Casual
РЦБ.RU

Россию застроят на китайские деньги

Октябрь 2009

Интервью с генеральным директором AFI Development Александром Халдеем

Генеральный директор AFI Development Александр Халдей готовится конкурировать с банками, которые получают активы обанкротившихся девелоперов, и надеется на восстановление рынка. В интервью РЦБ глава компании рассказывает о том, как выдавать ипотеку под 10% годовых, когда девелоперский бизнес становится нерентабельным и почему полагаться на западных инвесторов уже не стоит.

РЦБ: Александр Григорьевич, как Вы считаете, прошел ли уже кризис дно?

А. Х. Дно кризиса, когда на рынке полностью отсутствовал спрос и не было продаж, прошло, но это не значит, что миновал и сам кризис. Конечно, рынку еще предстоит пройти долгий путь до полного восстановления, однако люди приспособились к новым рыночным реалиям и постепенно начинают двигаться дальше.

РЦБ: Какова ситуация на рынке недвижимости? Стоит ли ожидать второго спада?

А. Х. Сегодня условия на рынке диктует спрос. Есть потенциал роста тех сегментов, которые способны развиваться в текущей экономической ситуации. Сложно прогнозировать спад как таковой, но с уверенностью можно сказать, что на данный момент происходит передел рынка недвижимости. Банки вскоре станут главными собственниками многих девелоперских проектов. Это реалии рынка, которые мы прогнозировали еще год назад. Скоро появятся новые игроки, новые имена.

РЦБ: Есть ли сложности с выполнением долговых обязательств, реструктуризацией долгов?

А. Х. Мы чувствуем себя спокойно — у нашей компании очень небольшой кредитный портфель. Сейчас у нас две кредитные линии — в ВТБ и Сбербанке, которые, соответственно, направлены на строительство ТРЦ «Mall of Russia» в «Москва-Сити» и подземного ТРЦ на площади Тверской Заставы. Общая сумма обязательств по обоим кредитам сегодня — 150 млн долл. США, что меньше суммы кэша на наших счетах.

РЦБ: Какие пути восстановления спроса на недвижимость Вы видите?

А. Х. Мы постоянно ищем новые пути для развития в текущих рыночных условиях. Анализируем рынок, и, например, видим, что заморозка большинства объектов вызвала рост дефицита жилья, в частности экономкласса, создавая тем самым отложенный спрос. В связи с этим мы планируем продолжать наш жилой проект «Одинцово», изыскиваем новые источники финансирования. На данный момент банковское финансирование неосуществимо — слишком высокие ставки. При более чем 20% годовых девелоперский бизнес становится просто нерентабелен. Сегодня наиболее перспективный вариант — привлечение в проект соинвесторов. Надо сказать, что западные фонды с российского рынка фактически ушли и сосредоточились на участии в своих внутренних рынках. Поэтому надежда в большей мере на азиатские фонды, например китайские, которые сейчас активно заинтересуются российским рынком. Правда, до реальных сделок пока не дошло, но работа в этом направлении ведется немалая.

РЦБ: Какой сегмент первым очнется от спячки — элитка или панельная?

А. Х. На рынок элитной недвижимости кризис не повлиял так сильно, как на эконом- или бизнес-класс. Обеспеченные люди продолжают покупать понравившееся им качественное жилье. Объем продаж, может быть, меньше, чем в докризисные времена, но темп стабильный и цены практически не изменились. Например, у нас есть два готовых элитных комплекса — «Аквамарин» на Озерковской набережной и «Четыре Ветра» на Большой Грузинской, прошедших госкомиссию в прошлом году. В них в среднем реализуется по 1—2 квартиры в неделю, стоимость квадратного метра — порядка 10 тыс. долл. Сегмент эконом-класса накапливает дефицит предложения и «очнется от спячки», как только возобновится возможность привлечения ипотеки. Реанимировать спрос на жилье также помогут проекты экономичного строительства стоимостью 1,5—2 тыс. долл./кв. м. Хуже всего приходится сегменту бизнес-класса — он восстановится позже остальных, и цены здесь существенно снизились.

РЦБ: Вам помогало государство?

А. Х. Нет.

РЦБ: Какие меры нужно принять для стимулирования строительства?

А. Х. Прежде всего следует возрождать инструмент ипотеки — без «длинных» доступных денег сектор недвижимости не сможет полноценно развиваться. При этом ставки не должны превышать 10% годовых.

РЦБ: Откуда сейчас появятся ставки по ипотеке в 10%?

А. Х. Мы не собираемся ждать, пока ипотека под 10% упадет откуда-то сверху, а сами планируем предоставлять ипотеку покупателям наших квартир. Например, мы намерены возобновить строительство жилого комплекса в Одинцово. Это большой проект площадью более 700 000 кв. м, и под него мы активно разрабатываем финансовую схему. В общих чертах она будет следующей: покупатель платит 50% стоимости квартиры, а на остальную часть платежа получает ипотеку не более чем под 10% годовых. Мы рассчитываем, что подобная схема поможет сдвинуть рынок с мертвой точки и подтолкнет спрос на недорогое качественное жилье.

РЦБ: Как проходил кост-каттинг в компании?

А. Х. Доходы от аренды наших объектов и продажи квартир полностью покрывают издержки по операционной деятельности, поэтому на скрепках мы не экономим. Но конечно, мы стали внимательнее относиться к нашим расходам, анализировать затраты.

РЦБ: Какие объекты являются наиболее приоритетными?

А. Х. В целом из 34 проектов, которые есть у нас в портфеле, мы работаем по трем основным — это ТРЦ «Mall of Russia» в «Москва-Сити», многофункциональный комплекс на Озерковской набережной, подземный торговый комплекс и дорожная развязка на площади Тверской Заставы. В нашей компании реализация всех проектов, где мы еще не вышли на площадку, отложена на неопределенное время. Решение о начале строительства в каждом конкретном случае принимается после тщательного анализа рынка, его потребностей. Так, у нас есть успешный гостиничный проект санаторного типа «Плаза СПА» в Минеральных Водах. Несмотря на кризис, гостиница полностью заполняется. И мы сейчас рассматриваем вопросы инвестирования в этом регионе еще трех подобных объектов, поскольку уверены, что они будут пользоваться спросом. А вот, например, офисные комплексы мы сейчас строить не будем, хотя в портфеле у нас такие проекты есть. Мы считаем, что этот сегмент в последнюю очередь выйдет из кризиса.

РЦБ: Планируется ли привлечение нового инвестора, как это сделал ПИК?

А. Х. Как я уже говорил, в новых рыночных условиях, когда банковское финансирование невозможно из-за высоких ставок, одним из источников вложения средств в проект является привлечение партнера, соинвестора. Мы активно общаемся с различными фондами, инвесторами, заинтересованными в инвестициях в Россию.

РЦБ: У вас большой объем портфеля. Как вы им распорядитесь? Будете продавать и выходить в кэш?

А. Х. Девелоперский бизнес заключается в том, чтобы строить объекты, а потом продавать их с выгодой для себя. Можно иметь доход от арендных платежей или прибыльно реализовать завершенный объект. Наша стратегия не изменилась с докризисных времен. Мы предлагали покупателям готовое жилье и оставляли себе коммерческие площади, чтобы получать арендный доход, но в случае заманчивого для нас предложения всегда могли расстаться с коммерческим объектом, как это было с офисным комплексом «Аквамарин», проданным в мае 2008 г. со ставкой капитализации 6,7%. Сегодня мы также рассматриваем варианты реализации наших коммерческих проектов, но так как делаем это не от нужды, а с целью получения максимальной прибыли, и никуда не спешим, то и отдавать их будем только по сверхвыгодной для нас цене, как, например, в недавней сделке по бизнес-центру на Косинской, ушедшему в августе этого года за 195 млн долл., что на 44 млн больше оценки проекта консультантами.

РЦБ: Как обстоят дела с вашими акциями? Как складываются отношения с миноритариями? Входят ли они в ваше положение?

А. Х. С нашими акциями все в порядке — они растут, постепенно возвращаясь к справедливой цене. В своем последнем отчете Merrill Lynch дал им хороший прогноз, в 2 раза превышающий стоимость акций на сегодняшний день. Нашим акционерам не о чем беспокоиться, напротив, у них достаточно поводов для оптимизма. Особенно с приближением даты открытия нашего знакового проекта ТРЦ «Mall of Russia», которое должно состояться в марте 2010-го.

РЦБ: Будете ли вы делать Buy Back?

А. Х. Нет. Для этого нет никаких предпосылок.

РЦБ: Что будет с замороженными объектами? Во что обходится их простой?

А. Х. Мы не останавливали уже начатые объекты — все они достраиваются. Есть ряд проектов, которые находятся в стадии разработки, где мы не вышли на строительную площадку. Стартовое решение по каждому из них мы принимаем отдельно, на основе анализа рынка. При этом продолжаем заниматься проектированием, получать необходимую разрешительную документацию, дорабатывать проекты.

РЦБ: Будет ли дополнительное размещение акций?

А. Х. Нет, в ближайшее время не планируем.

РЦБ: Есть ли риск задержки ввода в эксплуатацию Тверской Заставы и «Mall of Russia» из-за инфраструктурных проблем с городскими властями?

А. Х. Не стоит верить поднятой прессой шумихе — проблем никогда не было, все возникающие вопросы решаются в рабочем порядке. Простым доказательством может служить посещение наших строек. Работа по обоим проектам идет полным ходом, строим в соответствии с графиком: открытие «Mall of Russia» намечается в марте 2010 г., подземного ТРЦ на площади Тверской Заставы — в конце 2011 г.


Содержание (развернуть содержание)
России мешают развиваться высокие цены на нефть
Тандемократия: природа и перспективы
Кто станет президентом в 2012 году?
Ничему новому кризис меня не научил
Россию застроят на китайские деньги
Жадность побеждает здравый смысл
Россия — ОПЕК: виток ходьбы вокруг партнерства
Размер имеет значение: небольшим банкам жить сложнее
Что стоит за желанием ограничить банковские бонусы?
Основные препятствия при реализации проектов ГЧП
Условия финансирования проектов ГЧП: кризисные реалии
Проектное финансирование — вымирающий вид
Инфраструктурные концессии на транспорте в условиях финансового кризиса
Структурирование сделок при организации проектного финансирования
Авария, которая изменила энергомир
Алкогольная ситуация
Диверсификация финансовых источников как фактор конкурентоспособности российской атомной отрасли
Управление рисками VS страхование: PRO или CONTRA
Сколько стоит долг?
Похвала финансовой глупости

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100