Casual
РЦБ.RU
  • Автор
  • Богомольный Евгений, Заместитель председателя Комитета по собственности Государственной думы ФС РФ

  • Все статьи автора

Главное - решить проблемы в секьюритизации и строительстве

Июнь 2008


    Интервью с заместителем председателя Комитета по собственности Государственной думы ФС РФ Евгением Богомольным

    РЦБ: Евгений Исаакович, прошло почти 10 лет с тех пор, как в нашей стране стала развиваться ипотека. Дайте, пожалуйста, оценку состояния ипотечного кредитования сегодня.

    Е. Б. Сегодня ипотека динамично развивается. Подтверждением тому служит рост объемов кредитования во втором полугодии 2007 г., который произошел, несмотря на начавшийся кризис, трудности с ликвидностью и ростом стоимости долгосрочного капитала. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, объемы выдаваемых ипотечных кредитов выросли в 6 раз по сравнению с 2005 г., а в прошлом году эта цифра увеличилась еще в 2,16 раз. Согласно прогнозу на 2010 г. объем кредитов по сравнению с 2007 г. вырастет в 6,5 раз. По информации Ассоциации банков Северо-Запада, в минувшем году только в СЗФО выдано ипотечных кредитов на 377 млрд руб., в некоторых регионах рост объемов ипотеки был четырехкратным.
    По данным Центробанка РФ, в I кв. 2008 г. выдано ипотечных кредитов на 151 млрд руб. - это почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2007 г.
    Постепенное снижение темпов роста - естественная тенденция для рынка, который переходит в стадию стабильного развития из фазы начального активного роста.
    АИЖК также прогнозирует ежегодный рост рынка на 30-40%, в 2008 г. - более 750 млрд руб., в 2009 г. - около 1 трлн руб.

    РЦБ: Многие эксперты считают, что за прошедшие годы сделано очень мало, в том числе в законодательстве. Какие законы и подзаконные акты, посвященные ипотечной теме и секъюритизации, были приняты в последнее время?

    Е. Б. Основной законодательный акт в сфере ипотечного кредитования - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", за работу над которым в Государственной думе отвечает Комитет по собственности.
    Последние существенные изменения в этот закон были приняты почти 3 года назад. Они были составной частью законодательного пакета по правовому обеспечению приоритетного национального проекта "Доступное жилье - гражданам России" и были направлены на активное развитие жилищного кредитования. В частности, удалось существенно уменьшить риски банковской системы по выдаче ипотечных кредитов гражданам, создана возможность ипотеки строящегося жилья, сняты или снижены некоторые административные барьеры на пути развития ипотечного кредитования.
    Практика применения обновленного законодательства об ипотеке свидетельствует об очень значительном росте как количества, так и объема выданных ипотечных кредитов. К 2005 г. общий объем выданных кредитов составил 73 млрд руб., в 2006 г. - 270 млрд руб., а в 2007 г. - 670 млрд руб. Количество кредитных организаций, предоставивших ипотечные кредиты, в 2005 г. было 442, в 2006 г. - 526, в 2007 г. - 586.
    Безусловно, причины этого - макроэкономические факторы - рост реальных доходов граждан, конкуренция между кредитными организациями по предложению лучших условий предоставления кредитов, увеличение объема жилищного строительства. Однако нельзя не отметить, что основные положения законодательства об ипотеке в целом выдержали проверку практикой.

    РЦБ: Над какими законопроектами сейчас работает Комитет по собственности Государственной думы ФС РФ?

    Е. Б. В ближайшее время, вероятно в сентябре 2008 г., Комитет по собственности планирует завершить работу над поправками в 3 федеральных закона, внесенных Правительством Российской Федерации и принятых Государственной думой в первом чтении. Это законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    Законопроект направлен на упрощение процедуры и повышение юридической безопасности при сделках с крупными пулами закладных, состоящими из тысяч и десятков тысяч закладных. Формирование этих пулов - необходимое условие для выпуска (эмиссии) облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, которое осуществляют специализированные ипотечные агенты (управляющие компании).
    Законопроект предполагает использование в указанных случаях депозитарного, т. е. бездокументарного, без нанесения на закладной передаточной надписи, механизма учета прав на закладные. Предполагается, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществлять передачу значительного пула закладных. Законопроект очень сложный в юридическом аспекте, так как его необходимо соотнести с законодательством о рынке ценных бумаг. Комитет по собственности совместно с Минэкономразвития, Федеральной службой по рынку ценных бумаг, экспертами, представителями АИЖК, банков, депозитариев в настоящее время проводит доработку законопроекта ко второму чтению. Мы надеемся завершить эту работу в начале осенней сессии Госдумы.
    В перспективе Комитет по собственности совместно с Правительством РФ планирует принятие и иных поправок к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ряду законодательных актов, направленных, в частности, на упрощение процедуры получения разрешения органов опеки и попечительства, а также государственной регистрации погашения записи об ипотеке.

    РЦБ: Что мешает стабильно развиваться рынку ипотечного кредитования и решать жилищные проблемы российских граждан?

    Е. Б. Можно выделить несколько важнейших факторов, мешающих становлению рынка ипотеки. Во-первых, это превышение темпов роста цен на жилье в большинстве российских регионов над темпами роста доходов населения. По данным АИЖК, сейчас ипотека доступна примерно 20% населения, т. е. для семей с доходом свыше 20 тыс. руб. на одного члена семьи. Во-вторых, сокращение долгосрочных источников финансирования. И, наконец, в-третьих, обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками при одновременном росте процентных ставок на финансовом рынке, в связи с чем деньги дорого обходятся банкам, вынужденным устанавливать более высокие ставки по ипотечным кредитам.
    Комитет Государственной думы по собственности также отмечает недостаточный рост предложения на рынке недвижимости. Дело в том, что расширение ипотечного кредитования способствует увеличению спроса на жилье, что, в свою очередь, может стать причиной роста цен на жилье в случае, если рост предложения, т. е. увеличение физических объемов жилищного строительства, не будет соответствовать росту ипотечного кредитования.

    РЦБ: Значит, 30-50% квартир в Москве покупаются не для проживания, а как объект инвестиций, сохранения капитала? Это еще больше подстегивает и так высокий спрос на жилье. Как решить эту проблему? Как Вы считаете, можно ли серьезно повлиять на ситуацию при помощи таких репрессивных мер, как увеличение налога на прибыль для спекулятивных сделок?

    Е. Б. Из-за отсутствия развитой системы частных инвестиций и полноценных инвестиционных инструментов, значительная часть временно свободных средств граждан действительно вкладывается в приобретение жилой недвижимости в крупных городах, что создает избыточный спрос и повышает цену жилья. В целях снижения избыточного спроса на жилье представляется необходимым создать механизм, стимулирующий сбережения граждан и их трансформацию в инвестиции посредством системы институциональных инвесторов. Для этого необходимо, с одной стороны, расширить выпуск и продажу населению ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. В частности, ипотечных ценных бумаг, паев паевых инвестиционных фондов недвижимости. С другой - внести изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, существенно усилив налогообложение прибыли, получаемой гражданами от спекулятивных сделок с квартирами и жилыми домами. Но этот вариант технически сложный.
    Также следует ускорить введение в действие налога на недвижимое имущество, основанное на рыночной оценке единого объекта недвижимости (имущественного комплекса), в том числе включая земельный участок, на котором он расположен, что снизит привлекательность вложения свободных денежных средств в жилье.

    РЦБ: Из-за кризиса ликвидности многие банки прекращают работать в ипотечном сегменте. Как Вы думаете, не грозит ли российскому рынку монополизация? Ведь сегодня наиболее конкурентоспособны в сфере ипотечного кредитования банки с преимущественным участием государственного капитала.

    Е. Б. Действительно, в последнее время наблюдается процесс консолидации ипотечного рынка. По некоторым оценкам, в настоящий момент ипотечные кредиты выдают более 500 банков. Более 30 банков прекратили выдачу ипотечных кредитов, а 80 кредитных организаций приостановили ипотечные программы. Скорее всего, это связано с тем, что многие банки накопили ипотечный портфель, который не могут продать. Именно поэтому они не продолжают выдачу кредитов.
    Однако не следует драматизировать ситуацию. Объем ипотечных кредитов, выданных в России, несопоставим с соответствующими показателями США, в связи с чем отсутствует опасность перегрева рынка ипотечных кредитов.
    По моему мнению, последняя российская тенденция к ужесточению требований банков к заемщикам по ипотечным ссудам позитивна, если вспомнить, что именно выдача субстандартных кредитов была одной из главных причин кризиса на американском рынке ипотеки. Да, это приведет к некоторому уменьшению выданных ипотечных кредитов, зато повысит их надежность. Кроме того, экономически бессмысленно расширять ипотечное кредитование без адекватного роста предложения жилья, поскольку это только повысит его цену. Поэтому основная задача - резкое увеличение строительства жилых домов различных категорий и типов - от многоквартирных до малоэтажных индивидуальных.
    Необходимо также активно применять антимонопольное регулирование в области производства стройматериалов и строительства жилья. Роль федеральной антимонопольной службы в этом вопросе должна возрасти.


Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Кубанская инвестиционная неделя: новый формат региональных проектов журнала "Рынок ценных бумаг"
Ипотека будет жить и развиваться
Главное - решить проблемы в секьюритизации и строительстве
На пороге кризиса?
Откуда берутся деньги? Привлечение финансирования ипотечными банками на современном этапе
Налоговые аспекты при подготовке и проведении сделки секьюритизации
Правовые средства структурирования договорной секьюритизации
Первый ипотечный агент АИЖК: аналитика сделки
Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
Ипотека доступна. Не доступно - жилье!
Фиксированная или регулируемая - какая лучше?
Анализ мирового и российского рынков недвижимости в условиях кризиса
Секьюритизация по-американски, или С какими иллюзиями нам придется расстаться?
Управление рыночными рисками в малых и средних российских банках
Ипотечное кредитование в России - источник будущих сделок секьюритизации
Закон сохранения рисков: ничто не возникает ниоткуда и не исчезает в никуда
Калибровка национальных рейтинговых систем

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100