Casual
РЦБ.RU

Акции девелоперов

Ноябрь 2008

Мировой кризис на рынке недвижимости и серьезные проблемы с финансированием до неузнаваемости изменили облик российского строительного рынка. Акции девелоперов, еще год назад сулившие инвесторам неплохие заработки, теперь приносят лишь разочарование, ежедневно теряя в цене в среднем по 2%. Только за последние 1,5 мес. капитализация ПИК-групп, крупнейшего в стране публичного строительного холдинга, сократилась более чем в 4 раза, а с начала года — в 7 раз.

Причины столь резкого падения в первую очередь можно объяснить всеобщей распродажей акций международными инвесторами, начавшейся в мае текущего года и спровоцированной эскалацией глобального финансового кризиса. Растущая тенденция инвесторов минимизировать политические и экономические риски привела к резкой коррекции рынков по всему миру, а в России — к обвальному падению индексов. Уже за 3 мес. с 19 мая, когда индекс достиг своего исторического максимума, российские акции потеряли в среднем 1/3 своей стоимости (табл. 1). В том же направлении двигались и девелоперы.

В сентябре вместо долгожданного восстановления инвесторов ждал новый обвал. Череда банкротств крупнейших мировых финансовых институтов привела к глобальному кризису ликвидности. Проблемы с финансированием вынудили инвесторов срочно выводить средства с фондовых рынков. Россия не стала исключением. Только за последние 2 мес. отток капитала из страны составил около 45 млрд долл. Проблему усугубили огромные внешние долги российских компаний и банков, накопленные за последние годы, и значительные объемы позиций, открытых под залог ценных бумаг. Государственная поддержка — вливание денег в систему и выделение средств на рефинансирование внешних долгов — помогла стабилизировать ситуацию лишь на короткое время. Падение продолжается. В ожидании мировой рецессии инвесторы продают все, что еще осталось в их портфелях. Но результаты обвала уже сейчас поражают воображение. Всего за 2 мес. Индекс РТС потерял более половины своей стоимости, скатившись до уровней 2003 г.

Потери российских девелоперов оказались еще масштабнее: РТМ-групп потеряла 93%, "Система Галс" — 92%, ЛСР-групп — 88%, RGI International — 85%. Такое сверхъестественное падение вряд ли можно объяснить только всеобщей паникой и неадекватной реакцией инвесторов на происходящие события. Одной из главных причин тотальной распродажи акций девелоперских компаний стала высокая вероятность продолжительной рецессии и длительного застоя в отрасли, поставившие под угрозу бизнес даже крупнейших российских строителей.

Закрыв девелоперам доступ к денежным средствам, банки лишили их основного источника финансирования строительных проектов. В отсутствие средств компании заморозили все свои бумажные проекты, надеясь на скорое "выздоровление" банковского сектора и восстановление кредитования строительства. Однако эти надежды не оправдались. Банки продолжают саботировать девелоперов и "со скрипом" соглашаются кредитовать только проекты, находящиеся в окончательной стадии строительства. При этом условия такого финансирования вряд ли можно назвать приемлемыми для заемщиков: ставки превышают 30—40%, а залог или первоначальный взнос составляют как минимум 40%.

Действий, которые государство может предпринять для поддержания сектора, недостаточно даже для завершения практически готовых проектов. Среди таких мер можно выделить следующие, анонсированные в последние 2 мес.:

1. Покупка завершенных квартир у девелоперов в рамках проекта "Доступное жилье" является в лучшем случае только частью решения проблемы. До конца 2008 г. правительство планирует потратить на это примерно 3,8 млрд долл., используя кредиты госбанков по ставкам 16—18% годовых для покупки завершенных квартир в регионах. Если это произойдет, девелоперы смогут продать примерно 3,5 млн кв. м жилья — всего 5% от объема построенного в прошлом году. В любом случае это лучше чем ничего, к тому же примерно 700 тыс. кв. м жилплощади планирует купить у девелоперов Министерство обороны (правительство выделило на эти цели около 800 млн долл.).

2. Дополнительная поддержка со стороны региональных правительств полностью проблему не решит. Лишь у администраций крупных городов есть средства на это. Пока что о поддержке заявило лишь Правительство Москвы, которое пообещало вложить 2 млрд долл. в покупку участков земли и квартир у девелоперов в рамках городской социальной программы (не более 1 млн кв. м).

3. Фонд ЖКХ может выделить 1,9 млрд долл. для регионов, где люди живут в недопустимых условиях (примерно 1,7 млн кв. м).

Даже если все правительственные антикризисные меры будут реализованы, девелоперам удастся продать от силы 7 млн кв. м жилья. По информации чиновников, до конца года 21 млн кв.м жилья будет гарантированно введено в строй. Еще 57 млн кв. м останутся незаконченными, и для их завершения потребуется около 30 млрд долл. Взять эти деньги сейчас неоткуда.

Чиновники продолжают настоятельно рекомендовать банкирам восстановить кредитование строительства. Но даже если банки прислушаются к этим рекомендациям и снова откроют двери строителям, они вряд ли рискнут финансировать их в былых объемах. За прошлый год портфель кредитов строительному сектору 10 крупнейших российских банков почти удвоился, увеличившись до 22 млрд долл. Портфель кредитов в строительном секторе госбанков (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк и Банк Москвы) вырос еще значительнее — до 16,5 млрд долл. (табл. 2).

Тем не менее в сложившейся ситуации с дефицитом финансовых ресурсов строители вряд ли могут рассчитывать даже на половину былых объемов. Таким образом, последуют еще более масштабные заморозки проектов по сравнению с тем, что было заявлено в сентябре крупными девелоперскими компаниями, специализирующимися в жилом и коммерческом секторе недвижимости в России: Mirax Group заморозила 83% проектов, Midland Development — 31%, Korston — 91%, "Теорема" — 19%. "Система Галс" может заморозить около 25% проектов (см. рисунок).

При любом сценарии развития событий российский строительный рынок ждут не лучшие времена. Если банки не возобновят кредитование отрасли, а государство не увеличит объемы поддержки, ситуация может ухудшиться и привести к масштабному банкротству девелоперских компаний.

Но даже в этом случае акции строителей останутся на рынке. Однако прошлые подходы в оценке их справедливой стоимости теперь вряд ли устроят инвесторов. Сейчас, когда перспективы отрасли туманны, стоимость девелоперской компании будет в большей степени зависеть от стоимости портфеля ее проектов. Наиболее консервативным методом может стать оценка проектов, находящихся в стадии строительства с предполагаемой датой завершения в течение ближайшего года. Все остальное может быть отсеяно в силу нестабильности в отрасли и высоких рисков замораживания проектов.

Близкие к завершению проекты наиболее актуальны для девелоперов, они уже частично профинансированы и требуют меньших, чем на начальной стадии, капиталовложений. Чем быстрее они будут завершены, тем быстрее компания получит денежные средства, которые затем могут быть использованы для погашения текущей задолженности или финансирования других незаконченных проектов.

Оценивая эти проекты, вряд ли следует рассчитывать будущие доходы девелоперов исходя из докризисных цен. Очевидно, что платежеспособный спрос за последние месяцы значительно сократился, и редкий покупатель согласится приобрести недвижимость без существенной скидки. Снижение цен при этом убьет сразу двух зайцев: привлечет покупателей и банки-кредиторы, уделяющие внимание оперативности реализации проектов. Наиболее реалистичным ориентиром при расчетах доходов могут стать цены, которые обозначало правительство — себестоимость + 15%. Сейчас средняя себестоимость одного квадратного метра жилья по России составляет 1200 долл. (экономкласс), офисной недвижимости — от 1500 долл. до 2500 долл. Такой консервативный подход при оценке доходов девелоперов может быть интерпретирован как ликвидационная оценка.




Содержание (развернуть содержание)
Российская электроэнергетика в долгосрочной перспективе
Управление рисками на срочном рынке в условиях нестабильности финансовых систем
Деривативы и кризис: миф и реальность
Что нам готовит кризис
Уроки кризиса: совершенствуйте работу советов директоров
РОСНАНО: инструмент инновационного развития России
Кризис и госкорпорации
Экономическая политика российского правительства во время кризиса: принципы, приоритеты и шаги
Государство во время кризиса, или слон в посудной лавке
Рефинансирование ЦБ РФ: расширение границ
IR объявляет охоту на инвесторов
Investor Relations: новая парадигма в условиях кризиса на мировых финансовых рынках
Позиционирование бизнеса в период кризиса
Современные формы дистанционной подготовки специалистов финансового рынка
В стране невыученных уроков, или история с арифметикой
Развитие строительства и ритейла в условиях кризиса
Металлургия: начнется ли падение после резкого взлета?
Акции девелоперов
Поиск оптимальных решений по привлечению финансирования бизнеса при неблагоприятной рыночной конъюнктуре
Российский рынок корпоративных облигаций: основные тенденции 2008 г.

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100