Casual
РЦБ.RU

Закрытые ПИФы открыты для инвестиций: имущественные налоги в российских фондах

Март 2011

С 1 января 2011 г. российским управляющим закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФами) вменено в обязанность уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог на активы, входящие в ЗПИФ.

До этого времени ситуация с указанными налогами в отношении ЗПИФов была не столь однозначной:

  • до 2008 г. налогоплательщиком налога на имущество организаций признавался учредитель доверительного управления. В случае с земельным налогом и налогом на имущество физических лиц в НК РФ речь шла о собственнике имущества, однако механизмы уплаты этих налогов в налоговом законодательстве не были проработаны, что позволяло при желании уклоняться от их уплаты;
  • после вступления в силу изменений в НК РФ, внесенных Федеральным законом от 27 июля 2007 г. № 216-ФЗ, имущество, составлявшее ЗПИФы, исключалось из объекта налогообложения налогом на имущество организаций при одновременном сохранении положения об обязанности собственника земли уплачивать земельный налог, а собственника объекта недвижимости физического лица — налог на имущество при непроработанности механизмов их уплаты.

Такое решение было очевидно несбалансированным, поскольку ставит в неравное положение участников оборота, имеющих недвижимое имущество на собственном балансе вне конструкции ЗПИФа, и пайщиков ЗПИФов.

Кроме того, упомянутое несовершенство механизмов уплаты налогов для некоторых категорий налогоплательщиков вызывало достаточно высокие риски предъявления налоговых претензий к управляющим фондами и их пайщикам при использовании ЗПИФа в работе с недвижимостью и земельными активами.

Соответственно, ключевой предпосылкой введения налога на имущество, составляющего закрытый ПИФ, является восстановление признаваемых налоговым законодательством всеобщности и равенства налогообложения. Полагаем, что внесенные в НК РФ изменения, касающиеся налога на имущество и земельного налога, будут способствовать минимизации указанных выше налоговых рисков при работе с ЗПИФом на уровне закона. Чтобы удостовериться в этом, следует рассмотреть и определить важнейшие элементы этих налогов (налогоплательщика, объект налогообложения и налоговую базу) в проекции на закрытый ПИФ.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ

Налогоплательщики

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ. Сомнений в том, что управляющая компания фонда является организацией, не возникает, так как управляющие компании могут создаваться только в форме обществ с ограниченной (дополнительной) ответственностью или акционерных обществе. Термин «иметь», квалифицирующий лицо, которому вменяется обязанность по уплате налога, можно трактовать как указание и на титул собственника имущества (в случае ПИФа лицами, имеющими имущество, можно считать долевых собственников имущества — владельцев инвестиционных паев ПИФа), и на фактическую принадлежность имущества (в случае ПИФа именно управляющая компания, действуя на основании не вещного титула, а договора с учредителем доверительного управления, получает (приобретает) имущество в управление и наделяется правомочиями собственника в отношении этого имущества). Однако для однозначного вывода о том, что управляющая компания фонда определена в качестве налогоплательщика налога на имущество организаций, следует установить наличие объекта налогообложения.

Объект налогообложения

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения российских организаций является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ. Таким образом, закон предусматривает альтернативную квалификацию объекта налогообложения, в соответствии с которой по общему правилу объект налого­обложения представляет собой имущество, учитываемое на балансе [российской организации] в качестве объекта основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Специальный порядок определения объекта налогообложения, установленный в том числе для случая, когда имущество входит в состав закрытого ПИФа, отсылает нас к п. 2 ст. 378 НК РФ, в соответствии с которым «имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд». Здесь, к сожалению, неочевидным образом уточняется плательщик налога и порядок его уплаты. Предполагается, что налогоплательщик и лицо, фактически уплачивающее налог, — управляющая компания ПИФа, а сумму налога она выплачивает из имущества этого фонда. Таким образом, мы определенным образом устанавливаем налогоплательщика — управляющую компанию ЗПИФа.

Тем не менее остается актуальным вопрос определения объекта налогообложения. Полагаем, что следует исходить из следующего: нормой п. 2 ст. 378 НК РФ фактически не прописано специального правила (порядка) установления объекта налогообложения, поэтому надлежит применять общее правило, описанное в п. 1 ст. 374 НК РФ.

Далее нам следует определить, может ли в составе ЗПИФа (у его управляющей компании) быть имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, а именно:

  • имеет ли место учет имущества ПИФа на балансе управляющей компании в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета;
  • имеет ли место учет имущества ПИФа в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона «Об инвестиционных фондах»1 имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Основания для использования принципов бухгалтерского учета к порядку ведения учета имущества ПИФа Законом «Об инвестиционных фондах» не установлены, однако Закон «О бухгалтерском учете»2 не делает для управляющих компаний ПИФов исключения для применения ими правил бухгалтерского учета при осуществлении обособленного учета имущества ПИФа. Соответственно, общих оснований для неприменения управляющими компаниями ПИФов установленного законодательством Российской Федерации порядка ведения бухгалтерского учета имущества, составляющего ПИФ, на отдельном балансе, формируемом в соответствии с правилами бухгалтерского учета, нет.

Иная ситуация складывается с учетом имущества, составляющего закрытый ПИФ, в качестве объекта основных средств. В соответствии с п. 4. Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/013 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются 4 обязательных условия, указанных в Положении.

Установить имущество, удовлетворяющее критериям, на основании которых мы относим его к объекту налогообложения налогом на имущество организаций, можно не во всех категориях инвестфондов. И вопрос не столько в том, какие категории фондов могут приобретать в состав своих активов недвижимое имущество4, сколько в том, может ли в принципе соответствующее имущество применительно к каждой из таких категорий рассматриваться в качестве объектов основных средств. Наглядная интерпретация соотношения категории фонда и критериев для признания недвижимости объектом основных средств приведена в таблице.

Применительно к закрытому ПИФу в общем случае мы говорим о завершенных строительством объектах недвижимости, не предполагаемых к сносу, которые всегда удовлетворяют 2-му критерию и, скорее всего, 4-му критерию. 1-му критерию соответствуют объекты недвижимости, переданные в аренду. Суждение о том, предполагает ли управляющая компания продажу объекта недвижимости (т. е. будет ли удовлетворяться 3-й критерий), можно вынести на основании инвестиционной политики управляющей компании и ограничений правомочий управляющей компании по распоряжению недвижимостью фонда, установленных в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Как правило, содержащаяся в правилах доверительного управления инвестиционная политика не ограничивает управляющего в продаже объектов и лимита на распоряжение недвижимостью не устанавливает.

Соответственно, в каждом конкретном случае (применительно к каждому фонду и каждому объекту недвижимости) управляющая компания принимает отдельное решение об учете имущества фонда в качестве объектов основных средств.

Таким образом, для надлежащего применения действующего порядка налогообложения имущества, составляющего закрытый ПИФ, управляющая компания фонда должна:

1) организовать и вести бухгалтерский учет имущества, составляющего закрытый ПИФ;

2) в рамках ведения бухгалтерского учета имущества, составляющего закрытый ПИФ, определить объекты, которые могут быть выделены как объекты основных средств среди имущества фонда.

Налоговая база

Если управляющая компания фонда установила, что в составе закрытого ПИФа, доверительное управление которым она осуществляет, имеется имущество, учитываемое у нее на обособленном балансе в качестве объектов основных средств, то для исчисления налога на имущество (помимо налоговой ставки) ей потребуется определить налоговую базу по этому налогу.

В соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При этом такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Поскольку законодательство об инвестиционных фондах не содержит специальной дефиниции «остаточной стоимости» имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, то для ее определения управляющая компания должна установить соответствующий порядок в своей учетной политике, руководствуясь общими требованиями законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете имущества организаций.

Остаточная стоимость основных средств в бухгалтерском учете осуществляется с учетом базовых правил оценки основных средств, в соответствии с которыми:

1) применительно к имуществу, приобретенному за плату, определяется как сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств5;

2) применительно к иному имуществу определяется организацией на основании правил, предусмотренных ею в учетной политике.

Таким образом, если недвижимое имущество, признаваемое управляющей компанией объектом основных средств, было приобретено в состав имущества ЗПИФа на основании гражданско-правовой сделки, предусматривающей оплату предмета (объекта) сделки, как встречное обязательство стороны, отчуждающей предмет (объект) сделки, то управляющая компания применяет тот порядок, который установлен ПБУ 6/01.

Если имущество является «платой» (в случае оплаты инвестиционных паев), то управляющая компания вправе в качестве первоначальной стоимости этого имущества использовать сведения о расходах (затратах) лица, передавшего имущество в состав фонда, на приобретение указанного имущества. Остаточная стоимость, в свою очередь, отражается управляющей компанией с учетом правил и норм амортизации соответствующих видов недвижимого имущества.

Также важно отметить, что еще одним источником информации для установления остаточной стоимости объектов основных средств может являться отчет об определении рыночной стоимости такого имущества, полученный управляющей компании при приобретении (или очередной оценке) этого имущества. Полагаем, что указанный источник управляющая компания, во-первых, вправе использовать по собственному усмотрению для переоценки основных средств (в соответствии с п. 15 ПБУ 6/01), а, во-вторых, вынуждена воспользоваться им для определения стоимости имущества, полученного не «за плату» и учитываемого в составе основных средств, в отсутствие сведений от предыдущего собственника о его расходах (затратах) на приобретение этого имущества.

В свою очередь Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 17 января 2011 г. № 03-05-05-01/02 не содержит в себе прямых указаний в отношении того или иного источника информации для определения остаточной стоимости объектов основных средств фонда. Особенности оценки имущества, составляющего ПИФ, о которых идет речь в вышеуказанном письме, установлены Законом «Об инвестиционных фондах» в целях определения стоимости чистых активов ПИФа и расчетной стоимости инвестиционного пая ПИФа. В то же время определение остаточной стоимости, осуществляется управляющей компанией в рамках бухгалтерского учета имущества, доверительное управление которым она осуществляет, и здесь управляющий вправе (но не обязан) использовать в отдельных случаях специальный порядок оценки имущества фонда (в том числе сведения о рыночной стоимости имущества, содержащиеся в отчете независимого оценщика), установленный законодательством об инвестиционных фондах.

Отдельно следуют упомянуть о технологии уплаты налога на имущество. Как отмечалось ранее, в качестве плательщика налога НК РФ определяет управляющую компанию закрытого ПИФа, а в качестве источника для его уплаты — имущество соответствующего закрытого ПИФа. Здесь следует учесть не только предусмотренную законодательством об инвестиционных фондах возможность уплаты налогов, связанных с деятельностью по доверительному управлению имуществом фонда, за счет имущества этого фонда6, но и фактическое закрепление такой возможности в правилах доверительного управления. Так, в случае отсутствия соответствующего положения в правилах доверительного управления, а равно отсутствия в составе имущества необходимой для уплаты налога суммы денежных средств управляющая компания может: 1) либо уплатить начисленный налог за счет собственных средств без возможности последующего возмещения соответствующих сумм из имущества фонда; 2) либо, допустив налоговое правонарушение, задержать уплату сумм налога (или авансовых платежей) до вступления в силу соответствующих изменений и дополнений в правила доверительного управления и(или) появления в фонде необходимой суммы денежных средств.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

В сравнении с нормами НК РФ о налоге на имущество организаций соответствующие нормы законодательства о земельном налоге предлагают более проработанную и простую конструкцию ключевых элементов налога.

В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее закрытый ПИФ, прямо установлен специальный субъект налогового обязательства (налогоплательщик) путем признания таковым управляющей компании (абз. 2 п. 1 ст. 388 НК РФ).

Таким образом, была разрешена существовавшая на протяжении многих лет проблема, связанная с невозможностью исполнения установленной НК РФ обязанности по уплате земельного налога:

  • управляющей компанией — в связи с тем, что она не обладала имуществом фонда ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;
  • пайщиками фонда-юридическими лицами — в связи с отсутствием у них оснований для учета земельных участков в составе собственного или полученного в пользование имущества;
  • пайщиками фонда-физическими лицами — в связи с фактическим неполучением ими соответствующих требований от налоговых органов, которым вменяется обязанность по исчислению этого налога в отношении физических лиц.

Определение других ключевых элементов налога, установленных федеральным законодательством (объект налогообложения и налоговая база), также не должно вызывать затруднений у управляющих компаний:

1) объект налога — это земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог7;

2) налоговая база определена как кадастровая стоимость земельного участка.

Порядок уплаты земельного налога аналогичен установленному для налога на имущество организаций.

ПОСЛЕДСТВИЯ ВВЕДЕНИЯ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО И ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ДЛЯ ЗАКРЫТЫХ ПИФов

Проанализировав ключевые элементы каждого имущественного налога, обязанность по уплате которых теперь предусмотрена для управляющих компаний паевых фондов, мы видим, что налоговое законодательство, а также законодательство об инвестиционных фондах и бухгалтерском учете предоставляет управляющей компании возможность надлежащим образом:

1) установить в составе имущества ЗПИФа объект налогообложения;

2) определить налоговую базу;

3) исчислить и уплатить налог.

Очевидное экономическое преимущество ЗПИФов в сравнении с обычными схемами управления проектами недвижимости, основанное на экономии по налогу на прибыль, является главным рычагом в работе любого фонда, управляющая компания и пайщики которого ставят перед собой инвестиционные цели, а не добиваются краткосрочного снижения налогового бремени.

Установленные для ЗПИФов имущественные налоги не создают дополнительной нагрузки для инвесторов фондов, но ставят их в равное положение с участниками инвестиционных проектов (или просто владельцами активов), не использующих конструкцию закрытого ПИФа.

Паевые инвестиционные фонды уже не могут считаться неустойчивой с налоговой точки зрения формой управления проектами в сфере недвижимости. Зачастую именно неоднозначность закрепленной в законе и сложившейся на практике ситуации с имущественными налогами в ЗПИФах являлась препятствием к принятию крупными иностранными инвесторами решения об участии в российских девелоперских проектах через ЗПИФ. Сегодня законодательное регулирование налогового режима деятельности ЗПИФов в России, регламентирующее порядок налогообложения операций управляющей компании фонда налогом на добавленную стоимость и конкретизирующее такой порядок применительно к имущественным налогам, не только выявляет действительную ценность такого инструмента, как паевой инвестиционный фонд, исключая «побочные» решения, основанные на недостатках законодательной базы, но также позволяет рассматривать ЗПИФ как надежную конструкцию для организации инвестиционных проектов в сфере девелопмента и рентного бизнеса.

Все это ни в коем случае не устраняет необходимости совершенствования действующих норм налогового законодательства (в первую очередь в отношении налога на имущество организаций и НДС) в целях исключения имеющихся в нынешней редакции НК РФ недоработок, неточностей и противоречий. Более того, целесообразно вернуться к вопросу специального режима налогообложения имущественными налогами фондов, создаваемых в целях строительства, реконструкции и управления жилыми, инфраструктурными и другими социально значимыми объектами.

Полагаем, что новые условия для работы ЗПИФов послужат дополнительным стимулом для интенсивного развития отрасли ЗПИФов недвижимости и других фондов, деятельность, которых связана с недвижимостью и землей.



Содержание (развернуть содержание)
ЗПИФ художественных ценностей «Собрание. ФотоЭффект»: уникальные активы и инновационное управление
Искусство альтернативных инвестиций: где искать двузначный уровень доходности на арт-рынке?
Рынок художественных ценностей в 2010 году: на пороге нового десятилетия
Закрытые ПИФы открыты для инвестиций: имущественные налоги в российских фондах
Институциональные инвесторы и брокеры: основы взаимовыгодного сотрудничества
Кредитные фонды как многофункциональный инструмент. Основы взаимовыгодного сотрудничества банков, УК, институциональных инвесторов
Инвестиционный комитет: формирование, порядок одобрения сделок с имуществом, составляющим ПИФ
Эндаумент-фонды: перспективы для НКО и новый сегмент для доверительного управления
Фонды прямых инвестиций: проверка кризисом
Эффективное структурирование деятельности инвестиционных фондов — успешные стратегии выхода из проектов
Инвестиционный сектор Европы: новые успехи индустрии хедж-фондов
Моральный риск в договорах доверительного управления
Погодные индексы
Что произошло на рынке субфедеральных и муниципальных облигаций в 2010 году

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100