Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Покопцева Екатерина, Руководитель группы по вопросам кредитования аналитического департамента Ассоциации российских банков

  • Все статьи автора

Анализ мирового и российского рынков недвижимости в условиях кризиса

Июнь 2008

    Обычно, говоря о влиянии мирового кризиса ликвидности на рынок недвижимости и условия кредитования, в качестве "пострадавших" имеют в виду рынки недвижимости США и Великобритании. Но резкое снижение показателей роста рынков недвижимости в других, помимо Великобритании, европейских странах приводит к выводу о том, что кризис затронул и их. Сейчас вопрос ставится не только о том, рынки недвижимости каких стран пострадали сильнее, а гораздо шире: в чем выразилось влияние кризиса и насколько остро потребители отреагируют на ухудшающиеся условия ипотечного кредитования? Насколько силен кризис для того, чтобы развернуть динамику цен на рынке недвижимости вспять и свернуть ипотечные программы банков? Как поведут себя банки на фоне кризиса? В статье приведен обзор общеевропейского рынка недвижимости и даны прогнозы относительно российского сценария развития событий1.

    Рост цен на жилье: по какую сторону океана значительнее?
    Анализ статистических данных о росте цен на недвижимость в странах Европы, в том числе Великобритании, и США приводит к выводу о том, что в абсолютном выражении цены наиболее значительно выросли в США (рис. 1).
    Если же соотнести показатели абсолютного роста цен с динамикой доходов населения в соответствующих странах, то картина будет выглядеть несколько иначе. Доходы населения стран еврозоны росли медленно, поэтому относительный показатель "цена на жилье/доход населения" (т. е. фактически социальный эффект от роста цен) будет столь же высок, как в США (рис. 2).
    Безусловно, рынки недвижимости отдельных стран, входящих в состав ЕС, весьма сильно отличаются друг от друга. На первый взгляд, утверждение о едином европейском рынке недвижимости выглядит спорным, как, впрочем, любое значительное усреднение. В некоторых странах, например, в Германии, в последнее десятилетие цены на недвижимость были абсолютно стабильны. Если добавить к этому рост доходов, то динамика соотношения "цена/доход" для Германии будет совсем иной, чем в других странах (рис. 3).
    Важный вывод, вытекающий из сопоставления показателя "цена/доход" в разных странах, состоит в долгосрочной привлекательности рынка жилой недвижимости Германии для приобретения с целью личного пользования в условиях наблюдающегося кризиса ликвидности. Немецкое жилье не переоценено, в отличие от других европейских стран, в которых цены возросли до рекордных значений за последние 10 лет. Вероятность падения цен на недвижимость в Германии невелика.
    Наибольший рост цен наблюдался во Франции, Испании, Нидерландах и Ирландии (в Ирландии соотношение "цена/доход" выросло даже выше, чем в Великобритании). В связи с этим в некоторых европейских странах существует реальный риск обесценивания недвижимости. Он стал действительностью для Ирландии и Испании, в которых уже наблюдается падение цен по сравнению с их максимальным значением годом ранее (рис. 4).

    Реакция рынка ипотечного кредитования на кризисные явления
    В странах ЕС, как и в других крупных странах, с середины прошлого года наблюдается рост ставок на межбанковском рынке. Размер ставок к настоящему времени ушел далеко вперед по сравнению со ставкой РЕПО, установленной Европейским центральным банком (рис. 5).
    Очевидно, что банки переложат возросшую для них стоимость ресурсов на конечных потребителей, включив ее в процент по ипотечным кредитам. Потенциально это может привести к серьезной корректировке на европейских жилищных рынках. Однако пока ипотечный рынок продолжает развиваться теми же темпами, что и в 2006 г., несмотря на ужесточение кредитных требований (рис. 6).
    Конечно, в будущем ситуация для заемщиков может измениться в худшую сторону. Подтверждением тому служит тот факт, что согласно отчету Европейского центробанка за I кв. 2008 г. около 20% банков уже ужесточили стандарты ипотечного кредитования, а около 15% собираются это сделать в течение последующих 3 мес.
    Но не все так плохо, как могло бы показаться. Согласно последним данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), совокупный кредитный долг домохозяйств равен 90% доходов населения. В США кредитная нагрузка граждан составляет 140%, а в Великобритании - 160%. Другими словами, в Европе на возврат кредитов направляется гораздо меньший объем доходов населения, чем в США и Великобритании, а это значит, что в случае серьезного ухудшения условий кредитования европейцы будут более дисциплинированно возвращать взятые кредиты и доля дефолтных кредитов останется невелика.
    Поэтому, несмотря на то что в некоторых странах рынки недвижимости явно перегреты, рынок недвижимости Европы в целом выглядит вполне стабильным.

    Перспективы рынков недвижимости отдельных стран и Европы в целом
    Рынки недвижимости европейских стран следуют поговорке "чем выше взлетел, тем больнее падать". Наибольший спад будет наблюдаться в тех странах континентальной Европы, в которых цены на жилую недвижимость росли наиболее высокими темпами. Это, как говорилось выше, Ирландия, Испания, Франция и Нидерланды.
    По всей видимости, к концу следующего года цены на жилье в Ирландии потеряют около 20% от пиковых значений, достигнутых в 2006 г.
    В Испании впервые с IV кв. 1997 г. реальная (очищенная от инфляции) стоимость жилья ниже, чем год назад. К концу 2009 г. падение реальных цен на недвижимость, скорее всего, превысит прогнозные 10%. За прошедшие 10 лет инвестиции в строительство испанского жилья (в процентах к ВВП) удвоились - с 4,7 до 9,4%. После нынешней "встряски" объем таких инвестиций в ближайшие 3 года снизится примерно на 40%.
    Во Франции и Нидерландах падение цен в ближайшие годы ожидается менее значительным - 5-10% от пиковых значений.
    Четыре перечисленные страны составляют 40% общеевропейской экономики. Поэтому, даже если ни в одной другой стране континентальной Европы не будет падения цен, эта четверка окажет свое влияние на общие показатели.
    Если же говорить о Европе в целом, то, по всей видимости, в течение ближайших 1,5 лет здесь будет наблюдаться ценовая стагнация без какого-либо видимого снижения.

    Население, фирмы и банки. Кто понесет наибольшие потери?
    В течение 10 лет наблюдая постоянный рост цен на европейскую недвижимость на 5% в год и выше, вполне логично было бы предположить, что даже относительно невысокое замедление роста приведет к спаду потребительской активности в целом и к сокращению потребления. Однако исследования показывают, что в Европе нет такой тесной взаимосвязи между динамикой потребительских расходов и ростом цен на жилье, какая существует, например, в США.
    Европейские банки относительно редко вынуждены обращать взыскания на заложенную недвижимость. Кроме того, доля собственников жилья в Европе ниже, чем в США и Великобритании. Поэтому изменения на жилищном рынке не влияют напрямую на рынок потребительских товаров, и снижение цен на недвижимость до нуля не повлечет за собой такого существенного снижения потребительских расходов, как это произошло в США. В условиях здорового рынка труда, высокого уровня сбережений и низкой кредитной нагрузки потребление в Европе будет сохраняться на уровне 2007 г.
    Если многие европейские потребители без труда "проглотят" новые, более жесткие, условия кредитования и будут расходовать на личные нужды столько же, сколько раньше, то коммерческим организациям нынешний мировой кризис ликвидности приносит гораздо больше неприятностей.
    Рост европейского ВВП в последние годы во многом обеспечивался ростом инвестиций. В 2006-2007 гг. простота получения корпоративных кредитов позволила нарастить заемный капитал и привела к настоящему инвестиционному буму.
    В нынешней ситуации ужесточения правил кредитования невозможность или нежелание фирм обращаться в банки за кредитами способны оказать серьезное влияние на всю европейскую экономику. В упоминавшемся выше исследовании ОЭСР говорится также о том, что около 1/3 банков собираются ужесточить условия кредитования корпоративного сектора в течение ближайшего квартала. Это более чем на 10% превышает количество банков, планирующих ужесточить условия потребительского кредитования.
    В итоге "благодаря" возросшей требовательности банков при выдаче кредитов, глобальному сокращению спроса и относительному снижению темпов роста прибыли в ближайшие несколько кварталов с большой вероятностью можно ожидать замедления инвестиционных расходов. Однако вряд ли это замедление будет резким.
    Что касается банков и их реакции на кризис, то, несмотря на территориальную удаленность от американского рынка субстандартных кредитов, некоторые европейские банки этот кризис не миновали. Наибольшие потери среди европейских банков понесли IKB, Deutsche Bank, Credit Agricole, Societe Generale, Bayern LB. Суммарно их ущерб оценивается более чем в 50 млрд долл., тогда как потери американских банков - в 100 млрд долл. Убытки европейских банков - это около 0,2% общего объема кредитования в еврозоне. Даже в Германии, наиболее активно "игравшей с огнем" американской субстандартной ипотеки, потери от кризиса не превышают 1% банковских активов.

    Какие уроки может вынести из кризиса Россия?
    Как видно из приведенного обзора, российский рынок недвижимости повторяет сценарий развития рынка европейского. Причем ему следует не только Москва, как можно было бы предположить, но и другие регионы России, хотя и с некоторым временным лагом.
    У нас, так же как в европейских странах, в последнее десятилетие:

  • наблюдался повышенный темп роста цен на недвижимость, сменявшийся периодами стагнации;
  • отношение "цена/доход" росло высокими темпами, сравнимыми по динамике с США и ЕС;
  • до последнего времени улучшались условия ипотечного кредитования: появились более рискованные программы, снижались процентные ставки, сокращались временные издержки на оформление кредита.
        С наступлением мирового кризиса:
  • обозначился серьезный дефицит ресурсов, которые банки могли бы направить на выдачу кредитов;
  • около 15% банков свернули программы ипотечного кредитования;
  • ужесточились требования к заемщикам при выдаче кредитов;
  • ухудшились программы кредитования: сократилось количество программ с пониженным первоначальным взносом, повысились процентные ставки, особенно для "серых" заемщиков, внимательнее стали оцениваться закладываемые объекты.
        Тенденции развития российского рынка недвижимости настолько похожи на европейский сценарий, что прогнозировать его дальнейшее развитие, опираясь только на внутренние события и "толчки", было бы неправильно. К сожалению, очень часто в литературе объяснение влияния того или иного фактора базируется лишь на аргументах, касающихся внутреннего рынка. Иногда, правда, под конец добавляют: "_а вот, кстати, в Европе (Москве, Нью-Йорке_) недавно произошло то же самое". Особенно часто такие объяснения событий звучали на фоне резкого роста цен в 2006 г.
        Россия - часть Европы, и, несмотря на сарказм скептиков, российские активы уже стали крупным объектом международных инвестиций. Исходя из этого, учет внешних факторов должен предварять, а не следовать за анализом рынка. И чем выше привлекательность российского региона для иностранных инвестиций, тем сильнее зависимость динамики его развития от внешних факторов.
        Что касается ипотечного рынка, неизбежное замедление темпов его роста сейчас очень некстати. Руководство Центробанка не раз выказывало свою озабоченность "слишком высокими" темпами роста кредитования физических лиц, в частности, ипотеки. Ведь при этом, по их словам, растут опережающими темпами дефолты по кредитам и увеличивается рискованность банковских операций. Однако чтобы достичь того уровня, при котором этот рынок становится способным оказывать влияние на основные макроэкономические показатели страны в целом, российскому ипотечному рынку надо развиваться такими же ускоренными темпами и дальше, причем не годы, а десятилетия. Безусловно, с параллельным регулированием уровня риска.
        В нынешней ситуации тот факт, что доля ипотечных кредитов в ВВП еле-еле дотягивает до 2%, что даже меньше, чем доходы 10 самых богатых людей России (3% ВВП), играет нам на руку в вопросе о степени прямого и косвенного влияния последствий кризиса на отечественный рынок недвижимости и ипотеки.
        Ипотека в России слишком слаба, чтобы повлиять на экономику страны. С ростом инфляции уровень реальных доходов населения снизится, что еще больше сузит спрос на ипотеку. И если сейчас, по самым оптимистичным расчетам, она доступна 15-17% населения, то, если развиваться по европейскому сценарию, в ближайшие 1-2 года эта доля не увеличится. Для наращивания объема спроса на жилье все очевидней становится необходимость стимулирования жилищных накоплений (через систему стройсберкасс, жилищные вклады и т. п.). В дальнейшем, после оздоровления ситуации на кредитном рынке, первоначальные накопления смогут заложить основу для массового выхода на ипотечный рынок новой категории заемщиков - так называемых first-home buyers, т. е. тех, кто не имеет активов для первоначального взноса в виде жилья, а вынужден накапливать сумму на первоначальный взнос "с нуля". Это позволит расширить базу ипотечных заемщиков и вывести ипотечный рынок на новый уровень.



  • Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Кубанская инвестиционная неделя: новый формат региональных проектов журнала "Рынок ценных бумаг"
    Ипотека будет жить и развиваться
    Главное - решить проблемы в секьюритизации и строительстве
    На пороге кризиса?
    Откуда берутся деньги? Привлечение финансирования ипотечными банками на современном этапе
    Налоговые аспекты при подготовке и проведении сделки секьюритизации
    Правовые средства структурирования договорной секьюритизации
    Первый ипотечный агент АИЖК: аналитика сделки
    Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
    Ипотека доступна. Не доступно - жилье!
    Фиксированная или регулируемая - какая лучше?
    Анализ мирового и российского рынков недвижимости в условиях кризиса
    Секьюритизация по-американски, или С какими иллюзиями нам придется расстаться?
    Управление рыночными рисками в малых и средних российских банках
    Ипотечное кредитование в России - источник будущих сделок секьюритизации
    Закон сохранения рисков: ничто не возникает ниоткуда и не исчезает в никуда
    Калибровка национальных рейтинговых систем

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100