Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Афанасьева Лариса, Заместитель генерального директора УК "Радомир"

  • Все статьи автора

Перспективы ЗПИФов недвижимости в условиях нестабильности финансовых рынков

Декабрь 2008

В нынешней ситуации, когда фондовый рынок неустойчив, волатилен, депозиты маловыгодны, а инфляция высока, частный инвестор обращает внимание на то, что можно "пощупать", купить, а потом еще и выгодно продать – на недвижимость. Кризис на фондовом рынке заставляет инвесторов искать новые инвестиционные идеи, новые активы, которые при иной конъюнктуре оставались в тени. Одним из таких вариантов, привлекающих внимание инвесторов, стали закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы).

Именно ЗПИФы по итогам прошлого года составили почти половину российского рынка. В условиях кризиса консервативный, не связанный со спекуляциями рынок ЗПИФов недвижимости наиболее популярен у инвесторов — недвижимость оказалась тем активом, который позволил минимизировать риски. Важным фактором роста популярности этого инструмента стала либерализация политики этих фондов: многие из них снижают входной порог, становятся доступны для частных инвесторов. К тому же появился выбор ЗПИФов. Все закрытые фонды недвижимости можно разделить условно на схемные и розничные, которые могут быть, в свою очередь, строительными, рентными, земельными, девелоперскими. Строительный и девелоперский фонды инвестируют в строящуюся недвижимость. На том или ином этапе она должна быть продана, а разница между ценой продажи и ценой входа в проект составляет доход пайщика. Риски такого фонда достаточно высоки, как и потенциальная доходность. Рентный ПИФ содержит в себе объекты, которые сдаются в аренду и приносят доход. Это могут быть бизнес-центры, магазины, рестораны, салоны красоты — в общем, любая недвижимость, которая используется для бизнеса. Риски такого фонда не высоки, а доходность ограниченна. Рентный ПИФ — это своеобразный аналог облигации в мире фондов недвижимости. Земельный ЗПИФ недвижимости инвестирует в землю, которая, как и в строительном фонде, может быть размежевана и использована для строительства и получения прибыли в будущем.

Обычная схема участия в розничном ЗПИФе недвижимости имеет следующий вид:

1. Пайщики формируют ЗПИФ своими деньгами.

2. Управляющая компания инвестирует деньги пайщиков в проекты в сфере недвижимости.

3. Проекты реализуются, завершаются и приносят прибыль.

4. Выручка выплачивается владельцам паев.

Описанная схема создана теоретически, в соответствии с законодательством. Пока розничных ЗПИФНов, закончивших свою работу, еще нет, потому что они стали появляться совсем недавно, а срок их действия обычно от 3 до 15 лет.

Схемные ПИФы помогут собственнику недвижимости или земли:

1) отсрочить выплату налога на прибыль на срок действия фонда (ПИФы — некоммерческие организации, налоги не платят, подоходный налог вычитают с пайщика при продаже пая);

2) не платить налог на имущество;

3) получить регулярно оцениваемый продукт, который можно продать целиком или долями, даже очень маленькими (зависит от количества паев). Паи также можно закладывать банку в обеспечение залога, правда, сделки в России пока в зачаточном состоянии;

4) защитить свои активы от рейдеров;

5) "спрятать" собственников от нежелательных глаз;

6) и многое другое.

За 2007 г. количество ЗПИФов увеличилось в 1,5 раза и достигло почти 400, этот сегмент в денежном выражении занял 76% всего рынка ПИФов — 565 млрд руб.

ЗПИФы предоставляют прекрасную возможность для диверсификации инвестиционного портфеля. В фонд можно "упаковывать" разные объекты, следовательно, возможные проблемы с одним из проектов не скажутся на всем объеме ПИФа. Кроме того, сама форма ЗПИФа позволяет реинвестировать доходы, не уплачивая налоги. Прирост стоимости имущества в период его деятельности не облагается налогом на прибыль и НДФЛ, при формировании фонда имущество пайщика не создает базу для налога на прибыль и не облагается НДС, т. е. инвесторы заплатят налоги на доход только тогда, когда будут выводить деньги из фонда. Сама структура ЗПИФа дает возможность избежать оттока денег пайщиков и инвестировать напрямую в коммерческие проекты. Преимущество инвестиций в недвижимость при помощи ЗПИФа объясняется также пониженными рисками по сравнению с самостоятельной покупкой недвижимости. Как и в любом другом бизнесе, ЗПИФ пользуется преимуществами крупного игрока перед мелким частным инвестором, т. е. проводит тщательную экспертизу проектов перед инвестированием, а отдав деньги пайщиков в проект, получает "доступ к телу", юридические и экономические рычаги для давления на застройщика или арендатора. Все это выгодно отличает механизм ЗПИФа от частных инвестиций: хорошо известно, что человек, купивший, например, квартиру, может столкнуться с двойной продажей, задержками сдачи жилья и многим другим. Безусловно, не надо отрицать, что частные инвесторы, как и на фондовом рынке, могут идти на большие риски, чем ПИФы, для того чтобы получить большую потенциальную доходность. В случае с ЗПИФами недвижимости это означает, что частный инвестор может найти интересную идею на рынке недвижимости и инвестировать в нее. Управляющие ПИФа же будут долго и обстоятельно изучать всю подноготную, чтобы минимизировать риски пайщиков.

Активный рост ЗПИФов и фондов прямых инвестиций, на мой взгляд, будет продолжен: Россия по-прежнему, несмотря на кризис, остается инвестиционно привлекательной страной. Основные риски ждут рынок с внешней стороны — в целом российская экономика показала свою устойчивость, и фундаментальные факторы говорят об отсутствии внутреннего негатива. Однако вряд ли следует ожидать снижения высокой волатильности, что также будет стимулировать развитие ЗПИФов и фондов прямых инвестиций, которые станут своего рода якорем, не давая раскачиваться кораблю российского фондового рынка.

Вложения в недвижимость не зря заслужили свою репутацию самых надежных и кризисоустойчивых. Однако и к ним надо подходить с умом. Недвижимость, как и любой товар, используемый в целях инвестирования, подвержена кризисам перепроизводства и спекулятивным колебаниям цен. В те моменты, когда на недвижимость возникает спрос, новые объекты вырастают как грибы. Потом, когда денег на рынке становится меньше, спекулянты продают свою собственность за любые деньги, а новые объекты не находят сбыта. Но есть виды недвижимости, которых просто физически невозможно произвести больше, чем дала нам природа. А раз предложение ограничено, то и перепроизводство на этом рынке маловероятно. В связи с этим наиболее перспективно сейчас выглядят вложения в земли сельскохозяйственного назначения.

В настоящий момент на каждого из 6,5 млрд землян приходится 0,2 га пахотных земель. По прогнозам экспертов ООН, к 2015 г. число жителей планеты достигнет 7,2 млрд, т. е. земельный дефицит станет еще более острым. Это делает вложения в землю очень перспективными, ведь людям всегда нужно будет что-то есть.

В связи с этим среди видов закрытых паевых фондов недвижимости особый интерес для частного инвестора представляют земельные фонды. Ставка на землю при снижении прочих активов выглядит более эффектно: в стране взят курс на поддержку сельского хозяйства, идет развитие загородного строительства. Рост стоимости земель составляет в среднем около 15—35% в год. Для частного инвестора вложения в землю также интересны именно через ЗПИФ, так как самостоятельное вложение может нести риски. В случае вложений через ЗПИФ оценку, анализ и диверсификацию объектов инвестирования берет на себя команда профессиональных управляющих.

Рост ждет именно регионы, причем на первое место выступают районы с развитым сельским хозяйством, как, например, южные области России.

Земли сельскохозяйственного назначения на юге России в настоящий момент заметно недооценены. С другой стороны, интерес к ним постоянно растет, что обеспечивает значительный потенциал для роста стоимости данных активов. Среди стратегических планов развития нашей управляющей компании — создание земельных фондов с целью инвестирования средств преимущественно в земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей сдачи в аренду, а также в объекты коммерческой недвижимости.

В сегодняшней ситуации, когда нет однозначной позиции по поводу того, что будет происходить с основными валютами, когда лихорадит финансовые рынки и есть проблемы у банков, однозначно не может быть единого мнения касательно будущего рынка коллективных инвестиций; мнения расходятся, что в принципе абсолютно нормально. Но все же, наверное, мало кто возразит, что для подавляющего большинства инвесторов недвижимость остается понятным инструментом, а инвестирование в недвижимость через ПИФы — это интересная альтернатива финансовому рынку.


Содержание (развернуть содержание)
Итоги V Федерального инвестиционного форума
Репутация, которой верят
Посткризисная экономика: какая она?
Мировой финансовый кризис и дефолты российских эмитентов
Квалифицированный инвестор: первые шаги и перспективы
Обзор рынка квалифицированных инвесторов за 2008 г. (IMAC review results 08)
Оферта: допустить нельзя отказать?
Пенсионный рынок ждет перемен
Изменения Закона "Об инвестиционных фондах" в правовых актах финансового регулятора
Перспективы ЗПИФов недвижимости в условиях нестабильности финансовых рынков
Непрямые инвестиции в недвижимость: выбирая между домом и паем
Инвестиции в защиту
Инфраструктура рынка коллективных инвестиций и изменения в законодательстве в условиях кризиса
От кого застрахован регистратор? Ab exterioribus ad interiora
Залог стабильности экономики
Об инвестициях на основании бюджетных кредитов субъектов Федерации за счет средств, полученных от облигационных займов
История и состояние государственного долга Республики Карелия
Инновации при организации размещения и обращения государственных облигаций Санкт-Петербурга
Рынок муниципальных и субфедеральных заимствований
Пути совершенствования правового регулирования государственных и муниципальных заимствований

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100