Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Пашкевич Алексей, Директор "МИЭЛЬ — Инвестиции в регионы" холдинга "МИЭЛЬ"

  • Все статьи автора

У рынка еще есть потенциал роста

Август 2008

Последние 5—7 лет рынок недвижимости был "в фаворе" и демонстрировал очень высокие темпы роста по сравнению с другими рынками. Эта тенденция в первую очередь была обусловлена тем, что рынок недвижимости приобрел очень высокую ликвидность в связи с увеличением количества финансовых инструментов и их производных на основе базисного актива недвижимости (паевые инвестиционные фонды, секьюритизация долгосрочных активов и т. д.).

Повышение ликвидности рынка недвижимости: предпосылки и последствия

Многие крупные финансовые корпорации (такие, как "Морган Стэнли", "Сити-групп", "Дойче банк" и другие) поняли, что недвижимость — это не "кладка кирпичей" или "замес раствора", а высоколиквидный актив. Его можно быстро купить, продать и получить значительную маржу (даже при небольших процентах в абсолютных значениях она получается очень приличной).

С повышением ликвидности недвижимости во всем мире резко возросло количество совершаемых сделок. В результате за последние 5 лет стоимость недвижимости в Европе, по разным оценкам, выросла в 3—4 раза. Таким образом, за счет увеличения объема сделок, транзакций, а также появления небольшой добавленной стоимости произошло расширение рынка, которое отдельные специалисты оценивают как "раздувание пузыря". Однако некоторые эксперты считают это нормальной закономерной тенденцией — произошло перетекание капитала с одного рынка на другой.

Специфика рисков на рынке недвижимости

В сегмент недвижимости зачастую приходили игроки, в том числе финансового рынка, не обладающие необходимым уровнем профессиональных знаний в этой области. Они были убеждены, что зная все о финансах, легко можно разобраться с любой другой сферой, будь то недвижимость, энергетика или металлургия, и не только разобраться, но и адекватно управлять рисками. Однако специфика рынка недвижимости заключается в том, что его продукты всегда локальны и очень привязаны к политической и экономической ситуации в определенном месте, в определенное время. Соответственно, и риски отличаются от рисков любой другой отрасли — они не мультиплицированы, не рассредоточены. А "белые воротнички", работающие в финансовых корпорациях, в первую очередь учитывают риски, связанные с корпоративным управлением, а не с базисными активами (например, риск невыплат по ипотечным кредитам). Во время ипотечного бума брокеры и банкиры выдавали кредиты всем желающим, перекладывали риски неплатежей с намерением перепродать тот или иной кредит дальше и таким образом мультиплицировали риски, передавая их наверх. Но, в конце концов, цепочка прервалась. С ухудшением экономической ситуации стал разворачиваться кризис неплатежей. Банки до сих пор фиксируют убытки по этим сделкам.

Мировой финансовый кризис и его последствия

Изменения, происходящие на мировых валютных рынках и фондовых биржах, повлияли и на динамику развития рынка недвижимости. Мировой экономический кризис повлек за собой сильный дисбаланс по процентным ставкам, и рынок недвижимости, впрочем, как и другие рынки, замер. Крупные финансовые корпорации стали переоценивать риски и подходы к нему. Среднемировое количество сделок, к примеру, в сегменте коммерческой недвижимости уменьшилось вдвое. Ипотечный кризис заставил финансистов, инвесторов искать некий взвешенный актив, который не снизится в стоимости и позволит стабилизировать риски. Исходя из этого, они выбирают ту или иную инвестиционную стратегию: вложение в облигационные бумаги государственного займа США с доходностью 2—3% годовых, в золото в надежде, что оно никогда не упадет в цене, в акции транснациональных корпораций и т. д.

Недвижимость остается устойчивым активом

По мнению экспертов, недвижимость остается устойчивым активом, который в наименьшей степени подвержен каким-либо негативным воздействиям. Однако потенциальных инвесторов могут отпугивать сложности и риски, связанные с выбором локации. К примеру, выбирая спокойную Латвию, вы можете столкнуться с экономической рецессией, в России экономический рост сопряжен с нестабильностью и политическими рисками и т. д. Поэтому инвесторы переоценивают риски и отказываются от инвестиционных механизмов на рынке недвижимости — это хорошо видно по поведению акций или облигаций девелоперских компаний. Как бы девелоперские строительные компании ни пытались сделать прозрачными структуру корпоративного управления и финансовую отчетность, это не играет значимой роли, потому что речь идет о рисках другого уровня. Инвестор оценивает отрасль в целом, а не конкретную компанию сегмента. И, к сожалению, те негативные тенденции, которые наблюдаются в последнее время на московском рынке недвижимости, служат дополнительным дестабилизирующим фактором в ожиданиях инвесторов.

Однако сегодняшний анализ рынка недвижимости показывает, что рынок обладает большим потенциалом в связи с существующим неудовлетворенным спросом на жилье по России в целом, с большим объемом ветхого фонда, повышением благосостояния населения и т. д. ВВП России растет, пусть не такими темпами, как прогнозировалось, но достаточно высокими, накапливаются дополнительные денежные доходы, которые могут быть направлены на потребление, на улучшение жилищных условий.

При этом существуют и угрозы, такие, как проблема обеспечения строительными материалами, земельными участками, инфраструктурой. Остановимся на этом подробнее.

Строительные материалы. Проблема производства строительных материалов необходимого качества и в необходимых объемах пока не решена и решается очень медленно, производственный комплекс не справляется. В силу загруженности транспортных потоков невозможно обеспечить качественную логистику стройматериалов, в результате сложности по доставке закладываются в стоимость квадратного метра.

Земельные участки. Принят закон о создании Фонда содействия жилищному развитию. Идея заключается в следующем: фонд будет проводить инвентаризацию земель федерального назначения (промышленные, сельскохозяйственные и т. д.) и изымать у федеральных министерств и ведомств участки, которые используются неэффективно, чтобы впоследствии найти наиболее разумное применение этим ресурсам. Однако здесь существует ряд проблем даже не методологического, а операционного характера: необходимо провести ряд работ по определению целевого назначения, статуса использования земель, к тому же сейчас нет четкого определения, что значит "неэффективное использование". Например, существует фонд земель министерства обороны — эти земли внесены в государственный кадастр, и кадастровая землеустроительная служба может проверить и признать неэффективно используемыми несколько участков. Далее нужно убедить Министерство обороны, что эти участки (на которых вполне могут находиться засекреченные стратегические объекты) используются неэффективно и должны быть переведены в Фонд содействия жилищному строительству. И даже если убеждения подействовали и волевым решением участки были изъяты, возникает задача определить, что лучше построить на территории, жилье какого класса, сколько объектов, как вести строительство и т. д. Для этого необходимо изучить структуру рынка, потребительские предпочтения, текущие сделки. Это обширные исследования, которые занимают не менее 20—25 рабочих дней по одному участку. Для решения комплекса этих проблем необходимо иметь определенный кадровый потенциал, а у фонда, в том числе на местах, может не оказаться достаточного количества квалифицированных специалистов. Даже если в каждом субъекте РФ будет только по одному сотруднику, в общей сложности они составят 87 человек, которых еще нужно найти, обучить, подготовить. И, конечно, еще больше специалистов понадобится для формирования реестра неэффективно используемых земель, проведения юридических процедур, связанных с их изъятием и т. д. Даже процедура межевания земельных участков сегодня является проблематичной: план того, как будет использоваться земельный участок, необходимо вписать в генеральный план города, а генеральный план города — это документ, который не должен меняться раз в полгода, он подразумевает единую концепцию развития территории на 20—25 лет, к тому же он может быть не утвержден (сегодня только около 15 крупных российских городов имеют утвержденные генеральные планы), а разработка генерального плана занимает не один год. Еще одна возможная проблема — это затоваривание региональных рынков, которое произойдет, если на огромном количестве участков будет вестись массовая застройка. Фонд решит проблему строительства жилья, но нанесет достаточно сильный удар по игрокам, которые пытаются занять рыночные позиции. Чтобы вполне разумная идея создания фонда была эффективно реализована, необходимо выстроить механизм работы с неэффективно используемыми землями, разработать внутренние регламентные процедуры. Конечно, изъятие земельных участков — это прерогатива государства, но, допустим, одним из вариантов наиболее адекватного управления этими землями в регионах может стать передача их для дальнейшего эффективного использования профессиональным девелоперским компаниям.

Инфраструктура. Сегодняшняя ситуация с естественными монополиями и ее расхождение с планами по созданию и развитию земельного фонда говорят о том, что необходимо коренное реформирование отрасли и создание новых механизмов привлечения частных инвесторов в работы, связанные с обеспечением инфраструктуры земельных участков. Сегодня политика естественных монополий перекладывается огромным бременем на инвесторов. Так, например, для энергообеспечения участка инвестор должен оплатить строительство подстанции, прокладку кабеля от нее до микрорайона и создание всех сопутствующих объектов. Далее подстанции и кабель отдаются на баланс генерирующей компании, потому что сам инвестор не может их обслуживать. Для конечных потребителей электричества — жителей микрорайона — устанавливается определенный тариф, в него закладывается инвестиционная составляющая, которая формально должна обеспечивать возврат инвестиций, компенсировать затраты инвестора на создание и обслуживание энергосистемы. Фактически же потребители переплачивают за услуги в разы. Так обстоит дело с электричеством, теплом и другими коммуникациями. Поэтому естественные монополии, владеющие этими активами, чувствуют себя хорошо, о чем говорит и рост акций различных генерирующих компаний. Но эта система пагубна, она убивает конкуренцию как таковую.

Поэтому возникает вопрос: как эти проблемы можно решить с помощью привлечения инвестиций на строительство инфраструктурных объектов? Во всем мире такая практика существует, но за рубежом рынки естественных монополий (газа, электричества), как правило, более прозрачны. И, кроме того, благодаря настолько "длинным" деньгам и стабильной ситуации зарубежные инвесторы готовы вкладывать в строительство инфраструктурных объектов (аэропортов, дорог, портов), даже если сроки окупаемости объекта недвижимости составляют 20—25 лет.

Но когда правила игры на рынке непрозрачны и непонятны иностранным инвесторам, привлечь их очень и очень сложно. С учетом этого российский рынок постепенно приходит к использованию автономных минитеплоэлектростанций, которые могут выдавать электричество в достаточно большом объеме (5—10 МВт) для обеспечения 200—300 тыс. кв. м жилья или коммерческих площадей. Такого рода проекты, где существуют локальные технические условия на ограниченной территории, могут привлечь инвесторов. Но для рынка в целом это не решает проблему обеспечения инфраструктурой и коммуникациями.

Генерирующие компании, а не инвесторы, должны привлекать кредиты, инвестиции, создавать мощности, тянуть коммуникации в микрорайон и осуществлять его тепло- и энергообеспечение. Их затраты закладываются в тарифы коммунальных платежей, которые жители будут оплачивать на протяжении всей жизни. Кроме того, в эти тарифы заложены расходы на обслуживание и инвестиционные затраты на развитие мощностей в регионе. Это небыстрый бизнес, но в течение 8—10 лет он окупается.

Также рынок должен быть конкурентоспособен. В одном регионе должна быть вторая генерирующая компания, к которой инвестор может подключить микрорайон на более выгодных условиях и обеспечить жителей более адекватным и сбалансированным по цене электричеством, теплом и т. д. Сегодня же единственная в регионе генерирующая компания, будучи монополистом на местном рынке, фактически "выкручивает руки" не только застройщикам, но и городским властям: не выполняет технических условий — и построенный микрорайон стоит без тепла и света.

Конечно, и генерирующие компании испытывают трудности, связанные с непрозрачностью отрасли, с непонятными правилами корпоративного управления, с необходимостью модернизации отсталого комплекса, инвестиции в который не поступали практически 70 лет. Но в итоге все это перекладывается на конечного потребителя. Поэтому государство должно принимать непосредственное участие в создании необходимой обеспечивающей инфраструктуры, например, выделять стабилизационные кредиты, пусть на конкурсных условиях.


Содержание (развернуть содержание)
Российские компании вошли в элиту международного бизнеса
В поисках источников финансирования
Рынок долгов строительной отрасли в 2007-2008 гг.: анализ состояния рынка, ближайшие перспективы
Строительные компании на российском фондовом рынке
Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты
Девелопмент и строительство: один шаг назад, два - вперед
Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время
Проблем с финансированием у нас нет
Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности
Стратегия развития ЗАО "М-Индустрия"
У рынка еще есть потенциал роста
Пермский край: движение вперед
Шестилетка транспортного строительства
Особенности оценки объема предоставляемой государственной поддержки на строительство автомобильной дороги в концессионных конкурсах
Рынок банковских облигаций до и во время кризиса
Продуктовый ритейл — флагман рынка высокодоходных внутренних займов
Все выше и выше
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕФОЛТЫ: ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Рынок IPO: есть ли свет в конце тоннеля?
Сфера слияний и поглощений. законодательство отстает от рыночных реалий
Картельные соглашения в условиях российского рынка
Новое время российской ипотеки
Успешный прошлый год

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100