Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Иванов Олег, Вице-президент Ассоциации региональных банков "Россия" и экспертом Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ

  • Все статьи автора

На пороге кризиса?

Июнь 2008


    Интервью с вице-президентом Ассоциации региональных банков "Россия" и экспертом Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ Олегом Ивановым

    Российская ипотека стала развиться 10 лет назад. Последние несколько лет - годы бурного роста этого рынка. Об итогах, проблемах и перспективах ипотеки мы попросили рассказать вице-президента Ассоциации региональных банков "Россия" и эксперта комитета по финансовому рынку Госдумы Олега Иванова.

    РЦБ: Олег Михайлович, летом 2008 г. российской ипотеке исполняется 10 лет. (Напомним, что 26 июля 1998 г. вступил в силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".) Как Вы оцениваете итоги развития ипотеки в России?

    О. И. Очевидно, что сделано очень много. Рынок ипотеки появился в России "с нуля". Еще 20 лет назад идея кредитования была абсолютно новой для российской экономики, тем более если речь шла о кредитовании под залог недвижимости как одном из основных механизмов приобретения жилья. По большому счету, хотя закон и был принят 10 лет назад, реальные экономические предпосылки для ипотечного кредитования в России начали складываться только в 2002-2003 гг., когда созрели объективные рыночные условия. Реагируя на это, в 2004 г. законодатель принял пакет законов, в который входили нормы, упрощающие процедуры кредитовая и регистрации, выпуск ипотечных ценных бумаг, регулирующих бюро кредитных историй и т. д. Поначалу у законодателей вообще не было опыта, четкого понимания, как и что нужно делать. Ничего подобного в российском праве до этого не существовало. Неудивительно, что многие нормы, которые изначально закладывались, оказывались неработоспособными. Естественно, это вызывало раздражение участников рынка и необходимость модернизации существующих норм, их совершенствования. Особенно это касается Закона "Об ипотечных ценных бумагах", в который поправки вносились дважды. Закон начал работать "со скрипом" лишь на четвертый год после его принятия.

    РЦБ: Часто приходится слышать мнение, что переломным моментом стал 2004 г., когда было принято много поправок, посвященных проблеме доступного жилья. Вы согласны с этим мнением?

    О. И. Нет, не согласен. Действительно, в 2004 г. Государственная дума РФ приняла большой пакет документов (более 20), направленных на развитие рынка доступного жилья. Они включали в себя поправки в Законы "Об ипотеке", "Об ипотечных ценных бумагах", "О кредитных историях", пресловутый Закон № 214 об участии в долевом строительстве и т. д. Тогда удалось существенно упростить оформление договора ипотечного кредитования, процедуру взыскания и т. д.
    Но на самом деле у бурного развития ипотеки в России были только экономические причины. Отечественная ипотека стала "проклевываться" с 2000 г., активный рост начался в 2002-2003 гг. И связано это не с законодательными инициативами - именно в это время наметился разворот банков в сторону розничного рынка. (Для справки: с 2000 г. по настоящее время объем розничных кредитов (кредитов физическим лицам) вырос примерно в 120 раз. Сегодня он составляет около 3,2 трлн руб., из них на ипотеку приходится примерно 800 млрд руб., т. е. примерно 1/4 часть розничного рынка.) Банки начали рассматривать ипотеку в качестве возможного розничного инструмента кредитования с начала 2000-х гг. - к этому времени прошло примерно 5 лет с момента дефолта, цены на нефть стабильно росли, существенно увеличились доходы и покупательная способность населения, товарные рынки резко пошли в гору, улучшилось общее состояние экономики, выросли зарплаты. С 2002 г. банки активно разворачивают программы потребительского кредитования населения без каких-либо серьезных законодательных инициатив. В то же время на рынок начинают выходить специализированные розничные и ипотечные банки. Вместе с розничным потребительским кредитованием развивается и ипотечный сектор. По большому счету, законодатель в 2000-х гг. не сыграл ключевой роли в развитии ипотеки. В лучшем случае ему удавалось сгладить (с серьезным запозданием) некоторые "острые" углы. Если мы посмотрим на общий тренд роста рыночных объемов (в сравнении с рынком потребительского неипотечного кредитования), то увидим, что никаких существенных изменений или переломов в 2004 г. не произошло.

    РЦБ: Как Вы оцениваете ипотечный рынок сегодня? Какие, на Ваш взгляд, у него есть основные проблемы?

    О. И. Представляется, что в настоящее время российский ипотечный рынок находится на пороге серьезного кризиса. Назову две причины этого.
    Первая связана с тем, что на балансах банков (прежде всего региональных малых и средних) скопилось около 250 млрд руб. в ипотечных кредитах. Процентные ставки (доходность активов) по ним с точки зрения рыночных ожиданий, очевидно, занижены. Кредиты, выданные по стандартам АИЖК под ставку 11-13%, сегодня невозможно рефинансировать на рыночных условиях. По сути, эти банки слишком доверились государственным программам. Они кредитовали население в рамках продекларированных властью приоритетов, определенных стандартов, сформулированных государственным агентством, не учитывая резкое изменение конъюнктуры. В настоящей момент ни АИЖК, ни другие государственные институты не демонстрируют готовности и возможности выкупать эти кредиты в тех объемах, в которых они осели на банковских балансах. Судя по всему, в текущем году АИЖК сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит. Очевидно, что ставки по известным причинам существенно возросли, и инвесторов вряд ли заинтересуют те ипотечные портфели, которые сформировали многие российские банки. Либо инвесторы будут требовать крайне высокий дисконт при продаже. Для того чтобы банки продолжали работать с ипотекой, нужно прежде всего решить проблему балансов, заполненных "нерыночными" кредитами. Понятно, что это невозможно сделать без помощи государства.
    Вторая причина: в последнее время остро встал вопрос о механизме формирования индикативных ставок на рынке ипотечного кредитования. Объективная ставка может формироваться только при условии существования вторичного рынка ипотеки, т. е. рынка рефинансирования. Для этого должны регулярно совершаться сделки по купле и продаже портфелей ипотечных кредитов, эффективно работать механизм секьюритизации. Например, на американском рынке можно секьюритизировать портфели еще не выданных ипотечных кредитов - инвесторы приобретают доли в портфелях ипотечных кредитов, которые будут выданы, возможно, через несколько месяцев. Фактически именно инвесторы формируют индикативную, рыночную ставку, под которую первичные кредиторы и будут давать деньги покупателям недвижимости.
    В России такой механизм пока не запущен. Банки гадают относительно уровня процентных ставок, которые в дальнейшем будут интересны инвесторам. Процесс не прозрачен, обсуждение пока идет на двусторонних встречах. Рыночная ставка должна быть интересна прежде всего международным, европейским или американским инвесторам. Развернувшийся на международном долговом рынке кризис показал, что в России нет достаточного объема "длинных" денег. Внутри страны лишь государство аккумулировало огромные средства в специальных фондах, институтах развития и госкорпорациях и т. д. А внутренние частные инвесторы, обладающие денежными средствами и ресурсами со срочностью не то что 30 лет, а хотя бы 5-7 лет, на рынке еще не появились. Ресурсы страховых компаний, пенсионных фондов не превышают 1,5 трлн руб. Сегодня активно обсуждается возможность инвестирования части этих средств в ипотечные ценные бумаги. Но даже если эти деньги пойдут на рынок, их будет совершенно недостаточно.
    Одна из приоритетных задач текущего момента - кратный рост объемов ипотечного кредитования. Только так к 2020 г. мы сможем выйти на показатель 20 трлн руб. Очевидно, что при самой оптимистической динамике роста такого объема долгосрочных ресурсов внутри страны, на российском рынке капиталов, к этому моменту мы не сможем аккумулировать. Значит, следует привлекать инвесторов из-за рубежа.
    В начале пути было много иллюзий. Самая популярная: на рынок выйдет государство и решит все проблемы. Или, например, такая: продукт настолько хорош, что покупатель на него всегда найдется. Время иллюзий прошло. Отсутствие эффективного рефинансирования привело к тому, что ресурсы банков и рынка оказались исчерпаны.
    Можно, конечно, спорить о том, кому выгодна сложившаяся ситуация. Высказывается мнение, что тем самым происходит консолидация рынка и кризис на руку крупным банкам с участием государства. Думаю, это не главное. Если в России не появится эффективная возможность рефинансирования ипотеки, канал, поставляющий необходимые долгосрочные ресурсы и дающий индикатор рыночной ставки, ни 10 консолидированных ипотечных кредиторов, ни 500 малых и средних КО не смогут развивать ипотечный рынок в необходимых стране масштабах.

    РЦБ: Расскажите о последних инициативах законодательной и исполнительной власти для решения ипотечных проблем, в частности о тех поправках, которые планируется внести в законодательство.

    О. И. Важнейшая инициатива - подготовка законопроекта о секьюритизации. Это комплексный документ, вносящий изменения в десяток действующих законов, поэтому и название соответствующее - ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Задача закона - создать правовые условия для осуществления сделок локальной секьюритизации, как неипотечной, так и ипотечной. Документ готовится уже достаточно длительное время, более 3 лет. Изменения в Закон "О рынке ценных бумаг" должны, в том числе, уточнить гражданско-правовой статус российского SPV, который в новом законе называется специализированным финансовым обществом (СФО). Новое определение ипотечного агента будет более объемным, чем то, которое содержит сейчас закон об ипотечных ценных бумагах. Статус СФО будет универсальным, а введение новых норм поможет решить проблемы, возникающие в деятельности российского ипотечного агента: прежде всего, защитить его от банкротства. Изменения откроют дорогу траншированию - выпуску нескольких траншей, привязанных к единому ипотечному покрытию, для которых определена жесткая очередность при удовлетворении прав владельцев. Она сохраняется, что очень важно, также в ситуации банкротства или неисполнения обязательств (дефолта). Это позволит существенно приблизиться к международному пониманию транширования в сделках секьюритизации.
    Закон направлен на создание конкурентно-правовой среды для локальных сделок секьюритизации. Он вносит изменения также в Законы "О банках и банковской деятельности", "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью", в Гражданский кодекс РФ и др. Одновременно с этим вносятся корреспондирующие поправки и в Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Предусмотрены некоторые налоговые новации.

    РЦБ: Почему Вы считаете проблему внедрения секьюритизации одной из ключевых для финансовой системы России?

    О. И. Если мы говорим об ипотеке, то должны отталкиваться от планов правительства. Согласно стратегии социально-экономического развития к 2020 г. объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам составит приблизительно 20 трлн руб. Замечу, что это весьма скромные планы, если мы учитываем тот социальный запрос, который связан с улучшением жилищных условий. Эта цифра является отражением планов МЭРа, Минрегионразвития и АИЖК. Встает вопрос, где будут находиться эти кредиты. Сейчас в основном они сконцентрированы на балансах самих ипотечных кредиторов. Напомню, что совокупные активы банковской системы составляют около 21 трлн руб. (Как будто достаточно просто удвоить банковскую систему за 10 лет.)
    На первый взгляд это не кажется невыполнимой задачей. Активы банков быстро растут. Однако нельзя забывать о таком немаловажном факте, как срочность ипотечного кредита. Получается, что в условиях российского рынка ипотечный кредит можно рефинансировать только за счет собственных средств банков, но не с помощью депозитов или иных краткосрочных источников пассивов. Капитал банковской системы сегодня составляет 2,5 трлн руб. Для того чтобы профинансировать ипотеку (при условии сохранения ее на банковских балансах), собственный капитал российских банков следует нарастить приблизительно в 20 раз, что нереально. Поэтому единственно возможное эффективное решение - списание ипотечных активов с балансов банков, т. е. секьюритизация (или продажа пулов). Если проанализировать показатели роста собственного капитала банковской системы, то приблизительная оценка, которая может быть сделана, такова: к 2020 г. банки смогут "держать" на своих балансах не более 1/3 выданных ипотечных кредитов (если это вообще будет экономически оправданно и финансироваться за счет выпуска covered bonds). 2/3 необходимо будет рефинансировать на рынке капиталов. Таким образом, основной драйвер, мотор ипотечного кредитования - секьюритизация. Это тот инструмент (финансовая инновация), без которой ипотечный рынок никогда не станет экономически значимым в России.

    РЦБ: Как Вы думаете, готова ли российская финансовая система аккумулировать такой объем денег на фондовом рынке?

    О. И. В том-то и вопрос. Если мы ожидаем, что не менее 2/3 ипотечных кредитов будут секьюритизированы и обращены в ценные бумаги, значит, у нас появится рынок рублевого долга, номинально превышающий 10 трлн руб. Это на порядок больше, чем весь нынешний рынок корпоративного долга. Этот сегмент долгового рынка станет доминантой всего российского рынка ценных бумаг. Как финансовая система сможет вместить и эффективно "переварить" такие объемы? Пока никто из тех, кто принимает решения относительно развития финансового рынка страны, на этот вопрос внятного ответа не дал.
    Будут ли эти бумаги рублевыми или валютными? Где они будут обращаться: внутри страны, на российских площадках или, как сегодня, их будут размещать за рубежом, проводя сделки трансграничной секьюритизации (в Нидерландах или Люксембурге)? Исходя из тех показателей, которых мы хотим достигнуть, на финансовом рынке должны произойти масштабные качественные изменения. Заметьте, мы говорим только об одной ипотеке. Размышляя о реализуемости стратегии ипотечного кредитования, мы приходим к выводу о том, что необходимо перестраивать всю финансовую систему страны: самым крупным долговым рынком может стать рынок ипотечных ценных бумаг, самой важной техникой рефинансирования - секьюритизация. Это не удивительно, если посмотреть на США, где рынок ипотечных ценных бумаг по объему давно превышает рынок государственных и корпоративных заимствований. Так что сделанные выводы вполне логичны. Другое дело, готов ли к такому развитию событий российский рынок? Пока необходимые для реализации этих планов меры, которые предпринимают финансовые регуляторы, можно охарактеризовать как непоследовательные, бессистемные и явно недостаточные.

    РЦБ: В СМИ прошла информация о том, что некоторые участники рынка направили в Госдуму предложения по внесению изменений в Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Что это за изменения и насколько они важны?

    О. И. Это в основном тактические предложения "на злобу дня" по расширению круга инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Каждый пытается залатать какую-то свою маленькую брешь. Не думаю, что можно построить глобальный рынок на основе законодательства, похожего на тришкин кафтан. Все эти попытки косметического ремонта являются все-таки вопросами второстепенными. Более того, они отвлекают внимание от главного.
    Существует три варианта изменений действующего закона. Первый - консервативный. Состоялись три локальные сделки ипотечной секъюритизации. К подготовке каждой из них привлекали авторитетных консультантов, юристов, все сделки рейтинговались. В результате работы юристов и финансистов были выявлены "вопиющие" недостатки законодательства. На основе полученного опыта предлагается подправить закон. Убежден, что это тупиковый путь.

    РЦБ: Почему? Потому что этих сделок было недостаточно и объемы ничтожны?

    О. И. Дело не в этом. Скорее, полученный опыт говорит о том, что закон неудачен в принципе. Из более чем десятка сделок приблизительно 5% активов секьюритизировано в России, а 95% трансгранично в Европе. При этом обозначились два ключевых фактора. Первый - правовая среда там гораздо "дружественнее", чем в России, сделки менее затратны. Парадоксальный пример: проспект эмиссии MBS по люксембургскому законодательству в 4 раза меньше по объему, чем по российскому закону. В то же время, по мнению всех инвесторов, он гораздо лучше обеспечивает права и защищает инвесторов. Важен и другой фактор. Одна из глобальных проблем нашей экономики - долгосрочные инвесторы находятся за рубежом. Понятно, что европейцам комфортно покупать бумаги именно в Люксембурге, когда они выпущены по привычным правилам, которые понятнее и проще, чем в России.
    Поэтому "косметическая" правка российского закона мало продуктивна. Его меняли уже 2 раза, и, как мне кажется, безрезультатно.
    Другой, более кардинальный вариант, предусматривает изменения по 3 основным направлениях. Во-первых, это согласование с новым (общим) законом о секьюритизации. Если мы действительно примем более либеральный и конкурентоспособный закон о секьюритизации, то устаревшие нормы закона "Об ипотечных ценных бумагах" нужно будет подгонять под новый закон.
    Во-вторых, рефинансировать ипотечный кредит можно не только при помощи MBS, но и выпуская обеспеченные облигации (covered bonds, Pfandbrief - эти ценные бумаги немецкие ипотечные банки выпускают уже в течение 200 лет). Американский рынок MBS стагнирует, застыл рынок секьюритизации и в Европе, а на немецком рынке Pfandbrief никаких потрясений не произошло, даже спрэды этих бумаг существенно не раздвинулись. Поэтому крупнейшие российские банки все активнее присматриваются к рынку обеспеченных облигаций (covered bonds). В Законе "Об ипотечных ценных бумагах" подобный инструмент называется "облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые кредитной организацией". Действующее регулирование практически не разделяет ипотечные ценные бумаги, выпускаемые в процессе секьюритизации, и российский аналог Pfandbrief. По сути, оно блокирует выпуск обеспеченных облигаций российских банков. В части регулирования этих облигаций закон следует основательно переписывать, разделять совершенно разные механизмы рефинансирования. Целесообразность внедрения этих бумаг на рынке подтверждается, в том числе, тем, что кризис показал их большую надежность и устойчивость по сравнению с MBS.
    В-третьих, не нужно забывать о таком инструменте, как ипотечные сертификаты участия. Этот вид ценных бумаг пока вообще не воспринят рынком: как будет осуществляться формирование пулов, их передача, как будут работать эти бумаги в России и есть ли у них будущее - непонятно. Но все же, на наш взгляд, без этого вида бумаг законодательство будет неполноценным.
    Наконец, еще одна точка зрения на будущее закона сводится к тому, что от него следует вообще отказаться, после того как будет принят закон о секьюритизации. Практически ни в одной стране мира не существует каких-то специальных законов об ипотечной секьюритизации. Они не нужны, поскольку есть общее законодательство о секьюритизации. Специальное регулирование, касающееся формирования ипотечных портфелей, деятельности ипотечных агентов, на самом деле избыточно и излишне. Закон о секьюритизации универсален. Правда, сторонники Закона "Об ипотечных ценных бумагах", настаивая на его необходимости, отмечают, что в нем содержатся специальные нормы, которые повышают надежность этих ценных бумаг. Речь идет о всевозможных ограничениях и дополнительных требованиях к ипотечному покрытию, к SPV, к специальному депозитарию, ведению реестра. Многие российские банки утверждают, что эти нормы не помогают, а мешают развитию ипотеки.

    РЦБ: Вы согласны с мнением, что эти ограничения совершенно не нужны?

    О. И. Скорее всего, это действительно так. Ведь одна из ключевых идей секьюритизации состоит в том, чтобы предоставить оригинатору и всем сторонам сделки свободу маневра. Здесь не бывает стандартных сделок, нет жестко заданных, идеальных или единственно правильных структур. Ни одна сделка не похожа на другую: в одной уровень надежности достигается за счет жестких критериев отбора ипотечных кредитов, в другой тот же самый уровень надежности может быть достигнут за счет внешнего обеспечителя и т. д. Над каждой сделкой работают команды юристов, которые готовят юридические заключения; рейтинговые агентства, которые проводят соответствующие тестирования; организаторы, предлагающие оптимальную структуру. Закон "Об ипотечных ценных бумагах" оказался совершенно негибким. Он предлагает участникам рынка одну заранее заданную схему, которая, по мнению законодателей, почему-то считается надежной, а остальные не то что бы менее надежные - они просто не признаются законом). Закон не позволяет создавать различные модели и структуры при осуществлении локальных сделок. Он уступает всем известным мировым аналогам, поэтому абсолютно неконкурентоспособен. Не удивительно, что российские участники просто уходят в Люксембург и Нидерланды, потому что хотят создавать эффективные, интересные инвесторам структуры.


Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Кубанская инвестиционная неделя: новый формат региональных проектов журнала "Рынок ценных бумаг"
Ипотека будет жить и развиваться
Главное - решить проблемы в секьюритизации и строительстве
На пороге кризиса?
Откуда берутся деньги? Привлечение финансирования ипотечными банками на современном этапе
Налоговые аспекты при подготовке и проведении сделки секьюритизации
Правовые средства структурирования договорной секьюритизации
Первый ипотечный агент АИЖК: аналитика сделки
Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
Ипотека доступна. Не доступно - жилье!
Фиксированная или регулируемая - какая лучше?
Анализ мирового и российского рынков недвижимости в условиях кризиса
Секьюритизация по-американски, или С какими иллюзиями нам придется расстаться?
Управление рыночными рисками в малых и средних российских банках
Ипотечное кредитование в России - источник будущих сделок секьюритизации
Закон сохранения рисков: ничто не возникает ниоткуда и не исчезает в никуда
Калибровка национальных рейтинговых систем

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100