Casual
РЦБ.RU

ЗПИФы - инструмент развития бизнеса

Март 2008


    Интервью с директором по управлению ЗПИФ и реализации инвестиционных проектов управляющей компании "Альянс Континенталь" Екатериной Черных

    Закрытые ПИФы недвижимости - достаточно молодой, но вместе с тем очень перспективный и динамично развивающийся институт. На сегодняшний день работают более 300 фондов, еще около 80 находятся на стадии формирования. Об их истории, основных тенденциях развития, преимуществах и недостатках мы беседовали с директором по управлению ЗПИФ и реализации инвестиционных проектов управляющей компании "Альянс Континенталь" Екатериной Черных.

    КИ Екатерина Викторовна, расскажите, пожалуйста, об основных тенденциях развития ЗПИФов в России.

    Е. Ч. Первые ЗПИФы стали появляться в России 3-4 года назад и использовались прежде всего как инструмент для формирования фондов денежных средств, а также в целях защиты имущества организации от рейдерства (так как отобрать имущество у ЗПИФа практически невозможно, в отличие от, скажем, общества с ограниченной ответственностью).
    Вообще, в России, когда мы наблюдаем становление каких-либо новых услуг на рынке капитала, мы сначала видим их формирование на базе крупного капитала. Первоначально они занимаются обслуживанием потребностей основного акционера, а в дальнейшем, по мере развития бизнеса, начинают работать, в том числе, и на клиентов с рынка. Развитие рынка ЗПИФов проходило по схожему сценарию. Основной их задачей сегодня является реструктуризация средств крупных клиентов, что, однако, ни в коей мере не отрицает их рыночной функции. По мере роста доходности фонда цена пая может быть уменьшена в ходе допэмиссии, тем самым доступ к фонду получает большее число акционеров. В качестве примера фонда, прошедшего такой путь, можно привести фонд "Коммерческая недвижимость" УК "Тройка Диалог".
    Закрытые ПИФы имеют тенденцию к "долгой жизни". Фонд должен просуществовать 2-3, а, как показывает практика, лучше 4 года, демонстрируя устойчивую доходность, чтобы у потенциальных клиентов появился интерес.
    На мой взгляд, инвестиции в фонды коммерческой недвижимости являются хорошей альтернативой банковскому депозиту, потому что они достаточно надежны, но при этом дают более высокую доходность за счет распределения средств между малорисковыми вложениями в рентную недвижимость и доходными вложениями в девелоперские проекты. Перспективы ЗПИФов в нашей стране можно оценить очень позитивно, однако, в связи с тем, что продукт это сравнительно молодой, должно пройти еще какое-то время, прежде чем он заработает в полную силу.

    КИ Какова, на Ваш взгляд, основная функция ЗПИФов?

    Е. Ч. ЗПИФы - хороший механизм привлечения "длинных" активов неквалифицированных инвесторов для реализации инвестиционных проектов. Я имею в виду не термин, вводимый новым законом, а определенную категорию лиц, которые владеют капиталом, но при этом не хотят размещать его в банковских организациях. Прежде всего, это пенсионные фонды и физические лица. ЗПИФы позволяют консолидировать такие средства и направить их на реализацию проекта. Подобная схема финансирования очень удобна и для самого проекта, потому как дает возможность получать длительное финансирование, реализовывать проект, доводить его до окупаемости с меньшими издержками, не прибегая к помощи дорогостоящих кредитов, IPO и облигационных займов.

    КИ 2007 г. оказался тяжелым для рынка в целом и для открытых ПИФов, показавших низкую доходность, в частности. Как складывалась ситуация на рынке закрытых фондов?

    Е. Ч. Дело в том, что паи закрытых ПИФов практически не торгуются; рынка, как такового, нет. Клиенты прибыльных фондов, которых не устраивает доходность банковского депозита, не рискующие, в силу своего консерватизма, играть на фондовом рынке, не спешат расставаться со своими долями, купленными в свое время не с целью перепродажи, а в качестве удачного вложения капитала.

    КИ А как Вы оцениваете перспективы биржевого обращения паев?

    Е. Ч. Для этого необходимо, чтобы появился большой объем предложения, которого сейчас нет. Сегодня количество пайщиков фондов исчисляется сотнями, а в некоторых из них - вообще единицами. Когда счет пойдет на тысячи - появится и предложение, и, в зависимости от его качества, спрос.

    КИ Сегодня ЗПИФы зачастую используются не по их прямому назначению, а в качестве механизма для снижения налогового бремени. Как Вы можете прокомментировать сложившуюся ситуацию?

    Е. Ч. На мой взгляд, снижения налогового бремени не наблюдается. Можно сказать, что существуют некие налоговые "каникулы", которые позволяют реинвестировать прибыль без уплаты налога на доходы. Согласно законодательству фонды не платят НДС, однако существует негласное соглашение, по которому данный вид налога все-таки уплачивается. Наверное, кто-то из участников рынка все-таки использует фонды для ухода от налогов, но массового характера это не имеет, иначе этот институт уже прекратил бы свое существование.

    КИ А налог на имущество? В соответствии с поправками с 2008 г. для фондов он отменен.

    Е. Ч. Фонды и не платили налог на имущество, его платили пайщики, а для них он не отменен и сейчас. В настоящее время сложно сказать, как будут действовать новые поправки. Вероятно, если они будут в массовом порядке использоваться для ухода от налогообложения, то, для того чтобы этот рынок не закрыли, участники будут искать компромиссы. А что касается налога на прибыль, то он уплачивается в полном объеме после продажи пая. Не стоит рассматривать ЗПИФы как институт, который позволяет уходить от налогов. Любому новому инструменту на рынке нужны некоторые преференции, иначе он просто не будет развиваться, и ЗПИФы - не исключение.

    КИ Законодательное регулирование деятельности фондов нельзя назвать совершенным. Какие поправки, на Ваш взгляд, могли бы исправить ситуацию?

    Е. Ч. В первую очередь нужно установить четкие нормы работы для самих фондов. Однако в скором времени ожидать этого не приходится - объем рынка пока невелик, а забот у чиновников и депутатов хватает. Детальная проработка механизмов взаимодействия и функционирования будет проходить медленно, по мере развития рынка.

    КИ Как, по-Вашему, отразится на рынке законодательное закрепление понятия "квалифицированный инвестор"?

    Е. Ч. Сложно сказать, скорее всего, это будет зависеть от того, как оно будет внедряться. У нас ведь, для того чтобы норма заработала, необходимо принять еще массу подзаконных актов. На мой взгляд, управляющие компании, как одни из самых законопослушных участников рынка, будут первыми, кто опробует нововведение.

    КИ Какие проекты на рынке недвижимости Вам кажутся наиболее интересными?

    Е. Ч. Интересны всегда те проекты, что приносят хороший доход, а хороший доход приносят такие, на которые есть спрос. Если еще 10 лет назад в условиях дефицита на рынке недвижимости можно было продать что угодно и кому угодно, то сегодня ситуация в корне изменилась, и потребителей все больше интересует качество.
    Наиболее высокую прибыль, конечно, приносят уникальные проекты. Так, например, в регионах в принципе отсутствует элитное жилье, соответствующее мировым стандартам. А в Москве и крупных городах высок спрос на недорогое, но качественное жилье. Компания, которая сумеет реализовать такие проекты, получит сверхприбыль.

    КИ Как Вы оцениваете перспективы ЗПИФов в области государственно-частного партнерства (ГЧП)?

    Е. Ч. На мой взгляд, ГЧП - та область, которая сможет поднять институт закрытых паевых фондов, и для государства такая форма сотрудничества также очень выгодна. Как раньше проходил процесс инвестирования государственных средств? Под определенный проект выделялись средства из федерального бюджета, затем эти средства тратились, и по завершении проекта государство оставалось ни с чем. Зачастую даже не возникало объектов государственной собственности. ЗПИФы открывают новые возможности для ГЧП. Уже реализовано несколько проектов, в частности проекты строительства инфраструктуры и социального жилья. Механизм деятельности управляющей компании достаточно жестко выстроен под интересы пайщиков. По завершении проекта и по прошествии определенного времени деньги возвращаются в фонд к основному пайщику - федеральному бюджету. В результате возникают новые объекты, а бюджет возвращает средства. Государство может сформировать такой фонд, какой оно считает необходимым, при помощи управляющей компании сделать его доходным, а затем отдать долгосрочным инвесторам, в том числе государственным пенсионным фондам, если частным инвесторам по доходности такой проект неинтересен. Решить задачу, вернуть капитал, создать актив - у подобных начинаний большие перспективы.

    КИ Какие регионы Вы считаете наиболее инвестиционно привлекательными, кроме Сочи, конечно?

    Е. Ч. Инвестиционно привлекательные проекты можно найти в любом регионе, нужно только хорошо искать. Конечно, есть регионы, в которых рынки в принципе более развиты, доходности выше, но в таких регионах и желающих что-либо сделать предостаточно, и конкуренция серьезная. Выигрывает всегда тот, кто умеет находить новое. В России нет неинтересных регионов. В этом плане наша страна является уникальной для инвестиционного капитала - столько всего еще нужно построить, что работы хватит лет на 50.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Регулирование рынка коллективных инвестиций: новый вектор развития
Извлечения из директивы 2003/71/ЕС европейского парламента и европейского совета от 4 ноября 2003 г. "О публикации проспекта при размещении ценных бумаг среди публичных инвесторов или при допуске ценных бумаг к торгам"
Квалифицированный инвестор в Евросоюзе, США и РФ: правовые модели
Квалифицированные инвесторы: кто они?
Законодательные инновации - новые возможности ПИФов
Плюсы и минусы законодательной новеллы
Налогообложение инвестиционных фондов: изменения в законодательстве и нерешенные проблемы в этой области
НДС: уравнение для фонда с двумя неизвестными
Целевой капитал в России обретает форму
ПИФы для НПФов
Перспективы развития индустрии коллективных инвестиций
Рынок коллективных инвестиций - 2007. По дороге разочарований
Новые аспекты деятельности специализированных депозитариев в связи с введением в законодательство института квалифицированного инвестора
Новые возможности развития бизнеса для специализированных депозитариев и регистраторов
Функции депозитария при обслуживании операций институциональных инвесторов с иностранными финансовыми инструментами
"Покупайте землю - ее больше не производят"
ЗПИФы - инструмент развития бизнеса
В поисках новых инвестиционных идей
Между Сциллой и Харибдой (Стратегия и положение НПФ на финансовом рынке)
О путях повышения эффективности инвестирования средств пенсионных фондов

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100