Casual
РЦБ.RU

Недвижимость под давлением кризиса

Март 2009

Сектор строительства и недвижимости, испытывавший бурный рост в последние годы, в настоящее время оказался в эпицентре проблем, связанных с невозможностью привлечь финансирование для завершения проектов, а также c весьма вероятным снижением стоимости активов и денежных потоков от них, а значит, неспособностью обслуживать уже взятые финансовые обязательства.

Жилая недвижимость

Текущий финансовый кризис затронул ввод жилья в IV кв. 2008 г. По итогам прошлого года в России было введено около 61 млн кв. метров — нулевой рост относительно объемов 2007 г. На наш взгляд, финансовый кризис в большей степени затронет сегменты рынка с низкой долей предпродаж, больше других зависящие от банковского финансирования, в частности монолитное строительство (61% от общего объема ввода), где банковское участие составляло 40—50%, в то время как в сегменте панельного строительства (25% от общего объема) предпродажи составляли около 90%. Ряд девелоперов, начавших разработку проектной документации на ввод жилых помещений в 2009—2010 гг., по причине отсутствия финансирования замораживают строительство, фокусируясь на проектах, находящихся в финальной стадии работы. Данная ситуация негативно отразится на вводе жилья в 2009—2012 гг. Министерство регионального развития РФ понизило прогноз ввода жилья на 2009—2010 гг. до 52 млн и 53 млн кв. метров соответственно. Наши расчеты предполагают ввод 48 млн и 49 млн кв. метров в 2009 и 2010 гг. соответственно. Для сравнения, объем ввода жилья в 1991 г. сократился до 49,4 млн против 61,7 млн кв. метров в 1990 г. (в 1992 г. было введено 41,5 млн кв. метров). В 1998 г. ввели лишь 30,7 млн против 32 млн кв. метров в 1997 г., и столько же — в 1999 г. (табл. 1).

В условиях ограниченности доступа к долговому финансированию мы прогнозируем увеличение роли государства в строительстве жилой недвижимости, которое будет выражаться:

  • в размещении государственных заказов на местных домостроительных комбинатах (далее — ДСК), на долю которых приходится около 1/4 всего жилищного строительства, для обеспечения строительства социального жилья. В данном случае девелоперы получат устойчивый денежный поток от государственного заказа. При этом их маржа сократится, так как цены, предлагаемые государственными заказчиками, будут значительно отличаться от рыночных;
  • в снижении цены на землю в проектах жилой недвижимости и уменьшении доли города с целью обеспечения притока частного капитала в строительство. В частности, согласно Постановлению Правительства Москвы № 46 от 27 января 2009 г. "Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков" доля города в инвестиционных контрактах рассчитывается как 60% кадастровой стоимости земли плюс 15—20% цены подключения. Данное Постанов­ление направлено на снижение строительных затрат (заметим, что доля города составляла около 30% справедливой стоимости инвестиционного контракта) и развитие более прозрачного механизма их расчета;
  • в увеличении доли государства в строительстве. Если доля государственного строительства останется на уровне 2007 г. и составит около 6,3 млн кв. метров, размещение государственного заказа на ДСК в объеме около 15 млн кв. метров (что составляет максимальную производственную мощность всех ДСК в стране) увеличит долю государственного участия до 43% (21 млн кв. метров).

Одновременно объем ввода коммерческого жилищного строительства значительно сократится в 2009 г. до 23 млн против 50 млн кв метров в 2007 г.

Мы ожидаем серьезной коррекции цен, связанной с уменьшением спроса, вызванного снижением доходов, ростом числа безработных и недоступностью ипотечного кредитования, а также появлением на рынке значительного объема социального жилья и "инвестиционных" квартир в связи с реализацией банками залогов. Кроме того, проблемы девелоперов с ликвидностью на фоне падающего спроса (в связи с замедлением роста доходов населения, практически полным отсутствием ипотечного кредитования) могут дополнительно подтолкнуть их к снижению цен (о предоставлении различных скидок на ряд объектов, которые в некоторых случах достигают 30% рублевой стоимости кв. метра официально объявили "Дон-Строй" и "Миракс").

Нам представляется достаточно трудным предсказать глубину падения цен или его точные временные рамки. В данной статье приводится анализ стоимости 1 кв. метра жилья в Москве в зависимости от типа недвижимости (монолит, панель) (табл. 2). Мы исходим из стоимости строительных затрат на 1 кв. метр (земля, стройматериалы, расходы на оплату труда, инженерные услуги, стоимость подключения воды, света, газа, электричества), предполагая, что застройщики сохранят рентабельность на уровне около 20% (против 30—50% на монолитное и 30—40% на панельное жилье до недавнего времени). По нашим оценкам, максимальное падение в Москве может составить до 55%.

Коммерческая недвижимость

Финансовый кризис отразится на вводе коммерческой недвижимости значительно сильнее, чем на вводе жилой. Девелоперам коммерческой недвижимости требуются капитальные затраты на протяжении всего срока строительства, которые могут производиться только за счет собственных и заемных средств в связи с отсутствием поступления оборотного капитала от предпродаж. Как правило, финансирование коммерческих проектов осуществляется по следующей схеме: 30% — собственные средства, 70% — заемные. При этом средний срок окупа­емости при стоимости финансирования 10—11% составлял 7—10 лет. Мы считаем, что региональные рынки коммерческой недвижимости окажутся наиболее уязвимыми в связи с отсутствием доступа местных девелоперов к банковскому финансированию. Согласно данным JLL, количество вводимых в эксплуатацию торговых центров в России составит около 35 (предыдущий прогноз — 100).

Общий ввод коммерческой недвижимости в России в 2007 г. составил около 9,3 млн кв. метров, из которых офисная недвижимость — 3,1 млн кв. метров (Москва — 1,5 млн, Санкт-Петербург — 0,5 млн кв. метров), торговая недвижимость — 3,6 млн и складские помещения — 3,6 млн кв. метров. Мы ожидаем, что около 50% заявленных к вводу в 2009—2010 гг. коммерческих площадей не будут выведены на рынок. По оценкам JLL, в 2009 г. будут подписаны договора на аренду и покупку всего 0,7—0,8 млн кв. метров новых офисных помещений против 2,1 млн кв. метров в 2008 г. Доля свободных площадей в офисных центрах Москвы выросла до 15% в IV кв. прошлого года против 5% в конце 2007 г. в связи со значительным высвобождением занимаемых помещений. Основными тенденциями с точки зрения арендных ставок во вновь заключаемых договорах являются: 1) отсутствие индексации на 1—2 года; 2) оплата коммунальных платежей арендодателем. Рублевый дисконт по новым ставкам аренды может достигать примерно 30%.

Рынок коттеджных поселков

Рынок коттеджных поселков Москов­ской области активно развивался, начиная с 2005 г. По состоянию на конец первого полугодия 2008 г. общий объем предложения на нем составил 600 поселков, или около 30000 жилых домов. Среднее количество сделок по покупке недвижимости в поселках ежегодно составляет около 2300—2500, что означает, что существующий рынок при стабильных высоких продажах перенасыщен на ближайшие 10—12 лет, а значит, неизбежно существенное снижение цен (до 30—40%), составляющих на данный момент в среднем 2,5—7 тыс. долл. за кв. метр, или 0,7—5,3 млн долл. за объект, в зависимости от расположения. Вкупе с низкой долей предпродаж (не более 20%) и высокой зависимостью от внешнего финансирования (50—60%) потенциальное снижение цен делает застройщиков коттеджных поселков наиболее уязвимыми в текущей ситуации на рынке.

Типы девелоперов

Девелоперов жилой недвижимости можно условно разделить на 3 типа:

  • Девелоперы "замкнутого цикла" — обладают ресурсной базой (песок, щебень, гравий), домостроительными комбинатами, оборудованием и портфелем девелопмента. Пример: ЛСР.
  • Девелоперы-строители — обладают портфелем проектов, домостроительными комбинатами, подрядными компаниями. Примеры: ПИК, СУ-155, Главмосстрой.
  • Обычные девелоперы — развивают только портфель проектов, не обладают собственными подрядными компаниями и заводами. Примеры: "Миракс", "Дон-Строй", "Капитал-Групп".

В условиях финансового кризиса, замедления темпов экономического роста и вероятного падения покупательской способности населения наиболее защищенными, на наш взгляд, являются девелоперы "замкнутого" цикла и девелоперы-строители:

  • в связи с наличием обеспечения под кредитное финансирование в виде производственных мощностей и строящихся объектов (отметим относительно короткие сроки возведения панельного жилья);
  • по причине наличия дополнительного денежного потока от продажи строительных материалов организациям (для девелоперов "замкнутого цикла"), осуществляющим строительство объектов инфраструктуры (в значительной степени по государственным подрядам);
  • из-за размещения госзаказов на мощностях ДСК. Большая часть социального жилья, финансируемого из бюджетов разных уровней, — панельные дома, являющиеся продукцией ДСК. Такие застройщики будут готовы поступиться маржой для того, чтобы иметь стабильный денежный поток от продаж государству;
  • в связи с высокой вероятностью получения поддержки государства в иных формах, учитывая социальную значимость возведения жилья экономкласса (в рамках национального проекта "Доступное жилье").


Содержание (развернуть содержание)
Облигации специального назначения
Россию ждет банковский кризис
Помогая олигархам, государство выбросило деньги на ветер
До окончания кризиса еще далеко
FITCH готовится к долгой рецессии
Вынесут ли металлурги бремя долгов?
Банки. Неравный бой с кризисом
Недвижимость под давлением кризиса
Венчурные и прямые инвестиции: как оценивается бизнес в условиях кризиса
Час расплаты
Самые низкие затраты и самая высокая ликвидность
Российский рынок IPO в 2008 году: проблемы и перспективы
Перспективы восстановления рынка IPO
IR как защита от дефолта
IR в условиях кризиса: поиск новых возможностей
О скором восстановлении рынка можно не мечтать
Как обеспечить достоверность данных реестров акционеров
"Деньги - нерв войны" Пьеса в пяти действиях, без окончания
Итоги конференции "Биржевой товарной рынок России - 2009. Определение пути развития"
Итоги Первого Славянского международного экономического форума

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100