РЦБ.RU
  • Авторы
  • Юргенева Елена, Региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS

  • Все статьи автора
  • Закревский Андрей, Старший вице-президент компании Knight Frank Russia & CIS

  • Все статьи автора

Альтернативные инвестиции: жилая недвижимость

Февраль 2012

Нестабильность мировой экономики, последствия которой ощущаются на финансовых и товарных рынках до сих пор, заставила многих инвесторов пересмотреть политику своих вложений и максимально диверсифицировать свои портфолио. Колебания на валютных рынках пока не дают уверенности в стабильности экономических трендов, наметившихся за последние несколько месяцев, поэтому поиск способов сохранения и приумножения инвестиционного капитала продолжается. Одним из вариантов эффективного вложения средств является элитная жилая недвижимость, покупка которой зарекомендовала себя как надежный инструмент в борьбе за сохранность финансовых средств. Инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему невероятно востребованны со стороны наиболее состоятельных людей мира (Ultra High Net Worth Individuals, UHNWI). В среднем недвижимость занимает 35% в инвестиционном портфеле мировых UHNWI, уступая по важности лишь инвестициям в собственный бизнес. Основной объем инвестиционного портфеля приходится на акции (19%) и коммерческую недвижимость (19%), далее следуют жилая недвижимость, сельскохозяйственные товары и иностранная валюта — по 10% на каждый пункт (табл. 1).

Очевидно, что наиболее быстрый возврат вложенных средств обеспечивает массовый продукт.

В данном случае для инвестора определяющими параметрами проекта являются стоимость и срок инвестиций, что дает высокую оборачиваемость средств и, как следствие, высокую доходность на вложенный капитал. Хорошим примером подобного рода проектов может служить жилой проект повторного применения средней этажности, разработанный и успешно используемый в застройке территорий компанией MBF Group. Основной целью при разработке проекта являлось заполнение рыночной ниши недорогого, но качественного жилья, имеющего в России традиционный дефицит. Указанный проект имеет 3—6 этажей (с возможностью модификации до 9 этажей и выше) и возводится по монолитно-каркасной технологии с использованием новаторских технологий и инновационных материалов.

Основные преимущества проекта по сравнению с аналогами:

1) высокая плотность застройки (до 12 000 кв. м жилья на 1 га), что сопоставимо с проектами в 10 этажей и более, снижение затрат на инфраструктуру;

2) низкая строительная себестоимость с экономией до 20% по сравнению с конкурентами.

3) срок возведения корпуса — 6 мес.;

4) комфортность жилья. Все квартиры соответствуют современным социальным нормам, в том числе по площадям — нет необходимости переплачивать за излишнюю площадь квартиры. Все помещения полностью соответствуют требованиям, предъявляемым такими крупными государственным покупателями жилья, как АИЖК, Минобороны, фонды РЖС и ЖКХ и др.

Таким образом, заказчик за сравнительно небольшие деньги получает уже готовый проект жилых домов, аналогичный индивидуальному с точки зрения покупателя, но в типовых рамках и строго заданной ценовой категории (эконом-класс).

За счет невысокой этажности и короткого срока строительства одного корпуса требуется сравнительно небольшой объем первоначальных вложений для запуска длительной строительной программы, в то же время значительно снижаются риски и повышается привлекательность проекта для банка—кредитора проекта. Расчеты на основе реализуемых проектов показывают, что данный проект позволяет достичь внутренней ставки доходности для инвестора до 100% годовых и срока окупаемости до двух лет даже при нормативно утвержденной Минрегионом РФ стоимости жилья (например, для Московской области это не более 44 250 руб./кв. м).

Однако отметим, что на сегодняшний день рост цен на рынке элитной недвижимости опережает рост стоимости 1 кв. м на рынке жилья в целом. Рост средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в 2011 г. составил 17,9%. По итогам марта 2011 г. средняя стоимость предложения в элитных новостройках превысила докризисный максимум (22 762 долл./ кв. м в сентябре 2008 г.), достигнув отметки 23 084 долл./ кв. м, а на конец года этот показатель составил 24 574/ долл./ кв. м.

В силу своей уникальности, а также высокого качества проектирования и строительства объекты элитной недвижимости, в особенности относящиеся к высшему ценовому сегменту, в меньшей степени подвержены кризисным колебаниям рынка. К тому же строительство элитных жилых комплексов требует серьезных финансовых вложений со стороны девелопера. К примеру, для создания комплекса элитных резиденций One Hyde Park в Лондоне, стоимость квадратного метра в которых составляет рекордные 75 000 англ. ф. ст., потребовался заем в размере 1,15 млрд ф. ст. Для выдачи подобного кредита банк должен быть абсолютно уверен в платежеспособности заемщика, что обеспечивает дополнительные гарантии своевременного завершения строительства проекта. Это особенно важно для инвесторов, совершающих покупку на начальном этапе реализации.

Статистические данные подтверждают статус элитной недвижимости как «безопасной гавани» на фоне нестабильности финансовых рынков. Потенциальному инвестору необходимо лишь определиться со схемой вложения, которая может разниться в зависимости от страны и рассматриваемого ценового диапазона. Наиболее распространенные схемы инвестирования в недвижимость следующие:

  • покупка объекта на начальной стадии строительства с целью последующей перепродажи по более высокой цене на завершающей стадии;
  • покупка недвижимости для генерации постоянного ежемесячного дохода от сдачи в аренду;
  • приобретение объекта недвижимости с целью фиксации прибыли при достижении ценового пика на растущем рынке, что при благоприятном экономическом прогнозе является весьма эффективным способом приумножения капитала.

На данный момент наиболее выгодный вариант инвестирования в элитную недвижимость в краткосрочной перспективе — приобретение апартаментов, квартиры, загородного дома или виллы на начальных этапах строительства. В условиях роста рынка такие вложения могут принес­ти прибыль в размере как минимум 20% от стоимости покупки в Европе и 30% — в Москве и на престижных направлениях Подмосковья. Ориентация на получение арендного дохода или дохода от перепродажи наиболее всего подходит для сохранения имеющегося капитала, т. е. для долгосрочных инвестиций.

Отметим, что перечисленные схемы инвестирования не являются взаимоисключающими и зачастую комбинируются. Все три варианта, однако, имеют свою территориальную специфику и требуют досконального изучения предмета в зависимости от целей инвестора и экономической ситуации в конкретной стране. Наилучшим решением для сохранения средств являются инвестиции в элитную жилую недвижимость, расположенную в европейских столицах и курортных направлениях. В качестве безопасных инвестиций компания Knight Frank рекомендует вкладывать средства в зрелые рынки, в меньшей степени подверженные кризисным явлениям и гарантирующие высокий уровень жизни и финансовой стабильности. К таким рынкам относится прежде всего Лондон, Монако, Париж, Швейцария, а также Лазурный берег. Элитная недвижимость на этих рынках принесет годовой арендный доход в размере 8% от стоимости объекта, а уверенность в сохранности собственности и отсутствие серьезных ценовых колебаний делают их крайне популярными среди инвесторов, ответственно подходящих к вопросам диверсификации своих портфелей.

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Говоря о более дорогостоящих вариантах инвестирования, нельзя не упомянуть рынок недвижимости Центрального Лондона, одного из признанных мировых лидеров по показателям стабильности, ценовой динамики и стоимости квадратного метра элитного жилья.

Районы Центрального Лондона первыми начали оправляться от мирового финансового кризиса, продемонстрировав тенденцию к восстановлению и дальнейшему росту: уже в начале 2010 г. цены на этом рынке достигли своего докризисного максимума, зафиксированного в 2007 г., и только спустя 4—6 мес. за ним последовали прочие европейские площадки. За прошедший год стоимость премиальной недвижимости в Центральном Лондоне выросла на треть, превысив свой докризисный максимум. Более того, согласно результатам совместного исследования компании Knight Frank и Citi Private Bank, The Wealth Report 2011, Лондон занимает второе место после Монако по уровню цен на жилую недвижимость, а в ближайшие 10 лет британская столица сохранит одну из лидирующих позиций по привлечению международных миллионеров своим качеством жизни, образования, медицины, культурой и возможностями ведения бизнеса. Следует отметить, что, несмотря на стабильный рост цен, на сверхприбыли рассчитывать не приходится — доход от аренды в диапазоне 5—6% является средним показателем по рынку. Зато риски здесь нулевые.

Основная характеристика рынка премиальной недвижимости Лондона на сегодняшний день — это дефицит предложений и растущий спрос. Недавний ажиотажный спрос на лондонскую недвижимость был обусловлен повышением Гербового сбора (stampduty) на 1% (с 4 до 5% на объекты недвижимости стоимостью от 1 млн англ. ф. ст.), спровоцировавшим резкое вымывание вторичного предложения с рынка до вступления закона в силу 6 апреля 2011 г. В результате удовлетворить спрос помогли продажи на рынке новостроек. Так, к примеру, за менее чем годовой период реализации жилого комплекса NEO Bankside заключено сделок на сумму 140 млн англ. ф. ст. Также привлекают инвесторов новостройки южного берега Темзы — благодаря стабильному предложению арендных ставок. Другой фактор инвестиционной привлекательности района — наличие гарантированного спроса на долгосрочную аренду со стороны трейдеров и прочих работников финансовой сферы, что обусловлено сосредоточением здесь основных фондовых бирж.

Привлекательным с точки зрения «безопасной гавани» регионом для капиталовложений традиционно является княжество Монако, лидирующее в мире по дороговизне стоимости элитного жилья — 60 000 долл./ кв.м. Монако также удерживает пальму первенства по уровню безопасности проживания, что играет немаловажную роль при покупке жилых объектов. Несмотря на некоторое снижение уровня цен на элитные объекты, высший ценовой сегмент продолжает демонстрировать положительную динамику. Сейчас в княжестве ведется строительство двух проектов: многофункционального жилого комплекса Tour Odeon, а также комплекса апартаментов Boulevard de Belgique. Оба проекта высоко ликвидные из-за отсутствия конкуренции на локальном рынке и идеально подойдут для сохранения имеющихся средств.

Отдельного внимания заслуживает столица Франции — Париж. Поскольку это один из ключевых мировых городов с большим количеством ограничений на новое строительство и реконструкцию объектов в центральной части, то новые предложения появляются на рынке очень редко, и покупка объекта на ранней стадии строительства в данном случае способна принести серьезные дивиденды. Для иллюстрации механизма получения дохода от аренды можно рассмотреть пример вложения 5 млн долл. в покупку элитного объекта в Париже (табл. 2).

Еще одной страной, где физическое отсутствие новых предложений на рынке элитной недвижимости в совокупности с крайне высоким уровнем спроса со стороны состоятельных покупателей привело к созданию идеальных инвестиционных условий, является Швейцария. Ни один рынок мира не смог избежать влияния глобальной рецессии, которая началась в 2008 г. и продолжается по сей день. Тем не менее есть свидетельства того, что  Швейцария меньше всего пострадала от спада и остается лидером среди проблемных европейских экономик.

Швейцария не только показала более высокий рост ВВП по сравнению с соседями до наступления финансового кризиса, но, как ожидается, и далее сможет поддержать благоприятную ситуацию на своем рынке относительно остальных членов еврозоны или ЕС. Достаточно высокие показатели Швейцарии объясняются процветающим внутренним спросом и, несмотря на препятствие в виде сильного швейцарского франка (CHF), стабильным экспортным рынком.

Таким образом, главной характеристикой швейцарской экономики является стабильность. Устойчивый рост, исторически сложившиеся низкие процентные ставки, умеренный показатель инфляции, стабильно низкий уровень безработицы и низкий бюджетный дефицит сделали экономику страны безопасной территорией для инвесторов, особенно на фоне того, как прочие западные экономики сражались с низким уровнем роста и раздувающимся бюджетным дефицитом.

Относительная макроэкономическая стабильность Швейцарии была подтверждена показателями рынка жилья. Последние пять лет рост стоимости капитала здесь составлял 4,6% в год. Большая часть регионов Швейцарии показала подобные траектории роста, хотя рынок жилья вокруг Женевского озера оказался особенно динамичным (средний годовой рост составил 8,6%).

Тем не менее привлекательность Швейцарии для международных инвесторов имеет отношение не только к стабильной арендной плате и приросту стоимости капитала. Для весьма мобильных иностранных покупателей эта страна предлагает отличную доступность, прекрасные международные школы и университеты, прозрачное законодательство и низкие налоги.

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ И ПОДМОСКОВЬЯ

Москва и Подмосковье, так же как и европейские страны, предоставляют инвестору широкий выбор для эффективного вложения средств. В Москве ожидания покупателей, связанные с внедрением мер по ограничению строительства в пределах ТТК, привели к увеличению спроса на объекты в центре города и стимулировали реализацию отложенного спроса. На данный момент отмечается достаточно динамичное развитие московского рынка, поэтому неудивительно, что количество покупок продолжает увеличиваться. В связи с тем что власти обнародовали планы по завершению строительства в ближайшие 3 года, возможен новый виток спроса, который сосредоточится прежде всего на сегменте высококлассной недвижимости. Ввиду того что темпы возведения объектов нового строительства снизились более чем в 2 раза по сравнению с докризисными показателями (с 273 000 кв. м в 2008 г. до 112 000 кв. м в 2011 г.), а ряд административных мер ограничивают новое строительство, Москва оказалась на первой строчке глобального прогноза цен на элитное жилье (Prime Global Forecast), подготовленного компанией Knight Frank, по показателю прогнозируемого роста цен (до 20% в 2012 г.).

Эксперты рынка советуют вкладываться в элитную недвижимость Москвы именно сейчас, поскольку объем предложения на рынке элитных новостроек столицы в конце 2011 г. уменьшился на 9% по отношению к началу года. В условиях сохранения темпов роста спроса застройщики значительно увеличили цены на новые объекты. Максимальный рост средней стоимости квадратного метра в элитных новостройках Москвы зафиксирован в районе Якиманки (58% за год).

Ценовая динамика московского рынка элитной недвижимости также свидетельствует о своевременности вложений. За 2011 г. средняя цена на первичном рынке выросла на 17,9% и составила 24 574 долл./кв. м. Наиболее существенный рост наблюдался с декабря 2010 г. по апрель 2011 г. За эти 4 мес. средняя стоимость на первичном рынке выросла на 13,1%.

В таких условиях уникальной возможностью для инвестиций являются уже согласованные проекты в ЦАО, строительство которых еще не началось или находится на начальном этапе. Примером такого объекта могут служить проекты Barkli Park и Knightsbridge Private Park, которые уже принесли инвесторам, вложившим средства в 2010 г., доход в 30%. Спрос на такие объекты формируется в несколько этапов. Первоначально повышение цен провоцирует локальный спрос со стороны тех, кто непосредственно наблюдает за процессом подготовки строительной площадки. Вторая волна приходится на время возведения первых этажей, что является гарантией реального развития проекта.

В данном случае аренда принесет 5—7%-ную прибыль, что превышает аналогичные показатели европейских рынков. Однако риск простоя объекта недвижимости, а также издержки на косметичес­кий ремонт увеличивают срок окупаемости вложения. Спрос на арендную недвижимость в диапазоне 10 000 долл./кв. м в месяц предъявляют в основном топ-менеджеры иностранных компаний, приглашенные для временной работы в столице, а также спорт­смены, представители шоу-бизнеса и чиновники.

Несмотря на некоторую обособленность, рынок загородного жилья предлагает инвестору различные варианты эффективного вложения капитала. На протяжении 2011 г. рынок элитной загородной недвижимости оставался стабильным, цены плавно росли, и средняя стоимость на первичном рынке составила 4300 долл./кв. м, увеличившись на 8% за год. На вторичном рынке средняя стоимость достигла 6100 долл./кв. м. Спрос оставался на относительно высоком уровне. Уровень покупательского интереса имеет тенденции к росту, основной спрос направлен на наиболее ликвидные объекты до 3 млн долл. в готовых или близких к завершению коттеджных поселках.

Объем нового предложения премиум-класса остается на невысоком уровне, однако значительное увеличение качественного предложения прогнозируется в будущем. В 2011 г. было заявлено достаточно большое количество проектов премиум– и бизнес-класса, что позитивно отразится на уровне нового предложения. Положительным трендом является начало развития проектов на Рублево-Успенском, Новорижском, Дмитровском и Киевском шоссе, которые были приостановлены на начальном этапе.

В ближайшем будущем наиболее активными игроками загородного рынка, помимо профильных девелоперских компаний (ОПИН, Gletcher, Villagio Estate и т. п.), проявят себя финансовые структуры (Сбербанк, ВТБ и т. д.), получившие участки за долги. В краткосрочной перспективе только на Рублево-Успенском шоссе к реализации планируется 5 проектов, что значительно увеличит долю премиального рынка. Доход от приобретения коттеджей на начальных этапах строительства таких поселков составит 30—50%; в сочетании с благоприятной конъюнктурой рынка эта цифра может возрасти. Среди новых проектов премиум-класса — коттеджные поселки с наиболее ликвидными объектами на сегодняшний день: домами площадью от 200—500 кв. м, участками от 10—20 соток и стоимостью до 1 млн долл.

Специфика загородного элитного рынка состоит в том, что запросы потенциальных покупателей или арендаторов сильно диверсифицированы, поэтому инвестиции в строительство коттеджей высшего ценового сегмента могут принести меньшую прибыль при условии высоких издержек на поиск заинтересованных в аренде или покупке лиц.

В краткосрочной перспективе наиболее вероятный прогноз дальнейшего развития рынка загородной недвижимости — плавный подъем. В пользу данного прогноза говорит растущий интерес покупателей к объектам премиум-класса, возросшее количество сделок в качественных поселках, а также увеличение числа проектов, заявленных к дальнейшей реализации.

Ожидается рост стоимости домовладений на рынке загородной недвижимости: за год на первичном рынке стоимость вырастет на 10—15%, на вторичном — на 10—20%. Увеличение стоимости будет происходить в основном за счет вымывания более дешевого предложения, строительства дорогих объектов, а также наличия объектов с высокой стадией готовности в общем объеме предложения.


Содержание (развернуть содержание)
Пенсионная система России: время перемен
Стратегическийвыбор «РЕГИОНа» — квалифицированный инвестор
Мы опережаем рынок и помогаем его развитию
Наша заслуга не в том, что мы заработали в 2011 году 8% против минус 2% в среднем по рынку, а в том, что мы зарабатываем каждый год
2012 год: макроэкономическая ситуация и перспективы для финансовых рынков
Доверительное управление в российских банках: итоги 2011 года
Коллективные инвестиции и доверительное управлениеиз 2011-го в 2012-й: «живые» стратегии
Альтернативные инвестиции: жилая недвижимость
Профессиональный подход к оценке рисков — путь к эффективному управлению инвестициями
Организация службы риск-менеджмента в российских Негосударственных Пенсионных Фондах
Банк России меняет режим
Что год грядущий нам готовит?
Фондовый рынок Китая:проекция экономической мощи
США: опять «зеленые ростки»?
Вексель — альтернативы нет
Роботы отправят управляющих на свалку истории?
В целом мы довольны
Российский долговой рынок, субфедеральный сегмент:реалии и перспективы
Кредитование субъектов Российской Федерации в 2011 году

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе

Раздел не найден.

Актуальные темы    
Екатерина Трофимова
Реализация рейтинговой реформы в России: «импортодополнение», а не «импортозамещение»
Интервью с главой национального Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Екатериной Трофимовой
Михаил Ханов
Научный метод инвестирования
Интервью с управляющим директором инвестиционной компании «Норд Капитал» Михаилом Хановым
Уран Абдынасыров
Тенденции развития рынка корпоративных ценных бумаг Кыргызской Республики
В статье представлены результаты исследования текущего состояния фондового рынка Кыргызской Республики. На основе анализа статистических данных дана оценка различным аспектам деятельности организованного рынка, рассмотрены основные современные тенденции и перспективные направления развития рынка ценных бумаг Кыргызской Республики
Юрий Голицын
«Побудить Россию осуществить заем» (российские ценные бумаги за рубежом в XIX — начале XX вв.)
Впервые российские ценные бумаги начали обращаться за рубежом во второй половине XVIII в. Таким местом стала Амстердамская биржа, после того как в 1769 г. императрицей Екатериной II в Голландии был размещен первый внешний заем Российской империи
Все публикации →
  • Rambler's Top100