Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Столярик Алекс, Генеральный директор ООО "АФИ Рус", управляющей компании AFI Development

  • Все статьи автора

Проблем с финансированием у нас нет

Август 2008

Интервью с генеральным директором ООО "АФИ Рус", управляющей компании AFI Development, Алексом Столяриком

В это году мы стали свидетелями дискуссий вокруг строительной отрасли. Порой высказывались самые противоположные мнения: одни эксперты говорили о кризисе, в то время как другие утверждали, что ни о каком кризисе на российском рынке недвижимости не может быть и речи. О перспективах и проблемах мы попросили рассказать генерального директора ООО "АФИ Рус", управляющей компании AFI Development, Алекса Столярика.

К-Э Господин Столярик, какие источники финансирования используются для реализации инвестиционных программ?

А. С. AFI Development постоянно мониторит рынок и старается использовать в своей деятельности все приемлемые способы финансирования.

У нас есть собственные средства, привлеченные от IPO, — около 900 млн долл., также мы располагаем капиталом, вырученным от недавней продажи офисного комплекса "Аквамарин II". Напомню, что в мае 2007 г. AFI Development провела первичное размещение собственных акций на Лондонской фондовой бирже. В рамках IPO компания привлекла 1,34 млрд долл. Также мы планируем получить капитал от продажи квартир и сдачи в аренду коммерческих площадей. Кроме того, мы берем в российских и зарубежных банках кредиты под строительство. В 2007 г. AFI Development вышла на проектное финансирование объекта "Тверская застава". Финансирование торгового центра на 280 млн долл. осуществляется в партнерстве со Сбербанком. В начале августа мы объявили о подписании двух строительных займов с крупнейшим российским банком ВТБ на сумму 414 млн долл. Наши проекты капиталоемкие и масштабные, именно поэтому мы предпочитаем проектное финансирование.

К-Э Какие объекты компания намерена выставить на продажу?

А. С. Наша компания продолжает следовать заявленной стратегии: создавать высокодоходные проекты и получать от них прибыль. Мы рассматриваем варианты продажи готовых коммерческих объектов только по исключительно выгодной цене, как, например, это было в ситуации с офисным комплексом "Аквамарин", и вложению средств в новые прибыльные проекты на территории России и СНГ, тем самым увеличивая доходы наших акционеров.

К-Э Какие объекты компания считает приоритетными?

А. С. Мы работаем с разными проектами — как с коммерческой, так и жилой недвижимостью. В частности, среди наши объектов — торговый центр "Тверская Молл" на площади Тверской заставы у Белорусского вокзала и торгово-развлекательный центр Mall of Russia в рамках проекта "Москва-Сити". Оба проекта планируются к запуску в IV кв. 2009 г.

К-Э Какие действия компания намерена предпринять для повышения своей капитализации?

А. С. Мы реализуем в срок текущие планы и одновременно приобретаем новые высокодоходные проекты.

К-Э В настоящий момент рынок недвижимости продолжает расти высокими темпами?

А. С. На сегодняшний день в России рынок недвижимости активно развивается. Глобальный финансовый кризис не оказал существенного влияния на данную тенденцию. В России наблюдается экономический подъем, развитие бизнеса и одновременно огромная нехватка качественных жилых и коммерческих площадей. Естественно, это напрямую отражается на сегменте недвижимости: если есть спрос — должно быть и предложение.

К-Э Какие секторы данного рынка сейчас обладают наибольшей инвестиционной привлекательностью?

А. С. Среди жилой недвижимости сегмент элитного жилья в Москве на данный момент более конкурентоспособен, чем сегмент жилья эконом-класса. Однако потенциал развития качественных проектов наблюдается в обоих сегментах.

Что же касается коммерческой недвижимости, то в настоящее время в Москве отмечается дефицит торговых и офисных площадей. Насыщение рынка и соответствие объектов европейскому уровню наступит в 2012—2015 гг., и только в том случае, если все заявленные площади будут достроены и сданы.

К-Э Существуют ли предпосылки для снижения темпов роста цен на недвижимость?

А. С. Думаю, что таких предпосылок пока нет. Несмотря на то что на рынке появляется все больше проектов (причем площадь проектов также увеличивается), качественных проектов, для того чтобы удовлетворить дефицит прошлых лет и новый спрос, пока недостаточно. О насыщении рынка говорить еще рано. Москва относится к мировым столицам, и сегодня цены на недвижимость в Москве ниже, чем в Лондоне и Токио. Таким образом, ставки аренды продолжат расти.

По-прежнему будут востребованы центр города и прилегающие районы, что, соответственно, приведет к увеличению темпов роста ставок на помещения, которые там расположены, а также к уменьшению доли свободных площадей.

К-Э Какие основные риски наиболее существенны для девелоперской деятельности?

А. С. К рискам девелопера можно отнести, например, срывы сроков строительства объекта. В этом случае девелоперу могут потребоваться дополнительные средства для завершения проекта или погашения процентов по кредиту в случае привлечения заемных средств, так как объект не сдан, а обслуживание кредита продолжается.

В коммерческой недвижимости также важна заполняемость объекта в кратчайшие сроки, поскольку при проблемах с заполнением увеличивается срок окупаемости проекта и возникает дополнительная финансовая нагрузка. Это риски типичны для всех девелоперов. Секрет успеха девелопера прост: он должен быть грамотным, укладываться в сроки, больше внимания уделять сервису, проекту и концепции объекта в целом и, естественно, до этапа приобретения проекта максимально оценить риски, с которыми он может столкнуться в будущем.

Одна из самых распространенных ошибок — приобретение нелеквидного объекта, например земли. Конечно, возможен существенный риск изменения соотношения спроса и предложения, произошедшего на рынке в процессе реализации проекта. Помимо этих моментов, застройщик очень зависит от государственного правового регулирования.

К-Э Какой политики компания будет придерживаться на рынке долгового финансирования, учитывая привлечение кредитов от ВТБ?

А. С. Наша политика — тратить свои деньги только на начальной стадии проекта (30%), а на последующих стадиях пользоваться заемными средствами (70%). Мы будем придерживаться ее и в дальнейшем, ведь именно такое соотношение средств в проекте, с нашей точки зрения, обеспечивает максимальные экономические показатели.

К-Э Грозит ли девелоперам кризис из-за проблем с ликвидностью? Не вызовет ли это слияния и поглощения на рынке уже осенью? Планирует ли компания приобретать более мелких конкурентов?

А. С. Вероятен крах непрофессиональных, слабых компаний. Для серьезных игроков в данный момент российский рынок предлагает высокодоходные возможности.

Мы не предполагаем покупку компаний или игроков и активно планируем существенную региональную экспансию в регионы России и СНГ.

К-Э Где выгоднее развивать свою деятельность — в Москве или в регионах?

А. С. В регионах России, в частности в городах-миллионниках, сегодня имеется потенциал развития у всех сегментов недвижимости, так как формирование сектора качественной недвижимости отстает от столичного на 3—5 лет, а благосостояние и экономика крупных городов растут. Мы реализуем проекты в Санкт-Петербурге, Волгограде, Перми. Активно развиваем сектор СПА-отдыха на юге России, например приобрели 4 гостиницы в Кисловодске и Железноводске. Вышли на рынок Украины с проектом в Борисполе рядом с аэропортом Киева — рынок Украины нам понятен, он имеет историю становления, аналогичную рынку России. Сегодня выход на рынок — самое благоприятное время для того, чтобы начать развитие наиболее высокодоходных проектов.

К-Э Считает ли компания комфортным для себя нынешний уровень долговой нагрузки?

А. С. Вполне. Наша компания находится в более благоприятной ситуации, чем менее крупные девелоперы. Мы работаем в разных секторах рынка недвижимости: и в жилом, и в коммерческом. Также мы осуществляем нашу деятельность не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других регионах. Таким образом, мы не зависим жестко от ситуации на рынке одного региона или какого-либо сегмента рынка недвижимости, т. е. дифференциация деятельности нашей компаний позволяет нам снижать риски. Немаловажен и тот факт, что ООО "АФИ Рус" — подразделение международного инвестиционного холдинга Africa Israel Investment Ltd, основанного в 1934 г. и имеющего более чем 70-летний опыт работы в сфере девелопмента по всему миру, в том числе в странах Европы и США. У нас достаточно собственных средств, много интересных с инвестиционной точки зрения проектов и нет проблем с финансированием.


Содержание (развернуть содержание)
Российские компании вошли в элиту международного бизнеса
В поисках источников финансирования
Рынок долгов строительной отрасли в 2007-2008 гг.: анализ состояния рынка, ближайшие перспективы
Строительные компании на российском фондовом рынке
Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты
Девелопмент и строительство: один шаг назад, два - вперед
Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время
Проблем с финансированием у нас нет
Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности
Стратегия развития ЗАО "М-Индустрия"
У рынка еще есть потенциал роста
Пермский край: движение вперед
Шестилетка транспортного строительства
Особенности оценки объема предоставляемой государственной поддержки на строительство автомобильной дороги в концессионных конкурсах
Рынок банковских облигаций до и во время кризиса
Продуктовый ритейл — флагман рынка высокодоходных внутренних займов
Все выше и выше
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕФОЛТЫ: ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Рынок IPO: есть ли свет в конце тоннеля?
Сфера слияний и поглощений. законодательство отстает от рыночных реалий
Картельные соглашения в условиях российского рынка
Новое время российской ипотеки
Успешный прошлый год

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100