Casual
РЦБ.RU

Московский рынок коммерческой недвижимости: текущее состояние и прогнозы

Сентябрь 2009

Девелоперы начали замораживать строительство всех объектов коммерческой недвижимости, кроме тех, что находились в стадии завершения и были к тому времени практически полностью сданы в аренду. Такой шаг был вполне логичным, так как рынки капитала оказались практически закрытыми для девелоперов, а для тех, у кого сохранилась возможность привлекать займы, стоимость кредитных ресурсов (в рублях) поднялась с 10—12% как минимум до 20%.

В последние годы для московского рынка коммерческой недвижимости были характерны небольшая доля свободных площадей (3—5%) и высокие арендные ставки (в среднем 1200 и 830 долл./кв. м для офисных помещений класса А и B, 3700—5000 долл./кв. м — для торговых площадей премиум-класса). Это объяснялось прежде всего стремительным развитием таких секторов экономики, как финансовые услуги, страхование и недвижимость, с соответствующим увеличением числа сотрудников, а также ростом прибылей, которые позволяли иметь офис не в здании бывшего советского НИИ или заводском цеху, а в современном бизнес-центре.

В 2005—2008 гг. предложение новых офисных помещений на московском рынке ежегодно пополнялось в среднем на 1,5 млн кв. м, и к концу 2008 г. суммарный объем этого сегмента рынка составил 9,2 млн кв. м. Торговые площади расширялись более скромными темпами — на 200—250 тыс. кв. м в год, и их количество к тому же периоду достигло 2 млн кв. м. Тем не менее Москва продолжает отставать от европейских городов по обеспеченности как офисной, так и торговой недвижимостью: в IV кв. 2008 г. на тысячу жителей российской столицы приходилось 892 кв. м офисных помещений (против 7000 кв. м в Европе), торговых — 193 кв. м (против 460 кв. м в среднем европейском городе). В связи с этим в Москве были зарегистрированы один из самых низких в Европе показателей свободных площадей и одни из самых значительных ставок аренды.

Строительство коммерческой недвижимости гораздо больше зависит от внешнего финансирования, которое покрывает до 70% расходов на возведение объекта, чем строительство жилья, где оборотный капитал в значительной степени формируется за счет реализации домов еще на этапе их сооружения; при этом заемные средства используются главным образом для приобретения новых земельных участков. По этой причине рынок коммерческой недвижимости первым отреагировал на повышение стоимости долга.

Сокращение предложения коммерческой недвижимости сопровождалось аналогичным падением спроса, и это связано с тем, что многие потенциальные покупатели/арендаторы начали активно уменьшать численность персонала, отложили запланированные переезды в новые офисы и/или отказались от расширения своих розничных операций. По оценкам консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), к концу июля 2009 г. доля свободных офисных площадей возросла с 5% (до кризиса) до 23%, а торговых — с 1 до 8%. Около 20% ранее заключенных договоров аренды было расторгнуто (рис. 1 и 2).

В настоящее время объем строительства составляет менее 50% от заявленного. Последствия этого в основном проявятся в результатах завершенного строительства за 2011—2012 гг., поскольку, даже если девелоперы и запустят в этот период новые проекты, они будут реализованы только к 2013—2015 гг. По прогнозам JLL, в 2010—2011 гг. в Москве планируется ежегодно сдавать около 700—800 тыс. кв. м офисов (1,74 млн кв. м/год до кризиса) и 150 тыс. кв. м торговых площадей (200—250 тыс. кв. м/год до кризиса).

На показателе завершенного строительства за 2009 г. текущая ситуация на рынке существенно не отразится, поскольку к моменту кризиса большинство объектов уже находилось в стадии готовности. В I кв. 2009 г. объемы ввода коммерческой недвижимости достигли рекордной отметки (900 тыс. кв. м офисных и 160 тыс. кв. м торговых помещений), однако фактически данные объекты были построены еще в IV кв. 2008 г. и лишь ожидали подписания официальных актов госприемки. По расчетам JLL, в 2009 г. в Москве появится 2,5 млн кв. м новых офисных площадей и до 400 тыс. кв. м торговых. Заметим, что на любые изменения в экономической ситуации рынок коммерческой недвижимости реагирует с определенным временным лагом (это касается и доли свободных площадей, и арендной платы). Так, наибольший скачок доли свободных площадей был зафиксирован в I кв. 2009 г., хотя падение спроса на офисные помещения произошло в сентябре—октябре 2008 г.

По данным JLL, во II кв. 2009 г. ставки аренды коммерческой недвижимости премиум-класса снизились в среднем на 30% по сравнению с предыдущим кварталом: до 2000—3000 долл./кв. м — за торговые помещения и 400—600 долл./кв. м — за офисы.

Сейчас условия диктуют арендаторы, и арендодатели в связи с этим вынуждены идти на многочисленные уступки:

  • договоры аренды стали заключаться не на 5—7 лет, как раньше, а на 3—5 лет, что дает арендатору большую свободу в случае принятия решения о переезде;
  • в связи с ослаблением рубля в I кв. 2009 г. часть арендодателей перешли на заключение договоров в рублях или перевели в рубли ранее подписанные соглашения с арендной платой в долларах/евро;
  • в некоторых случаях новые договоры аренды не предполагают ежегодного пересмотра ставок;
  • новые договоры предусматривают более длительные «арендные каникулы» (время на проведение отделочных работ, в течение которого не взимается арендная плата), которые теперь могут составлять до 6 мес. против 3—4 мес. до кризиса;
  • по новым условиям договоров ставки для арендаторов могут быть привязаны к проценту от оборота или рассчитываться по прогрессивной шкале (более низкие ставки в первый год);
  • часть затрат на внутреннюю отделку помещений может быть компенсирована арендодателем или учтена в арендной плате.

По прогнозам JLL, падение цен на рынке коммерческой недвижимости продолжится. Согласно оценкам агентства, во второй половине 2009 г. арендные ставки могут опуститься еще примерно на 10%, а в целом по году снижение может достичь 50%. JLL прогнозирует, что доля пустующих площадей в сегменте офисной недвижимости зафиксируется на уровне 20—23%, а в сегменте торговой недвижимости — в районе 8%.

Мы не обещаем значительного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по крайней мере, до второй половины 2010 г. из-за большой зависимости реализации проектов от банковского финансирования и избыточного предложения площадей в современных торговых центрах и офисах класса А. Из-за ухудшения качества активов российские банки вряд ли смогут возобновить кредитные операции раньше, чем завершится процесс докапитализации (по оценкам аналитиков, он продлится весь 2010 г.). Таким образом, с учетом предполагаемой стабилизации экономики начала новой фазы роста данного сегмента рынка следует ожидать не ранее второй половины 2010 г.

Что же касается более отдаленной перспективы, то мы считаем, что к 2012—2014 гг. объемы ввода офисов в Москве увеличатся до 900—1000 тыс. кв. м, торговых — до 200 тыс. кв. м в год. В результате в 2014 г. совокупный размер столичного рынка офисной недвижимости должен составить примерно 16,3 млн кв. м, а торговой — 3,4 млн кв. м. По нашим расчетам, этого должно быть достаточно для удовлетворения потенциального спроса, и мы прогнозируем, что к 2014 г. доля свободных офисных помещений остановится в пределах 9—10%, а торговой недвижимости — на уровне 5%.




Содержание (развернуть содержание)
Правонарушение и наказание...
Время для реформ опять упущено
Инвесторы рискуют за пределами Северной Америки и Западной Европы
Девальвация: аргументы, риски, иллюзии
Россию накроет вторая волна кризиса
«Вторая волна» и другие экономические катаклизмы
Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы и основные риски
Что приходит на смену офшорам?
Московский рынок коммерческой недвижимости: текущее состояние и прогнозы
Сырьевая стагнация
Станут ли после кризиса на российском рынке популярны commodity derivatives?
Перспективы появления CFD (Contract for difference) на российском фондовом рынке
Брокерская деятельность на международном рынке ценных бумаг: современные тенденции и проблемы регулирования
Кризис и займы Москвы
Государственный долг Томской области
Что происходит на рынке субфедеральных и муниципальных облигаций
Кредитное качество региональных и местных органов власти РФ
Рынок муниципальных и субфедеральных заимствований
Изменения в законодательном регулировании предельного объема долга субъектов Российской Федерации и муниципальных образований

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100