Casual
РЦБ.RU

Инвестиции в недвижимость и девелопмент

Сентябрь 2008

Новое Положение о составе и структуре активов1 предусматривает 2 категории инвестиционных фондов, ориентированных на работы в сфере недвижимости:

а) инвестиционные фонды категории недвижимости (существенно отличающиеся от прежних фондов недвижимости);

б) рентные фонды — новая категория инвестиционных фондов.

Фактически можно выделить 3 вида фондов, активами которых является недвижимость или связанные с ней права (иное имущество):

1) рентные фонды (вне зависимости от ограничения паев в обороте);

2) фонды недвижимости, паи которых не ограничены в обороте (фонды для любых инвесторов);

3) фонды недвижимости, паи которых ограничены в обороте (фонды для квалифицированных инвесторов).

Общие положения

Недвижимость — новая дефиниция

Помимо определения специальных условий функционирования той или иной категории (вида) фонда, Положение также вводит новое определение недвижимости, существенно расширяя географию инвестирования в недвижимые активы: если ранее это были Россия и страны — члены ФАТФ, то теперь это территория России, стран — участниц СНГ, стран — членов Европейского Союза и стран — членов ОЭСР.

Одновременно с этим из перечня видов недвижимого имущества исключены участки недр, леса и многолетние насаждения, а также предприятия как имущественные комплексы.

Существенной новацией нового Положения о составе и структуре активов инвестиционных фондов стало ограничение на приобретение в состав активов фондами недвижимости земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования которых не допускает осуществления на них строительства. Указанные земли до их перевода в другую категорию или, по крайней мере, изменения вида их разрешенного использования, могут включаться (приобретаться) в состав только ипотечных или рентных фондов.

В то же время для фондов недвижимости и ренты теперь нет ограничений, связанных с максимальной долей недвижимого имущества (и производных от него активов), находящегося за пределами Российской Федерации. Ранее был установлен общий лимит для иностранных активов фонда (включая недвижимость) в размере 20% от стоимости активов фонда.

Следует также отметить, что вопрос о том, какие вещные права на недвижимое имущество, кроме права аренды, могут составлять активы фонда недвижимости (или ренты) в новом положении решен достаточно просто: единственным имущественным правом (кроме контрактных) в составе активов фонда может быть только право аренды. Таким образом, напрямую включать в состав фонда такие вещные права, как сервитуты, теперь нельзя.

Долговые инструменты и вспомогательные (непрофильные) активы

Важнейшей новацией для всех инвестиционных фондов стало введение единого определения долгового инструмента, в который могут быть инвестированы активы как рентных фондов, так и фондов недвижимости (подробнее о категории долговых инструментов см. комментарий О. Секретаревой "Инвестиции в долговые инструменты").

В отношении фондов недвижимости и рентных фондов, паи которых ограничены в обороте, при расчете суммарной доли долговых инструментов в составе активов фонда учитываются также права требования по договорам займа, заключенным управляющей компанией за счет средств фонда (займы выданные).

Как и прежде, приобретать векселя в состав активов фонда не допускается.

К непрофильным (вспомогательным) активам рентных фондов помимо денежных средств и долговых инструментов отнесены только акции акционерных инвестиционных фондов и инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов, а также паи (акции) иностранных инвестиционных фондов с кодом CFI — EU**R*.

Непрофильными активами фондов недвижимости также стали корпоративные активы строительных компаний (только в фондах для квалифицированных инвесторов — см. ниже информацию о структуре активов фондов недвижимости).

Рентные фонды

Использование конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда в рентном бизнесе, по представлению законодателя и регулятора, должно осуществляться с использованием особой категории фондов — фондов рентных.

Помимо установленного законодательством требования к обязательной выплате владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода установлены следующие ограничения по составу и структуре активов этой категории фондов:

  • профильными активами рентного фонда могут быть только недвижимое имущество и/или права аренды недвижимого имущества;
  • девелопмент и реконструкция в рамках рентного фонда по общему правилу не допускаются;
  • достаточно жесткое требование установлено в отношении структуры активов рентного фонда. Так, минимальная доля недвижимого имущества (либо прав аренды) в суммарной стоимости активов фонда должна составлять не менее 50%.

Фонды недвижимости для любых инвесторов

Единственным инвестиционным инструментом финансирования строительства для закрытого ПИФа недвижимости, паи которого не ограничены в обороте, остались договоры участия в долевом строительстве, заключаемые в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из прежнего перечня активов, в которые фонды недвижимости могли инвестировать средства пайщиков, исключены инвестиционные контракты, права требования из договоров строительного (генерального) подряда и реконструкции, а также корпоративные активы строительных компаний и проектно-сметная документация.

Таким образом, профильными активами фонда недвижимости для любых инвесторов являются:

  • объекты недвижимости;
  • права на объекты недвижимости.

Фонды недвижимости для квалифицированных инвесторов

Все те инструменты, которых лишись фонды недвижимости для обычных инвесторов, практически без ограничений могут теперь использоваться в ЗПИФах недвижимости, паи которых ограничены в обороте (предназначены для квалифицированных инвесторов).

Более того, в связи с исчезновением дилеммы, возникавшей из-за использования высокорискового инвестиционного инструмента, каковым является инвестиционный договор (контракт), в публичном инвестиционном механизме (т. е. в ЗПИФе недвижимости старого образца), из текста Положения о составе и структуре активов исключены дополнительные требования к инвестиционным договорам, заключаемым с застройщиками и/или соинвесторами, и к подрядным контрактам, заключаемым со строительными организациями (подрядчиками и генеральными подрядчиками).

Определение инвестиционного контракта теперь не связано с терминологией законодательства о градостроительной деятельности и инвестировании в форме капитальных вложений. Ключевым условием заключения такого контракта и его финансирования является наличие в договоре условия о возникновении у инвестора (пайщиков фонда в лице управляющего) права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства.

Также важными нововведениями по инвестиционным контрактам стали:

1) отмена обязательного разрешения на ввод в эксплуатацию как условия для передачи объекта в состав фонда;

2) возможности по изменению фактических параметров финансируемого строительства (место, сроки, функциональное назначение, количество жилых помещений);

3) отмена требования о целевом характере использования денежных средств, выделяемых фондом;

4) снятие ограничений по порядку приобретения прав из инвестиционного договора в состав имущества фонда (уступка с одновременным переводом долга).

Подрядные договоры теперь могут заключаться не только в целях застройки новых площадок или реконструкции существующих зданий/сооружений, но и в рамках программ сноса ветхого (аварийного) жилья с последующей застройкой высвобожденных площадей.

Новое Положение о составе и структуре активов существенным образом изменяет условия инвестирования в корпоративные активы и проектно-сметную документацию:

Во-первых, приобретать такие активы можно только в состав фондов для квалифицированных инвесторов.

Во-вторых, стоимость проектной документации, отнесенной к профильным активам фонда, теперь может составлять до 100% активов фонда (ранее — не более 10%).

В-третьих, не установлено прямого ограничения по стоимости корпоративных активов, исключенных из числа профильных активов фонда. В то же время, их суммарная стоимость должна коррелировать с минимальным объемом профильных активов (не менее 40%). Ранее были установлены следующие ограничения: стоимость долей в уставных капиталах ООО должна составлять не более 30% стоимости активов, доля фонда в уставном капитале одного АО — не более 25%, оценочная стоимость ценных бумаг одного эмитента, в том числе АО — не более 35% от стоимости активов.

В-четвертных, из числа корпоративных активов исключены обыкновенные акции российских закрытых акционерных обществ, не являющихся строительными компаниями.

В целом для фондов недвижимости (предназначенных для квалифицированных инвесторов) установлены достаточно гибкие условия финансирования проектов — фактически для таких фондов предусмотрено только 2 ограничения по структуре активов:

  • в одном банке не должно содержаться более 25% денежных средств фонда;
  • не менее 2/3 рабочих дней в течение одного календарного года 40% имущества фонда должны составлять профильные для фонда недвижимости активы.

Содержание (развернуть содержание)
Обновленный рынок
Рынок негосударственного пенсионного обеспечения: конкуренция или олигополия?
НПФы - организации социального обеспечения, а не финансовые пирамиды
О возможных вариантах оптимизации отчетности на РКИ
Администрирование паевых инвестиционных фондов. Выдача, обмен и погашение инвестиционных паев
Регистраторы, депозитарии, специализированные депозитарии как операторы персональных данных
Администрирование паевых инвестиционных фондов.
Информационные технологии для паевых фондов
Новые инвестиционные стратегии управляющих компаний
Инвестиции в недвижимость и девелопмент
Инвестиции в корпорации (прямые и венчурные)
Инвестиции в иностранные активы
Инвестиции в долговые инструменты
Инструменты срочного товарного рынка: новые возможности для инвестиционных фондов
Костюм, сшитый по размерам клиента: новые торговые идеи для инвесторов
Вложения в паи зарубежных фондов
Выбор УК: ПИФы для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов
Управление активами в период высокой инфляции
Управление пенсионными накоплениями: жажда перемен
Создание и функционирование ЗПИФов в условиях нового нормативного регулирования

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100