Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Пучнин Владимир, Финансовый директор группы компаний KD Group, директор ООО "Камская долина — финанс"

  • Все статьи автора

Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты

Август 2008

Говоря о наиболее существенных вопросах регулирования строительной отрасли, необходимо иметь представление об имеющихся на макроуровне и на уровне региона проблемах: политических, экономических, юридических. В данной статье не хотелось бы специально останавливаться на вопросах, связанных с законодательством, административными барьерами или политикой, — эти темы заслуживают отдельного рассмотрения.

Для начала остановимся на сугубо рыночных факторах — это в первую очередь спрос и предложение. Что касается спроса: показатели по Пермскому краю достаточно позитивные. Начиная с 2000 г. в регионе идет постоянный рост строительства жилой недвижимости. В текущем году в Прикамье будет введено в строй более 1 млн кв. м жилья — настолько масштабное строительство не осуществлялось со времен массовой застройки в советскую эпоху. Ожидается, что и в последующие годы объемы вводимого жилья будут расти. В основном этот прирост будет обеспечивать застройка высотными домами жилых микрорайонов Перми и других городов Западного Урала.

В основе высокого спроса на жилье и, как следствие, увеличения объемов строительства — рост валового внутреннего продукта и валового регионального продукта, увеличение доходов населения. Средняя заработная плата в Перми за 6 мес. 2008 г. увеличилась на 20% и в настоящее время превышает 18 тыс. руб., т. е. выше среднего уровня по России. Покупательная способность населения постоянно увеличивается с ростом основного дохода в виде зарплаты. Положительная динамика наблюдается и в целом по среднедушевым доходам населения.

Основные факторы повышения спроса на недвижимость — это, с одной стороны, развитие ипотеки, а с другой — низкая обеспеченность людей жильем. В Перми, например, на человека приходится 20,6 кв. м жилплощади (средний уровень по России — 21 кв. м, в Европе — 35 кв. м). Высока в Пермском крае и доля ветхого и аварийного жилья, износ жилого фонда составляет от 30 до 65%, и это опять же cлужит стимулом к росту строительной отрасли.

Также необходимо отметить и факторы, влияющие на снижение покупательной способности населения, и, как следствие, замедляющие развитие строительной отрасли. Рост инфляции сводит растущие доходы населения к средствам для удовлетворения первоочередных потребностей. Ипотека развивается, но пока ее уровень недостаточно высок. Пока в России и, в частности, в Перми количество сделок, опосредованных ипотекой, не превышает 20% (в Европе — 54—76%). В Пермском крае по итогам 2007 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 15,7% от всего объема купли-продажи на вторичном рынке жилья. По новостройкам на стадии строительства доля таких сделок еще меньше — около 2%. В последнее время на фоне ипотечного кризиса в США многие российские банки, работающие с ипотекой, ужесточают требования к заемщикам, растут процентные ставки, наблюдается тенденция к снижению общего объема выданных ипотечных кредитов. И даже кредиты, выдаваемые на максимальный срок (25—30 лет), становятся для очень многих "непосильной ношей".

Наблюдаемая сегодня "нестабильность" на рынке недвижимости — это уже тема инвестиционной привлекательности бизнеса. Настрой западных инвесторов понятен: все, что касается рынка недвижимости на сегодняшний день, — это некая "запретная зона". Российские инвесторы также ведут себя предельно осторожно в связи с постоянно обсуждаемой темой "перегретости" рынка — эксперты допускают возможность стагнации и последующего резкого его падения. Видимо, пик инвестиционной привлекательности этого бизнеса на сегодняшний день уже пройден. В связи с этим возникают проблемы с финансированием строительства. Банки, которые очень активно вошли в свое время в схемы проектного финансирования и инвестиционного кредитования, на фоне мирового финансового кризиса сегодня занимают предельно консервативную позицию. Наблюдается тенденция увеличения процентных ставок — по разным оценкам, для отдельных категорий бизнеса они выросли до 20—50%. В настоящее время финансировать строительство под 15—25% экономически нецелесообразно. Соответственно, можно ждать оттока капитала из отрасли, что также приведет к снижению объемов строительства и риску невыполнения государственной программы "Достойное и комфортное жилье — гражданам России".

Все это происходит на фоне снижения инвестиционной привлекательности строительной отрасли в целом. По инерции идет рост конкуренции, который отмечается везде: в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми. Он связан, в том числе, и с экономической экспансией крупных компаний-девелоперов. Кроме того, налицо рост издержек: цена на строительные материалы ощутимо увеличивается, дорожают энергоносители (бензин, электричество). "Перегретость" цен на жилье может привести и к падению рентабельности, возможен застой рынка, снижение маржи застройщика, которое, в свою очередь, повлечет отток инвестиций. Поэтому проблемы, существующие в строительной отрасли, в первую очередь связаны с теми рыночными условиями, в которых она развивается. И негативные факторы, отмеченные выше, действительно могут ограничить увеличение объемов строительства, во всяком случае, в ближайшей перспективе.

Для привлечения капитала в строительную отрасль (если говорить о долговом капитале) наиболее актуальными сегодня являются банковские кредиты. Это самый оптимальный вариант, если девелопер имеет хорошую репутацию, безупречную кредитную историю, сложившиеся отношения с банками и опыт получения кредитов по схеме проектного финансирования, особенно в сегодняшней ситуации, когда российский фондовый рынок для строительных компаний "скорее мертв, чем жив" и его активность значительно снизилась. При этом практически все строительные компании относятся к так называемым эмитентам третьего эшелона. То есть если в последнее время и просматривается какой-то интерес к долговому финансированию, то в основном это касается эмитентов первого и второго эшелонов. Те размещения, которые проходили по третьему эшелону в январе—июне этого года, по мнению экспертов, в большинстве своем имели технический характер, т. е. реального размещения не происходило. Очень показательно прохождение оферт, когда по оферте эмитенту предъявляют облигации от 30 до 99% от объема эмиссии. Весьма показательным является резкое увеличение в этом году ставок после оферты, когда эмитент предлагает рынку вместо, допустим, существовавшей в прошлом году ставки 11—12% сегодняшние 15—16%.

Что касается привлечения международного капитала, то для строительства это пока закрытая тема. В текущем году всего 1—2 российские строительные компании привлекали зарубежные капиталовложения, объем которых был достаточно скромен. Не исключено изменение ситуации на рынке в целом, которое может улучшить положение в строительной отрасли. Приведенные же выше комментарии даны, исходя из анализа ситуации в июле—августе текущего года.

KD Group не меняет свою стратегию в сложившихся условиях. Естественно, если финансовый кризис привел к увеличению стоимости ресурсов, мы пересматриваем связанные с этим параметры. Зарубежные и российские заимствования становятся дороже, сейчас это уже объективный фактор, и здесь нам необходимо пересчитывать свою экономику, бюджеты. Но все намерения в стратегическом плане остаются в силе. В частности, KD Group нацеливается на то, чтобы к 2010 г. быть полностью готовой к выходу на IPO. Мы делаем все необходимое для активного привлечения в будущем международных заимствований — именно с этой целью нашей группой был получен кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s.

Наша компания по-прежнему специализируется в сегменте строительства жилья. Мы продолжаем активное строительство в Перми и Прикамье — строительная группа "Камская долина" фактически каждый год удваивает свои показатели. Например, выручка в прошлом году составила около 100 млн долл. (табл. 1, 2), в текущем году ожидаем, что этот показатель составит около 200 млн долл. Естественно, мы увеличиваем и объем жилья: если ранее в строй ежегодно вводилось около 100 тыс. кв. м, то программа 2009—2010 гг. предусматривает выход на уровень 130—150 тыс. кв. м. То есть планируется плавный, но постоянный рост объемов построенного жилья. Расширяется и география работы: помимо Перми и Пермского края мы уже фактически вошли в Тюменскую область, в перспективе — выход на центральные и южные регионы России.



Содержание (развернуть содержание)
Российские компании вошли в элиту международного бизнеса
В поисках источников финансирования
Рынок долгов строительной отрасли в 2007-2008 гг.: анализ состояния рынка, ближайшие перспективы
Строительные компании на российском фондовом рынке
Для строителей сегодня актуальнее брать банковские кредиты
Девелопмент и строительство: один шаг назад, два - вперед
Факторы специфического риска строительной отрасли, их влияние в настоящее время
Проблем с финансированием у нас нет
Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании: основные шаги на пути к прозрачности
Стратегия развития ЗАО "М-Индустрия"
У рынка еще есть потенциал роста
Пермский край: движение вперед
Шестилетка транспортного строительства
Особенности оценки объема предоставляемой государственной поддержки на строительство автомобильной дороги в концессионных конкурсах
Рынок банковских облигаций до и во время кризиса
Продуктовый ритейл — флагман рынка высокодоходных внутренних займов
Все выше и выше
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕФОЛТЫ: ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ
Рынок IPO: есть ли свет в конце тоннеля?
Сфера слияний и поглощений. законодательство отстает от рыночных реалий
Картельные соглашения в условиях российского рынка
Новое время российской ипотеки
Успешный прошлый год

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100