Casual
РЦБ.RU

О кризисе ликвидности и важности адекватного раскрытия информации

Февраль 2008


    Интервью с руководителем Проекта Международной финансовой корпорации (IFC) "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Андреем Милютиным

    РЦБ: Андрей Николаевич, сегодня можно с уверенностью сказать, что кризис ипотеки subprime в США обернулся полноценным мировым кризисом рынков капитала. Каковы основные причины возникшей ситуации?

    А. М. Если говорить коротко, то последние 5 лет в США наблюдались постоянный рост цен на недвижимость, высокая занятость населения, низкая стоимость заемных средств и широкое распространение ипотечных кредитов для высокорискованных заемщиков.
    Когда все эти факторы изменились, существующая практика раскрытия информации для инвесторов оказалась неадекватной для понимания рисков и оценки инструментов вторичного рынка. Неспособность понять и оценить риски привела к нежеланию торговать, в особенности сложными среднесрочными инструментами, которые зависят от способности "рефинансироваться", т. е. ликвидности на рынке капитала.
    В этом столетии в США получили некоторое распространение ипотечные кредиты для рискованных заемщиков, т. е. для тех, у кого не было хорошей или продолжительной кредитной истории. Они не могли брать стандартные ипотечные кредиты со значительным - 20-30%-ным первоначальным взносом и получали нестандартные (subprime) ипотечные кредиты - с плавающей ставкой, низким первоначальным взносом, неполным подтверждением доходов, в надежде на то, что будет возможность эти кредиты рефинансировать и снизить ставку кредитования, заняв в другом банке.
    В условиях роста цен на недвижимость растет цена залога, и заемщики могут, таким образом, постепенно увеличивать сумму кредита и иметь наличные на руках. Очевидно, что это тупиковая ситуация, но целая группа заемщиков подсела на эту иглу рефинансирования высокорискованных кредитов.
    Затем, в 2006 г., произошло совпадение следующих тенденций: цены на недвижимость перестали расти, стоимость денег выросла, занятость населения упала. Как следствие повышения стоимости заемных средств - плавающие ставки по ипотечным кредитам увеличились, заемщикам стало невыгодно рефинансировать свои кредиты, и они перестали платить по ним.
    Более того, у таких кредитов был изначально очень низкий первоначальный взнос, а ипотечный банки считали, что рост цен на недвижимость компенсирует риск потерь при возможном наложении взыскания. Однако в условиях прекращения роста цен на жилье при дефолте заемщика и реализации предмета залога размер потерь кредитора увеличился.
    В результате получилось, что 10-15% американского ипотечного рынка вдруг оказалось в ситуации, когда, во-первых, удвоилось число дефолтов и просрочек по высокорискованным кредитам, во-вторых, при реализации заложенных домов увеличились потери ипотечных банков и, в-третьих, резко упал спрос на недвижимость, так как заемщики потеряли возможность занять под низкий процент. Последнее, кстати, усугубило ситуацию с ликвидностью реализуемой заложенной недвижимости.
    Далее оказалось, что существовавшее в США регулирование до прошлого года не предусматривало адекватного раскрытия информации по ипотечным ценным бумагам для инвесторов. Изменения 2006 г. заставили эмитентов давать больше информации, но ее было недостаточно для того, чтобы инвесторы могли оценить размеры риска. Существующая с 2007 г. система раскрытия информации в США подразумевает достаточно подробное описание и финансовый анализ ипотечного пула, т. е. как себя ведут кредиты, которые выданы заемщикам под залог недвижимости. Однако практически отсутствует описание движения рисков от ипотечного пула к инструментам вторичного рынка. Инвестору сложно оценить конечные риски инструмента вторичного рынка в случае изменения поведения портфеля ипотечных кредитов.
    У инвесторов нет возможности проанализировать, насколько ухудшение ситуации с дефолтами на первичном рынке отразится на их позиции на вторичном рынке. Естественно, что они принимают решение вообще прекратить торговлю рискованными, по их мнению, инструментами вторичного рынка. Доверие, на котором фактически держался рынок, было утрачено инвесторами в условиях отсутствия необходимой информации.
    Как следствие, ухудшилась ситуация с ликвидностью на первичном рынке ипотечного кредитования. Двухуровневая модель предполагает постоянное, плановое и предсказуемое рефинансирование, основным источником ликвидности для кредиторов служит вторичный рынок. Если нет возможности продавать ипотечные ценные бумаги - нет возможности выдавать ипотечные кредиты.
    Еще одно следствие - резкое ухудшение ликвидности краткосрочных инструментов вторичного рынка, обеспеченных ипотекой. Такие ценные бумаги необходимо постоянно рефинансировать, что в условиях кризиса ликвидности делать невозможно. Возникли трудности как с выпуском краткосрочных ипотечных ценных бумаг, так и с погашением существующих выпусков.
    В последнее время активные шаги для восстановления доверия и ликвидности на рынке предпринимают регуляторы США: и регулятор первичного рынка, пытаясь ужесточить стандарты первичного рынка, и регулятор вторичного рынка, ужесточающий систему раскрытия информации.
    Хотелось бы подчеркнуть, что ничего нового в сценарии кризиса не было, а размер потерь в несколько десятков миллиардов долларов не является существенным как относительно общего размера рынка ипотечного кредитования США, так и относительно вторичного рынка ценных бумаг, и тем более относительно объема мировых рынков капитала.

    РЦБ: Какую информацию, в каком объеме и какого качества необходимо раскрывать участникам рынка, чтобы в будущем избежать подобных ситуаций?

    А. М. Дело в том, что при первичном предложении ценных бумаг инвесторам много рассказывается об эмитенте, сервисном агенте и о характеристиках портфеля ипотечных кредитов.
    К сожалению, это позволяет оценить инструмент только в момент его первичной продажи. Если говорить о вторичном рынке обращения этих бумаг, информации о пуле ипотечных кредитов даже с регулярными обновлениями недостаточно, чтобы оценить инструмент спустя некоторое время после размещения. Что и доказал кризис: в отчетности и анализе рейтинговых агентств не был учтен рыночный риск, или риск ликвидности, а именно он был причиной резкого снижения цены инструментов на вторичном рынке.
    Необходимы существенные изменения в системе раскрытия информации по рискам на вторичном рынке обращения ипотечных ценных бумаг. Система должна позволять конечному инвестору проследить путь риска от ипотечного кредита в портфеле до конечного финансового инструмента. Фактически должен достоверно и полно прослеживаться "путь платежа" от ипотечного заемщика к инвестору.
    Нужно обеспечить возможность проследить путь денежных потоков от домохозяйства, которое каждый месяц осуществляет платежи, до конечного инвестора через разнообразные инструменты вторичного рынка, которые были выпущены для рефинансирования данного кредита. Инвесторы должны обладать информацией, что произошло дальше с этим платежом, как он попадет к инвестору и какие риски существуют на его пути на вторичном рынке.
    IFC сейчас уделяет большое внимание этим вопросам, в ближайшее время должен стартовать проект, который позволит выстроить современный механизм раскрытия информации на российском рынке ипотечного кредитования. Нужно учиться на чужих ошибках и, поскольку вторичный рынок у нас только зарождается, очень важно построить систему раскрытия информации, которая предоставит конечному инвестору достоверную и полную картину рисков прохождения платежа от первоначального заемщика до инвестора.

    РЦБ: Какие уроки могут извлечь участники рынка из сложившегося кризиса?

    А. М. На мой взгляд, первый урок, который должны извлечь банки, - уделять больше внимания рискам рефинансирования ипотеки на вторичном рынке. Если первичный кредитор выбирает в качестве основного инструмента фондирования секьюритизацию, выпуск ипотечных ценных бумаг, он должен понимать, что не всегда есть возможность продать ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Должны быть резервная модель фондирования бизнеса и запас финансовых средств, чтобы продолжать выдавать кредиты, когда на фондовом рынке складывается неблагоприятная конъюнктура.
    Второй урок - у нашего регулятора финансового рынка есть возможность создать правильную модель раскрытия информации на первичном и вторичном рынках, нужно воспользоваться этой возможностью.
    Третий урок - не следует увлекаться высокорискованными кредитами. Нужно понимать, что в некоторых ситуациях риски по таким кредитам могут резко возрасти. Например, если прекращается рост цен на недвижимость, кредиты с низким первоначальным взносом становятся более рискованными. Кредиты с плавающей ставкой могут стать очень рискованными в случае роста процентных ставок. Неадекватное подтверждение доходов заемщика также является фактором повышенного риска. Пока экономика демонстрирует рост, люди получают деньги и осуществляют платежи по кредитам. Но экономический спад может привести к тому, что значительная часть заемщиков с неподтвержденным доходом перестанет платить по кредитам. Поэтому практика андеррайтинга должна измениться в сторону более ответственного подхода кредитора.
    Необходимо отметить, что российские банки оперативно отреагировали на события американского рынка ипотеки. Условия выдачи кредитов ужесточились, банки пересматривают модели фондирования. Уроки ипотечного кризиса очевидны для наших кредиторов и уже учитываются в практике.

    РЦБ: Есть ли пробелы в сфере корпоративного управления и раскрытия информации банков? Могут ли они способствовать развитию кризиса?

    А. М. Специфических стандартов раскрытия информации для эмитентов ипотечных ценных бумаг нет. Во-первых, такие стандарты раскрытия информации должны отличаться от стандартов для выпусков корпоративных облигаций, поскольку природа рисков для этих видов ценных бумаг совершенно разная. Регулятор должен выделить в отдельное направление раскрытие информации по выпуску и обращению ипотечных ценных бумаг.
    Во-вторых, информация о банке-кредиторе на самом деле не так важна, как информация о сервисном агенте или сервисной организации. В этом направлении также нужно вести работу, потому что при выпусках ипотечных ценных бумаг информация о сервисном агенте отсутствует.

    РЦБ: В каком направлении нужно совершенствовать систему риск-менеджмента в сфере ипотечного кредитования?

    А. М. Для создания эффективной системы риск-менеджмента необходимо выполнение как минимум трех условий:

  • наличие полной, достоверной информации для анализа;
  • наличие информационных систем, которые могли бы эту достоверную информацию обрабатывать;
  • наличие специалистов, способных эффективно использовать информационные системы и анализировать, понимать результаты.
        В настоящее время говорить о выполнении этих условий на нашем рынке ипотечного кредитования рано. Информация неполная, нет единых стандартов данных и обмена данными между участниками рынка. Есть несколько "продвинутых" участников рынка со значительными кредитными портфелями и, соответственно, объемами данных, например, АИЖК, Сбербанк, Газпромбанк. Это крупные организации, которые владеют информацией и программным обеспечением для работы с ней. Очень важно, чтобы такие участники рынка делились опытом с рынком и предлагали рекомендации по работе с данными.
        Мы движемся вперед в этом направлении, есть инициативы по стандартизации формата обмена информацией и ее качества. Следует особо отметить важность работы кредитных бюро в области сбора информации. Здесь рынок также находится на начальном этапе развития - кредитные бюро работают, однако необходимо время для накопления аналитических данных в объеме, достаточном для анализа.

        РЦБ: Насколько адекватно отражает информацию о выпускаемых ипотечных ценных бумагах такой документ, как проспект эмиссии?

        А. М. Данных, которые содержатся в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг, недостаточно, на мой взгляд, для оценки рисков таких бумаг инвестором. Поэтому положение о проспекте эмиссии требует доработки и модернизации. Периодическое раскрытие информации также нуждается в доработке, информация должна достоверно и полно раскрываться не только в момент выпуска, но и во время обращения ценной бумаги.
        Как только появится качественная информация - участники рынка получат возможность оценить риски и стоимость инструмента, что в конечном счете сделает рынок ипотечных ценных бумаг ликвидным.

        РЦБ: Какие способы фондирования ипотечного бизнеса банка сегодня наиболее эффективны?

        А. М. На самом деле двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования очень эффективна, так как позволяет выйти на мировые рынки капитала. Однако в настоящее время на этих рынках наблюдается пауза, связанная с кризисом доверия. Кредитной организации нужна возможность либо занимать деньги не под ипотечные кредиты, либо продавать их в организацию с большими возможностями, чтобы обеспечить ликвидность. В такие моменты возрастает роль регулятора рынка и центрального банка как возможных источников ликвидности. Все эти способы фондирования широко используются в России.

        РЦБ: Как Вы оцениваете динамику первичного рынка ипотечного кредитования в текущем году? Какие факторы будут определять динамику рынка?

        А. М. Кредиторы, конечно, напуганы кризисом, поэтому правила и условия андеррайтинга при выдаче кредитов становятся менее либеральными, требования к платежеспособности заемщика и качеству предмета залога выросли за последние полгода. Я думаю, что кризиса на первичном рынке ждать не стоит, рост рынка продолжится спокойными темпами, потому что новым жестким требованиям андеррайтинга будет соответствовать меньше заемщиков.
        В целом ипотека уже стала стандартным инструментом улучшения жилищных условий для домохозяйства, перестала иметь ареол таинственности, поэтому спрос на нее будет стабильно расти. Негативных массовых последствий кризиса для банков быть не должно. Однако мы можем стать свидетелями сворачивания ипотечных программ и локального сокращения объемов кредитования некоторых банков, у которых есть проблемы с ликвидностью.

        РЦБ: Какие качества необходимо обрести российскому рынку ипотечного кредитования для достижения более развитого состояния?

        А. М. На самом деле у нас весьма продвинутые кредиторы, достаточно грамотное население, современные, активные регуляторы этого рынка. Изначально была выстроена двухуровневая модель. Положительным фактором в свое время было создание государством АИЖК.
        Необходимо просто продолжать развиваться. Очень важно не ставить перед собой недостижимых целей, например постоянного ежегодного удвоения рынка. Темпы роста могут немного сокращаться. Для молодого рынка наличие разнообразных кредитных программ, большого количества кредиторов, национального значения ипотеки и первых выпусков вторичного рынка - это положительные факторы.
        Особое внимание нужно уделить системам и практике управления рисками. Для этого необходимо построить систему автоматизации сбора и анализа данных.
        Большое внимание также следует обратить на сервисное обслуживание. Мы достаточно хорошо научились выдавать кредиты, но плохо умеем их обслуживать и оценивать. Процесс сервисного обслуживания ипотечных кредитов очень важен для российской двухуровневой системы ипотеки. Сервисное обслуживание, его качество и отчетность - это основа работы с инвесторами. Чем выше будет сервисное обслуживание, тем полнее будет раскрытие информации для инвесторов, тем благополучнее станет жизнь на вторичном рынке.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Взгляд на российский рынок и рынки СНГ в 2008 г.
    В состоянии высокой волатильности
    Российская ипотека растет и развивается
    Перспективы российского рынка ипотечного кредитования в 2008 г.
    Американский кризис subprime-кредитов и его влияние на российский рынок
    О кризисе ликвидности и важности адекватного раскрытия информации
    Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Томской области
    Секьюритизация ипотечных активов путем эмиссии облигаций с залогом закладных
    Будущие права (требования): сущность и проблемы хозяйственного оборота
    Мировая экономика. Жизнь в условиях кризиса
    Как измерить деловой оптимизм?
    Организация регистраторами и депозитариями внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма
    Ребрендинг на инфраструктурном рынке
    Большие перемены для инвестиционных фондов
    Долговая политика Москвы в 2008 г.
    Региональные и местные органы власти России: для некоторых заемщиков ситуация может ухудшиться
    Рынок субфедеральных и муниципальных облигаций РФ: итоги и планы
    Оценка и контроль рисков при управлении ликвидностью бюджета Санкт-Петербурга

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100