Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Проценко Ольга, Исполнительный директор Некоммерческого партнерства "Южная гильдия управляющих и девелоперов жилой и коммерческой недвижимости"

  • Все статьи автора

Рынок недвижимости Краснодара: что изменилось?

Июнь 2009

Кризис оказал существенное влияние на все облатсти экономики, в том числе и рынок недвижимости. Общий для всех секторов тренд — коррекция стоимости на продажу и аренду в сторону снижения. Однако уровень падения цен и изменение тенденций необходимо анализировать по каждому сегменту рынка недвижимости.

Причины снижения цен

Начало 2008 г. ознаменовалось существенным ростом цен на вторичном рынке, а в мае 2008 г. рынок стал "останавливаться". Сокращение объемов сделок привело к стагнации. А затем впервые за многие годы цены на вторичном рынке недвижимости скорректировались к понижению. Почему это произошло? Не секрет, что по законам экономики как падение, так и повышение цены обусловлено соотношением спроса и предложения. Если говорить о рынке недвижимости, то речь идет о платежеспособном спросе населения, на сокращение которого существенное влияние оказало торможение системы ипотечного кредитования. В условиях дефицита ресурсов на отечественном рынке и практически прекратившегося финансирования из-за рубежа большинство российских банков сочли необходимым приостановить долгосрочное кредитование физических лиц до улучшения ситуации. Система ипотечного кредитования, которая стимулировала рынок недвижимости, серьезно сжалась.

Ощутимый скачок цен, наблюдавшийся на протяжении последних лет, а также существенный рост цен с января по март 2008 г. также обусловили снижение платежеспособного спроса.

Предложение между тем повышалось, и этому способствовало увеличение в течение последних лет количества введенных в эксплуатацию квадратных метров. Заявлялись новые проекты, на строительный рынок выходили новые игроки, провоцируя тем самым рост объемов предложения в сегменте недвижимости. В результате предложение перестало соответствовать платежеспособному спросу, что затянуло сроки экспозиции объектов на рынке и привело к последующей коррекции цен.

Жилая недвижимость

Жилую недвижимость можно разделить по сегментам: вторичное жилье и новостройки. Кризис существенно повлиял на структуру спроса на первичном рынке Краснодара. Если раньше доля инвестиционных сделок составляла около 32,4%, то сегодня она близка к нулю. Вызвано это уменьшением стоимости жилья на первичном рынке и, как следствие, уходом потребителей, инвестировавших средства для получения прибыли. Если в предыдущие годы (2003—2007 гг.) уровень доходности от вложений на первичном рынке в несколько раз превышал доходность от банковских вкладов, то сегодня картина иная. Прежде всего изменились цели приобретения жилья. Среди потенциальных покупателей преобладают клиенты, приобретающие квартиры в связи с бытовой необходимостью. В начале марта 2009 г. аналитический отдел НП "Южная гильдия управляющих и девелоперов жилой и коммерческой недвижимости" отмечал небольшой рост продаж за счет привлечения потребителей более низким уровнем цен. То есть благодаря удешевлению образовался платежеспособный пласт потребителей, которые ранее не могли позволить себе приобрести жилье.

В настоящее время покупателей в основном интересуют объекты, находящиеся в завершающей стадии строительства, и это несмотря на невысокую стоимость квадратного метра в объектах со сроком сдачи в конце 2010 г. (от 32 тыс. руб.). Одна из причин этого — опасения по поводу перспектив окончания строительства. Изменились также требования потребителей к классности и метражу приобретаемых квартир. Все более актуальным становится недорогое жилье меньшей площади.

На 1 апреля 2009 г. на первичном рынке Краснодара насчитывалось более 120 многоквартирных домов (с учетом некоторых частных застройщиков, однако пересчитать все объекты частной застройки не представляется возможным). По информации аналитиков НП "Южная гильдия управляющих и девелоперов жилой и коммерческой недвижимости", в среднем в стадии строительства находится около 2,5 млн кв. м. Ряд компаний переносят сроки сдачи объектов (ЖК "Достоевский", ЖК "Солнечный"), некоторые полностью прекратили строительство (частные застройщики). Наибольший объем возводимого в Краснодаре жилья приходится на сегмент среднего и эконом-класса ("ОБД — Инвест"). Отмечается сокращение количества элитных домов и объектов бизнес-класса.

Снижение цены на первичном рынке обозначилось лишь в октябре 2008 г. Следует подчеркнуть, что долгое время застройщики официально не заявляли об этом, они лишь предоставляли скидки, бонусы, зачастую только при личных продажах. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на 22 апреля 2008 г. достигла 43,4 тыс. руб. Ценовой диапазон варьирует от 25 тыс. руб./кв. м (частные застройщики) до 106 тыс. руб./кв. м (СИК "Девелопмент — Юг"). По сравнению с пиком цены на июнь 2008 г. она упала на 14,8% (для справки: средняя стадия строительства в июне 2008 г. составляла 0,75% года, сдача в эксплуатацию — II кв. 2009 г.).

По сравнению с январем 2009 г. снижение достигло 3,8%.

Средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья по классам на 22 апреля 2009 г. была следующей: эконом — 40 тыс.; средний — 43 тыс.; бизнес — 53 тыс.; элитное — 69 тыс. руб.

Сегодня некоторые застройщики по отдельным объектам зафиксировали и повышение цены (ООО "Теплостройсервис"), однако это не отразилось на неизбежном снижении общей средней стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке.

На вторичном рынке многое зависит от настроения продавца, его личного финансового положения и планов на реализуемую квартиру. Поэтому при покупке жилья вполне можно столкнуться как с предоставлением больших и огромных скидок, так и с непомерно раздутыми ценами. Квартиры, сходные по характеристикам, площади, количеству комнат, расположенные в одном доме, но на разных этажах, могут быть выставлены на продажу с разницей в стоимости 25—30%. Тем не менее на вторичном рынке средняя цена за квадратный метр хотя и держалась долго, но корректировалась в сторону снижения на 22,8% по сравнению с ее пиком в июне 2008 г. (см. таблицу). В январе—феврале 2009 г. отмечен пик стагнации рынка, а затем последовало его оживление. Понятно, что объемы сделок на рынке увеличились, но о возвращении к докризисному уровню говорить пока рано.

Ипотека

Кризис в системе ипотечного кредитования начался в США еще в прошлом году. Поэтому наши аналитики уже тогда озвучивали неблагоприятные прогнозы для российской системы ипотечного кредитования на будущий год.

Чем закончился 2008 г. для системы ипотечного кредитования? Значительная часть банков прекратила кредитование по многим ипотечным программам: под залог объектов недвижимости, имеющихся в собственности заемщиков, на приобретение объектов, незавершенных строительством (квартир в новостройках).

Ужесточение коснулось и таких параметров ипотечного кредита, как размер первоначального взноса и форма подтверждения дохода. Если еще в 2007 г. некоторые банки предлагали ипотечные продукты с привлечением собственных средств от 0 до 10% от стоимости объекта недвижимости, то сейчас их размер должен был быть не менее 30, а по некоторым программам и 50%. Банки также стали более придирчиво рассматривать документы о заработной плате — многие принимали только подтвеждения по форме 2-НДФЛ и отказывались работать со справками о доходах в свободной форме.

Процентные ставки и размеры одобренных кредитов также не внушали оптимизма с учетом того, что в большинстве банков ставки уже преодолели психологический барьер в 20%, а суммы кредитов (лимиты кредитования) по заемщикам сокращались. По оценке НП "Южная гильдия управляющих и девелоперов жилой и коммерческой недвижимости", система ипотечного кредитования фактически сворачивается как минимум на 2 года. Тем, кто еще год назад мог рассчитывать на ипотечный кредит, в 2009 г. надеяться на решение квартирного вопроса с помощью кредита не стоит.

Коммерческая недвижимость

Как сообщает аналитический отдел НП "Южная гильдия управляющих и девелоперов жилой и коммерческой недвижимости", коммерческая недвижимость испытала на себе последствия кризиса так же, как и остальные сегменты рынка. Количество вводимых в эксплуатацию объектов, равно как и активность арендаторов, сокращается. На сегодняшний день основной клиент — это компании, которые переезжают из просторного помещения в меньшее по площади.

Кризисная ситуация в экономике существенно снизила уровень покупательской способности, многие предприниматели не стали расширять свой бизнес и заняли выжидательную позицию. И это сильно сказалось на рынке коммерческой недвижимости. В итоге число предложений по продаже или сдаче в аренду объектов коммерческого назначения существенно превысило спрос. Падение спроса в конце 2008 г. привело к снижению объема сделок купли-продажи на 62% и сделок по аренде на 53% при при уменьшении количества заявок на 60 и 50% соответственно. Сейчас приходит понимание того, что при большом объеме предложений покупателю есть из чего выбирать, поэтому падают цены (раньше продавцы и арендодатели раздували стоимость в связи с инвестиционными ожиданиями). Уровень цен в сфере коммерческой недвижимости нужно рассматривать в каждом отдельном сегменте. Самый высокий порог — в торговой недвижимости. Аренда торговых площадей подешевела незначительно, особенно в центральной части города и в районах с хорошей проходимостью (3000—5000 руб./кв. м в июне 2008 г.; 2000—4000 руб./кв. м в апреле 2009 г. в центре).

Стоимость офисной недвижимости снизилась примерно на 5–8% в зависимости от района и класса помещения (аренда до кризиса — 600—2500 руб./кв. м, в апреле 2009 г. — 500—1250 руб./кв. м в центре). А вот на промышленную и складскую недвижимость цены практически те же. Имеющие деньги собственники с ростом курса доллара еще больше их повышают. А те, кто зависят от кредита, согласны торговаться и уступать.



Содержание (развернуть содержание)
Вопросы приобретения заемщиками своей задолженности в условиях кризиса
Управление публичным долгом: международный опыт и российская действительность
Взыскивать или договариваться
Фундаментальный анализ: проблемы и перспективы
Работа в условиях кризиса: способы управления долгами
Реструктуризация портфелей проблемной задолженности: практические и налоговые аспекты
Антикризисная стратегия Краснодарского края
Финансовые стратегии и перспективы развития компаний туристической сферы Юга России
Антикризисный план курортов Кубани
Что мешает туризму в России?
Потребительский сектор ЮФО: перспективы развития в период кризиса
У строителей Краснодарского края весна наступит раньше
Рынок недвижимости Краснодара: что изменилось?
Земле нужен хозяин: проблемы и перспективы реформирования сельскохозяйственного сектора Краснодарского края
Особенности налогообложения лизинговой компании в условиях финансового кризиса
Инвестиционное законодательство Кубани: какие стимулы вкладывать в экономику южного региона?
Роснефть не планирует покупку Сургутнефтегаза
Что происходит на рынке субфедеральных и муниципальных заимствований
Особенности исполнения консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации в условиях кризиса
Антикризисное управление социально-экономическими процессами
Рынок муниципальных и субфедеральных заимствований
Концепция муниципальных инфраструктурных облигаций
Рынок кредитования региональных и местных органов власти: результаты 2008-2009 гг.

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100