Casual
РЦБ.RU

Растут ли в земле деньги

Январь 2008


    При желании и наличии средств стать землевладельцем сегодня в России можно. Инвестиционная привлекательность земли неизменно возрастает и, по прогнозам аналитиков, будет повышаться, наряду с наметившейся долгосрочной тенденцией удорожания продуктов питания.

ДЕСЯТКИ ПРОЦЕНТОВ ГОДОВЫХ

    Владение землей во все времена означало наличие экономической свободы и независимости. Недаром одним из первых объектов массовой и необратимой национализации после Октября 1917 г. стала находившаяся в частной собственности земля. Сегодня институт частного землевладения постепенно восстанавливается, хотя и не без проблем. Законодательство, регулирующее землепользование, не лишено недостатков и дает возможности для криминально-коррупционного манипулирования, например рейдерских атак.
    Как известно, наиболее быстро цены на земельные участки растут рядом с большими городами и в курортных зонах. Практически беспроигрышными последние 9 лет были вложения в подмосковные земли, с некоторым запозданием "подтягиваются" цены на землю под Санкт-Петербургом и вблизи российских мегаполисов первого эшелона: Екатеринбурга, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Нижнего Новгорода, Казани. Отличную прибыль (при крайне высоких рисках) получают инвесторы в причерноморские земельные угодья. За одну ночь цены на землю вблизи Сочи после победы в "Олимпийском тендере" подскочили в среднем на 75-80%. Время вкладывать в землю не прошло и сейчас.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РИСКИ

    Риски, связанные с прямой покупкой земли, хорошо известны: различного рода нарушения законодательства при оформлении прав собственности предыдущими владельцами, скрытые обременения, включение участка в зону строительства государственно значимых объектов (дороги, аэропорт, коммуникации), невозможность подвести коммуникации и многое другое. Риски могут быть весьма экзотические:

  • При строительстве частного дома на участке в Подмосковье была повреждена секретная военная линия связи, не занесенная ни в какие карты и земельные кадастры. Результат - запрет на строительство.
  • На участке произошел карстовый провал - строительство и проживание на нем невозможны.
  • При строительстве коттеджного поселка рядом с одним из уральских городов при бурении скважины для получения питьевой воды был обнаружен высокий уровень радиации. Строительство приостановлено.
  • Поле, купленное для выпаса скота в одном из южных регионов России, оказалось законсервированным в полигоном промышленных отходов, размещенным здесь в 1970-е гг.
        Покупка земельного участка требует тщательного изучения его истории: юридической, экономической, геологической. Если вы покупаете землю с инвестиционной целью, возможно, для экономии времени и сил имеет смысл инвестировать в этот рынок не напрямую, а через фонды коллективных инвестиций.

    КОЛХОЗЫ СМЕНЯЕТ КОЛЛЕКТИВНЫЙ ИНВЕСТОР

        Закрытый земельный паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗЗПИФН) аналогичен в своей деятельности хорошо известным частным инвесторам ПИФам, только деньги пайщиков вкладываются не в акции и облигации, а исключительно в земельные участки. Преимущества земельных ПИФов очевидны: уменьшение рисков за счет грамотной профессиональной экспертизы. При этом земельные фонды, как правило, предлагают несколько инвестиционных стратегий:
        1. "Пассивная" стратегия (среднерисковая)
        Фонд покупает участок земли и дальнейших действий не предпринимает - доходность растет за счет подорожания земли на рынке. Данная стратегия достаточно консервативна: риски не столь существенны, доходность же может варьироваться в широком диапазоне, в зависимости от общей рыночной конъюнктуры. Показательный пример высокого дохода, который принесла данная стратегия инвесторам, - вложения в земельные участки вокруг Сочи. Данные вложения без каких-либо дополнительных действий с землей принесли за последние 3 года сотни процентов годовых. Другой благоприятный вариант -инвестирование фондом в покупку земли сельскохозяйственного назначения. Через некоторое время рядом с участком начинают прокладывать федеральную трассу, что резко увеличивает стоимость прилегающих земель. Но подобные сценарии достаточно редки.
        2. "Активная" стратегия (среднерисковая)
        После инвестирования в покупку участка земельный фонд начинает процедуру изменения назначения земли. Наиболее типичный пример - перевод земель сельхозназначения в разряд земель для дачного поселения. В этом случае пайщики становятся владельцами уже не "пашни", а участка, готового для строительства коттеджного поселка. Процесс изменения назначения земли называется "новацией" и, как правило, приводит к ее стремительному удорожанию. У подобной стратегии большая доходность, но в то же время и большие риски, так как в процессе изменения назначения земли возникает множество административных барьеров.
        3. "Агрессивная" стратегия (высокорисковая)
        Фонд покупает "пашню", меняет ее назначение, подводит коммуникации (газ, воду, электричество, связь, канализацию и т.д.) и строит коттеджный поселок, дома в котором либо продает, либо сдает в аренду. Доходность, при условии успешного проведения всех этих операций, получается колоссальной (годовое значение может измеряться трехзначными цифрами), но и риски значительно возрастают.

    РАЗРЕШИТЕ ВЫЙТИ?

        Инвестиции в земельные ПИФы имеют свою специфику, которую необходимо знать, прежде чем принимать решение. ПИФы земли - это закрытые фонды, они формируются на определенный срок (согласно законодательству, до 15 лет), и окончательный расчет с пайщиками происходит только по истечении этого срока. Если вы хотите выйти из фонда досрочно, то вам придется продавать паи на вторичном рынке через биржу.
        При инвестировании в земельные фонды наиболее эффективно работает так называемое "Правило 3-летнего запаса денег". Вкладывать в эти ПИФы целесообразно свободные средства, которые вам не понадобятся минимум 3 года. Дело в том, что большинство участков фонды покупают на 2-4 года, после чего они продают их, что резко повышает стоимость пая. Более короткие сроки инвестирования могут не принести существенных дивидендов. Иногда стоимость пая может вырасти в несколько раз за один день. Причина банальна - все те же федеральные трассы рядом с участком или победа Сочи в "Олимпийском тендере". Безусловно, наиболее выгодны вложения в земельные ПИФы на этапе их создания, когда стоимость пая минимальна.
        Основными инвесторами в земельные фонды являются крупные финансовые компании: банки, пенсионные фонды и страховые компании. Эксперты земельных ПИФов рекомендуют вкладывать в один фонд не менее 0,5-1 млн долл. Тем не менее данный вид инвестиций вполне доступен и массовому инвестору. Так, минимальная сумма для инвестирования в некоторых отечественных земельных ПИФах на этапе формирования может составлять 4-5 тыс. долл. Закрытые земельные паевые инвестиционные фонды - новый для России инвестиционный инструмент, они имеют среднюю ликвидность, достаточно большую доходность, но при этом пока сопряжены с большими рисками. Вложения в земельные фонды целесообразно уравновесить инвестициями в более стабильные активы, например закрытые рентные или строительные фонды. Не следует нести в земельный ПИФ последние сбережения!

    КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

        Салават Халилов управляющий директор Группы управляющих компаний "УРАЛСИБ"

        При выборе земельного закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости частному инвестору я бы посоветовал обратить особое внимание на профессионализм той команды, которая обслуживает фонд. Поинтересуйтесь, с какими еще фондами недвижимости эта команда работала в течение прошедшего года и каких результатов она достигла при управлении ими. Предположим, инвестора заинтересовал наш земельный фонд "УРАЛСИБ - Земельные инвестиции". Инвестор смотрит отчетность нашей Группы управляющих компаний и видит, что одна и та же команда обслуживает не только земельный, но и строительный фонд. Стоимость пая в течение всего года у строительного фонда стабильно растет, и это на фоне общей стагнации рынка жилой недвижимости. Вывод: если команда управляющих сумела на падающем рынке получить 19% годовых в строительном фонде недвижимости, значит, ей можно доверять в работе и с земельным фондом.
        Кроме того, следует подумать о ликвидности средств, инвестированных в земельный закрытый фонд. Если инвестор планирует выйти "в деньги" через 15 лет только при ликвидации фонда, то беспокоиться ему о ликвидности пая незачем. Если же владелец паев предполагает продавать/покупать паи закрытого земельного фонда до истечения этого срока, тогда следует выяснить, как и где он сможет это сделать и будет ли у него вообще такая возможность. Мы, например, именно для таких инвесторов планируем в начале 2008 г. вывести паи нашего земельного фонда недвижимости на ММВБ и запустить продажу/покупку паев через розничную сеть БАНКА УРАЛСИБ - практически по аналогии с нашим строительным фондом недвижимости. Таким образом, мы обеспечиваем ликвидность вложений в наши закрытые фонды пайщикам любого уровня и достатка.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Новый год! Чего ожидать?
    Рынок евро-доллар. Что покупать?
    Размещение активов инвестиционных фондов в иностранные ценные бумаги
    Рефинансирование портфелей активов региональных и специализированных коммерческих банков
    Растут ли в земле деньги
    Инфраструктурные технологии для рынка коллективных инвестиций
    Инновации Страны восходящего солнца
    Мисс финансового мира - 2007
    Право на ошибку
    Презентация квартальных и годовых итогов: анализ лучшей практики
    Некоторые проблемы в подготовке годового отчета: взгляд консультанта
    Анализ мирового опыта использования государственно-частного партнерства в различных отраслях экономики
    Российский фондовый рынок - навстречу иностранным эмитентам
    Рейтинговая оценка эффективности реализованных инвестиционных проектов на промышленном предприятии
    Влияние индекса Доу-Джонса и цен на нефть на российский фондовый рынок
    Об эффективности российского фондового рынка
    Торговые системы-роботы на рынке ценных бумаг

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100