Casual
РЦБ.RU

Российская ипотека растет и развивается

Февраль 2008

    Глобальный финансовый кризис на мировых рынках капитала, которому способствовал кризис ипотеки subprime в США, пока не сильно затронул российский рынок ипотечного кредитования. По мнению участников рынка, спрос на кредиты продолжит расти, но уже не в том количестве, как в предыдущие годы. Первостепенное значение приобретает наличие качественных изменений рынка, необходимых для достижения более развитого состояния.

    1. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала. Каковы, на Ваш взгляд, основные итоги прошедшего года для рынка ипотечного кредитования России?
    2. Какие факторы будут определять развитие рынка ипотечного кредитования в 2008 г.?
    3. Какие инструменты фондирования ипотечного бизнеса являются наиболее предпочтительными для банков на сегодняшний день?
    4. Какие регионы РФ можно выделить в качестве потенциальных лидеров роста рынка ипотечного кредитования?
    5. Как выглядят перспективы выпуска ипотечных ценных бумаг российскими эмитентами на внутреннем и международном рынках капитала?


    Андрей Сучков старший вице-президент, руководитель розничного блока ВТБ

    1. В прошлом году продолжился быстрый рост объемов ипотечного кредитования, прежде всего в регионах. Согласно статистике ЦБ РФ, за 9 мес. этот рынок продемонстрировал двукратный рост, общий объем задолженности превысил 486 млрд руб. В условиях умеренного, по сравнению с 2006 г., роста цен на недвижимость и преобладания в ряде крупных регионов рынка покупателя ипотека стала реальным фактором повышения доступности жилья. Однако адекватной масштабам роста ипотеки системы долгосрочного фондирования в стране создано не было. В результате зависимость от зарубежного финансирования стала уязвимым местом рынка ипотечного кредитования в России, что и проявилось в условиях кризиса subprime в США и последовавшего глобального кризиса ликвидности. С лета 2007 г. многие крупные кредиторы вынуждены были притормозить реализацию своих ипотечных программ.
    Продолжилось качественное развитие рынка. Усилилась сегментация рынков жилья и клиентской базы, банки стали ориентироваться на продукты, рассчитанные на определенные целевые группы, например молодых семей, выпускников вузов и др. Повышение конкуренции на рынке, совершенствование бизнес-процессов и либерализация условий кредитования обусловили повышение доступности кредита. Однако подобное повышение доступности несет для банков дополнительные риски, которые необходимо точно оценивать и контролировать. Нужно иметь в виду, что, опуская планку требований и повышая доступность, мы существенно увеличиваем риски. Некоторое ужесточение подходов к заемщикам, которое мы наблюдаем с осени, стало не столько осознанием этого факта, сколько результатом ограничений по фондированию. Subprime - это как раз высокодоступная ипотека, думаю, что этого мы не должны забывать.
    2. В решающей степени это будет зависеть от общеэкономического положения в стране, которая интегрирована в глобальную экономику. При условии сохранения существующих темпов роста реальных доходов населения и жилищного строительства, основным ограничителем будет доступ банков к долгосрочным ресурсам. Фактическое закрытие западных рынков, обеспечивавших российские банки дешевыми долгосрочными ресурсами, поставило банки, активно развивающие ипотеку, в достаточно сложное положение. В этой ситуации решающее значение будет иметь возможность привлечения внутренних финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования через механизм ипотечных ценных бумаг. Законодательные основы такой системы заложены, однако требуются целенаправленные действия Правительства и Банка России по формированию рынка, созданию его инфраструктуры, поддержанию ликвидности. Мы должны извлечь уроки из кризиса, но не тормозить развитие механизма, эффективность которого не вызывает сомнения.
    Серьезной проблемой в будущем году может стать инфляционное давление. Высокие темпы инфляции многократно усугубляют все риски, свойственные долгосрочному кредитованию. Об этом тем более необходимо помнить, поскольку подавляющая часть существующих ипотечных портфелей - это долгосрочные рублевые кредиты с фиксированной процентной ставкой. Перед государством встает непростая задача совместить решение проблемы банковской ликвидности, а она не исчезнет сама собой, с одновременным ограничением денежной массы. В этой ситуации формирование рынка долгосрочных инструментов, включая ипотечные ценные бумаги, может сыграть стабилизирующую роль.
    3. Стратегия фондирования ипотечного бизнеса у конкретных банков зависит, прежде всего, от возможностей привлечения финансовых ресурсов и размера собственного капитала. Если банк имеет значительный объем собственных средств и источники финансирования, то он может накапливать портфель у себя на балансе (прежде всего, это банки с участием государства или с иностранным участием). Средние банки, рассчитывавшие рефинансировать свои ипотечные портфели посредством их секьюритизации, скорее всего, в настоящих условиях вынуждены будут искать покупателя на свои активы. Банки, которые не имеют больших проблем с ликвидностью и способны держать значительный объем кредитов у себя на балансе, выбирают третью тактику: ждать благоприятной рыночной конъюнктуры, но и таким банкам часто приходится снижать темпы наращивания портфеля. Сегодня, когда трудно предсказать сроки восстановления международных рынков ипотечных ценных бумаг, альтернативным инструментом могут стать обеспеченные облигации (covered bonds), рынок которых пострадал в меньшей степени.
    4. Как уже упоминалось выше, регионы резко нарастили темпы выдачи ипотеки. Согласно статистике Банка России, если в 2004 г. на Москву приходилось почти 40% всего объема задолженности по ипотеке, то в 2007 г. - только 18%.
    Среди региональных лидеров можно выделить Тюменскую, Московскую, Новосибирскую, Свердловскую области, Ханты-Мансийский автономный округ, Красноярский край. В связи с предстоящим проведением Олимпиады, безусловно, интерес у инвесторов вызовет недвижимость в Краснодарском крае и г. Сочи. Тем не менее остальные регионы тоже имеют хорошие возможности для роста, обусловленного, в частности, низкими, по сравнению с Москвой и развитыми регионами, ценами на недвижимость.
    5. Наступивший год не принес облегчения на финансовые рынки. Многомиллиардные потери ведущих инвестиционных банков отодвинули прогнозируемое экспертами окончание кризиса со II кв. этого года на неопределенный срок. В такой обстановке интерес игроков, в том числе и ВТБ, в краткосрочной перспективе сместился на транзакции с короткими высокодоходными активами, такими как потребительские и автокредиты, дебиторская задолженность. Тем не менее мы по-прежнему считаем ипотеку нашим стратегическим приоритетом. В связи с длительностью периода рыночной стабилизации, а также учитывая то, что всем участникам рынка требуется время для привыкания к новым реалиям, вряд ли мы увидим публичные сделки с ипотекой на внешнем рынке до конца этого года. Однако в данной ситуации кризис на международном рынке капитала должен стать стимулом для ускоренного развития механизмов внутрироссийской секьюритизации. Вливание в ипотеку внутренних "длинных" денег - средств институтов развития, Пенсионного фонда, резервов страховых компаний может компенсировать возникший дефицит финансовых ресурсов. Важно определить требования к структуре ценных бумаг и обеспечить мониторинг качества активов, лежащих в их обеспечении. Они должны быть прозрачны и понятны как инвесторам, так и надзорным органам.


    Руслан Исеев первый заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка

    1. Главным итогом, на мой взгляд, стало возвращение российских банков к пониманию важности тщательной оценки платежеспособности и кредитоспособности каждого потенциального заемщика, а также адекватности предмета залога. Если раньше банки уделяли больше внимания росту своих кредитных портфелей, то теперь они больше пекутся об их надлежащем качестве. Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух "столпов" ипотечного кредитования может вызвать трудности с рефинансированием портфеля, не говоря уже о процессах, которые мы наблюдаем в США.
    2. Я вижу один основополагающий фактор - способность банков рефинансировать свои кредитные портфели. В этой связи очень важно ускоренное развитие внутрироссийского рынка ипотечных ценных бумаг, которое мы ожидаем в 2008 г. Также, безусловно, определяющим фактором является и состояние международных рынков ипотечных ценных бумаг.
    3. Секьюритизация является оптимальным способом. Отсутствие этого инструмента приведет к сокращению объемов кредитования даже в среднесрочной перспективе. В краткосрочной перспективе банки могут использовать свой капитал или депозитную базу, выпуск краткосрочных долговых инструментов или даже продавать свои портфели, однако все эти инструменты могут быть использованы только временно.
    4. Москва, Поволжье и Урал. Возможно, Сибирь.
    5. На международном рынке перспективы пока достаточно неопределенные. На внутреннем рынке мы ждем реализации целого ряда очень важных инициатив (включение ИЦБ в котировальный список "А" ММВБ, ломбардный список ЦБ РФ и список ценных бумаг, разрешенных для инвестирования активов Пенсионного Фонда РФ). Также ожидается целый ряд размещений ИЦБ российскими банками как на международном, так и на внутреннем рынке. Очень надеемся, что они будут успешными.


    Екатерина Забелина начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования BSGV

    1. Прошедший год был достаточно необычным для ипотечного рынка. Он четко делится на две половины. В первом полугодии 2007 г. рынок демонстрировал активный рост и одновременно повышение доступности ипотеки: основными тенденциями были снижение ставок, увеличение сроков кредитования, упрощение условий. Во второй половине 2007 г. из-за кризиса ликвидности на мировых рынках многие банки столкнулись с ростом стоимости заемных ресурсов и ужесточением условий финансирования. Как следствие, ряд кредитных организаций пересмотрели свои подходы к оценке заемщиков. Это привело к ужесточению требований, особенно в части подтверждения доходов, а также к полному исчезновению с рынка высокорисковых ипотечных программ. В свою очередь это вызвало перераспределение заемщиков в сторону тех банков, которые продолжали выдавать кредиты на прежних условиях. Мелкие и средние банки приостановили или сократили выдачу ипотечных кредитов, уступив свою долю рынка более крупным игрокам, в том числе банкам с иностранным капиталом, у которых нет проблем с фондированием.
    Кроме того, кризис заставил участников российского ипотечного рынка задуматься о необходимости усиления риск-менеджмента и диверсификации инструментов фондирования.
    2. В 2008 г. сохранится основная тенденция последних лет - рост рынка ипотеки, но он будет идти более медленными темпами. Если в прошлом году рынок почти удвоился, то в текущем он вырастет, по мнению большинства аналитиков, не более чем на 50%.
    Развитие рынка будет напрямую зависеть от движения цен на рынке жилья, а также от деятельности государства в отношении национального проекта "Доступное жилье". В любом случае мы не ожидаем спада ипотеки в ближайшие годы, так как цены на недвижимость не демонстрируют тенденций к снижению.
    4. Продвижение ипотеки в регионы стало одной из основных тенденций 2007 г. Она сохранится и в наступившем году. Именно в регионах можно прогнозировать значительный прирост числа заемщиков, которые перестали бояться брать кредит на длительные сроки. Выделить какие-то регионы сложно, ипотечное кредитование развивается в соответствии с ростом рынка и выходом в регионы основных банковских игроков.


    Игорь Садовский первый заместитель председателя правления ЗАО "Банк ЖилФинанс"

    1. Основным итогом для рынка ипотечного кредитования в 2007 г. стал своеобразный стресс-тестинг, или проверка того, как изменившиеся условия фондирования, или привлечения денежных ресурсов, влияют на темпы роста, структуру и условия на рынке. Нам не привыкать к росту цен на жилье и инфляции, хотя они, без сомнения, серьезно замедлили темпы роста рынка. Но когда секьюритизация ипотечных кредитов за рубежом стала невыгодной, а возможности по привлечению денежных ресурсов из других источников на необходимых условиях сократились, опыт некоторых стран с развитыми ипотечными рынками и события на зарубежных рынках в 2007 г. заставили многих задуматься о рисках банков при ипотечном кредитовании. Это встряхнуло и отрезвило молодой российский ипотечный рынок - объем ипотечных портфелей достиг такого соотношения с ВВП, как в ряде стран. Урок был получен своевременно и в стратегическом плане пойдет на пользу рынку, чтобы не повторять чужих ошибок.
    2. В плане спроса на ипотечные кредиты динамика развития рынка по-прежнему определяется высокой потребностью населения в улучшении жилищных условий, темпами развития рынка жилья и его структурой, а также уровнем доходов населения.
    С одной стороны, стоимость жилья в большинстве регионов России продолжает расти, хотя и не такими быстрыми темпами, как годом ранее. С другой стороны, рост доходов населения, по разным оценкам, составляет 15-20% в год, что позволяет некоторой части граждан становиться заемщиками и нести долговую нагрузку по ипотечным кредитам. Что касается предложения, т. е. предоставления ипотечных кредитов и займов банками и другими игроками рынка, определяющим фактором является наличие долгосрочных денежных ресурсов для обеспечения выдач ипотечных кредитов и займов на конкурентоспособных условиях. Крупные и значимые банки, такие как Сбербанк РФ, ВТБ 24 и другие, обладают данными ресурсами, и их достаточно, чтобы поддержать темпы роста объемов ипотечного кредитования. Другим игрокам придется искать источники фондирования или рефинансирования, а это в 2008 г. будет осуществить весьма непросто. Особенно остро вопрос рефинансирования ипотечных кредитов стоит для средних и мелких региональных банков. Кроме наличия долгосрочных денежных ресурсов как таковых, определяющим фактором развития рынка в 2008 г. будет их стоимость, что отразится на уровне процентных ставок предоставляемых ипотечных кредитов, а это в свою очередь повлияет на объемы ипотечного кредитования в целом.


    Сергей Постнов президент Национальной ипотечной компании

    1. Итоги развития рынка ипотечного кредитования можно оценить как положительные. Особенно хорошо развивались регионы, в частности Приволжский и Сибирский округа.
    2. Прежде всего, уровень инфляции в России и позиция АИЖК по ставкам на рублевые кредиты. Что касается уровня ставок по валютным кредитам, определяемым стоимостью заимствований на международных рынках, то ставки останутся на прежнем уровне или немного вырастут. Учитывая позицию, декларируемую сегодня ФРС, в целом ситуация на российском рынке ипотеки будет стабильной. На объемы ипотечного кредитования будет влиять и положение на рынке недвижимости, т. е. объемы строительства (по нашим оценкам, они останутся примерно на том же уровне) и стоимость жилья (также не должна сильно меняться, но может немного вырасти после выборов).
    3. На сегодняшний день банки традиционно используют различные инструменты фондирования, в частности синдицированные кредиты, выпуск ипотечных ценных бумаг и пр.
    4. Северо-Западный округ, Приволжский и Сибирский округа, Екатеринбург, Самара, Красноярск.


    Алексей Успенский заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка

    1-2. Начало 2008 г. характеризуется для российской ипотеки временным отсутствием финансовой поддержки долгосрочными ресурсами со стороны международных рынков, но, вместе с тем, наличием очень хорошего по качеству кредитного портфеля. Думаю, что у западных инвесторов снова появится интерес к рефинансированию нашей ипотеки к середине этого года. Конкуренция на ипотечном рынке усилится, поэтому его покинут те игроки, для которых ипотека не является приоритетом.
    Одной из тенденций рынка в наступившем году будет развитие совместных ипотечных проектов с региональными кредиторами. Вместе с тем портфели ипотечных кредитов будут в большей мере рассматриваться участниками рынка как самостоятельный ликвидный актив. Этому может способствовать и принятие закона о депозитарном учете закладных.
    По нашим прогнозам, прирост портфеля жилищной ипотеки в 2008 г. составит не менее 30%, а общий объем задолженности населения по ипотечным кредитам - 20-25 млрд долл.
    В связи с недостатком долгосрочных ресурсов для развития ипотеки будет происходить дальнейшее сокращение числа банков, предлагающих ипотечные кредиты. С другой стороны, качество кредитных портфелей большинства банков очень хорошее, поэтому можно прогнозировать возобновление заинтересованности западных инвесторов к рефинансированию российской ипотеки.
    Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ российских банков к долгосрочным ресурсам, привлекаемым с западных рынков, будет весьма затруднен. Стоимость таких ресурсов в ближайшие несколько лет будет выше на 1-3%. Соответственно, повысятся ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, особенно,для тех, кто не имеет полностью подтвержденных доходов.
    Количество предложений по продуктам, имеющим повышенные риски, например по кредитам с нулевым первоначальным взносом, кредитам без подтверждения дохода, уменьшится, а условия по ним ухудшатся.
    В плане развития ипотеки выиграют те банки, которые будут проводить взвешенную политику по управлению рисками, но вместе с тем продолжат развивать свою продуктовую линейку.
    3. Оптимальным вариантом фондирования ипотечных программ является выпуск ценных бумаг с ипотечным покрытием.
    4. Хорошими перспективами роста объемов ипотечного кредитования, на наш взгляд, обладают многие российские города, в том числе Красноярск, Казань, Краснодар, Волгоград, Иркутск.
    5. Интерес международных инвесторов к ипотечным ценным бумагам в настоящий момент невысок. Однако можно предположить, что во втором полугодии сделки по секьюритизации ипотечных портфелей на международных рынках капитала активизируются.
    Выпуск ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке существенно ограничен спросом. В России очень мало инвесторов, которые были бы готовы вкладывать десятки миллиардов рублей в надежные, но относительно низкодоходные активы. Вероятно, такими инвесторами в будущем могли бы быть российские пенсионные фонды и страховые компании, которые прежде всего должны быть заинтересованы в сохранении своих средств.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Взгляд на российский рынок и рынки СНГ в 2008 г.
В состоянии высокой волатильности
Российская ипотека растет и развивается
Перспективы российского рынка ипотечного кредитования в 2008 г.
Американский кризис subprime-кредитов и его влияние на российский рынок
О кризисе ликвидности и важности адекватного раскрытия информации
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Томской области
Секьюритизация ипотечных активов путем эмиссии облигаций с залогом закладных
Будущие права (требования): сущность и проблемы хозяйственного оборота
Мировая экономика. Жизнь в условиях кризиса
Как измерить деловой оптимизм?
Организация регистраторами и депозитариями внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма
Ребрендинг на инфраструктурном рынке
Большие перемены для инвестиционных фондов
Долговая политика Москвы в 2008 г.
Региональные и местные органы власти России: для некоторых заемщиков ситуация может ухудшиться
Рынок субфедеральных и муниципальных облигаций РФ: итоги и планы
Оценка и контроль рисков при управлении ликвидностью бюджета Санкт-Петербурга

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100