Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Пашков Дмитрий, Заместитель начальника отдела анализа и оценки БФА, канд. экон. наук

  • Все статьи автора

Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время

Август 2008

Сегодняшнее положение российских строительных компаний в оценке рынка ценных бумаг можно считать достаточно противоречивым. С одной стороны, сектор недвижимости является одним из самых прибыльных в экономике, с другой — высокая зависимость от заемных ресурсов и конъюнктурной составляющей не прибавляет уверенности держателям облигаций девелоперов.

В отчете Федеральной службы российской статистики отмечается резкое замедление темпов в роста в строительной отрасли по итогам первого полугодия 2008 г. Так, по данным Росстата, темп прироста сектора составил лишь 2,9% по сравнению с 34,3% за аналогичный период прошлого года. Следует отметить, что речь идет об отрасли, характеризующейся повышенным вниманием государства и наличием масштабных социальных программ, направленных на увеличение обеспеченности россиян жильем.

Для оценки сложившейся ситуации вначале обратим внимание на динамику внутренних индикаторов, которые принято относить к ключевым факторам влияния на рынок недвижимости и строительную отрасль. Инфляция в России за первое полугодие 2008 г. составила 8,7%; стоимость строительных материалов росла с мультиплицирующим эффектом. В итоге на фоне ограниченного предложения цена недвижимости за первое полугодие 2008 г. на первичном рынке Санкт-Петербурга выросла на 23,8%, обогнав прирост цен за весь прошлый год (+23%).

Рост доходов населения замедляется: реальные денежные доходы за первое полугодие 2008 г. повысились на 8,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. (рост составил 9,5% в сравнении с первым полугодием 2006 г.). Снижение темпов роста доходов вкупе с очередным витком цен на недвижимость заставило экономических субъектов сдержаннее относиться к приобретению жилья и инвестированию средств на рынке недвижимости.

В связи с усложнением доступа к источникам дешевого фондирования в 2007 г. многие, особенно некрупные банки были вынуждены свернуть либо сократить свои ипотечные программы. Тем не менее объем выданных ипотечных кредитов в 2007 г. значительно вырос — согласно оценке Банка России, в 2,1 раза. Темпы прироста ипотеки в этом году ожидаются более скромные, на уровне 70—80%, но совокупный портфель ипотечных кредитов по итогам года вплотную приблизится к 1 трлн руб. Лидерство на рынке ипотечного кредитования полностью перешло к крупным универсальным банкам и банкам с иностранным участием. Сбербанк России и ВТБ нарастили кредитный портфель по ипотеке более чем в 2 раза за первое полугодие 2008 г., тем самым значительно увеличив свои рыночные доли.

Ипотечное кредитование продолжает развиваться опережающими темпами по сравнению с другими банковскими продуктами по кредитованию физических лиц. По данным Банка России, в среднем объем потребительского кредитования ежегодно увеличивается в 1,5 раза, тогда как объемы ипотечного кредитования за последние годы показали более ощутимый рост: в 3,1 раза — в 2005 г., в 4,8 раза — в 2006 г. и в 2,1 раза — в 2007 г.

Замедление темпов роста ипотеки не выглядит критичным, принимая во внимание достигнутый масштаб совокупного ипотечного портфеля (объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд руб. на 1 июля 2008 г.).

Девелопмент как капиталоемкий бизнес и деятельность с высокой инвестиционной составляющей справедливо считается чувствительной отраслью при наступлении неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры. Возрастающие риски рефинансирования и снижение инвестиционного спроса способны поставить под вопрос успешность дальнейшего развития бизнеса.

Сжатие ликвидности и последовавшее резкое удорожание кредитных ресурсов чаще всего упоминаются как факторы, содержащие наибольшую потенциальную угрозу бизнесу строительных компаний. Тем не менее следует отметить, что банки в 2007 г. увеличили объемы кредитования строительных компаний почти в 2 раза по сравнению с 2006 г., предоставив кредитные ресурсы более чем на 690 млрд руб. Основную поддержку строительному сектору оказали крупные универсальные банки: Сбербанк России профинансировал девелоперов кредитами на 190 млрд руб., ВТБ — на 120 млрд руб. В текущем году поддержание достигнутого двукратного темпа роста объемов кредитования маловероятно, но и причин для существенного снижения тоже нет.

Кредитные ресурсы на рынке есть, но их стоимость возросла. Начиная со второй половины 2007 г. банки неоднократно корректировали свою процентную политику, и в итоге ставки кредитования заемщиков выросли на 250–400 пунктов. Изменение условий привлечения средств девелоперами при выпуске рублевых облигаций сопоставимо с корректировкой процентных ставок на кредитном рынке (см. таблицу).

На примере Группы ЛСР можно констатировать, что за год, прошедший с периода наиболее благоприятных условий для эмитентов, рыночная оценка рисков девелопера возросла на 490 б. п. Оценка стоимостных параметров размещений облигационных выпусков группы компаний ЛЭК сигнализирует об увеличении риск-премии на 150 б. п. за первое полугодие текущего года.

На протяжении последних 3 лет предложение облигаций строительных компаний на рынке росло. Объем выпусков облигаций девелоперами в 2005 г. составил 9,7 млрд руб., в 2006 г. — 22,4 млрд руб., в 2007 г. — 37,4 млрд руб. (см. рисунок). С января по середину августа текущего года объем размещенных строительными компаниями облигаций составил 26,5 млрд руб. по номинальной стоимости, превысив показатель за 2006 г. Статистика текущего года не подтверждает кризисного положения, однако отсутствие информации о рыночном характере размещений ряда выпусков не позволяет делать выводы о качественном росте.

Судя по росту долговой нагрузки девелоперов, строительная отрасль адаптировалась к изменившимся условиям внешней среды. По итогам 2007 г. наблюдался рост долговой нагрузки у многих крупных строительных компаний (у ЛенСпецСМУ — в 2,8 раза; у ЛСР — в 1,3 раза; у "Системы-Галс" — в 2,6 раза; у Mirax Group — в 2,5 раза). Безусловно, свою роль сыграло рекордное привлечение девелоперами долговых ресурсов с зарубежных рынков в 2007 г. в объеме 650 млн долл. В текущем году объем привлечения предсказуемо снизился и составил по итогам 8 месяцев 320 млн долл., что выше показателя всего 2006 г. — 225 млн долл.

По ряду девелоперов произошли структурные изменения задолженности в сторону увеличения удельного веса краткосрочной составляющей долга, что является тревожным сигналом. К структурным сдвигам привело удорожание стоимости долгового финансирования и последовавшие за ним, с одной стороны, сокращение дюрации кредитного портфеля банками, с другой — возросший соблазн усилить долю краткосрочных кредитов в структуре финансирования инвестиционного проекта.

Для стабилизации финансовой ситуации, а также для альтернативного привлечения ресурсов строительные компании выходят на продажу либо части бизнеса, либо части своих проектов. К тому же стратегические инвесторы в настоящее время предпочитают входить в строительный бизнес не покупая ценные бумаги, а непосредственно участвуя в конкретных проектах. Согласно статистике официальных сделок, девелоперы от продаж принадлежащих им объектов инвестиционным фондам и другим участникам рынка выручили не менее 120 млрд руб. в первом полугодии 2008 г. Среди последних событий следует отметить продажу Mirax Group проекта застройки подземного пространства под Смоленской площадью в Москве и планы X5 Retail Group продать долю в объеме контрольного пакета в своем девелоперском подразделении стратегическому инвестору.

Анализ текущей ситуации показывает, что специфические риски девелоперов не выходят на первый план по сравнению с общерыночными условиями функционирования корпоративных заемщиков.

В ближайшее время стоит ожидать попадания маломасштабных и среднемасштабных девелоперов под влияние более крупных участников рынка. Укрупнение строительной отрасли обусловлено тенденциями ее развития: укрупнением и удорожанием участков под застройку, региональной экспансией, а ускорение консолидации — наблюдаемым сегодня охлаждением экономики.

Текущий момент характеризуется переосмыслением принципов взаимодействия экономических субъектов. Банки стали более требовательны к заемщикам, а заемщики, следовательно, — к своим сделкам. Развитие рыночной макроэкономической конъюнктуры заставило девелоперов более тщательно и взвешенно формировать свой портфель проектов.



Содержание (развернуть содержание)
Российские компании вошли в элиту международного бизнеса
В поисках источников финансирования
Рынок долгов строительной отрасли в 2007-2008 гг.: анализ состояния рынка, ближайшие перспективы
Строительные компании на российском фондовом рынке
Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты
Девелопмент и строительство: один шаг назад, два - вперед
Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время
Проблем с финансированием у нас нет
Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности
Стратегия развития ЗАО "М-Индустрия"
У рынка еще есть потенциал роста
Пермский край: движение вперед
Шестилетка транспортного строительства
Особенности оценки объема предоставляемой государственной поддержки на строительство автомобильной дороги в концессионных конкурсах
Рынок банковских облигаций до и во время кризиса
Продуктовый ритейл — флагман рынка высокодоходных внутренних займов
Все выше и выше
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕФОЛТЫ: ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Рынок IPO: есть ли свет в конце тоннеля?
Сфера слияний и поглощений. законодательство отстает от рыночных реалий
Картельные соглашения в условиях российского рынка
Новое время российской ипотеки
Успешный прошлый год

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100