Casual
РЦБ.RU

Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности

Август 2008

РИСКИ И ПУБЛИЧНОСТЬ

Любая активно развивающаяся компания рано или поздно встает перед необходимостью выхода на публичный рынок капитала. Становление публичности бизнеса — непростой и ресурсоемкий процесс, которому, как правило, предшествует долгий подготовительный период. Девелоперский бизнес обладает рядом особенностей, которые выделяют его среди остальных отраслей реального сектора: высокая капиталоемкость, продолжительный производственный цикл (в среднем 2—3 года), значительный временной лаг между первоначальными вложениями и началом поступлений от продаж, а также риски, присущие рынку в целом.

Одна из основных групп рисков на рынке недвижимости — экономические риски, которые связаны, прежде всего, с макроэкономическими изменениями и изменениями в региональной экономике. Такие показатели, как снижение деловой активности или доходов населения, оказывают существенное влияние на тенденции спроса и предложения на рынке, на уровень цен на строительные материалы и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании в связи с экономическими рисками во многом зависит от степени проработки принимаемых экономических решений, постоянного мониторинга ситуации на рынке и др.

Эти факторы определяют особые требования к финансированию строительных проектов: значительный объем, сроки (как минимум на период реализации проектов), гибкость (сочетание различных инструментов) и отсутствие твердого обеспечения. Банковское финансирование зачастую не может обеспечить соблюдение этих требований, что побуждает компанию обращаться к публичному рынку капитала. Получить доступ к этому рынку могут только компании, занимающие сильную рыночную позицию, достигшие значительных масштабов бизнеса и демонстрирующие хорошие финансовые результаты.

Однако инвестиционную привлекательность бизнеса мы связываем не только с объективными показателями доходности и перспективами отрасли, но и с прозрачностью компании. Конечно, прозрачность — не определяющий фактор, но при прочих равных предпочтение будет отдано более открытой и понятной компании.

Строительная отрасль традиционно считалась одной из самых закрытых. Нередко в вину строителям инвесторы ставили сложную и запутанную структуру собственности, отсутствие сопоставимой финансовой отчетности, нежелание раскрывать рынку информацию о себе. Однако в последние годы ситуация меняется, и девелоперы стремятся повысить свою транспарентность, становясь полноправными игроками публичного рынка капитала.

Необходимо выделить несколько основных критериев инвестиционной привлекательности компании: во-первых, позитивную историю существования бизнеса (история создания и развития, положительная кредитная история); во-вторых, доходность и перспективность. Это либо динамично развивающаяся компания, либо уже развитой бизнес с устойчиво растущими показателями деятельности и активами. Немаловажен и такой фактор, как четкая и понятная юридическая структура. У холдинга должна быть центральная компания, которая консолидирует основные бизнес-единицы. Большое преимущество, если у компании есть сильный менеджмент и эффективная структура управления. Компания должна иметь сплоченную команду опытных менеджеров и поддерживать высокие стандарты корпоративного управления. Необходимо убедиться, что у эмитента налажена эффективная система внутреннего контроля. И наконец, основной принцип деятельности компании — прозрачность бизнеса: наличие четкой стратегии развития, составление, аудит и публикация консолидированной финансовой отчетности, раскрытие планов и прогнозов деятельности компании, рейтинги кредитоспособности. Некоторые из перечисленных факторов носят управляемый характер, поэтому компания, которая стремится к эффективному взаимодействию с инвестиционным сообществом, должна научиться работать с ними.

ОСНОВНЫЕ ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Прежде всего отметим необходимость реструктуризации и формирования прозрачной юридической структуры. Следует выделить головную и профильные дочерние компании, что позволит оптимизировать структуру активов и повысить прозрачность бизнеса, а, кроме того, подготовить компанию к составлению консолидированной отчетности. Это достаточно продолжительный процесс, поэтому начинать его нужно как можно раньше, желательно при участии профессиональных консультантов — инвестиционного банка и аудиторской компании.

Интеграция в бизнес-сообщество сегодня не мыслима без составления консолидированной отчетности по международным стандартам и аудита. Основной источник информации о компании, необходимый аналитикам, — ее финансовая отчетность. Компания должна обеспечить сопоставимость своих данных для российских и зарубежных инвесторов путем подготовки отчетности по общепринятым на мировых финансовых рынках международным стандартам (IFRS). Для того чтобы решить проблему своевременного выхода отчетности, целесообразно создать в компании систему параллельного учета, которая позволит максимально сократить сроки подготовки. Достоверность отчетности должна быть подтверждена независимым аудитором, и чем выше репутация аудиторской компании, тем больше доверия к отчетности и эмитенту. Наш холдинг публикует консолидированную отчетность по МСФО с 2005 г. До сих пор мы составляли отчетность по итогам финансового года, в дальнейшем планируется готовить также промежуточную, полугодовую отчетность. Аудитором выступает международная компания КПМГ.

Необходимо постоянно совершенствовать стандарты корпоративного управления и управление рисками. Уровень стандартов корпоративного управления, принятый в компании, приобретает особое значение при прохождении листинга на фондовых биржах. На первое место при этом выходит четкое разделение полномочий и ответственности между органами управления, наличие эффективных процедур внутреннего контроля и риск-менеджмента, прозрачность процедур избрания и определения вознаграждения органам управления компании. Эти задачи на практике решаются с помощью введения в компании института независимых директоров, формирования в составе совета директоров комитетов для решения корпоративных задач (аудит, стратегия и инвестиции), внедрения системы внутреннего контроля.

Целесообразно создание отдела по работе с инвесторами (IR-отдела). В компетенцию этого подразделения входит повышение информационной открытости, включая создание и ведение специального раздела для инвесторов на сайте компании, раскрытие информации в соответствии с требованиями законодательства, работу с рейтинговыми агентствами и аналитиками, подготовку информационных материалов о компании. Большое значение при этом приобретает системность и последовательность в работе с инвесторами, регламентация раскрытия информации, разработка IR-стратегии компании.

Отдельно хотелось бы отметить важность наличия кредитного рейтинга. Конечно, этот факт не гарантирует снижения стоимости заимствований, но может способствовать этому процессу за счет расширения круга потенциальных инвесторов. Это особенно актуально при выходе на международные рынки капитала — западные инвесторы используют данные рейтинговых агентств как универсальное средство для оценки эмитента. Как и для других крупных девелоперов, для нас работа с рейтинговыми агентствами — важнейшее направление. На сегодняшний день у Setl Group есть рейтинг на уровне В++ в от национального рейтингового агентства "Эксперт РА". Заключение рейтингового агентства, национального или международного, — это прежде всего независимая аналитическая оценка как деятельности и рисков самой компании, так и состояния и тенденций отрасли, в которой она работает. Наличие таких экспертных оценок повышает информационную открытость компании, которую мы считаем одним из важнейших принципов работы с инвесторами. Несмотря на то что в краткосрочной перспективе холдинг не планирует размещать ценные бумаги на Западе, мы не исключаем появления такой возможности после стабилизации ситуации на международных финансовых рынках. На наш взгляд, к моменту размещения евробондов эмитенту важно иметь не только кредитный рейтинг, но и рейтинговую историю, поэтому начинать эту работу нужно заранее.

Это лишь первые шаги на пути к повышению открытости. Приобретя статус публичной, компания должна и впредь вести непрерывную работу с инвестиционным сообществом. Однако те финансовые, временные и интеллектуальные вложения, которых требует такая работа, окупятся, позволив снизить стоимость заимствований, сократить сроки проектов по привлечению средств на развитие бизнеса и повысить капитализацию компании в будущем.

СПРАВКА

По сложившейся в России практике, формирование публичной кредитной истории компания начинает с размещения вексельного или облигационного займов. При этом очень важно продолжать активно взаимодействовать с рынком и после размещения. Летом прошлого года Setl Group был размещен облигационный заем, осенью эмитент прошел процедуру листинга на ММВБ, по итогам которого облигации компании включены в котировальный лист А1. Результатом этого стало изменение структуры и численности держателей: почти половина из них — это управляющие компании различных фондов и частные инвесторы. Заем рассчитан на 5 лет, объем — 1 млрд руб. Годовой объем биржевых торгов по бумаге составил 5 млрд руб.


Содержание (развернуть содержание)
Российские компании вошли в элиту международного бизнеса
В поисках источников финансирования
Рынок долгов строительной отрасли в 2007-2008 гг.: анализ состояния рынка, ближайшие перспективы
Строительные компании на российском фондовом рынке
Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты
Девелопмент и строительство: один шаг назад, два - вперед
Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время
Проблем с финансированием у нас нет
Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности
Стратегия развития ЗАО "М-Индустрия"
У рынка еще есть потенциал роста
Пермский край: движение вперед
Шестилетка транспортного строительства
Особенности оценки объема предоставляемой государственной поддержки на строительство автомобильной дороги в концессионных конкурсах
Рынок банковских облигаций до и во время кризиса
Продуктовый ритейл — флагман рынка высокодоходных внутренних займов
Все выше и выше
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕФОЛТЫ: ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Рынок IPO: есть ли свет в конце тоннеля?
Сфера слияний и поглощений. законодательство отстает от рыночных реалий
Картельные соглашения в условиях российского рынка
Новое время российской ипотеки
Успешный прошлый год

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
Александр Ермак
Рынок рублевых облигаций: предварительные итоги 2016 года
В 2016 г. ситуация на рынке рублевых облигаций была неоднозначной: периоды негативной динамики цен сменялись благоприятной конъюнктурой под влиянием целого ряда внешних и внутренних факторов.
Дмитрий Пискулов
Деривативы российских банков в 2016 году
В 2016 г. СРО НФА представила очередной анализ российского рынка производных финансовых инструментов, построенный на основе опроса респондентов из числа крупнейших банков — членов СРО.
Константин Кутейников
Альтернативные инвестиции. Монеты из драгоценных металлов
Выбор объектов инвестирования разнообразен: банковские депозиты, ценные бумаги и деривативы, наличная валюта, драгоценные металлы, антиквариат и недвижимость. Существует ли альтернатива данным видам инвестирования?
Ольга Старовойтова
XBRL — революция или планомерное изменение?
Одной из приоритетных задач Банка России в настоящее время является перевод финансовой, надзорной и статистической отчетности некредитных финансовых организаций на единый стандарт передачи данных в формате XBRL.
Все публикации →
  • Rambler's Top100