Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Озеров Сергей, Страший вице-президент ипотечного банка DeltaCredit

  • Все статьи автора

Откуда берутся деньги? Привлечение финансирования ипотечными банками на современном этапе

Июнь 2008

    Интервью со страшим вице-президентом ипотечного банка DeltaCredit Сергеем Озеровым

    РЦБ: С момента принятия ФЗ "Об ипотеке" ипотеке в России в этом году исполняется 10 лет. Что Вы можете сказать по поводу развития первичного рынка и его дальнейших перспектив?

    С. О. Нередко приходится слышать, что в России все плохо или рынок развивается очень медленно. Между тем каждый год он растет больше чем на 100%. А в 2007 г. результаты превзошли все ожидания по соотношению суммы задолженности по ипотечным кредитам к ВВП, превысив отметку в 2%, и это притом, что ВВП также растет весьма быстрыми темпами.
    Кстати, ипотеке от DeltaCredit в этом году тоже исполняется 10 лет. Сначала это была ипотечная программа, которая распространялась при финансовой поддержке Инвестиционного Фонда "США-Россия" путем предоставления кредитных линий банкам-партнерам, а в 2001 г., после приобретения лицензии, DeltaCredit начал вести самостоятельную банковскую деятельность.

    РЦБ: Какого уровня соотношения задолженности по кредитам к ВВП будет реально достигнуто в ближайшие 10 лет?

    С. О. Цифры не так существенны, главное, чтобы жилье было доступным большинству работающих граждан нашей страны.
    Особенность российской действительности заключается в том, что 70% населения уже являются собственниками жилья, которое они получили в ходе приватизации. Относительно прогноза, по нашим данным, к 2015 г. ипотека к ВВП составит порядка 16%. В Великобритании, например, этот показатель равен 40%, в США - 70%, в Голландии - больше 100%, так как в этой стране очень выгодные условия предоставления кредитов. Каждое государство имеет свою кредитную специфику.

    РЦБ: Будет ли расти рынок ипотеки? Возможна ли ситуация, что через 10 лет спрос на ипотеку исчезнет?

    С. О. Не думаю. Население страны увеличивается, дети вырастают и начинают самостоятельную жизнь, благосостояние граждан растет, что позволяет им улучшать свои жилищные условия, - все эти факторы формируют пул потребителей жилищных кредитов, за счет которых ипотечный рынок увеличивается.

    РЦБ: Охарактеризуйте изменения условий привлечения финансовых ресурсов для банков/ипотечных банков, происшедшие на рынках капитала за последний год?

    С. О. Сократилось число каналов привлечения. Сегодня никто не может с уверенностью сказать, как дальше будет развиваться финансовый кризис и когда он закончится. Но специалистов больше волнует вопрос, как строить бизнес в условиях дефицита средств. И хотя уже видны позитивные сдвиги и финансирование постепенно появляется и за границей, и в России (как показатель, на прошлой неделе был произведен первый рублевый выпуск российского банка с офертой 1,5 года), этого недостаточно - для ипотеки нужны более "длинные" деньги.
    Если говорить о том, как решил для себя вопрос с ликвидностью конкретно наш банк, следует отметить, что мы были одними из первых, кто заговорил о последствиях финансового кризиса. Во многом мы предвидели то, что случилось, поэтому заблаговременно создали "подушку ликвидности" путем проведения секьюритизации активов на сумму 206,3 млн долл. в апреле прошлого года и получения структурированного кредита с помощью Всемирного банка на сумму 300 млн долл. Уверены, что благодаря нашей безупречной репутации среди инвесторов мы станем одними из первых, кто будет снова привлекать средства в полном объеме, как только рынок "откроется".

    РЦБ: Какие формы фондирования Вы считаете привлекательными для ипотечного бизнеса в настоящее время? Пользуется ли банк, например, синдицированными кредитами или другими кредитными ресурсами?

    С. О. Сегодня можно вернуться к рынку облигаций, привлекать синдицированные кредиты на срок до 4 лет. Также следует обратиться к рынку еврооблигаций, где есть деньги на 5-7 лет по приемлемым ставкам.

    РЦБ: Охарактеризуйте, пожалуйста, возможности секьюритизации ипотечных активов сегодня. Какая форма секьюритизации наиболее востребована и эффективна?

    С. О. Секьюритизировать можно всегда. Вопрос заключается в том, кто будет покупать эти бумаги. Сегодня сделки происходят, но бумаги размещаются не полностью и инвесторы неизвестны. Так, в июне 2008 г. был размещен выпуск АИЖК в размере 5 млрд руб., хотя общий объем был более 9 млрд. Радует тот факт, что ЦБ РФ включил, наконец, ипотечные бумаги в Ломбардный список, что повысит их ликвидность и привлекательность для инвесторов.

    РЦБ: Часто можно услышать мнение, что "дешевые" деньги на рынках капитала закончились и теперь придется занимать гораздо дороже, независимо от формы этих заимствований. Согласны ли Вы с этим мнением?

    С. О. Надо учитывать реальную стоимость денег, а не номинальную. В нашей стране, как и в некоторых других странах мира, сегодня наблюдается высокий уровень инфляции. На Украине, например, он достиг 30%, в России - 14%, что выше прошлогоднего значения. Если вы взяли кредит под 14%, а инфляция тоже составляет 14%, значит, эти деньги достались вам бесплатно, т. е. это "дешевые" деньги. Если же рассматривать доходность, то, несмотря на повышение процентных ставок по кредитам, спрос на ипотеку, как показали результаты I кв., остается высоким, следовательно, увеличение стоимости заимствований на прибыль кредитных организаций не повлияло.

    РЦБ: Какие меры необходимо принять в сфере законодательства и регулирования, чтобы помочь развитию рынка ипотечных ценных бумаг в России?

    С. О. Дорабатывать законодательство можно бесконечно, вопрос в том, насколько это нужно сегодня рынку. Закон об ипотечных бумагах работает, что доказали проведенные сделки. Его главный "минус", на мой взгляд, - 70%-ное ограничение на максимальную сумму задолженности. Большинство россиян не имеют накоплений, позволяющих сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости недвижимости. По опыту мы знаем, что для многих приемлемый барьер находится на уровне 15-20%. И это тот уровень отношения собственных средств к кредитным, который безопасен для банков. Известно, что если заемщик не вкладывает собственных средств, то относится к купленной недвижимости как к арендуемой, что значительно увеличивает риск дефолта по этому кредиту. Если закон отменит ограничение на 30%, бумаги станут более привлекательными для эмитентов. Пусть инвесторы сами смотрят на структуру портфеля и считают риски.

    РЦБ: Планирует ли банк выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству?

    С. О. Мы ожидаем правильного сочетания цены и спроса. Та сумма, которую инвесторы готовы заплатить сегодня, нас не устраивает. В связи с кризисом ликвидности на рынке возникла нестандартная ситуация: те, у кого есть деньги, ищут бумаги, продающиеся с большим дисконтом, на которых они смогут хорошо заработать в будущем. Мы еще не вернулись к постоянному циклу - деньги инвестируются, облигации гасятся.

    РЦБ: Как изменилась политика банка по ипотечным программам в последнее время? Например, многие кредитные организации поднимают ставки и ужесточают требования к клиентам.

    С. О. Рецепт успеха и стабильности нашего банка - это постоянство. Независимо от ситуации на рынке мы используем отработанный подход к оценке наших заемщиков и объектов залога. Поэтому и в сегодняшних условиях наш банк, в отличие от других кредиторов, ничего не менял в требованиях к своим заемщикам.

    РЦБ: Как Вы оцениваете качество ипотечных портфелей российских участников рынка и качество ипотечных ценных бумаг эмитентов российского происхождения? Как качество портфеля влияет на процессы рефинансирования?

    С. О. Я не могу комментировать чужие портфели. Что касается DeltaCredit, то уровень просрочки в нашем банке составляет менее 1% - показатель, демонстрирующий правильность нашей работы с целевым сегментом.
    Наш клиент - это представитель среднего класса - профессионал, работающий по найму и имеющий стабильный доход. Мы ориентируемся на нужды и потребности этих людей, учитываем изменения их возможностей, поэтому предлагаем им самые оптимальные и подходящие инструменты для решения жилищного вопроса.

    РЦБ: Возможно ли в России повторение североамериканской ситуации с невозвратами по кредитам?

    С. О. Сегодня для этого нет предпосылок: цены на жилье растут, но и доходы населения тоже увеличиваются. К тому же надо учитывать, что, в отличие от США, абсолютное большинство российских заемщиков покупают жилье для собственного проживания. Это важный психологический момент. И потом, даже если представить, что значительная часть заемщиков вдруг перестала платить по кредитам, доля ипотеки к ВВП еще настолько мала, что к серьезным последствиям для экономики страны эти неплатежи не приведут.

    РЦБ: Каковы Ваши прогнозы развития процессов секьюритизации российских ипотечных активов?

    С. О. Мои прогнозы очень оптимистичны. Налицо изменение отношения инвесторов к российским активам. Для примера, если раньше считалось, что рейтинг ААА в Великобритании на 6 ступеней выше, чем А в России, то в настоящее время многие инвесторы считают, что рейтинг А в России лучше, чем ААА в Великобритании.

    РЦБ: Спасибо!


Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Кубанская инвестиционная неделя: новый формат региональных проектов журнала "Рынок ценных бумаг"
Ипотека будет жить и развиваться
Главное - решить проблемы в секьюритизации и строительстве
На пороге кризиса?
Откуда берутся деньги? Привлечение финансирования ипотечными банками на современном этапе
Налоговые аспекты при подготовке и проведении сделки секьюритизации
Правовые средства структурирования договорной секьюритизации
Первый ипотечный агент АИЖК: аналитика сделки
Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
Ипотека доступна. Не доступно - жилье!
Фиксированная или регулируемая - какая лучше?
Анализ мирового и российского рынков недвижимости в условиях кризиса
Секьюритизация по-американски, или С какими иллюзиями нам придется расстаться?
Управление рыночными рисками в малых и средних российских банках
Ипотечное кредитование в России - источник будущих сделок секьюритизации
Закон сохранения рисков: ничто не возникает ниоткуда и не исчезает в никуда
Калибровка национальных рейтинговых систем

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100