Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Кондэ Павел, Начальник управления судебной практики Инвестиционного банка «КИТ Финанс»

  • Все статьи автора

Судебная жизнь ипотеки

Апрель 2010

Политика Правительства России, направленная на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, в том числе за счет снижения процентной ставки, вряд ли приведет к желаемому результату, поскольку идет вразрез с деятельностью других органов государственной власти — судами Российской Федерации.

Размышляя о судебной практике, приходишь к мысли о различных подходах исполнительной и судебной власти к институту ипотеки. Анализ сотен дел показал, что российская Фемида заслуживает серьезного упрека в правовом нигилизме, который выражается в нарушении императивных норм процессуального и материального права.

Исполнительную власть заставляет двигаться в сторону ипотеки развитие ­экономических отношений. Судебная же власть до сих пор не освободилась от социалистического правового мен­талитета. Ярким свидетельством тому служит Определение коллегии Верхов­ного суда Башкортостана от 28 апреля 2009 г. на частную жалобу банка по ­ипотечному спору, которым судебная власть республики допускает ограничение свободы договора для банков при заключении кредитных сделок с граж­данами.

Не секрет, что банки без особого ­энтузиазма выдают длинные ипотечные кредиты, но этот недостаток компенси­руется ликвидным залогом (речь идет о жилой недвижимости) и возможностью рефинансирования таких кредитов за счет оборота закладных. Однако сегодня, с учетом судебной практики, залог ­жилья нельзя признать ликвидным, а закладные не могут эффективно использоваться для рефинансирования выданных населению кредитов. Говорить о свободном обороте такого вида ценных бумаг не приходится из-за позиции отдельных судей. К примеру, многие участники рынка ценных бумаг будут разочарованы Определением судьи Верховного суда РФ от 24 декабря 2009 г. по делу № 67-Ф09-819, которым предусмотрено обязательное уведомление эмитента ценной бумаги о переходе прав к новому владельцу. Отсутствие доказательств того, что эмитент получил уведомление о смене владельца, влечет отказ в удовлетворении прав, закрепленных в закладной.

Негативный опыт, связанный с возвратом так называемых проблемных ипотечных активов, не может не сказываться на планах кредитных учреждений по размещению свободных средств. Казавшиеся надежно обеспеченными жилой недвижимостью кредиты на практике не получили этого обеспечения.

Еще один фактор, способный отрицательно повлиять на планы Правительства РФ в части увеличения объемов ипотечного кредитования, — недостаточная профессиональная подготовка судей, прежде всего, судов общей юрисдикции. По этой причине видится логичной и реформа в системе правосудия, которая полностью исключит принцип кумовства при формировании ­судебного корпуса и введет новый подход в оценке знаний будущих судей. Например, каждый кандидат на должность судьи должен будет сдать экзамен (по типу ЕГЭ) и пройти ежегодную аттестацию по такому же принципу с последующим сопоставлением ответов и принятых им по гражданским/уголовным делам решениям.

Нельзя развивать экономику, финансовые институты и инструменты, если к этому не готова судебная система страны. В. И. Ленин в одной из своих работ заметил, что в стране не может быть законность казанская, рязанская и т. д. С большим сожалением сегодня можно констатировать факт отсутствия единства судебной системы. Так, часть судов общей юрисдикции (Башкортостан и некоторые другие регионы) рассматривают иски о взыскании долга и обращении взыскания на предмет залога по правилам исключительной подсудности, т. е. по месту нахождения квартиры (дома, земельного участка), в то время как другая часть судов (Новосибирская область и др.) — по месту нахождения ответчика.

До 2010 г. судами Санкт-Петербурга по таким делам также применялась исключительная подсудность. 20 января 2010 г. Президиум Санкт-Петербургского городского суда признал незаконным применение исключительной подсудности и пришел к выводу о возможности предъявления исков по правилам договорной подсудности (дело № 44г-3/10). Таким образом, банки, чьи иски были рассмотрены в порядке исключительной подсудности, рискуют получить отмену судебных решений, вынесенных в их пользу, и возобновить процедуру взыскания по следующему кругу.

В этой связи нельзя не упомянуть позицию Высшего Арбитражного суда РФ о недопустимости применения договорной подсудности по кредитным договорам, заключенным с физическими лицами. О каком единстве судебной системы можно говорить при такой коллизии судебных актов?

Намерениям исполнительной власти возродить объемы ипотечного кредитования препятствует не только судебная практика — законодатели также не остались в стороне. Это касается и пробелов процессуального законодательства, не рассчитанного на длительные правоотношения субъектов гражданского оборота, и неопределенности гражданского законодательства в отношении способов приобретения права собственности на имущество. Сюда же можно отнести явные несуразности в специальном законодательстве об ипотеке, а также в законе об исполнительном производстве, который создает серьезные правовые риски для банков, намеренных разместить средства в ипотечные кредиты, и «ставит крест» на проектах привлечения иностранных инвестиций в рефинансирование ипотечного кредитования.

В текущих экономических условиях не достаточно предлагать меры по сни­жению процентных ставок для ипотечных кредитов. Банки, получающие финанси­рование из государственных источников, в случае оставления предмета залога (квартиры) за банком должны иметь ­возможность возвращать средства путем заключения сделки об отступном. Таким образом, обязательства по возврату полученных денежных средств будут выпол­не­ны за счет передачи оставленных у банков квартир (жилых домов, земельных участков) в собственность государства с дисконтом 25% от начальной продажной ­цены. Другим способом повышения за­интересованности банков в увеличении объемов ипотечного кредитования может стать изменение законодательства, согласно которому нереализованная на торгах недвижимость будет переходить в собственность государства.

Судебная власть, как исполнительная, так и законодательная, — это вид государственной власти. Соответственно, можно бесконечно долго говорить о проблемах судебной практики и ее влиянии на экономические условия жизни общества, не получив какого-либо положительного результата, пока не будет проявлена на то государственная воля.


Содержание (развернуть содержание)
Во время кризиса люди вели себя очень странно
Организация биржевого товарного рынка: от спотовой торговли к срочным операциям
Проблемы правового регулирования функционирования и развития в России товарных бирж
Зерновые интервенции
Хеджирование рисков с помощью рынка деривативов
Электроэнергетический сектор рынка акций в начале 2010 года: текущее состояние и основные драйверы развития
Долгосрочный рынок мощности — шаг к повышению эффективности и акционерной стоимости
Основные инвестиционные темы российской энергетики
Акции нефтяных компаний второго эшелона: мнимая недооценка или нереализованный потенциал?
Бизнес на продажу
К вопросу о разработке месторождений бюджета
Денежно-кредитная политика: таргетирование цены или количества денег в экономике
Рынок ждет продолжения реформ
Инсайд: внутреннее дело компаний
Судебная жизнь ипотеки
Все более обязательное раскрытие
Томск: разумное управление муниципальным долгом
Негативное влияние рисков рефинансирования на кредитоспособность региональных и местных органов власти России
Что происходит на рынке субфедеральных и муниципальных облигаций
Итоги 2009 года — года удержания позиций в ходе кризиса и выхода рынка субфедеральных и муниципальных облигаций на новые максимальные уровни
Монетарная политика Банка России и ее влияние на рынок субфедеральных и муниципальных облигаций
Правовые особенности инвестиций в инскрипции

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100