Casual
РЦБ.RU

"Покупайте землю - ее больше не производят"

Март 2008


    Нестабильность, охватившая мировые финансовые рынки, дала инвестиционным компаниям очередной повод задуматься о необходимости поиска направлений для использования финансовых инструментов на рынках, не коррелирующих с финансовыми. Одним из таких рынков является рынок сельскохозяйственных земель РФ.

    В настоящее время земли сельскохозяйственного назначения - это один из немногих недооцененных активов на российском рынке недвижимости, обладающий значительным потенциалом роста. Уверенность в привлекательности инвестирования в земли сельскохозяйственного назначения РФ основывается на ряде объективных фактов.
    Как показывает практика, Россия проходит тот же путь становления рыночных отношений, что и европейские страны.
    Земли сельхозназначения в развитых западно-европейских странах являются востребованным земельным активом, который стабильно показывает прирост рыночной стоимости на 10-15% в год.
    Тенденция развития российского земельного рынка сопоставима с ситуацией на рынках стран Восточной Европы, недавно вошедших в состав Евросоюза. Так, с 2002 по 2006 гг. в Польше, Чехии и Венгрии цена на сельскохозяйственную землю возросла на 200-250%. Учитывая, что плодородные свойства почв в традиционных сельскохозяйственных регионах России значительно выше, чем в указанных странах, а низкий уровень рыночных цен на земельные участки в нашей стране говорит об их явной недооцененности, потенциал роста стоимости земель сельскохозяйственного назначения в РФ оценивается на уровне, сопоставимом с восточно-европейским.
    Прогнозируемый рост рыночной стоимости земельных участков обусловлен многими причинами. Для отечественного земельного рынка в настоящее время наиболее актуальными являются следующие:

  • низкая текущая стоимость земель сельскохозяйственного назначения;
  • рост стоимости агрокультур и сокращение мировых стратегических запасов продовольствия, обусловленные ростом темпов мирового потребления пищевых продуктов.
        По данным аналитиков, причинами нарастающего дефицита продовольствия (а значит, и увеличения его стоимости) являются изменение климата, урбанизация, сокращение посевных площадей, неэластичность объемов сельскохозяйственных активов и рост потребления продуктов в бурно развивающихся странах.
        Как известно, за год на планете население увеличивается в среднем на 85 млн человек, в то время как прироста производства продовольствия хватает только на половину из них (рис. 1). В такой ситуации вполне закономерно, что агропродукция из России будет востребована мировым рынком, поэтому в ближайшее время можно ожидать как увеличения экспорта агрокультур в развивающиеся страны, так и роста иностранных инвестиций в сельскохозяйственные земли РФ.
        Показательным примером является решение шведской компания Black Earth Farming Ltd инвестировать средства в сельскохозяйственное производство в России. В 2007 г. в ходе IPO компания разместила 32 млн своих акций по цене 7,7 долл. за штуку. Таким образом, земля компании (277 тыс. га) была оценена в 3 276 долл./га (при условии, что BEF не начала сельскохозяйственное производство на этих угодьях). В покупку новых участков в 2008 г. компания собирается инвестировать 250 млн долл., рассчитывая среднем потратить 500-700, максимум 1300 долл. за один гектар. По оценкам главы Black Earth Пера Брилиота, сейчас в России сельхозугодья стоят в 10-15 раз дешевле, чем в Аргентине, и в 60 раз дешевле, чем в Швеции.
        Британская Heartland Farms (UK) Ltd. также уже приобрела в России 12 тыс. га для выращивания зерна и другой сельхозпродукции, а к весне этого года планирует взять в аренду еще 15 тыс. га. В российские земли инвестирует и датская Trigon Agri A/S.
        В качестве основных причин повышенного интереса иностранных инвесторов к российским сельскохозяйственным землям можно выделить следующие.

    ВЫСОКИЙ ПОТЕНЦИАЛ РОСТА УРОЖАЙНОСТИ

        В данный момент в России уровень урожайности является одним из самых низких в мире. Так, урожайность зерновых в 2006 г. составила в среднем 17,6 ц/га. Это в 4,5 раза меньше чем во Франции, в 4 раза - чем в США и в 3,5 раза - чем в Китае. Урожайность в указанных странах в 2006 г. составила 80, 70 и 60 ц/га соответственно.
        Вместе с тем российские почвы в традиционно сельскохозяйственных регионах (Курская, Воронежская, Тамбовская, Ростовская области, Краснодарский край и т. п.) - одни из самых плодородных в мире.

    РОСТ ФИНАНСИРОВАНИЯ СЕЛЬХОЗОТРАСЛИ

        Государство намерено предоставить отрасли в рамках нацпроекта "Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг." большие объемы финансирования. За 4 года госинвестиции составят 553,8 млрд руб.
        На состоявшемся 13 февраля 2008 г. в Барнауле Всероссийском сельском сходе премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что "Россия должна стать ведущей аграрной державой" и пообещал, что в ближайшие 5 лет из бюджетов разного уровня на развитие села будет потрачен 1 трлн руб.

    НАЧИНАЮЩАЯСЯ КОНСОЛИДАЦИЯ

        В настоящий момент в отрасли нет лидеров. В течение ближайших 3-5 лет должны появиться несколько крупных игроков, целью которых будет проведение политики расширения и экспансии, в первую очередь за счет приобретения земельных участков.

    РАЗВИТИЕ БАНКОВСКОЙ СФЕРЫ

        Начало кредитования агропромышленных компаний банками под залог земли сельскохозяйственного назначения дает новый импульс для развития земельного рынка.
        Анализ вышеуказанных фактов привел Группу компаний "РЕГИОН" к идее формирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РЕГИОН Земельный фонд", инвестиционная политика которого заключается в приобретении и сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Компания специализируется на управлении активами институциональных инвесторов, и поэтому одной из главных задач компании является постоянный поиск новых конкурентоспособных инвестиционных продуктов, не коррелирующих с традиционным рынком ценных бумаг, с целью диверсификации инвестиций.
        ЗПИФН "РЕГИОН Земельный фонд" был сформирован в июне 2007 г., и уже в течение нескольких месяцев ситуация на финансовых биржевых и товарных рынках подтвердила правильность нового инвестиционного направления.
        Естественно, сельскохозяйственная земля не является биржевым товаром, однако ее стоимость определяется в большей степени ценой произведенной на ней сельхозпродукци. На рис. 2 видно, что на фоне кризисных явлений на фондовом рынке цены на пшеницу в прошлом году удвоились.
        Выбор именно ЗПИФН в качестве инструмента инвестиций в сельскохозяйственные земли был сделан после анализа нескольких возможных способов вхождения в данный рынок:
        1. Приобретение, консолидация земельных сельскохозяйственных долей у физических лиц, имеющих в собственности земельный пай, и фактическое выделение в дальнейшем конкретных земельных участков, приходящихся на указанные доли, из общего земельного массива.
        2. Приобретение сельскохозяйственных предприятий, обладающих земельными активами.
        3. Приобретение земельных участков, оформленных в собственность, характеризующихся наличием у собственников легитимного комплекта правоустанавливающих документов.
        Первый вариант является технически сложным, с большими организационными и временными затратами. Отсутствие сформированного рынка земельных долей, существующие ограничения на их оборот (собственник не может свободно распорядится земельной долей), сложная технология перевода доли в земельный участок - все это и многое другое ведет к тому, что оформление одного земельного участка занимает довольно длительное время. Поэтому данный способ приемлем для компаний-посредников, специализирующихся на предоставлении услуг в области консолидации земельных участков через сельскохозяйственные паи либо для сельскохозяйственных предприятий, покупающих сельхоздоли у пайщиков, проживающих в районе их функционирования.
        Второй вариант также оказался неприемлемым, поскольку требовал от компании осуществления непрофильной для нее деятельности - организации сельскохозяйственного производства.
        Поэтому было решено остановиться на третьем варианте - приобретении в ЗПИФН разрешенных законодательством активов - земельных участков.
        Кроме того, компании удалось решить еще одну проблему, связанную со спецификой владения землями сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что если земли не обрабатываются в течение определенного периода времени, их ценность существенно снижается, если же они активно используются с соблюдением всех необходимых технологий - цена возрастает. Вариант приобретения земель в ЗПИФН на условиях, при которых у компании появлялась бы необходимость в дальнейшем организационно участвовать в процессе их обработки, был отклонен на начальном этапе как функционально невозможный и экономически нецелесообразный.
        Проблема была решена путем подписания соглашения со стратегическим партнером, длительное время успешно занимающимся аграрным бизнесом и имеющим на праве собственности значительные объемы земельных участков. В результате реализации соглашения земельные участки, приобретаемые ЗПФН, сдаются стратегическому партнеру в долгосрочную аренду. Партнер, обрабатывая земли, повышает их стоимость. Таким образом, прирост стоимости активов ЗПИФН осуществляется одновременно как за счет прироста рыночной стоимости приобретенных земельных участков, так и от поступления арендных платежей за их использование.
        Для обеспечения ликвидности активов представленного земельного ПИФа соблюдались следующие критерии отбора участков:
        1) стоимость приобретения участка ниже среднерыночной стоимости для подобных по свойствам участков. Цена должна быть адекватна плодородности почв участка;
        2) достаточная для ведения выбранных видов сельского хозяйства плодородность почв. Участки должны быть расположены в условиях, пригодных для устойчивого земледелия. Приоритетным является приобретение участков с максимальной агрокультурной ценностью;
        3) выгодное географическое положение, близость к инженерным коммуникациям и инфраструктурным объектам;
        4) возможность вести на приобретаемых участках полноценное сельскохозяйственное производство (консолидированность);
        5) наличие благоприятного инвестиционного климата и административной политики в регионе инвестирования;
        6) легитимный пакет правоустанавливающих документов на объекты и юридическая чистота истории их приобретения в собственность предыдущими владельцами.
        При осуществлении преимущественно пассивной (buy-and-hold) инвестиционной стратегии земельные участки будут оставаться в собственности ЗПИФН максимально возможный период времени, при этом соблюдение вышеуказанных характеристик, обеспечивающих их высокую ликвидность, позволит по окончании фонда получить максимальную доходность от инвестиций.
        Особенностью инвестирования в данный рынок является также то, что индивидуальное вхождение в него для большинства инвесторов довольно проблематично:

  • получение высокой доходности возможно лишь при объединении в одних руках больших площадей консолидированных земельных участков с необходимыми параметрами, требующих времени для их поиска и вливания значительных объемов денежных средств. Приобретение разрозненных участков небольшой площади нецелесообразно в силу неликвидности;
  • сельскохозяйственные земли требуют постоянной обработки, а значит либо личного участия (что в большинстве случаев оборачивается неудачей), либо наличия партнера/контрагента, профессионально занимающегося сельскохозяйственным производством.
        Нивелировать неудобства индивидуального инвестирования возможно через коллективное инвестирование, т. е. приобретение ценных бумаг - паев ЗПИФН, позволяющих размещать средства инвесторов, осознающих высокий потенциал земельного рынка РФ, но не имеющих возможности инвестировать самостоятельно.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Регулирование рынка коллективных инвестиций: новый вектор развития
    Извлечения из директивы 2003/71/ЕС европейского парламента и европейского совета от 4 ноября 2003 г. "О публикации проспекта при размещении ценных бумаг среди публичных инвесторов или при допуске ценных бумаг к торгам"
    Квалифицированный инвестор в Евросоюзе, США и РФ: правовые модели
    Квалифицированные инвесторы: кто они?
    Законодательные инновации - новые возможности ПИФов
    Плюсы и минусы законодательной новеллы
    Налогообложение инвестиционных фондов: изменения в законодательстве и нерешенные проблемы в этой области
    НДС: уравнение для фонда с двумя неизвестными
    Целевой капитал в России обретает форму
    ПИФы для НПФов
    Перспективы развития индустрии коллективных инвестиций
    Рынок коллективных инвестиций - 2007. По дороге разочарований
    Новые аспекты деятельности специализированных депозитариев в связи с введением в законодательство института квалифицированного инвестора
    Новые возможности развития бизнеса для специализированных депозитариев и регистраторов
    Функции депозитария при обслуживании операций институциональных инвесторов с иностранными финансовыми инструментами
    "Покупайте землю - ее больше не производят"
    ЗПИФы - инструмент развития бизнеса
    В поисках новых инвестиционных идей
    Между Сциллой и Харибдой (Стратегия и положение НПФ на финансовом рынке)
    О путях повышения эффективности инвестирования средств пенсионных фондов

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100