Casual
РЦБ.RU

В поисках новых инвестиционных идей

Март 2008


    Выбор инструментов инвестирования в настоящий момент является весьма сложным вопросом. Поступательная тенденция роста на фондовом рынке поставлена под сомнение из-за неустойчивой конъюнктуры американского финансового рынка.

ВЫБОР ИНВЕСТИЦИОННЫХ ИНСТРУМЕНТОВ МЕТОДОМ ИСКЛЮЧЕНИЯ

    Основной причиной состояния, в котором оказалось большинство мировых фондовых рынков, стал ипотечный кризис в США.
    Кризис на рынке недвижимости был вызван бумом на рынке кредитования, который в свою очередь вызвал необоснованный рост цен на недвижимость не только в США, но и во многих других странах. Объемы кредитов тем временем достигли максимальных уровней. С целью уменьшения рисков банки начали сокращать лимиты кредитования, что вызвало кризис ликвидности в мировой финансовой системе. В конечном итоге ипотечный кризис в США вызвал переоценку большинства активов по всему миру.
    В такой ситуации и инвесторы, и управляющие вынуждены активно искать альтернативные инструменты для инвестирования с разумным соотношением "риск - доходность" в целях диверсификации своих портфелей и снижения рисков.
    При выборе альтернативных источников вложений надо учитывать, что мировой финансовый кризис имеет долгосрочный характер, а нормативные ограничения не позволяют управляющим компаниям в полной мере использовать производные инструменты в схемах коллективного инвестирования. В то же время стагнация на рынке жилой недвижимости, вызванная высоким уровнем цен на жилье, делает достаточно рискованным инвестирование значительных объемов средств в строительство, как это делалось последние несколько лет.

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ: НАЧИНАЕМ ПОИСК "ПОД ФОНАРЕМ"

    За 2007 г. ВВП России вырос на 8,1%, при этом реальное потребление населения увеличилось на 13,1%. Доходы населения на протяжении последних 8 лет растут темпами, превышающими 10% в год.
    Более того, по данным Росстата за январь-август 2007 г. экспорт товаров увеличился на 10% и составил 215,9 млрд долл., тогда как импорт (120 млрд долл.) увеличился на 48%. Устойчивая тенденция роста импорта имеет фундаментальный характер и, в первую очередь, вызвана укреплением реальной покупательной способности рубля по отношениям к валютам основных стран экспортеров. Причины потребительского бума (а это, прежде всего, рост цен на сырьевые товары, составляющие основу российского экспорта, и связанный с этим приток иностранной валюты в нашу страну) оставляют мало сомнений, что данная тенденция изменится в обозримом будущем. Так, в январе-августе 2007 г. сальдо торгового баланса России по данным Росстата оставалось стабильно высоким и составило 95,9 млрд долл.
    В структуре импорта преобладают товары с высокой добавленной стоимостью. Более того, неравномерное развитие сегментов транспортной отрасли приводит к тому, что 75% товарного потока, перевозимого автотранспортом, приходится на северо-западное направление, т. е. на участок 9-го транспортного коридора, а именно на известную всем трассу Е-95. Для справки: международный транспортный коридор № 9 начинается в Хельсинки и морским, железнодорожным, автомобильным и авиационным путями, пересекая границу с Россией, идет до Санкт-Петербурга и далее, через Тверь и Псков, проходит через Москву на Украину. В составе 9-го транспортного коридора в Северо-Западном регионе России находятся морские порты Санкт-Петербург и Выборг, крупнейшие железнодорожные узлы Санкт-Петербург, Москва, Тверь и др., авиапорты Шереметьево, Внуково, Домодедово, Быково, Пулково, Ржевка с их инфраструктурой и терминальными комплексами.

ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ "ТРАНСФИНГРУП-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ" - АЛЬТЕРНАТИВА ТРАДИЦИОННЫМ ИНСТРУМЕНТАМ ФОНДОВОГО РЫНКА

    Столь бурный и длительный потребительский бум в России стал причиной роста как прямых, так и портфельных инвестиций в предприятия, чьи доходы напрямую или косвенно формируются за счет продаж, организации перевозок и хранения импортных товаров с высокой степенью добавленной стоимости.
    В некоторых секторах, в частности в секторе складской логистики, инвестиционный поток уже сейчас сдерживается недостатком свободных земельных участков вблизи крупных торговых центров, в первую очередь в Московском регионе. Это приводит к недостаточному предложению складских площадей в Москве, где 95% складских площадей сдаются в аренду еще до окончания строительства. В настоящий момент доля вакантных площадей класса "А" составляет примерно 1%.

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

    ЗАО "УК "ТРАНСФИНГРУП" летом 2007 г. был сформирован закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ТрансФинГруп-Логистический" для реализации проекта строительства крупного логистического комплекса класса "А" ("Логопарк") непосредственно на трассе E-95 в 160 км от Москвы и 2 км южнее Твери.
    Объект "Логопарк" ориентирован прежде всего на обслуживание экспортно-импортных автоперевозок по направлению Балтика-Москва, и на потребности крупной коммерческо-промышленной зоны "Боровлево" с предполагаемым объемом инвестиций более 8 млрд руб., строительство которой начинается в 2 км от складского терминала.
    На выбор инвестиционного проекта повлияли следующие факторы:

  • благоприятная макроэкономическая обстановка;
  • выгодное расположение объекта, как с точки зрения транзитных потоков, так и обслуживания потребностей федерального и областного центров;
  • существующая тенденция на перенос объектов коммерческой недвижимости в регионы (отсутствие емкостей в Москве, оптимизация издержек, увеличение грузопотоков);
  • наличие профессиональной команды, обладающей навыками и опытом управления логистическими проектами, стабильным источником финансирования, а также поддержкой районной и областной администраций.
  • начало строительства крупного торгово-развлекательного центра международным оператором в непосредственной близости от складских помещений логистического центра в 2008 г.;
  • имеющиеся договоренности (оформленные соответствующими соглашениями) на оказание услуг первой очереди складского помещения, предполагающие его 100%-ное использование.
  • высокая рентабельность и ликвидность проекта, разумное время окупаемости.

    ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА

  • Общая площадь - 53 910 кв. м.
  • Емкость склада - до 58 000 паллетомест.
  • Эксплуатация первой очереди - в конце 2008 г.
  • Планируемый срок сдачи в эксплуатации всех трех очередей объекта - 2010 г.

    ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА - ОДНА ИЗ ОСНОВ ЕГО КОНКУРЕНТНОСПОСОБНОСТИ

        "Логопарк" изначально проектировался с целью предоставления услуг по хранению товаров с высокой добавленной стоимостью (от продуктов питания до промышленных товаров), доставляемых автотранспортом, и позднее будет ориентирован на обеспечение всего комплекса логистических услуг - от доставки и адресного хранения товаров до управления заказами и отслеживания движения транспорта.
        Таким образом, "Логопарк" осуществляется как проект, отвечающий международным требованиям 3PL-провайдера (Third Part Logistics), т. е. провайдера услуг, в функции которого входят (или передаются на аутсорсинг) организация и управление перевозками, учет и управление запасами, подготовка импортно-экспортной документации, складское хранение, обработка грузов, их доставка к конечному потребителю.
        Основным условием эффективной деятельности организаций, занимающихся коммерческой логистикой (транспортировка, временное хранение, предоставление услуг складирования), является обеспечение высокой скорости прохождения грузов по логистической цепи и минимизация издержек, связанных с обработкой товара. В связи с этим на первое место выходит проблема модернизации логистических технологий.
        Мировой рынок программного обеспечения и услуг управления логистикой включает в себя управление всеми звеньями логистичекой цепи. Сегодня эффективность работы 3PL-компаний можно повысить за счет внедрения современных комплексных систем управления всеми логистическими процессами. Одной из наиболее полярных систем является Warehouse Management System (WMS).
        Участникам фондового рынка, знакомым с системами учета ценных бумаг или штучного учета (а сегодня современный склад является именно такой системой), известно, что стоимость комплексных управленческих программных продуктов в данной области может достигать нескольких миллионов долларов. Инвестиции в такое программное обеспечение делаются на первой стадии проекта, для того чтобы клиент с самого начала получал полный пакет всех необходимых услуг, полностью отвечающий всем потребностям его логистической цепочки.
        Таким образом, будущая эффективность и востребованность складского комплекса зависят от инвестиций в его технологии на этапе закладки первого камня. От технологичности складского обслуживания в среднесрочной и долгосрочной перспективе зависят возможность получения ренты от сдачи помещений и дохода от преобладающей доли участия в управлении логистическими и складскими процессами.

    ТРИ ИСТОЧНИКА ДОХОДА

        Тремя источниками дохода пайщиков "ТрансФинГруп - Логистичеcкий" являются:

  • естественный рост стоимости объектов складской недвижимости, расположенных вблизи "потребительских центров";
  • поступления от сдачи в аренду складских помещений;
  • средства, полученные в результате деятельности эксплуатационной компании - складского оператора (3PL-провайдера), доля в уставном капитале которой позволяет ЗАО "УК "ТРАНСФИНГРУП" контролировать хозяйственную деятельность этой компании.
        Для привлечения дополнительного капитала, необходимого для создания складского оператора, в начале 2008 г. в Правила доверительного управления фонда были внесены изменения в части дополнительной эмиссии паев фонда. Также для реализации требований законодательства по возможности инвестирования пенсионных резервов НПФ паи фонда были выведены для обращения на ММВБ.

    ПРЕИМУЩЕСТВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ И РЕНТНЫХ ПРОЕКТОВ

        К преимуществам использования ЗПИФа для осуществления проектов в сфере недвижимости традиционно относятся:

  • большая степень надежности вложений (двойной контроль за деятельностью управляющей компании и фонда со стороны спецдепозитария и ФСФР), информационная открытость фонда и управляющей компании;
  • возможность вхождения в проекты (покупка паев) на ранней стадии их осуществления;
  • возможность формирования ЗПИФа как денежными средствами, так и имуществом, реинвестирование доходов фонда в ликвидные инструменты, получение промежуточных доходов;
  • участие инвесторов в управлении фондом с использованием процедуры собрания пайщиков;
  • совместное инвестирование ЗПИФа путем формирования "пула" инвесторов, при необходимости финансирования крупных проектов;
  • возможность использования паев в качестве предмета залога и организация их вторичного, в том числе биржевого, обращения.

    НОВЫЕ ПРАВОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ УЧАСТНИКОВ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ

        Вступление в силу Федерального закона "Об инвестиционных фондах" в новой редакции и сопряженных нормативных актов ФСФР России как минимум позволяет оптимизировать участие частного капитала в строительстве и эксплуатации объектов логистической недвижимости в рамках закрытых паевых инвестиционных фондов. Вступление в силу всех положений закона и ожидающееся принятие сопряженных нормативных актов ФСФР России, направленных на более детальную регламентацию новых положений законодательства, неизбежно приведет к дальнейшему стимулированию такого механизма проектного финансирования, как ЗПИФ.
        Среди новаций закона стоит выделить:

  • увеличение сроков формирования паевых фондов до 6 мес.;
  • возможность неполной оплаты инвестиционных паев при их выдаче;
  • возможность выдачи дополнительных паев после формирования фонда без регистрации изменений в Правилах фонда;
  • возможность поэтапной оплаты паев фонда;
  • возможность создания инвестиционного комитета управляющей компании для управления имуществом ЗПИФа и контроля за операциями со стороны инвесторов;
  • досрочное частичное погашение паев фонда.
        Кроме того, ожидается, что готовящимися нормативными актами ФСФР в ближайшее время будут установлены более широкие возможности инвестирования как по составу, так и по структуре активов ПИФов.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

        Закрытые паевые фонды, уже являясь популярным инструментом коллективных инвестиций для институциональных и крупных корпоративных инвесторов, с совершенствованием инвестиционного законодательства станут еще более привлекательной альтернативной финансирования проектов в реальном секторе экономике. При этом данный инструмент финансирования проектов является достаточно ликвидным и прозрачным для его участников.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Регулирование рынка коллективных инвестиций: новый вектор развития
    Извлечения из директивы 2003/71/ЕС европейского парламента и европейского совета от 4 ноября 2003 г. "О публикации проспекта при размещении ценных бумаг среди публичных инвесторов или при допуске ценных бумаг к торгам"
    Квалифицированный инвестор в Евросоюзе, США и РФ: правовые модели
    Квалифицированные инвесторы: кто они?
    Законодательные инновации - новые возможности ПИФов
    Плюсы и минусы законодательной новеллы
    Налогообложение инвестиционных фондов: изменения в законодательстве и нерешенные проблемы в этой области
    НДС: уравнение для фонда с двумя неизвестными
    Целевой капитал в России обретает форму
    ПИФы для НПФов
    Перспективы развития индустрии коллективных инвестиций
    Рынок коллективных инвестиций - 2007. По дороге разочарований
    Новые аспекты деятельности специализированных депозитариев в связи с введением в законодательство института квалифицированного инвестора
    Новые возможности развития бизнеса для специализированных депозитариев и регистраторов
    Функции депозитария при обслуживании операций институциональных инвесторов с иностранными финансовыми инструментами
    "Покупайте землю - ее больше не производят"
    ЗПИФы - инструмент развития бизнеса
    В поисках новых инвестиционных идей
    Между Сциллой и Харибдой (Стратегия и положение НПФ на финансовом рынке)
    О путях повышения эффективности инвестирования средств пенсионных фондов

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100