Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Гусев Дмитрий, Директор инвестиционно-фондового департамента СД Банка

  • Все статьи автора

Новое время российской ипотеки

Август 2008

На российском рынке секьюритизация ипотечного портфеля распространена не так широко, как на Западе, где опыт подобных сделок насчитывает более 30 лет. В России, по сути, не существует своего рынка секьюритизации. Он просто не успел сложиться. Несовершенство законодательства обусловило отсутствие на рынке инвесторов, которые потенциально могли бы обеспечить очень высокий спрос на ценные бумаги российских банков. В 2006 г. в России было проведено лишь 12 сделок по секьюритизации объемом всего 3,5 млрд долл., тогда как в США эта цифра достигла 8,6 трлн долл. Даже несмотря на то, что ЦБ РФ включил ипотечные ценные бумаги в свой Ломбардный список, интерес к превращению неликвидных активов в высоколиквидные в нашей стране также нельзя назвать стабильным.

Так, в конце 2006 г. выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг считался эффективным способом постоянно восполнять недостаток кредитных ресурсов, вполне доступным как крупным банкам, так и игрокам средней величины. Высокая стоимость заемного капитала толкала банки к привлечению средств на более выгодных условиях. Секьюритизация развивалась вплоть до августа 2007 г. Тогда в первом полугодии суммарный объем публичных выпусков увеличился, а во втором — сократился на 1/3. Практически повсеместной стала тенденция переноса на неопределенный период уже запланированных сделок или их замещения. Отчасти заменой им стали сделки прямой продажи активов или размещения на внутреннем рынке капитала. Мировой финансовый кризис и, как следствие, трудности с зарубежными заимствованиями способствовали тому, что интерес банков первого эшелона к секьюритизации снизился. Одновременно для банков второго эшелона секьюритизация сделалась практически недоступной.

В 2008 г. банки, работающие на российском ипотечном рынке, столкнулись с проблемой роста доли невозвратов по высокорискованным ипотечным кредитам, что заставило пересмотреть требования к заемщикам и повысить процентные ставки, чтобы покрыть многомиллиардные убытки. Мировой ипотечный кризис "вовремя" заставил российские банки обратить внимание на проблему одобрения заемщиков: вплоть до конца (до сентября) 2007 г. на отечественном рынке наблюдалась жесткая конкуренция между банками за увеличение доли присутствия на рынке. Буквально в считанные месяцы многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, а то и вовсе отказались от ипотечного бизнеса. Те, кто продолжают предлагать ипотечное кредитование, пересмотрели в первую очередь свои процентные ставки, увеличив их в среднем на 1—2%, и ужесточили требования к заемщикам. Из-за ужесточения требований, увеличения процентных ставок и роста цен на жилье ипотека стала еще менее привлекательной, однако иного способа приобрести недвижимость часто нет. Поэтому, с одной стороны, наблюдается рост объема поданных заявок на ипотечное кредитование (с начала 2008 г. — на 60%), с другой — процент одобренных заявок снизился до 60%. Однако если оценивать развитие рынка ипотечного кредитования в России сегодня, ипотека явно движется в сторону своего второго рождения, и банки готовы возобновить обслуживание клиентов в рамках ипотечных программ. При этом, возможно, сразу после выдачи кредитов они будут готовы продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Во-первых, поскольку при секьюритизации ссуды выводятся за баланс банка, это позволит существенно снизить нагрузку на капитал и улучшить показатели банковской ликвидности. Во-вторых, таким образом можно понизить кредитные риски. Наконец, секьюритизация помогает банку получить дополнительную прибыль за счет повышения доходности банковских операций и уменьшить стоимость заимствований.

Но даже при всех этих преимуществах вряд ли от ипотечных банков можно ожидать активности. Секьюритизация как будто замерла. Большинство иностранных инвесторов ждут, как будет дальше развиваться ситуация с ипотекой в США, и это создает на рынке сделок с ипотечными бумагами непреодолимые сложности. Без покупателей невозможно оценить стоимость бумаг, а без оценки стоимости сделка теряет свою актуальность.

Если ситуация переменится и ипотечный рынок вновь оживится, к секьюритизации смогут обратиться прежде всего банки первого круга, получающие доступ к зарубежным финансовым ресурсам. Банки же второго круга пока не в полной мере готовы к такому шагу. Процедура по определению затратная, секьюритизация требует серьезных ресурсных вложений, а на сегодняшний день банки берегут ликвидность. Существует оценочный порог стоимости, не достигнув которого начинать процедуру секьюритизации не следует, так как объем издержек сделает ее бессмысленной. Практика показывает, что запускать сделку экономически целесообразно, только если речь идет о сумме не менее 115—120 млн долл. Однако желающих купить такой портфель ипотечных кредитов даже среди банков первой двадцатки не так много. Они стали с большим опасением относиться к возможным рискам. Кроме того, механизм секьюритизации в России не отлажен, существуют проблемы, связанные с несовершенством законодательства и общей нестабильностью экономической ситуации после кризиса на рынке ипотеки. В принципе "дешевые" деньги вряд ли уже когда-нибудь будут так доступны, как прежде. По оценке рейтинговой службы Standard & Poor's, перспективы увеличения количества публичных сделок структурного финансирования в регионе EEMEА в 2008 г. существуют. Рост активов стимулирует возобновление сделок по секьюритизации, а банки, проводившие активную политику по привлечению зарубежных инвестиций и столкнувшиеся с проблемой фондирования, начинают активный поиск источников финансирования. Этим источником может стать секьюритизация ипотечных портфелей.

При условии постепенного формирования внутреннего рынка секьюритизации средняя ставка, под которую банки смогут секьюритизировать кредиты уже до конца 2008 г., предположительно составит 7,5—8% годовых. Хотя, скорее всего, ждать серьезного оживления на рынке секьюритизации следует не ранее, чем через год-полтора. По крайней мере, пока западные банки продолжают объявлять о потерях по обеспеченным ценным бумагам, ситуация вряд ли изменится.


Содержание (развернуть содержание)
Российские компании вошли в элиту международного бизнеса
В поисках источников финансирования
Рынок долгов строительной отрасли в 2007-2008 гг.: анализ состояния рынка, ближайшие перспективы
Строительные компании на российском фондовом рынке
Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты
Девелопмент и строительство: один шаг назад, два - вперед
Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время
Проблем с финансированием у нас нет
Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности
Стратегия развития ЗАО "М-Индустрия"
У рынка еще есть потенциал роста
Пермский край: движение вперед
Шестилетка транспортного строительства
Особенности оценки объема предоставляемой государственной поддержки на строительство автомобильной дороги в концессионных конкурсах
Рынок банковских облигаций до и во время кризиса
Продуктовый ритейл — флагман рынка высокодоходных внутренних займов
Все выше и выше
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕФОЛТЫ: ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Рынок IPO: есть ли свет в конце тоннеля?
Сфера слияний и поглощений. законодательство отстает от рыночных реалий
Картельные соглашения в условиях российского рынка
Новое время российской ипотеки
Успешный прошлый год

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100