РЦБ.RU
  • Автор
  • Семенова Мария, Менеджер отдела налогового и юридического консультирования КПМГ в России и СНГ

  • Все статьи автора

Налогообложение при владении имуществом черезЗПИФН: сохранились ли преимущества?

Апрель 2012

Владение недвижимым имуществом через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) дает не только ряд коммерческих преимуществ, но и позволяет получить экономию по налогам. Cохраняются ли налоговые преимущества в свете изменений налогового законодательства (далее — Изменения), направленных на снижение налоговой привлекательности структурирования инвестиций в объекты недвижимости1?

Налог на имущество. В соответствии с НК РФ налог на имущество подлежит уплате юридическими лицами в отношении имущества, учитываемого на их балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 373; п. 1 ст. 374 НК РФ). Поскольку ЗПИФН не является юридическим лицом, он не является плательщиком налога на имущество в отношении имущества, входящего в состав его активов.

Согласно Изменениям, «имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет средств, составляющих этот паевой инвестиционный фонд».

В тексте Изменений нет указания на то, что на управляющую компанию возложены обязанности налогоплательщика или налогового агента в отношении налога на имущество. В этой связи, несмотря на то что целью Изменений было налогообложение основных средств, входящих в состав активов ЗПИФН, на уровне управляющей компании, формально обязанность управляющей компании по уплате налога на имущество установлена не была по следующим основаниям:

  • управляющая компания не является собственником имущества ЗПИФН и не учитывает это имущество на своем балансе, поэтому в соответствии с положениями НК РФ не может быть признана плательщиком налога на имущество;
  • управляющая компания также не может выполнять функции налогового агента по уплате в бюджет налога на имущество, поскольку НК РФ не предусматривает возможность уплаты налога на имущество налоговым агентом. Аналогичной позиции придерживался МФ РФ в своих разъяснениях (Письма № 03-07-11/212, № 03-05-05-01/55, № 03-05-05-01/22, № 03-05-06-01/136).

Как и до внесения Изменений, в настоящее время есть аргументы в пользу того, что пайщики также не должны уплачивать налог на имущество в отношении имущества, входящего в состав активов ЗПИФН, поскольку:

  • НК РФ установлено, что имущество, находящееся в доверительном управлении, подлежит налогообложению у учредителей управления, за исключением имущества, составляющего активы паевого инвестиционного фонда (ст. 378 НК РФ);
  • на балансе пайщика отсутствуют объекты основных средств (недвижимое имущество) и учитываются паи, представляющие собой ценные бумаги, которые не являются объектом обложения налогом на имущество;
  • количество и состав пайщиков, а также состав активов фонда могут меняться в течение налогового периода, при этом у пайщиков отсутствуют право индивидуальной собственности на имущество ЗПИФН2 и информация о его стоимости. В результате определение налоговой базы отдельных пайщиков по уплате налога на имущество в отношении имущества, составляющего активы ЗПИФН, не представляется возможным. Таким образом, налог может считаться неустановленным, поскольку не определен порядок его исчисления (п. 1 ст. 17 НК РФ).

Итак, несмотря на намерение законодателя урегулировать вопрос уплаты налога на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих активы ЗПИФН, налог на это имущество остался неустановленным. В настоящее время судебная практика по применению гл. 30 Налогового кодекса РФ с учетом Изменений еще не сформировалась. Основываясь на техническом анализе поправок, а также практике рассмотрения судами споров по применению законодательства до внесения поправок, можно предположить, что суды скорее всего не поддержат требования налоговых органов по уплате налога на имущество в отношении объектов основных средств, входящих в состав активов ЗПИФН. В этом случае структурирование инвестирования в объекты недвижимости через ЗПИФН можно считать более благоприятным, чем альтернативные варианты структурирования приобретения объектов недвижимости (например, прямая покупка объектов российской или иностранной компанией).

Земельный налог. Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, владеющие земельными участками на праве собственности (п. 1 ст. 388 НК РФ). Поскольку ЗПИФН не имеет статуса юридического лица, он не является плательщиком земельного налога в отношении земельных участков в составе его активов.

Согласно Изменениям «в отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд». Таким образом, с момента вступления в силу Изменений управляющая компания должна исчислять и уплачивать в бюджет налог на землю, однако расходы на его уплату не будут влиять на финансовый результат управляющей компании, так как будут учитываться как уменьшение активов фонда. В этой связи управляющая компания не сможет заявить вычет по налогу на прибыль в части расходов на уплату земельного налога, относящегося к земельным участкам, входящим в состав активов ЗПИФН.

До внесения Изменений обязанность по уплате земельного налога в отношении имущества, входящего в состав активов ЗПИФН, не была установлена: управляющая компания, не являясь собственником имущества ЗПИФН, также не признавалась плательщиком земельного налога в отношении земельных участков, входящих в состав активов ЗПИФН. Управляющая компания также не могла выполнять функции налогового агента по уплате в бюджет земельного налога, поскольку НК РФ не предусматривает возможность уплаты земельного налога налоговым агентом. Формально основания для уплаты земельного налога пайщиками отсутствовали, в силу того что:

  • земельные участки, входящие в состав активов ЗПИФН, принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности, при этом доля пайщика в праве общей долевой собственности в ЕГРП не учитывается (п. 4 ст. 24 Закона № 122-ФЗ); кроме того, количество пайщиков и состав активов фонда могут меняться в течение налогового периода;
  • в результате определение обязанности отдельных пайщиков по уплате земельного налога в отношении земельных участков, составляющих активы ЗПИФН, не представляется возможным. Данный налог может считаться неустановленным, поскольку не утвержден порядок его исчисления (п. 1 ст. 17 НК РФ)3.

Таким образом, Изменения увеличили налоговые расходы, связанные с владением недвижимостью через ЗПИФН, на величину налога на землю. Однако представляется, что такие налоговые расходы не снижают привлекательность структурирования инвестиций через ЗПИФН, поскольку они не являются дополнительными по сравнению с альтернативными вариантами структурирования инвестиций в объекты недвижимости.

Налог на прибыль. ЗПИФН представляет собой обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. По российскому законодательству ЗПИФН не признается самостоятельным налогоплательщиком (ст. 19 НК РФ), а также плательщиком налога на прибыль. Прибыль, полученная ЗПИФН от использования (сдачи в аренду) или реализации объектов недвижимости, не подлежит налогообложению на уровне ЗПИФН. Управляющая компания не является плательщиком или налоговым агентом в отношении налога на прибыль по операциям ЗПИФН. Однако прибыль, полученная ЗПИФН, может подлежать налогообложению при ее распределении пайщикам, при этом порядок налогообложения различается для пайщиков физических и юридических лиц, а также зависит от налогового статуса пайщиков (резидент РФ или иностранного государства).

Изменения не затронули порядок налогообложения прибыли ЗПИФН и доходов пайщиков. В этой связи владение недвижимостью через ЗПИФН по-прежнему позволяет получить налоговую экономию в форме отсрочки уплаты налога на прибыль в отношении доходов от сдачи в аренду или продажи объектов, составляющих активы ЗПИФН, до момента распределения прибыли ЗПИФН пайщикам.

При распределении прибыли пайщикам возможно снижение налоговой нагрузки, например если пайщик зарегистрирован в иностранной юрисдикции, с которой РФ заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, позволяющее существенно уменьшить налоговую ставку или полностью освободить от налогообложения доходы от участия в ЗПИФН.

НДС. Операции с имуществом ЗПИФН подлежат обложению НДС в соответствии с общими правилами, предусмотренными налоговым законодательством РФ. В силу отсутствия у ЗПИФН статуса юридического лица обязанности налогоплательщика по НДС возложены на управляющую компанию (п. 1 ст. 174.1 НК РФ). То есть управляющая компания исчисляет НДС по операциям, осуществляемым от имени ЗПИФН (включая вычет НДС по приобретенным объектам недвижимости и начисление НДС при продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости), а также уплачивает налог в бюджет.

Изменения не затронули порядок исчисления и уплаты НДС в отношении операций с имуществом ЗПИФН. В общем случае исчисление и уплата НДС в отношении операций с недвижимым имуществом, составляющим активы ЗПИФН, не приводит к увеличению налоговых платежей по сравнению с осуществлением аналогичных операций российскими организациями — собственниками имущества.

Изменения устранили неопределенность по поводу уплаты налога на землю в отношении земельных участков, входящих в состав активов ЗПИФН, — теперь налог уплачивает управляющая компания за счет средств ЗПИФН. Несмотря на то что Изменения указывают на необходимость уплаты налога на имущество управляющей компанией, последняя не указана в качестве ни налогоплательщика, ни налогового агента, в связи с чем обязанность управляющей компании уплачивать налог на имущество по объектам основных средств, составляющих активы ЗПИФН, не может считаться установленной. В этой связи налоговые органы будут настаивать на том, чтобы налог на имущество уплачивала управляющая компания, тогда как суды могут поддержать налогоплательщиков.

Изменения не коснулись порядка налогообложения прибыли, в связи с чем сохранилась возможность отложить уплату налога на прибыль по операциям ЗПИФН до момента распределения средств пайщикам.


Содержание (развернуть содержание)
FOREX vs фондовый рынок. Как выжить обоим?
Рынок Forex: каким должно быть регулирование?
Forex: две стороны одной медали
Регулирование FOREX
Особенности определения налоговой базы по операциям с ценными бумагами для целей исчисления налога на прибыль
Налогообложение при владении имуществом черезЗПИФН: сохранились ли преимущества?
Низкая инфляция, устойчивый рост
Рынки после часа «Х»
Есть ли жизнь после кризиса...
Поиск инвестиционных идей на рынке акций второго эшелона: взгляд управляющего
Какие применять спрэды?
Рынок ОФЗ в ожидании иностранных инвесторов
Инвестиционные идеи в еврооблигацияхстран СНГ
Значение превалирующего права в процессе реструктуризации суверенных облигаций и оценки их стоимости
Можно ли считать фьючерс нашим будущим?
Французский акцент
ETF и хедж-фонды: перспективы взаимодействия и интеграции

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
Яков Миркин
Инвестиции: макроэкономические вызовы
Какую модель экономики мы создали за четверть века? Это экономика сверхконцентраций собственности и огосударствления. Экономика вертикалей, олигополий, ресурсы сверхконцентрированы в Москве, малый и средний бизнес — подавлен.
Константин Угрюмов
Софинансирование ИПК — улучшение качества жизни россиян не только в будущем, но и сейчас
Банк России и Минфин РФ согласовали концепцию индивидуального пенсионного капитала (ИПК). Гражданам предложат копить себе на пенсию самостоятельно. Вопрос в том, какое количество россиян согласится участвовать в новой пенсионной системе.
Александр Баранов
Solvency II для НПФа
Согласно Информационному письму Банка России - в первой половине 2017 года будет разработана дорожная карта внедрения Solvency II на российском страховом рынке. В статье описан опыт использования стандартов Solvency II для частных пенсионных фондов в ЕС, обсуждается возможность применения Solvency II для российских НПФов.
Светлана Бик
Долгосрочные институциональные инвестиции в инфраструктуру россии на основе концессии: итоги 2016 года
В 2005 г. в РФ появилась возможность финансирования инфраструктуры за счет концессионной модели, которая является основной формой ГЧП для реализации крупных проектов. За прошедшее время к финансированию подключились и НПФы. Отличительной особенностью является присутствие в схеме финансирования концессионных облигаций.
Все публикации →
  • Rambler's Top100