Casual
РЦБ.RU

Российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости: пациент скорее жив, чем мертв?

Ноябрь 2007


    Инвестирование в недвижимость - весьма эффективный способ диверсификации активов. В западной практике управления пенсионными активами давно существует правило "трех третей", когда 1/3 активов в обязательном порядке вкладывается в недвижимость, что позволяет значительно снизить инвестиционные риски. В российской практике, естественно, есть своя специфика.
    Дело в том, что сегодня работа с объектами недвижимости - трудоемкий и специфический процесс. Речь не идет о пороге входа в существующие проекты, способные окупить затраты инвесторов. На взгляд автора, ЗПИФ недвижимости должен быть очень интересен для негосударственных пенсионных фондов любого размера.
    В 2006 г. индекс роста недвижимости в Москве в рублевом эквиваленте составил, по разным оценкам, от 93 до 102% (для примера: индекс ММВБ за тот же промежуток времени вырос на 63%). В последние 12 мес. эта цифра была намного скромнее - примерно 12%, так как российский финансовый рынок испытывал не самый благополучный период. Правда, назвать его неудачным тоже нельзя. За это время число закрытых паевых инвестиционных фондов значительно выросло и сегодня достигло почти 240, что составляет 27% от общего количества паевых фондов. Активы ЗПИФов недвижимости на сегодняшний день превышают 130 млрд руб. и составляют 20% от совокупного СЧА всех российских фондов. Для сравнения: на конец 2006 г. СЧА ЗПИФов недвижимости составлял всего 50 млрд руб., а их количество равнялось всего 140. Таким образом, сегодня мы можем с полной уверенностью сказать, что такой сегмент российского рынка инвестиционных инструментов, как ЗПИФ недвижимости, с точки зрения официальной статистики и той информации, которую мы можем почерпнуть из публичных источников, развивается семимильными шагами.
    Но это только на первый взгляд. На самом деле ситуация оказывается не такой радужной. При изучении статистики управления данными фондами и такой важной для инвестора характеристики, как доходность, можно увидеть, что по результатам 2006 г. около 15% фондов продемонстрировало отрицательную доходность. На фоне роста цен рынка жилой недвижимости в Москве это выглядит более чем странно. Хуже инфляции из всех закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости сработало 37%, хуже рынка - 90%, а хуже вторичного рынка жилой недвижимости - 92%.
    Возможно, мы увидим некие положительные изменения в 2007 г. Так как текущий год еще не закончился, то мы рассмотрим период за последние 12 мес. Здесь получены тоже интересные цифры: отрицательную доходность показали 17% фондов, ниже инфляции показатели были у 42% фондов, а ниже фондового рынка показало 50% фондов. При этом хотелось бы напомнить, что по прогнозам инфляция к концу года будет держаться на достаточно высоких уровнях, фондовый рынок имеет все шансы подрасти, а рынок недвижимости постепенно начал оживляться как в Москве, так и в регионах. Исходя из полученных фактов, можно ожидать, что представленная картина имеет все шансы к концу года только ухудшиться. Таким образом, если посмотреть на ситуацию с ЗПИФами недвижимости то, мы увидим, что доходность "в среднем по больнице" очень сильно различается. Некоторые фонды работают в убыток, некоторые показывают фантастически неправдоподобную доходность в 2000, 3000 и даже в 4000%, будучи абсолютно закрытыми для участия в них внешних инвесторов, а некоторые, имея под управлением сотни миллионов долларов, показывают доходность в 2-3%. Таким образом, мы имеем очень серьезный разброс доходности как по итогам 2006 г., так и за 9 мес. 2007 г. Очень сложно говорить и о средней доходности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Мы попытались понять, что же это такое - средняя доходность по ЗПИФам недвижимости. Арифметическая средняя здесь явно не подходит. Цифры варьируются от -50 до +4000% годовых. Поэтому мы попытались вычислить среднюю доходность с помощью такого инструмента, как медиана. Это та величина, которая выборку фондов делит ровно на 2 части. У нас получается, что средняя доходность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в 2006 г. составила 19% годовых, а за последние 12 мес. - 17% годовых. При этом необходимо понимать, что данные цифры, скорее всего, завышены.
    Таким образом, перед инвесторами встает резонный вопрос, как ориентироваться в данном многообразии ЗПИФов недвижимости, представленных на российском рынке? Все мы читали различного рода статьи о том, что ЗПИФ - это идеальный инструмент схемотехники, активно используемый для решения вопросов долгосрочного налогового планирования, структурирования собственности и т. д. Сегодня даже в самом лучшем представлении ситуации с ЗПИФами в России около 60% существующих фондов - это фонды, созданные как раз для решения данных вопросов. Соответственно, при самом позитивном раскладе в 40% случаев ЗПИФ - это инструмент для привлечения инвесторов.
    Проблема сегодня заключается не в том, что рынок разделился на 2 части, а в том, что ЗПИФ как инструмент стал использоваться не в тех целях, которые закладывали в них законодатели, в рамках основной парадигмы рынка коллективных инвестиций, для которых данный инвестиционный инструмент используется на Западе. Основная проблема в том, что ряд фондов переходит из первой категории (схемотехники) во вторую (привлечение инвесторов). Постепенно собственники недвижимости, аффилированные с различными финансово-промышленными группами, которые по различным причинам и соображениям упаковывали свою недвижимость в закрытые фонды, с течением времени приняли решение о том, что в данные ЗПИФы в принципе можно запускать сторонних инвесторов, уменьшая свою долю во владении фондом, и в дальнейшем использовать полученные от инвесторов средства для решения своих вопросов. Фонды "мутируют", а доходность, которая была продемонстрирована в тот период, когда в фонд была внесена по разным причинам и по очень низким ценам недвижимость, получается огромной, и судить о реальной доходности фонда инвестору становится практически невозможно. Нельзя сказать, что 20, 30 или 40% годовых были сделаны умелым управляющим фондом или только за счет того, что произошла переоценка внесенных в фонд активов и собственник фонда принял решение запустить в него рыночных инвесторов.
    Мы приходим к очень важному выводу: на сегодняшний день требуется экспертиза самого ЗПИФа и его активов со стороны инвестора. Возникает резонный вопрос: за что же тогда берет вознаграждение управляющий? Получается, что НПФ, равно как и любой другой инвестор, должен оценивать риски управляющей компании. Некоторые управляющие компании в качестве инструмента снижения рисков предлагают программу обратного выкупа паев. Но в данной ситуации нужно понимать, что существуют риски управляющих компаний как контрагентов. Если компания небольшая, то она просто не способна удовлетворить требования обратного выкупа, и сама программа обратного выкупа паев оказывается в некотором роде маркетинговым приемом. Другой момент - искусственная поддержка ликвидности фондов на ММВБ. К сожалению, историческая доходность никак не может являться "мерилом" управления активами - это не тот показатель, по которому можно ранжировать фонды. Требуется доскональная экспертиза со стороны инвестора управляющего, объектов инвестирования и возможных рисков, которые включают в себя (но не ограничиваются ими) риски управления, строительства, неправильного оформления документов, завышения сметы и неисполнения застройщиком своих обязательств. Контроль этих процессов обычно берет на себя некая "служба заказчика". Компании, которые владеют сравнительно небольшой долей в строительстве, как правило, не делают такой глубокой экспертизы.
    В конце статьи хотелось бы подвести некие общие итоги. Во-первых, огромный размер индустрии закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости пока еще только миф. ЗПИФ недвижимости - хороший инструмент, но доступная сегодня статистика не имеет к рынку никакого практического применения. Рынок сегодня непрозрачен и требует глубокой экспертизы со стороны государственных органов регулирования, управляющих компаний и инвесторов (в том числе и НПФов), а также сотрудничества с крупнейшими инвестиционными компаниями, с устоявшимися рыночными компаниями, которые предлагают такую экспертизу.
    Во-вторых, необходимо понимать, что небольшому фонду очень сложно провести качественную экспертизу инвестиционного проекта.
    Однако, несмотря на перечисленные выше факторы, у рынка закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в России хорошие перспективы. Сегодня на развитых рынках имеется очень четкая корреляция стоимости недвижимости и фондового поведения рынка. На наш взгляд, в ближайшее время отечественный рынок все-таки придет к общепринятым в мире нормам, и инвесторы, и управляющие компании смогут воспользоваться всеми преимуществами такого удобного инвестиционного инструмента, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Расширение роли рынка ценных бумаг в перераспределении финансовых ресурсов и развитии экономики
Генерация бьет рекорды
Завершающая реорганизация РАО "ЕЭС России". Конец одной монополии
Перечитывая регламент специализированного депозитария:
О подходах к технологическому развитию специализированного депозитария и реализованных технологиях Часть третья. Технология учета финансовых вложений и осуществления контрольной функции специализированного депозитария
Инфраструктура рынка ценных бумаг выходит на новый уровень — с центральным контрагентом
О лицензионных требованиях к организациям, осуществляющим деятельность по ведению реестра
Повышение надежности регистраторов: за чей страх и риск?
Российский рынок долгов после кризиса на мировых финансовых рынках
Анализ мировых государственных облигаций, индексируемых на темпы роста инфляции
Рэнкинг участников ипотечного рынка. Итоги первого полугодия 2007 г.
Будущее ипотеки - за регионами
Защита прав акционеров при предъявлении налоговых претензий к эмитенту
Развитие новых инструментов российского финансового рынка
Международная практика трансграничного размещения эмиссионных ценных бумаг
Обеспечение кредитного договора: альтернативы залогу
Российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости: пациент скорее жив, чем мертв?
Как оценить ликвидность акций при работе на бирже: новый подход к старой проблеме

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100