Casual
РЦБ.RU
  • Авторы
  • Полугодина Екатерина, Менеджер департамента консультирования по налогообложению и праву «Делойт», СНГ

  • Все статьи автора
  • Печерников Леонид, Ведущий консультант департамента консультирования по налогообложению и праву «Делойт», СНГ

  • Все статьи автора

Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы и основные риски

Сентябрь 2009

Потенциального покупателя зарубежной недвижимости могут интересовать самые разные нюансы: расположение объекта, предлагаемые скидки, будущие перспективы роста цен в регионе и даже, например, наличие бассейна. Однако мало кто обращает внимание на юридические и налоговые последствия такой сделки, хотя при неверной оценке этих аспектов отнюдь не дешевая покупка может стать еще дороже, а само имущество перейдет в нежелательные руки. В то же время существует масса инструментов, позволяющих комфортно управлять недвижимостью и не переплачивать налоги.

В условиях нестабильной экономической ситуации приобретение объектов недвижимости среднего и элитного классов за рубежом является одним из наиболее перспективных капиталовложений. В своей практике мы наблюдаем повышенный интерес частных лиц к недвижимости в различных уголках мира, и он абсолютно небезосновательный. Мировой финансовый кризис внес свои коррективы в рынок частной недвижимости, изменив его полярность с «рынка продавца» на «рынок покупателя» и вызвав повсеместное снижение цен на элитное жилье. В частности, согласно многочисленным исследованиям, сейчас активно дешевеют дома в США, Великобритании, Объединенных Арабских Эмиратах и других странах, в то время как стабильность или рост стоимости отмечаются в государствах Восточной Европы, Германии, Швейцарии, Австрии и на Кипре. Эта заманчивая картина открывает широкие возможности для частных лиц, располагающих свободными финансовыми средствами.

Покупка недвижимости может осуществляться как для инвестиционных целей, с последующей сдачей в аренду или перепродажей, так и для личного пользования. В первом варианте существенное значение имеет перспектива ее удорожания в будущем, а во втором — собственные предпочтения, связанные с месторасположением, уровнем комфорта и прочими критериями. В любом случае необходимо тщательно взвесить все положительные и отрицательные стороны покупки конкретного объекта недвижимости и не поддаваться ажиотажу, разжигаемому стремительным падением цен.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Следующим шагом после определения цели приобретения иностранной недвижимости и выбора самого объекта должен быть анализ законодательства той страны, в которой находится предполагаемый объект покупки, а также тех стран, резидентами которых являетесь вы и члены вашей семьи.

Во-первых, это может существенно ограничить варианты структурирования сделки, так как законодательство некоторых стран попросту не позволяет приобретать недвижимое имущество лицам, не имеющим их гражданства или резидентства.

Во-вторых, это нужно для того, чтобы оценить возможные юридические и налоговые последствия для вас как покупателя и последующего владельца, а также для членов вашей семьи.

Так, налог на наследование в некоторых странах может достигать 50% и более в зависимости от стоимости передаваемого имущества, а может и отсутствовать вообще. Основываясь на нашем опыте, выделим следующие вопросы, над которыми следует задуматься потенциальному покупателю:

  • юридическая защита активов и распределение прав наследников;
  • налоговая нагрузка, включая налоги на доходы, имущество и наследование.

Защита активов и наследование

Приобретая дорогостоящее имущество, вы наверняка размышляете о том, как защитить его от возможных притязаний со стороны кредиторов, фискальных органов или бывших супругов. Немаловажный аспект — передача собственности в наследство, так как иногда простого завещания недостаточно. Например, если вы завещали имущество кому-либо в обход ближайших родственников, последние по российскому законодательству могут оспорить ваше решение в суде.

Создать определенный уровень комфорта в отношении вышеуказанных проблем позволяет ряд инструментов, довольно широко применяемых на практике. К их числу относятся персональные холдинговые структуры с использованием зарубежных трастов, фондов и частных компаний. Преимуществом данных инструментов является не только возможность эффективного планирования налоговых последствий, но и высокая степень конфиденциальности информации о владельцах, а также юридической защиты активов. Кроме того, они помогают успешно решать вопросы передачи имущества в наследство, например ограничивая доступ к активам со стороны детей до того момента, пока они не будут готовы рационально ими распоряжаться, и одновременно обеспечивая им регулярное поступление средств, необходимых для поддержания привычного уровня жизни.

Налоговые последствия

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде доначисленных налогов и споров с налоговыми органами, крайне важно перед покупкой проконсультироваться со специалистами по налоговым последствиям в тех юрисдикциях, где находится имущество и резидентами которых являетесь вы и члены вашей семьи. Следует понимать, что налоговые последствия могут возникнуть, даже когда вы об этом совершенно не подозреваете.

Весь период владения имуществом можно разбить на несколько этапов: приобретение, владение и продажа, а также передача в наследство. Разберем более подробно налоговые последствия для каждого из них, основываясь на предположении, что покупатель является российским налоговым резидентом.

Приобретение недвижимости по рыночной стоимости, как правило, не влечет налоговых обязательств для покупателя. Однако получение имущественного вычета, предусмотренного российским налоговым законодательством при приобретении жилой недвижимости в России, не распространяется на жилую недвижимость за границей.

На этапе владения недвижимостью наличие налоговых обязательств будет обусловлено тем, владеете ли вы имуществом напрямую или же через частную холдинговую структуру. Во втором случае, когда вы живете в доме, не находящемся в вашей прямой собственности, вы безвозмездно пользуетесь «чужим» имуществом и имеете доход, выраженный в натуральной форме и рассчитываемый как рыночная арендная плата за аналогичное жилье. Налоговые органы могут начислить налог на такой доход.

Если же вы сдаете собственное имущество в аренду, то арендные платежи могут облагаться налогом как в стране нахождения имущества, так и в стране вашего резидентства, диктуя при этом необходимость применения соглашений об избежании двойного налогообложения.

Помимо налога на доходы, в некоторых странах существует налог на недвижимое имущество и/или налог на богатство, ставки которого варьируются в пределах 0,1—4% и более в зависимости от юрисдикции, стоимости имущества, статуса владельца и прочих критериев, тем самым образуя дополнительную статью расходов в содержании дома.

Доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения в России для российских налоговых резидентов, владевших ею 3 года и более. В этом случае потенциальное налогообложение возможно в стране расположения недвижимости, но многие государства также предлагают различные льготы (например, в США возможен вычет в размере до 500 тыс. долл.). Однако если срок владения составил менее 3 лет, то налоговые последствия могут возникнуть как в стране нахождения недвижимости, так и в России. В этом случае избежать двойного налогообложения теоретически можно путем применения международного соглашения о его избежании. На текущий момент Россия имеет подобные соглашения со многими, но не со всеми иностранными государствами.

Однако не всегда дорогостоящее имущество, приобретенное на заработанные собственным трудом деньги, продается сторонним лицам. Если оно было куплено для личного пользования, хозяин будет стремиться сохранить его внутри семьи и заранее определит наследников. Именно поэтому нужно учитывать последствия, связанные с налогообложением наследства, и определить способы его минимизации.

Как правило, обязательства по уплате налога появляются, когда наследуемое имущество располагается на территории страны, предусматривающей налогообложение наследства, или если наследник является ее налоговым резидентом. Иногда налог на наследство взимается и на основании статуса наследодателя (например, домициль в Великобритании).

Ставки налога на наследство и возможность получения льгот варьируются от страны к стране. Некоторые государства освобождают от налогообложения имущество, переходящее в виде наследования между близкими родственниками (Люксембург, Монако), другие в подобной ситуации предлагают пониженные ставки и налоговые вычеты (Нидерланды, Италия и Испания), а в третьих налог на наследство может отсутствовать как таковой, однако его место занимает налог на доходы или на прирост капитала (Канада).

ИНСТРУМЕНТАРИЙ

Чтобы минимизировать налоговые обязательства и взять под контроль юридические риски, зарубежную недвижимость зачастую приобретают в собственность частных холдинговых механизмов — частных компаний, трастов, фондов или комбинированных структур, что имеет свои преимущества:

  • активы, находящиеся в собственности таких механизмов, при правильном структурировании могут не участвовать в разделе имущества в случае развода, а также не подлежать взысканию со стороны кредиторов;
  • существует возможность установить предпочтительный для вас порядок наследования (в том числе для людей, не являющихся вашими родственниками);
  • возможна частичная или полная передача активов по заранее оговоренному порядку и заранее определенному кругу лиц (например, передача имущества детям частями — при достижении ими совершеннолетия, вступлении в брак, рождении первенца и т. п.);
  • возможна высокая степень конфиденциальности (в частности, некоторые юрисдикции пока сохраняют нейтральный статус по отношению к директивам Организации экономического сотрудничества и развития об обмене информацией);
  • использование правильно структурированных механизмов владения позволяет облегчить налоговое бремя (в частности, высокий налог на наследство в некоторых странах).

У каждого механизма есть свои особенности. Так, процесс управления активами через траст гарантирует более надежный уровень защиты активов, но немного отягощен формальными процедурами. В этом плане частная компания будет выглядеть привлекательнее, обеспечивая прямой контроль владения активами и ускоряя принятие решений. Также она дает такие дополнительные преимущества, как пониженная ставка налога на выплаты, распределяемые владельцам компании в виде дивидендов. В то же время различные комбинации холдинговых механизмов позволяют достигать максимальной выгоды от каждого из входящих элементов.

Безусловно, разработка и создание холдинговых механизмов требуют определенных временных и финансовых затрат, но при высокой стоимости приглянувшегося вам объекта они, как правило, в будущем оправдаются за счет уменьшения налогового бремени и возросшей уверенности в сохранности актива.

Как следует из этой статьи, налоговые и юридические вопросы могут возникать в самых необычных аспектах и сопровождают сделку купли-продажи недвижимости до ее завершения. В связи с этим, помимо инвестиционной оценки, в самом начале сделки нужно уделить внимание анализу всех последствий, тщательно спрогнозировав свои налоговые расходы и определив юридические рамки владения активами. Существующая международная сеть налоговых соглашений, разнообразие инструментов и юрисдикций с благоприятным режимом налогообложения позволяют эффективно осуществлять налоговое планирование даже за тысячи километров от вашего особняка и повышают уверенность в завтрашнем дне.


Содержание (развернуть содержание)
Правонарушение и наказание...
Время для реформ опять упущено
Инвесторы рискуют за пределами Северной Америки и Западной Европы
Девальвация: аргументы, риски, иллюзии
Россию накроет вторая волна кризиса
«Вторая волна» и другие экономические катаклизмы
Инвестиции в зарубежную недвижимость: перспективы и основные риски
Что приходит на смену офшорам?
Московский рынок коммерческой недвижимости: текущее состояние и прогнозы
Сырьевая стагнация
Станут ли после кризиса на российском рынке популярны commodity derivatives?
Перспективы появления CFD (Contract for difference) на российском фондовом рынке
Брокерская деятельность на международном рынке ценных бумаг: современные тенденции и проблемы регулирования
Кризис и займы Москвы
Государственный долг Томской области
Что происходит на рынке субфедеральных и муниципальных облигаций
Кредитное качество региональных и местных органов власти РФ
Рынок муниципальных и субфедеральных заимствований
Изменения в законодательном регулировании предельного объема долга субъектов Российской Федерации и муниципальных образований

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100