Casual
РЦБ.RU

Непрямые инвестиции в недвижимость: выбирая между домом и паем

Декабрь 2008

Рынок недвижимости — один из наиболее емких мировых рынков. По оценкам компании Real Capital Analytics, объем мирового рынка коммерческой недвижимости, несмотря на значительное снижение с начала кризиса, превышает 1,5 трлн долл. Однако, по данным исследования мирового движения капитала, проведенного компанией Jones Lang LaSalle, объемы мировых сделок в сфере коммерческой недвижимости в первой половине 2008 г. снизились на 41% по сравнению с рекордным уровнем, отмечавшимся в аналогичный период 2007 г., и составили 236 млрд долл.

Статистика второго полугодия текущего года, судя по всему, продемонстрирует дальнейшее снижение активности в этой сфере. Несмотря на уменьшени объемов, сохраняется тенденция к глобализации сделок по приобретению недвижимости — трансграничные инвестиции в январе—июне 2008 г. составили почти 45% от общего объема сделок. Глобализация рынка недвижимости дает возможность географической диверсификации инвестиций и позволяет реагировать на изменения конъюнктуры рынка различных регионов мира. Вполне логично "обрастание" недвижимости производными финансовыми инструментами с широкой гаммой доходности и риска, которые в свою очередь становятся базой для других инструментов. В результате появляются закладные на закладные высоких порядков и другие крайне полезные при умелом применении деривативы. Однако устойчивость этой конструкции, построенной, казалось бы, на очень прочном фундаменте из бетона и кирпича, на деле оказалась невысокой.

В рамках данной статьи мы не будем докапываться до истины в вопросе о том, который именно из инструментов, связанный с недвижимостью, стал "детонатором" финансового кризиса. Возможно, вовсе и не в инструменте дело (вспомните шутку про мартышку с гранатой). Не будем также теоретизировать по поводу того, что надо было сделать, чтобы не произошло то, что произошло. Нашей целью будет поиск новых возможностей для инвестиций и спекуляций в создавшихся условиях.

Что бы ни говорили специалисты по продаже недвижимости, большинство граждан вне зависимости от профессии считают бизнес, связанный с real estate, едва ли не самым простым. При наличии капитала в несколько миллионов рублей схема заключается в покупке одной или несколько квартир, готовых или на стадии строительства, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. При имевших в последние годы место темпах роста цен на жилые метры и арендных ставок любой альтернативный легальный бизнес и рядом не стоял по рентабельности вложений. Невольно в голову приходит аналогия с 1997—1998 гг., когда самым прибыльным бизнесом были инвестиции в ГКО и ОФЗ на фоне дефицита вложений в реальный сектор. Но доходность ГКО не растет до небес, как и цены на недвижимость. Если даже дело не заканчивается дефолтом, то спекулятивная составляющая подобного бизнеса обязательно снижается, выводя на первый план фиксированные (в случае недвижимости — рентные) доходы и увеличивая инвестиционный горизонт.

Тем не менее хотя покупка реального объекта недвижимости в инвестиционных целях и теряет популярность в связи с кризисом, пока она остается довольно распространенным вариантом вложений среди представителей богатого сословия всех стран. По данным Capgemini и Merrill Lynch, готовивших, по крайней мере в годы своего процветания, ежегодные отчеты об инвестиционных предпочтениях миллионеров, доля прямых вложений в недвижимость этой категории граждан составила в 2007 г. 14% от общих инвестиций, снизившись с 24%, зафиксированных годом ранее. Текущий год, без сомнения, продемонстрирует дальнейшее снижение.

Альтернативой прямым инвестициям в недвижимость является тот самый рынок финансовых инструментов, связанных с недвижимостью (назовем их "непрямыми"), на который сегодня возлагается основная доля вины за масштаб финансового кризиса.

Ведь именно из-за большой доли real estate в мировой экономике кризис, начавшийся в этой сфере, оказался таким мощным. С недвижимостью так или иначе связаны практически все отрасли экономики.

Выбирая способ инвестирования, следует начать со сравнения преимуществ и недостатков прямых и непрямых инвестиций в недвижимость.

Для прямых инвестиций картина такова.

Плюсы:

  • повышение статуса владельца недвижимости;
  • возможность использования объектов недвижимости в разных регионах для отдыха и бизнеса;
  • возможность коммерческого использования объектов недвижимости (сдача в аренду);
  • возможность самовыражения в дизайне экстерьера и интерьера;
  • повышение психологического комфорта владельца недвижимости;
  • отсутствие рисков, присущих инструментам в электронном виде.

Минусы:

  • низкая ликвидность;
  • необходимость дополнительных расходов, связанных с содержанием, ремонтом, реновацией;
  • риск выкупа недвижимости государством по заниженной цене в ряде случаев, предусмотренных местным законодательством;
  • необходимость установления и поддержания отношений с эксплуатационными и управляющими компаниями;
  • высокая чувствительность цены объекта недвижимости к месторасположению, невозможность оперативного реагирования на изменения окружающей среды;
  • географическая удаленность или разбросанность объектов создают дополнительные трудности для контроля, управления и использования;
  • слабый контроль над ценовой конъюнктурой.

Для непрямых инвестиций все гораздо проще.

Плюсы:

  • высокая ликвидность;
  • постоянный контроль стоимости портфеля;
  • очень низкий порог минимальных инвестиций в один объект;
  • чрезвычайно высокая возможность диверсификации.

Минусы:

  • высокий рыночный риск изменения цены портфеля;
  • ....и это практически все!

Все иные риски имеют гораздо меньшую значимость.

Поскольку цели инвесторов могут различаться довольно сильно, некоторые пункты могут быть сформулированы иначе, но главный вывод таков: если недвижимость рассматривается главным образом как источник дохода, то удобнее использовать финансовые инструменты на основе недвижимости.

Что же понимается под термином "финансовые инструменты"? Основные их виды, имеющие отношение к индустрии недвижимости:

  • акции и доли компаний, занимающихся строительством, эксплуатацией недвижимости и производством строительных материалов и оборудования;
  • доли и паи фондов, инвестирующих непосредственно в объекты недвижимости или в компании, владеющие объектами недвижимости;
  • ипотечные компании и банки, а также ипотечные фонды.

При формировании инвестиционного портфеля чаще всего используются сочетание вышеперечисленных финансовых инструментов и приобретение паев фондов с целью повышения диверсификации.

Важной особенностью непрямых инвестиций является возможность получения прибыли не только на растущем рынке, но и на падении, используя короткие продажи. Для "прямых" инвесторов это сделать гораздо сложнее.

Для того чтобы успешно инвестировать в недвижимость напрямую, необходимо быть специалистом не только в области собственно недвижимости, но и в макроэкономике. Непрямые инвестиции возможны как с использованием фундаментального и макроанализа, так и с помощью технического анализа. Существует крайне мало специалистов, одинаково хорошо ориентирующихся на рынках недвижимости Европы, Азии, Австралии и Америки. Технический анализ более универсален, а рынок биржевых инструментов более глобален и дает доступ к инструментам, связанным с недвижимостью разных регионов мира, обычно с одного компьютерного терминала.

Возникает вопрос: насколько корректно сопоставлять прямые и непрямые инвестиции по уровню доходности? Насколько велик риск падения финансовых инструментов, связанных с недвижимостью, обусловленный исключительно ситуацией на фондовом рынке? Иными словами, может ли возникнуть ситуация, когда инвестор получает убыток от инвестиций в финансовые инструменты, связанные с недвижимостью, на фоне роста цен собственно на недвижимость?

Мы проанализировали взаимное поведение индекса цен на недвижимость, усредненного по 10 статистически значимым высокоурбанизированным районам США (так называемая Metropolitan Statistic Area), индекса широкого рынок акций S&P500 и индекса непрямых инвестиций в недвижимость, рассчитываемого по компаниям США, имеющим отношение к отрасли строительства и эксплуатации недвижимости. Время всеобщего оптимизма и роста цен недвижимости и акций неинтересно с точки зрения анализа риска. Поэтому нами был сознательно выбран временной промежуток, в течение которого цены на недвижимость уже падали, а цены на большинство акций, не связанных с недвижимостью, еще росли. Это продолжалось с весны 2006 г. вплоть до ноября 2007 г. Затем снижение охватило все отрасли, а осенью 2008 г. значительно ускорилось.

Анализ рисунка показывает, что акции компаний, имеющих отношение к индустрии недвижимости, больше коррелируют с ценами на недвижимость, нежели с индексом широкого рынка акций, хотя общее негативное настроение, царящее на рынке, усиливает движение вниз. И даже на фоне роста рынка акций в целом падение цен на недвижимость провоцирует более значительное падение цен строительных компаний из-за опасений сильного снижения прибылей, что легко объяснимо с учетом не бесконечно высокой рентабельности строительного бизнеса и обычно высокой доли заемного капитала у строителей. Это справедливо и для производителей стройматериалов. Однако и повышение цен на недвижимость вызывает мультипликативный рост прибылей строителей, особенно если темпы роста цен квадратных метров выше темпов удорожания стройматериалов и увеличения других затрат строительных и девелоперских компаний.

Как бы то ни было, в целом долгосрочные тренды достаточно согласованы, но существуют значительные промежутки времени, когда цены на недвижимость и котировки акций компаний, работающих в секторе недвижимости, либо слабо коррелируют, либо даже находятся в противофазе. Такая ситуация характерна для всех регионов, поскольку, кроме цен на объекты, на финансовые инструменты влияют и другие факторы, которые в ту или другую сторону могут значительно менять ситуацию. Так, в последние полгода главной движущей силой здесь были как раз не цены на недвижимость, а уровень ликвидности мировой финансовой системы и отдельных регионов. При улучшении ситуации рынки получали позитивный импульс, при ухудшении следовал провал всего спектра акций и фондов.

Направление движения цен на объекты недвижимости является долгосрочным вектором, вокруг которого колеблются цены инструментов.

Ввиду таких особенностей инвестор имеет сразу несколько возможностей повышения эффективности инвестирования. С одной стороны, комбинируя в своем портфеле прямые инвестиции с непрямыми, он может диверсифицировать различные риски и поддерживать необходимый уровень ликвидности портфеля. С другой стороны, в периоды снижения цен есть возможность игры "в короткую", повышающей как риск, так и доходность портфеля.

В этом месте необходимо сделать одну существенную оговорку. Поскольку российский фондовый рынок пока не имеет в своем арсенале необходимого количества разнообразных акций и паев фондов, достаточного для реализации какой-либо глобальной стратегии, например инвестиций в медицинскую недвижимость Европы, инвестор-россиянин вынужден обратить взор за рубеж. У наших соотечественников есть несколько путей инвестирования в вышеописанные инструменты.

1. Самостоятельный выход на брокера, предоставляющего возможность совершения операций на западных биржах, установка торговой системы и торговля через Интернет. Такой вариант подходит для случая, когда инвестор сам хочет формировать портфель из широкого набора инструментов, представленных на крупнейших мировых торговых площадках.

2. Приобретение паев фондов, продвигаемых кем-либо в России. В этом случае договор с брокером не нужен, так как инвестору достаточно пройти формальную проверку, проводимую администратором фонда и подать заявку на приобретение паев зарубежного фонда, реализующего желаемую инвестиционную стратегию, непосредственно администратору фонда. Российский промоутер помимо разъяснения всех деталей стратегии фонда может оказать помощь в правильном заполнении заявки на приобретение паев и облегчить процесс общения с администратором.

В обоих случаях необходимо открытие валютного счета в банке и прохождение процедуры валютного контроля со стороны банка при осуществлении платежа за границу и соблюдение прочих требований закона. Однако изменения в законодательстве последнего времени существенно упростили процедуру приобретения иностранных активов российскими физическими и юридическими лицами.

Наиболее перспективными выглядят изменения на рынке коллективных инвестиций, связанные с возможностью для российских паевых фондов включать в состав активов иностранные ценные бумаги, отвечающие определенным требованиям, а именно:

  • либо прошедшие процедуру листинга на одной из бирж, прописанную в "Положении о составе и структуре активов";
  • либо являющиеся паями или долями открытого инвестиционного фонда.

Кроме того, для различных ПИФов существуют требования по коду CFI иностранного инвестиционного фонда. Тип фонда, паи которого включаются в состав активов российского ПИФа, должен соответствовать категории этого ПИФа по российской классификации. И если для открытых ПИФов доля иностранных эмитентов не может превышать 70%, то для интервальных и закрытых ПИФов этого ограничения не существует.

Что касается возможности инвестирования в российскую недвижимость с использованием инструментов фондового рынка, то таковая существует, хотя не дает простора для хорошей диверсификации. Однако ситуация, по нашему мнению, должна кардинально измениться в ближайшем будущем по мере переключения девелоперов на рынок коллективных инвестиций как на серьезный источник средств для строительства объектов. Ожидаемый год-полтора назад бум IPO в 2009—2010 гг., очевидно, откладывается до лучших времен. Но нет худа без добра, и этим добром вполне может стать прорыв (в хорошем смысле слова) в индустрии паевых фондов, тем более что изменения в законодательстве о фондах пришлись сейчас очень кстати.

Таким образом, есть все основания ожидать как появления ПИФов, ориентированных на иностранные рынки, и в том числе на сектор недвижимости, так и дальнейшего развития фондов, специализирующихся на определенных отраслях российской экономики. Секторные фонды уже стали привычными для российского пайщика, и поэтому ПИФы, инвестирующие глобально в сектор недвижимости, займут достойное место в портфелях россиян.



Содержание (развернуть содержание)
Итоги V Федерального инвестиционного форума
Репутация, которой верят
Посткризисная экономика: какая она?
Мировой финансовый кризис и дефолты российских эмитентов
Квалифицированный инвестор: первые шаги и перспективы
Обзор рынка квалифицированных инвесторов за 2008 г. (IMAC review results 08)
Оферта: допустить нельзя отказать?
Пенсионный рынок ждет перемен
Изменения Закона "Об инвестиционных фондах" в правовых актах финансового регулятора
Перспективы ЗПИФов недвижимости в условиях нестабильности финансовых рынков
Непрямые инвестиции в недвижимость: выбирая между домом и паем
Инвестиции в защиту
Инфраструктура рынка коллективных инвестиций и изменения в законодательстве в условиях кризиса
От кого застрахован регистратор? Ab exterioribus ad interiora
Залог стабильности экономики
Об инвестициях на основании бюджетных кредитов субъектов Федерации за счет средств, полученных от облигационных займов
История и состояние государственного долга Республики Карелия
Инновации при организации размещения и обращения государственных облигаций Санкт-Петербурга
Рынок муниципальных и субфедеральных заимствований
Пути совершенствования правового регулирования государственных и муниципальных заимствований

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100