Casual
РЦБ.RU

Факты и комментарии

Июнь 2008

    Дорогая ипотека
    Вслед за повышением Банком России с 10 июня ставки рефинансирования до 10,75% начали расти и ставки по ипотечным кредитам банков. Не желая допустить нового витка инфляции, Центробанк стремится сделать кредиты дороже, чтобы не увеличивать количество свободных, ничем не обеспеченных денег в российской экономике.
    В первой половине июня рублевые ставки по ипотеке в Сбербанке выросли на 1,25-1,75% годовых, с 11,5-12% до 11,75-13,25%. Ориентируясь на Сбербанк и крупные банки, начали повышать ипотечные ставки и другие кредитные организации.
    По мнению ряда экспертов, рост будет продолжаться, и к концу года ставки превысят уровень инфляции. По словам представителей банковского сообщества, инвесторов настораживает, что российские банки работают по ставкам ниже инфляционных, это снижает стоимость ипотечных активов. Кроме того, повысить доходность банки заставили ипотечные риски и рост просрочки по кредитам. Невозвраты по займам на жилье растут быстрее, чем остальные долги по кредитам. За прошлый год они увеличились в 10 раз. По данным коллекторского агентства "Секвойя кредит консолидейшн", средняя сумма просроченного ипотечного кредита - 50-70 тыс. долл. По прогнозам, в 2008 г. доля ипотечных долгов вырастет в 5 раз.
    В течение последних 7 лет размер процентной ставки по ипотеке в России снижался (в 2000 г. средняя минимальная ставка составляла 16% годовых), величина максимального срока кредита росла (с 5 до 30 лет), размеры ежемесячных платежей и первоначальных взносов уменьшались, т. е. условия по ипотеке в целом улучшались. Правда, цены на недвижимость тоже росли. Однако в начале этого года условия ипотеки ухудшились, а жилье резко подорожало - за 5 мес. цены на квартиры в Москве повысились более чем на 20%.
    При этом изменились и сами условия ипотеки, в том числе был увеличен минимальный размер первоначального взноса по кредиту. Наиболее популярными среди московских заемщиков программами являются ипотечные программы со сроками кредитования 10-15 лет со свободной формой подтверждения доходов. Отмечается постепенное снижение доли заемщиков со сроками кредитования до 15 лет. С начала года она уменьшилась на 9%, а клиенты были вынуждены перейти к более высоким срокам кредитования, что подразумевает и более высокий уровень ставок.
    Специалисты утверждают: оформлять ипотеку нужно сейчас, пока ставки по кредитам не выросли вновь.

    Эмиссия без резервов
    ФСФР подготовила поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг. Изменения упрощают банкам получение финансирования в России через выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами, - секьюритизацию. Приказ ФСФР уже направлен на регистрацию в Минюст.
    Согласно действующим правилам секьюритизация кредитов проводится посредством продажи банками пулов закладных по кредитам специализированным агентам, с баланса которых впоследствии выпускаются облигации. При этом агент должен быть собственником этих бумаг в момент регистрации выпуска. Для обеспечения платежеспособности агента передача пула кредитов обычно сопровождается предоставлением агенту субординированного кредита. При этом средства от выпуска облигаций банки получают только после завершения размещения облигаций и регистрации отчета об итогах эмиссии, что занимает около 2 мес. На этот срок агент считается должником банка, и под этот долг банк должен создавать резервы. В результате банки вынуждены замораживать средства и искать на данный период новые источники финансирования, что сложно в периоды дефицита ликвидности.
    Подготовленные ФСФР поправки решают эту проблему. Согласно новой редакции стандартов эмиссии портфель закладных будет переходить от банка на баланс агента в момент размещения облигаций, т. е. поставка закладных и приход денег с рынка будут совпадать по времени. Соответственно, резервирование не потребуется.
    В наибольшей степени поправки ФСФР актуальны для мелких банков, считают участники рынка.

    Сколько стоят кредиты?
    Ассоциация российских банков (АРБ) попросила Банк России ввести 3-месячный мораторий на применение санкций к кредитным организациям за невыполнение указания ЦБ РФ № 2008-У "О порядке расчета и доведения до заемщика-физлица полной стоимости кредита". АРБ просит не применять к банкам-нарушителям принудительные меры воздействия вплоть до 12 сентября, ссылаясь на их неготовность к выполнению заложенных в указании Центробанка требований. По сообщению Ассоциации, для реализации такого масштабного проекта требуется произвести необходимые доработки в информационных системах кредитных организаций, что займет не менее 60 календарных дней, еще около месяца потребуется для тестирования новых элементов.
    Порядок расчета полной стоимости кредитов, изложенный в указании 2008-У, на первый взгляд, незначительно отличается от порядка расчета эффективной процентной ставки (ЭПС), а ее большинство банков согласно рекомендациям ЦБ РФ раскрывают заемщикам с 1 июля 2007 г. Однако, по мнению банковского сообщества, несмотря на незначительный масштаб изменений в методике расчета полной стоимости кредитов, банкам необходимо приложить значительные усилия для реализации этих изменений.
    Но специалисты в области IT усомнились в реальности большинства перечисленных банкирами проблем, отметив, что внесение подобных изменений может занять 2-3 дня. Эксперты предположили, что инициатива введения моратория на санкции исходит не столько от крупных игроков, сколько от мелких и средних банков, формировавших портфели однородных ссуд, но не выполнявших рекомендации ЦБ РФ о раскрытии эффективной процентной ставки по кредитам. Раньше Банк России не контролировал раскрытие ими эффективной процентной ставки, теперь же, когда рекомендации превратились в обязанность, им действительно нужно время на изменение IT-систем.
    Если регулятор не пойдет навстречу банкирам, они впервые столкнутся со штрафами за сокрытие от заемщиков реальной стоимости кредитов, констатируют эксперты.

    Лимиты рефинансирования
    С нового года АИЖК приостановило выкуп закладных у части своих партнеров, допускавших более чем 5%-ную просрочку по выданным кредитам. Эта мера была применена к 30 из 145 первичных кредиторов. Однако с тенденцией роста просроченной задолженности агентству удалось справиться: в феврале 2008 г. доля просроченных кредитов составляла 7,2% от портфеля АИЖК, а по итогам I кв. она равнялась уже 7% от портфеля.
    Результаты позволили агентству установить минимальные лимиты выкупа закладных у агентов на уровне чуть более 2 млн руб., что даст возможность региональным операторам поставлять для рефинансирования агентству от 2 до 5 кредитов в месяц. Если поставщики, имеющие высокий уровень просрочки, смогут улучшить свои показатели, лимит будет пересматриваться в сторону увеличения.
    Для снижения технических просрочек в период от 1 до 30 дней АИЖК ввело в 2007 г. механизм сбора платежей через банки-агенты. В результате просрочка до 30 дней в портфеле агентства снизилась с апреля с 5,4 до 5%.

    Банковская консолидация
    Федеральная антимонопольная служба (ФАС) пообещала российским банкам расширить их свободы. Служба планирует повысить пороговое значение активов, приобретение которых в банковском секторе нужно согласовывать с ФАС. В настоящее время разрабатывается проект соответствующего постановления. Первоначально необходимость в предварительном согласии с антимонопольной службой зависела от приобретаемой доли - все, что выше блокирующего пакета (25%) уставного капитала финансовой организации, если его размер превышал 160 млн руб.
    Фактически, под внимание попадали сделки объемом выше 32 млн руб.
    Но весной 2007 г. правительство утвердило новый порядок. От долей решили уйти, а минимальную планку повысили до 3 млрд руб. при покупке доли. Также ограничение получили сделки по слиянию банков - они должны быть одобрены ФАС, если суммарная стоимость активов банков в случае их объединения превысит 10 млрд руб.
    Теперь, если инициатива ФАС найдет поддержку в правительстве, нормативы по приобретению долей в кредитной организации повысятся с 3 млрд до 4 млрд руб., а по присоединению и слиянию - с 10 млрд до 14 млрд руб.
    По сообщению ФАС, такое повышение минимального значения величины активов для сделок, требующих одобрения ФАС, может стать ежегодным в связи с ростом совокупного объема активов банковской системы.
    Это, по словам экспертов, приведет к дополнительному укрупнению отечественных банков, так как упростит процедуру приобретения различных малых банков, прежде всего региональных, что сделает их более привлекательными для скупки. Это будет способствовать консолидации рынка, которая может привести к общему повышению качества оказываемых услуг и финансовой устойчивости банков.

    Жилье для военных
    Федеральное государственное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" планирует до 2011 г. открыть 21 филиал на территории Российской Федерации для реализации программы накопительно-ипотечной системы (НИС), сообщил на XI Национальном конгрессе недвижимости временно исполняющий обязанности начальника ФГУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" Сергей Мозжухин.
    В 2008 г. планируется открыть 11 филиалов - в Санкт-Петербурге, Калининграде, Мурманске, Воронеже, Краснодаре, Волгограде, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Барнауле и Владивостоке.
    В 2009-2010 гг., по сообщению Управления, откроется 10 филиалов - в Смоленске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Новороссийске, Владикавказе, Челябинске, Улан-Удэ, Хабаровске и Петропавловске-Камчатском.
    Всего до настоящего времени в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих военными было приобретено 13,3 тыс. кв. м жилья на общую сумму в 454,6 млн руб.
    В отличие от системы государственных жилищных сертификатов (ГЖС), где военнослужащий получает сертификат и возможность приобретения квартиры при увольнении, участники НИС могут приобрести себе жилье уже в начале службы.
    Стать участниками НИС могут молодые офицеры, оканчивающие училище, контрактники на втором году службы, прапорщики и мичманы с продолжительностью службы в 3 года. Участник НИС получает возможность приобретения жилья в собственность по истечении 3 лет после вступления в систему.
    При этом со следующего года накопительно-ипотечная система станет обязательной для всех военнослужащих, получивших первое воинское звание.
    В 2007 г. участниками программы НИС стали 299 молодых офицеров в 48 регионах России. В ее рамках участник накопительно-ипотечной системы вносит 10% от стоимости жилья, которое хочет приобрести, еще 10% дает ему федеральный бюджет, а остальные 80% выплачивает банк, куда обратился заемщик-военнослужащий. Впоследствии государство на протяжении всего срока службы участника НИС возвращает банку-кредитору занятые у него средства.
    Военнослужащие заключают кредитный договор до достижения ими 45 лет, так как предельный срок службы в России, как правило, составляет именно 45 лет.

    Ипотека для малого бизнеса
    В ближайшей перспективе развития ипотеки россияне смогут приобретать с помощью ипотеки не только жилую недвижимость, но и коммерческую. Соответствующие поправки готовит рабочая группа во главе с депутатом Госдумы И. Грачевым.
    Авторы поправок надеются, что они помогут сделать ипотеку более доступной для широкого круга предпринимателей. Пока же малый бизнес, желая приобрести помещение в кредит, сталкивается с целым рядом проблем.
    В принципе в настоящее время российское законодательство напрямую не запрещает юридическим лицам покупать коммерческую недвижимость через ипотеку. Однако на деле предприниматели сталкиваются с серьезными проблемами.
    Первая проблема - регистрация сделки. Дело в том, что в силу закона договор залога нельзя зарегистрировать одновременно с договором купли-продажи, как это делается при покупке квартир в кредит.
    В законе об ипотеке вообще нет понятия "нежилое помещение" или "коммерческая недвижимость". Иными словами, законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи.
    Объект, прежде всего, необходимо сначала приобрести, и только потом его можно отдавать в залог. Так, например, для приобретения через ипотеку офиса требуется прохождение 2 стадий регистрации: месяц уходит на регистрацию права, еще месяц - на регистрацию договора об ипотеке. В то же время банки крайне неохотно выдают кредиты малому бизнесу под покупку коммерческой недвижимости, поскольку не хотят рисковать.
    Понятно, что стабильные компании могут взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог уже имеющегося имущества. Но небольшие или начинающие компании, которые еще не располагают собственной недвижимостью, не в состоянии себе это позволить.
    Таким образом, ипотека коммерческой недвижимости в России пока применима только для крупных компаний. Малый бизнес остается в стороне. Увереннее и успешнее развивать свое дело предпринимателям может помочь возможность покупки объектов для малого и среднего бизнеса с использованием кредитных средств банков, убежден И. Грачев.

    Обзор подготовлен по материалам компаний, информационных агентств и печати.


Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Кубанская инвестиционная неделя: новый формат региональных проектов журнала "Рынок ценных бумаг"
Ипотека будет жить и развиваться
Главное - решить проблемы в секьюритизации и строительстве
На пороге кризиса?
Откуда берутся деньги? Привлечение финансирования ипотечными банками на современном этапе
Налоговые аспекты при подготовке и проведении сделки секьюритизации
Правовые средства структурирования договорной секьюритизации
Первый ипотечный агент АИЖК: аналитика сделки
Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
Ипотека доступна. Не доступно - жилье!
Фиксированная или регулируемая - какая лучше?
Анализ мирового и российского рынков недвижимости в условиях кризиса
Секьюритизация по-американски, или С какими иллюзиями нам придется расстаться?
Управление рыночными рисками в малых и средних российских банках
Ипотечное кредитование в России - источник будущих сделок секьюритизации
Закон сохранения рисков: ничто не возникает ниоткуда и не исчезает в никуда
Калибровка национальных рейтинговых систем

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100