РЦБ.RU
  • Автор
  • Крысин Андрей, Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, Президент Европейского трастового банка

  • Все статьи автора

Рефинансирование как инструмент обеспечения доступной ипотеки

Июнь 2012

По многочисленным оценкам экспертов рынка, в ближайшие годы розничное и, главным образом, ипотечное кредитование станет основным направлением рынка банковских услуг, поскольку возможности дальнейшего роста корпоративного кредитного портфеля ограниченны, в то время как потребительский спрос устойчиво оживляется вместе со спросом населения на кредиты.

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

На фоне слабого повышения реальных доходов населения розничное банковское кредитование является стимулом внутреннего спроса. За прошлый год, согласно официальным данным, розничный портфель банковского сектора прибавил 35,9%, а годовой прирост ипотечного портфеля практически удвоился. Все большее количество банков перемещают приоритеты в область розничного кредитования, о чем свидетельствуют многочисленные кадровые перемещения специалистов по рознице в банки, желающие усилить розничные блоки и получить за счет качественных изменений конкурентные преимущества.

На протяжении последних лет доминирующая доля выдач, а именно более трех четвертей, приходится на Сбербанк, ВТБ 24 и АИЖК, традиционно обладающих известными источниками ликвидности, в то время как для подавляющего числа участников рынка существующие источники рефинансирования не позволяют обеспечить желаемый рост ипотечного портфеля.

Какие же есть возможности развития ипотечного рынка, другими словами, источники поступления необходимых средств в ипотеку? Каким образом обеспечить рост?

Выход единственный: поиск новых источников рефинансирования.

Недавно АИЖК обратилось в Комитет АРБ по ипотечному кредитованию с просьбой дать экспертное заключение и прогноз, связанный с использованием ипотечных сертификатов участия (ИСУ) в операциях рефинансирования с участием Банка России. Банки полностью поддерживают это предложение, и уже сейчас потенциальный объем заявок на рассматриваемые операции только среди участников опроса оценивается в 50 млрд руб. Ключевыми моментами для дальнейшего развития этого инструмента являются готовность Банка России заключать сделки рефинансирования на срок до (и свыше) 3 лет, определение позиции Банка России по вопросу процентных ставок по таким операциям и вопрос о налогообложении дохода владельцев ИСУ. В любом случае нужна поддержка АИЖК, Банка России и ФСФР этого нового инструмента. Считаем, что структурировать выпуск ИСУ дешевле и быстрее, чем ИЦБ, и поэтому этот инструмент имеет перспективы.

Второй источник финансирования ипотеки — кредитные фонды, в том числе ЗПИФы. В 2005 г. Комитет по ипотеке АРБ обратился в ФСФР с инициативой, связанной с формированием кредитных фондов. Одним из первых Европейский трастовый банк создал ипотечный фонд в начале 2006 г. Однако инвесторы пока не выстроились в очередь на работу с ЗПИФами.

Более того, недавно принятые Банком России поправки в Инструкцию № 110-И «Об обязательных нормативах банков» (Указание Банка России от 20 апреля 2011 г. № 2613-У «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 г. № 110-И») во многом препятствуют этому, создавая неоправданную нагрузку на капитал кредитных организаций вне зависимости от качества и состава активов кредитного фонда.

Не так давно по инициативе АРБ была проведена встреча с руководством Банка России, и в ответ на вопрос об отношении регулятора рынка к этому инструменту прозвучало, что Банк России обеспокоен непрозрачностью ЗПИФов. В то же время регулятор не отрицает необходимости разработки механизмов оценки и взвешивания активов ЗПИФов по уровню риска, для того чтобы паевые фонды стали прозрачными и понятными. Пока эта работа ведется медленно и в целом откладывается на следующий этап, который наступит после 1 июля 2012 г.

АРБ и, в частности, Комитет по ипотечному кредитованию, представив Банку России свои предложения по поправкам к Инструкции № 110-И, тем временем пытаются убедить регулятора в необходимости их принятия.

Третий и основной источник, зарекомендовавший себя на рынке, — ипотечные ценные бумаги. В соответствии со «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» (далее — Стратегия) в 2012 г. за счет выпуска ипотечных ценных бумаг финансируется 45% вновь выдаваемой ипотеки. С учетом прогнозного показателя по выдаче ипотечных кредитов в размере 1 трлн руб. по итогам текущего года рефинансирование должно составить 450 млрд руб.

Откуда взять эти средства?

ПУТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

Целесообразность направления средств из Пенсионного фонда РФ на развитие ипотеки очевидна. Речь идет о сумме примерно в 1,1 трлн руб.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 сентября 2003 г. № 540 (в редакции последующих постановлений) 20% от этой суммы можно было бы направить на приобретение ипотечных ценных бумаг, попутно решив и задачу повышения доходности расширенного инвестиционного портфеля.

Таким образом, необходима сумма в 220 млрд руб., из них 150 млрд руб. зарезервировано для реализации «Программы ВЭБа», следовательно, остаются свободными 70 млрд руб.

За счет ежегодного пополнения Пенсионного фонда доступны 40 млрд руб., за счет выпусков в рамках Программ АИЖК — 30—40 млрд руб. и за счет выпусков по Программе ВЭБ — примерно столько же. Таким образом, эта сумма может составить 170—190 млрд руб. Следовательно, для достижения предусмотренного Стратегией показателя в 450 млрд руб. не хватает более половины — 260—280 млрд руб.

Как можно собрать оставшуюся сумму? Только с помощью рыночных инвесторов.

Ассоциация российских банков неоднократно заявляла, что создание рынка ипотечных ценных бумаг — важный элемент государственной стратегии, и задача его формирования должна быть решена в ближайшее время с помощью отдельной госпрограммы.

Первый компонент такой программы — поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья.

Второй — предложение инвесторам привлекательной доходности.

Это можно сделать тремя путями.

Первый

Известно, что недавно АИЖК (далее — Агентство) разместило облигации серии А21, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, со ставкой купонного дохода 8,8% и доходностью к погашению 9,1%.

Предположим, что, получая средства под 8,8%, АИЖК предоставляло бы банкам возможность размещать ипотечные ценные бумаги под 7,8% (путем субсидирования ставки купона по ипотечным ценным бумагам до рыночного показателя).

Дюрация ипотечной бумаги — в среднем 7 лет. За этот срок при объеме программы в 20 млрд руб. нужно заплатить 1,4 млрд руб. Допустим, для запуска конкурентной программы АИЖК на 200 млрд руб. на субсидирование процентных ставок достаточно направить 2 млрд руб. в год.

Как известно, принята третья по счету Программа АИЖК приобретения облигаций с ипотечным покрытием. По результатам первой программы заключено 6 договоров на организацию выпуска на сумму 16,6 млрд руб., по второй программе — 4 на сумму 13,4 млрд руб.. Если первые две программы по ценовым условиям едва ли могли быть использованы банками без убытка, то третья, по оценке экспертов рынка, еще более сужает возможности участия банков.

Согласно официальной отчетности АИЖК по МСФО за 2011 г., балансовая стоимость обязательств по приобретению ипотечных ценных бумаг составляет всего 23,580 млрд руб., а обязательства по промежуточному финансированию в рамках программ приобретения ипотечных ценных бумаг вовсе отсутствуют. В соответствии с данными, опубликованными в ходе состоявшегося 16 мая 2012 г. вебкаста, посвященного финансовым результатам деятельности Группы компаний АИЖК по МСФО за 2011 г., в планах Агентства — сокращение объема инвестиций в ипотечные ценные бумаги третьих лиц вне Программ АИЖК с 3,8 млрд руб. в 2011 г. практически до нуля в 2012-м. Объем законтрактованных обязательств в рамках Программ по приобретению облигаций с ипотечным покрытием в нынешнем году снизится до 18 млрд руб. с прошлогоднего уровня в 23,6 млрд

По данным Агентства, 77,8 млрд руб. находятся на банковских депозитах. В этой связи многие эксперты высказывают мнение, что как для Агентства, так и для рынка более эффективным могло бы стать приобретение облигаций с ипотечным покрытием. Как заявило руководство АИЖК в ходе недавнего вебкаста, в связи с тем, что средства из фонда развития в прошлом году не были использованы Агентством на освоение новых программ, в этом году планируется выплатить дивиденды в размере 25% единственному акционеру Агентства — государству. Эксперты оценивают позитивно тот факт, что АИЖК — финансово устойчивая и прибыльная организация, вместе с тем они отмечают, что развивающийся рынок ипотечных ценных бумаг рассматривает Агентство как основной институт развития ипотеки и поэтому вправе ждать от него действенной поддержки.

Второй

Если АИЖК не готово субсидировать ставку купона по ипотечным ценным бумагам, в качестве альтернативы можно было бы рассмотреть предложение по повышению процентных ставок по ипотеке.

Итак, Агентство разместило корпоративные облигации, обеспеченные государственной гарантией, с доходностью к погашению 9,1%. Вызывает сомнение успех размещения с такими финансовыми параметрами облигаций с ипотечным покрытием среди рыночных инвесторов в сегодняшней ситуации. Даже исходя из этого показателя и с учетом спрэда между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 4,1%, зафиксированной в Стратегических целях Агентства на 2011—2020 гг. по реализации программ развития рынка, получаем ставку ипотеки для конечного заемщика в 13,2%.

Отсюда можно сделать вывод: целесообразно временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн руб. сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12 до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 руб. (с 14,474 до 15,648 руб.), в то время как при изменении цены на недвижимость, а следовательно, и суммы кредита на 10% — с 1 млн до 1,1 млн руб. (что можно считать сегодня обычным явлением) — заемщик будет платить больше на 1447 руб. (15,921 руб. против 14,474 руб.).

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг.

Принципиально важно подчеркнуть, что для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг следует заинтересовывать инвесторов премией и предлагать облигации с более высокой доходностью. Эти меры необходимы, потому что ипотечные ценные бумаги пока не могут конкурировать с долговыми бумагами первого эшелона из-за длинного срока погашения, ограниченного рынка РЕПО и не в последнюю очередь из-за возникшего недоверия инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса 2008—2009 гг.

При сопоставимой доходности с бумагами первого эшелона сроком до погашения от 5 до 7 лет (ОФЗ 26206 (5 лет) — 7,61%, ОФЗ 26208 (7 лет) — 7,78%, ФСК ЕЭС 09 (5 лет) — 8,5%, ФСК ЕЭС 19 (6 лет) — 8,62%) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги менее выгодны для вложений. Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также достижением прозрачности бумаг и их понятностью с точки зрения раскрытия информации.

Таким образом, в качестве вывода можно сказать, что главная задача сегодня состоит в перезапуске рынка ипотечных облигаций, чтобы сдвинуть его с мертвой точки. При этом необходимо подчеркнуть, что впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

Третий

Приезжавший не так давно в Россию президент американской Государственной национальной ипотечной ассоциации Ginnie Mae (Government National Mortgage Association (GNMA) Теодор Тозер в беседе в АРБ заявил, что по опыту работы возглавляемой им Ассоциации невозможно совмещать миссию развития рынка с бизнесом, коммерческие и государственные интересы в одной структуре: «Мы в “Джинни Мэй” руководствуемся тем фактом, что, будучи полностью подконтрольной государству корпорацией, избавлены от фундаментального конфликта между задачами исполнения национальной жилищной политики и зарабатывания прибыли для частных акционеров»1.

Полагаем, что подобный «рецепт», заимствованный из многолетней деятельности Ginnie Mae (кстати, успешно пре­одолевшей недавний финансовый кризис) заслуживает внимания и изучения на предмет возможного заимствования.

Многие банки — члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию разделяют мнение, что в интересах развития рынка необходимо создание специальной организации — на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной — для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам.

При этом целесообразно создание специального фонда для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован на основе регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия. Принципиально важно, чтобы такие ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг.


Содержание (развернуть содержание)
Приватиазция госкомпаний станет локомотивом развития российского рынка M&A
Положение и перспективы рынка M&A в России
Перспективы российского рынка слияний и поглощений: оптимизм или осторожность?
Государственный долг Европы: можно ли решить проблему демократическим путем?
Фондовый рынок и фактор однодневности. Практический эксперимент по повышению прозрачности российской экономики
Вступление России в ВТО: что ждет российский рынок финансовых услуг?
Рефинансирование как инструмент обеспечения доступной ипотеки
Private Banking: cоздавать отрасль, а не адаптироваться к ней
IPO-Board — площадка для молодых компаний. Новые возможности рынка инноваций и инвестиций
Бенчмарки для пенсионных накоплений
Пенсионные деньги как источник финансирования долгосрочных инвестиционных проектов в экономике
Ипотечные инвестиционные трасты в США (REITs): особенности функционирования, вопросы управления, преимущества инвестирования
Опыт Великобритании, Турции и Казахстана в «исламских» облигациях и перспектива для России
О клиентской проблематике клиринга и уроках MF Global

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе

Раздел не найден.

Актуальные темы    
Екатерина Трофимова
Реализация рейтинговой реформы в России: «импортодополнение», а не «импортозамещение»
Интервью с главой национального Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Екатериной Трофимовой
Михаил Ханов
Научный метод инвестирования
Интервью с управляющим директором инвестиционной компании «Норд Капитал» Михаилом Хановым
Уран Абдынасыров
Тенденции развития рынка корпоративных ценных бумаг Кыргызской Республики
В статье представлены результаты исследования текущего состояния фондового рынка Кыргызской Республики. На основе анализа статистических данных дана оценка различным аспектам деятельности организованного рынка, рассмотрены основные современные тенденции и перспективные направления развития рынка ценных бумаг Кыргызской Республики
Юрий Голицын
«Побудить Россию осуществить заем» (российские ценные бумаги за рубежом в XIX — начале XX вв.)
Впервые российские ценные бумаги начали обращаться за рубежом во второй половине XVIII в. Таким местом стала Амстердамская биржа, после того как в 1769 г. императрицей Екатериной II в Голландии был размещен первый внешний заем Российской империи
Все публикации →
  • Rambler's Top100