Casual
РЦБ.RU

Развитие строительства и ритейла в условиях кризиса

Ноябрь 2008

Девелопмент и ритейл — отрасли экономики, наиболее подверженные влиянию мирового финансового кризиса. Тем не менее на протяжении многих лет до начала кризиса эти отрасли были самыми прибыльными. Текущая ситуация на долговом рынке ставит под сомнение развитие этих отраслей из-за неспособности рефинансировать свою задолженность и оперировать ею. В данной статье рассматриваются возможные пути развития и маневрирования в условиях рецессии мировой экономики.

В 2007 г. российский рынок розничной торговли в очередной раз подтвердил звание одного из самых быстрорастущих розничных рынков мира. Основными тенденциями прошедшего года стали:

  • усиление внимания со стороны ритейлеров к товарам под собственной торговой маркой, большая доля которых в выручке способна положительно сказаться на рентабельности сети;
  • развитие новых форматов, в некоторых случаях переход к мультиформатности. В частности, следует отметить начало развития многими сетями формата гипермаркета, которое они связывают с острой нехваткой подобных магазинов в стране и их более высокой прибыльностью;
  • региональная экспансия, которую и в дальнейшем ведущие операторы рынка рассматривают в качестве своей приоритетной стратегии развития. Розничная торговля в регионах носит менее организованный характер по сравнению со столицами, что предоставляет дополнительный потенциал федеральным сетям;
  • значительный рост оборота компании благодаря увеличению посещаемости и среднего чека. Продажи Like-for-like (оборот магазинов, открытых более 1 года) по итогам года у ведущих российских ритейлеров составили от 10 до 21%.

Прогнозы на текущий год не столь оптимистичны: мировой финансовый кризис, продолжающий разрастаться все шире, не мог не затронуть и российский ритейл. Высокие темпы роста, выделявшие российские сети среди мировых конкурентов, сыграли в этом году со многими из них злую шутку: для столь стремительного развития компании были вынуждены занимать значительный объем денежных средств на рынках долгового капитала, что привело к высоким коэффициентам их долговой нагрузки. Значение показателя "долг/EBITDA" для некоторых компаний превышало все приемлемые уровни. Так, высокая доля приходится на краткосрочные обязательства, которые в обычной ситуации должны быть погашены или рефинансированы в течение года, но в текущих условиях нехватки ликвидности кредитование достаточно проблематично.

Таким образом, часть региональных сетей столкнулась с невозможностью погасить обязательства перед кредиторами, некоторые ритейлеры объявили технический дефолт по облигациям, который впоследствии может обернуться реальным банкротством. Одним словом, перспективы не радужные, и сетям приходится прикладывать все усилия, чтобы смягчить неприятные последствия для бизнеса. Одним из способов привлечения средств для игроков российского розничного рынка стало увеличение сроков платежей за поставляемые продукты в 2—3 раза — с общепринятых 30 дней до 60—90. Тем не менее не все поставщики смогли выдержать подобные действия, и часть из них прекратила сотрудничество с неплатежеспособными сетями, что привело к прекращению поставок ряда продуктовых наименований в обозначенные магазины.

Другой способ погашения долговых обязательств — продажа части торговых площадей. Недавно стало известно о том, что сеть "Самохвал" (магазины сети расположены в Москве, Московской области и городах ЦФО) в сентябре этого года выставила на продажу 17 объектов недвижимости общей площадью около 35 тыс. кв. м и 10 земельных участков площадью около 30 га, чтобы рассчитаться с поставщиками. Сеть "Алпи" (Сибирский регион) для оплаты долгов хочет продать 22 гипермаркета общей площадью 200 тыс. кв. м. В данной ситуации даже снижение инвестиционных программ у таких "грандов", как X5 Retail Group, выглядит просто страховкой от возможной нехватки ликвидности в будущем.

Третьим способом решения проблем для небольших сетей, обремененных долгами, могла бы стать продажа части акционерного капитала крупному игроку рынка. Подобные покупки могут позволить себе не все, так как обязательства должников автоматически перейдут к покупателю, что в текущей ситуации может стать скорее барьером для развития сделок M&A.

Таким образом, ситуация в отрасли остается очень напряженной. Частично улучшить положение в настоящий момент под силу, пожалуй, только правительству, которое недавно заявило, что может предоставить некоторым сетям через ведущие российские банки кредитные средства для рефинансирования своих задолженностей. Обратившиеся за помощью сети считают сумму около 50 млрд руб. способной вывести часть их бизнеса из тяжелого положения. В ходе проведенных заседаний представители российского правительства называли ритейл наряду со строительством и банковским сектором наиболее приоритетным сектором для господдержки, что также свидетельствует о высокой вероятности предоставления необходимых займов. Средства будут предоставлены далеко не всем, а лишь крупнейшим операторам, которые в свою очередь должны будут оказать помощь мелким ритейлерам: одним из способов подобной помощи было названо возможное укрупнение сетей, слияние крупных операторов с небольшими сетями, нуждающимися в поддержке.

Мировой финансовый кризис, помимо нехватки фондирования, приведет также к значительным внутренним проблемам розничных сетей. В частности, можно утверждать о снижении посещаемости некоторых магазинов, что говорит о падении спроса на товары. Наиболее подверженными данной тенденции могут оказаться гипермаркеты по причине высокой доли непродовольственных категорий товаров, спрос на которые в условиях кризиса традиционно сокращается: население старается урезать свои расходы на товары "не первой необходимости" до нормализации ситуации. Дискаунтеры, которым многие пророчили замедление развития, в данной ситуации могут стать наиболее выигрышным форматом, исходя их наиболее умеренной ценовой политики, а также большой численности магазинов и их удобного расположения. Супермаркеты, спрос на услуги которых в последнее время снижается, также окажутся под угрозой — стоимость продуктов в магазинах этого формата сравнительно выше, чем в дискаунтерах и гипермаркетах, а широкий ассортимент товарных позиций, что является преимуществом супермаркета, не будет оценен потребителем в условиях растущей инфляции и экономической нестабильности в стране. Снижение посещаемости многие ритейлеры стремятся компенсировать увеличением среднего чека, которое часто обеспечивается поднятием цен на продукты (см. таблицу).

Некоторые продуктовые ритейлеры прибегают к мерам, способным улучшить их операционные показатели. Например, X5 Retail Group (рис. 1) недавно заявила о снижении цен на 30% ассортимента во всех супермаркетах "Перекресток", расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Причем по многим категориям товаров снижение цен будет превышать 20%. Данная мера будет способствовать притоку покупателей в магазины "Перекресток" и соответствующему росту их оборота, несмотря на более низкий трафик супермаркетов в период кризиса. Тем не менее рентабельность формата может несколько снизиться, что отразится и на рентабельности всей сети.

В связи с указанными выше проблемами розничных сетей котировки их акций на российских и мировых фондовых площадках также находятся под сильным давлением (рис. 2, 3). Мы считаем данное падение во многом необоснованным, так как, несмотря на кризис, население не перестанет употреблять продукты питания, пусть и не в таком широком ассортименте. К тому же практически все ведущие федеральные ритейлеры (за исключением, пожалуй, "Седьмого Континента" (рис. 4)) имеют в своем портфеле формат дискаунтера, который является наиболее развитым, что позволяет им сохранить определенный запас прочности, выраженный в сохранении трафика существующих магазинов.

Наконец, вызывает сомнения вероятность повторения ситуации 1990-х гг., когда потребители наблюдали дефицит части продуктов на полках магазинов. Таким образом, вероятность поддержки правительством крупнейших сетей достаточно велика, что минимизирует риск резкого ухудшения их финансового положения вплоть до банкротства. На наш взгляд, сектор российской розничной торговли является одним из первых претендентов на восстановления в условиях реабилитации экономики.

В последние 8 лет девелопмент в России был одним из наиболее прибыльных секторов экономики. Цены на недвижимость росли стабильно высокими темпами. Начиная с 2000 г. средний темп роста цен на жилую недвижимость не опускался ниже 50% в год, что намного опережает показатель инфляции и норму прибыли в других отраслях.

На сегодняшний день структура отрасли представляет собой олигополию. Рынок жилой и коммерческой недвижимости контролируют несколько крупных компаний. После первичного удовлетворения спроса в Москве и Санкт-Петербурге крупнейшие застройщики начали экспансию в регионы, и на сегодняшний день концентрация регионального рынка также возросла.

Высокий спрос на недвижимость определяется несколькими факторами. Во-первых, это огромный отлаженный спрос, сформированный в 1990-х гг. Во-вторых, подъем российской экономики в период высоких нефтяных цен. И в-третьих, значительная спекулятивная составляющая, создавшая у инвесторов иллюзию, что цены можно взвинчивать бесконечно.

Предложение недвижимости достаточно ограниченно. Поскольку рынок контролируется небольшим количеством игроков, регулировать объем предложения достаточно просто. К тому же в крупных городах строительство новых жилых площадей приводит к перенаселению. Развитие инфраструктуры не поспевает за объемами строительства жилой и коммерческой недвижимости, делая проживание в новостройках менее привлекательным из-за отсутствия возможности добраться до центра в разумное время.

Государственное регулирование отрасли представляет собой область, которую еще предстоит серьезно усовершенствовать. Декларируя обеспечение граждан доступным жильем одним из своих приоритетов, государство уделяет основное внимание работе не с предложением недвижимости, а со спросом на нее. Развитие ипотеки, программы помощи отдельным категориям населения стимулирует рост спроса, но никак не влияет на предложение. Это приводит к увеличению объемов продаж недвижимости, но неизбежно сопровождается ростом цен на нее.

В то же время строительные компании стабильно демонстрируют высокие прибыли. Ведь себестоимость строительства 1 кв. м растет несравненно медленнее. Таким образом, строительная отрасль является высоко прибыльной, в том числе за счет низкого объема производства.

Кроме того, задача государства в условиях рыночной экономики — регулировать цены на социально-значимые товары. А недвижимость, производной от которой являются и ставки аренды, входит в потребительскую корзину каждого россиянина.

Обычной практикой регулирования отраслей с перечисленными характеристиками при рыночной экономике служит стимулирование роста количества компаний в отрасли. Это достигается за счет снижения барьеров на вход в отрасль, предоставления государственной поддержки новичкам отрасли и при необходимости разукрупнения доминирующих компаний. Ни один из указанных инструментов на российском рынке девелопмента до сих пор не был задействован.

Из-за быстрого роста цен на недвижимость, прибыль от продажи которой оседает на балансах частных компаний, увеличивается разрыв между наиболее богатыми и бедными слоями населения страны. Это приводит к формированию негативного имиджа компаний в глазах общественности. Российские девелоперы готовы тратить средства на его улучшение, но, к сожалению, ни одна из этих компаний не может изменить ситуацию в отрасли в целом. Задача бизнеса состоит в максимизации прибыли при заданных ограничениях. Увеличение производства и снижение цен в одностороннем порядке одной из компаний отрасли вызовет неоднозначную реакцию ее конкурентов.

Этот фактор подтолкнул девелоперов к использованию все большего заемного финансирования. Конкурируя за свободные площади под застройку, компании проводили IPO и резко увеличивали объемы кредитования, что в конечном счете сделало их более уязвимыми перед лицом кризиса.

До кризиса российские банки активно кредитовались за рубежом. Ставки, которые предлагались на международных рынках, были куда более выгодными, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ. Нехватка свободных средств на Западе привела к росту ставок, а затем и к практически полному прекращению выдачи кредитов. Отсутствие возможности перекредитоваться, ставшей привычным способом ведения бизнеса, привело к серьезным трудностям с ликвидностью и у российских банков. Им пришлось уменьшить лимиты на кредиты для физических и юридических лиц.

Девелоперы стали следующим звеном, на котором отразился кризис. Одна из особенности их бизнеса — длительный финансовый цикл, который предполагает работу на "длинных" заемных деньгах. Поэтому отказ в предоставлении перекредитования (рефинансирования) стал для строителей неприятным известием.

Свертывание программ ипотечного кредитования ударило по девелоперам и с другой стороны. В свое время появление ипотечных программ сделало покупку жилья для потребительских целей без их использования практически невозможной, позволив одновременно большому количеству людей начать реализовывать отложенный спрос на недвижимость. Строительные компании, на которые обрушились лавины заказов, стремились не потерять долю рынка, а еще лучше — нарастить ее. Их пыл охлаждали лишь регуляторы, обязавшие банки раскрывать полную информацию о скрытых платежах. Использовались рискованные приемы привлечения клиентов, в результате чего необходимость оплачивать первый взнос утрачивалась.

Исчезновение ипотечной составляющей рынка лишило надежды увеличить объемы строительства. Боле того, многие проекты пришлось "заморозить". Но даже сокращение планов по строительству не решает проблемы нехватки оборотных средств. Пришлось продавать "недострой" крупным финансовым инвесторам. О выставлении на продажу недостроенных объектов объявили такие крупнейшие игроки рынка, как Mirax Group (2 млрд долл. в Москве) и Группа "ПИК" (в Подмосковье). По России проданных проектов, вероятно, можно насчитать еще больше. На готовое жилье также были предложены скидки: ЛенспецСМУ и ЛЭК снизили цены на некоторые объекты на 15%, квартиры в "Балтийской жемчужине" предлагались на 24% дешевле рынка.

В свою очередь, у потребителей появилось время подумать и сравнить новые выгодные варианты. Понимая ситуацию, в которой оказались застройщики, торопиться с покупками никто не собирается.

Кризис поставил девелоперов в незавидное положение. Несмотря на это, отрасль является социально значимой и может рассчитывать на государственную поддержку.





Содержание (развернуть содержание)
Российская электроэнергетика в долгосрочной перспективе
Управление рисками на срочном рынке в условиях нестабильности финансовых систем
Деривативы и кризис: миф и реальность
Что нам готовит кризис
Уроки кризиса: совершенствуйте работу советов директоров
РОСНАНО: инструмент инновационного развития России
Кризис и госкорпорации
Экономическая политика российского правительства во время кризиса: принципы, приоритеты и шаги
Государство во время кризиса, или слон в посудной лавке
Рефинансирование ЦБ РФ: расширение границ
IR объявляет охоту на инвесторов
Investor Relations: новая парадигма в условиях кризиса на мировых финансовых рынках
Позиционирование бизнеса в период кризиса
Современные формы дистанционной подготовки специалистов финансового рынка
В стране невыученных уроков, или история с арифметикой
Развитие строительства и ритейла в условиях кризиса
Металлургия: начнется ли падение после резкого взлета?
Акции девелоперов
Поиск оптимальных решений по привлечению финансирования бизнеса при неблагоприятной рыночной конъюнктуре
Российский рынок корпоративных облигаций: основные тенденции 2008 г.

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100