Casual
РЦБ.RU

Ипотечный рынок: повторение в России американского кризиса в настоящий момент невозможно

Октябрь 2007


    Разразившийся в США кризис ипотечного сегмента subprime привел к практически полному исчезновению спроса на обеспеченные ипотечными закладными облигации со стороны иностранных покупателей во всем мире. Агрессивные продажи отмечены в том числе и на российском рынке - в займах АИЖК, а также региональных ипотечных агентств и уже обращающихся ипотечных бумагах. Вместе с тем предпосылки кризиса в США неактуальны для российского ипотечного рынка, на котором сегмент subprime пока практически отсутствует как класс.

ИСТОКИ КРИЗИСА НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ США

    По нашему мнению, первопричиной разразившегося в 2007 г. кризиса на ипотечном рынке США стало значительное смягчение требований к качеству заемщиков. Вторым по значению фактором оказался рост ставок на денежном рынке, отразившийся и на стоимости обслуживания части уже выданных ипотечных кредитов.
    Значительное увеличение уровня денежной ликвидности в США в 2003-2005 гг. в условиях снижения ФРС учетной ставки до 1% привело к повышению спроса инвесторов, в том числе на долговые инструменты и, соответственно, к снижению их доходности. Низкие ставки по облигациям качественных заемщиков привели к росту "аппетита" инвесторов к риску, в итоге спрос переместился в более доходные, но менее качественные бумаги.
    Интерес к рисковым инструментам позволил ипотечным компаниям с большим успехом секьюритизировать выданные кредиты. В ситуации повышенного спроса на ипотечные облигации одной из приоритетных задач для ипотечных компаний стало наращивание объема кредитования. Решение было найдено за счет значительного сокращения требований к кредитоспособности заемщиков и предложения им более комфортных условий кредитования.
    Таким образом, ипотечные агентства стали активно кредитовать заемщиков сегмента subprime, уже обладающих (как следует из анализа скорринговой системы) небезупречной кредитной историей и значительным объемом текущих обязательств.
    Кроме того, для привлечения клиентов к продукту ряд кредитов предоставляли заемщикам льготные условия в первые годы обслуживания кредитов: наиболее популярными программами стали кредиты ARM (Adjustable-rate mortgage) и IOs (interest only mortgages). Первые подразумевали фиксацию низкой процентной ставки на ближайший период (как правило, 1-3 года), а впоследствии стоимость обслуживания привязывалась к какому-либо индексу, отражающему стоимость средств, например к годовому LIBOR с пересмотром раз в квартал/полгода/год. Особенно популярными такие заимствования были в 2005 г., а самой распространенной стала схема 2/28, когда ставка фиксировалась на первые два года и привязывалась к стоимости LIBOR на последующие 28 лет. Рост неплатежей по ипотечным кредитам в связи с резким удорожанием их обслуживания при переходе на схему LIBOR + % стал причиной кризиса в сегменте subprime в начале 2007 г. (рис. 1, 2)
    Еще одним распространенным видом кредитования был IOs, когда заемщик на протяжении льготного периода перечислял только проценты по полученному кредиту и лишь по истечении этого срока начинал выплачивать тело кредита. В первые годы нагрузка на клиента была минимальной (возможно, что платежи по этому виду кредитования не превышали арендной платы за съемную квартиру) и резко увеличивалась по завершении льготного периода.
    В настоящее время на долю сегмента subprime приходится, по разным оценкам, около 15% (табл. 1, рис. 3) выданных ипотечных кредитов, что составляет примерно 1,3 трлн долл. В структуре ипотечных сделок сегмента subprime в 2004-2006 гг. 45% составляли кредиты типа ARM, 25% - FRM, 20% - IOs.
    Дополнительным фактором, который поддерживал развитие ипотечного кредитования в США в рассматриваемом периоде, был постоянный рост цен на недвижимость (в том числе и за счет увеличения объема выданных ипотечных ссуд), что в свою очередь увеличивало привлекательность ипотечных займов. Удорожание недвижимости позволяло заемщикам без проблем перекредитовываться либо продавать жилье с прибылью.

ГОД 2007-Й: ЧАС РАСПЛАТЫ

    Год 2007-й стал поворотным для американского ипотечного рынка сегмента subprime, так как в этот промежуток времени совпали сразу несколько факторов, которые в итоге и привели к массовым неплатежам.
    Во-первых, в целях сдерживания инфляционных процессов ФРС пошла на ужесточение денежно-кредитной политики путем повышения учетной ставки: она выросла с 1% в 2003-2004 гг. до 5,25% в 2007 г., что привело к удорожанию заемных средств на денежном рынке - за этот же период однолетний LIBOR вырос с 1,5% до 5,2-5,5% (рис. 4)
    Во-вторых, на 2007 г. пришлось окончание льготного периода по кредитам ARM 2/28 и IOs, пик выдачи которых, как уже упоминалось, пришелся на 2005 г.
    В-третьих, предшествовавший рост ставок на денежном и кредитном рынках привел к сокращению объема выдачи ипотечных кредитов, что негативно отразилось на спросе на недвижимость, цены на которую стали постепенно падать.
    Таким образом, в 2007 г. существенная часть заемщиков столкнулась со значительным (по нашим оценкам, минимум двукратным) повышением стоимости обслуживания займов, что, как говорилось, было связано с окончанием льготного периода на фоне роста LIBOR примерно на 4 п. п. Заемщики сегмента subprime оказались не готовы к увеличению платежей, что и привело к первой волне дефолтов (рис. 5)
    Разрастание масштаба неплатежей вынудило ипотечные компании резко ужесточить требования к кредитному качеству заемщиков (мера, по нашему мнению, правильная, но значительно запоздавшая), что отрезало последнюю возможность рефинансирования для других заемщиков сегмента subprime и привело к дальнейшему росту объема неплатежей (рис. 6).
    Стоит отметить, что в основном кризис неплатежей коснулся кредитов типа ARM, в то время как просрочка по займам Fixed rate в сегментах Prime и Subprime хотя и несколько выросла, но удерживается в рамках средних значений. Там, где не произошло резкого скачка стоимости обслуживания обязательств, ситуация остается относительно спокойной.

ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС И МИРОВАЯ ФИНАНСОВАЯ СИСТЕМА

    Поскольку практически все выданные ипотечные кредиты сегмента Subprime были секьюритизированы, увеличение объема неплатежей негативно отразилось и на оценке кредитного качества и доходности ипотечных облигаций. Это привело, хоть и со значительным опозданием, к пересмотру ведущими мировыми рейтинговыми агентствами своих методик оценки и к изменению рейтингов по такому виду облигаций, зачастую с уровня А и выше до ниже инвестиционного.
    В результате держатели ипотечных облигаций, в числе которых традиционно находятся институциональные инвесторы, начали от них избавляться в ожидании как роста доходности, так и изменения рейтингов. При этом с усугублением кризиса попытки избавиться от бумаг стали все более агрессивными, а количество покупателей резко сокращалось.
    В настоящее время сложилась ситуация, когда вторичный рынок ипотечных облигаций Subprime практически отсутствует: спроса на выпуски нет, что не позволяет оценить масштабы потерь владельцев бумаг. В итоге финансовые институты, работавшие с ипотечными бумагами, констатируют убытки, но не могут оценить их размер, что вызывает опасения их контрагентов. Поэтому сокращаются объемы межбанковского кредитования, растут ставки и снижается общемировой уровень денежной ликвидности, что вынуждает Центральные банки по всему миру проводить денежные интервенции, которые уже сейчас исчисляются сотнями миллиардов долларов.
    В результате одно слово "ипотека" заставляет пугаться иностранных инвесторов, ипотечные агентства в отсутствие возможности для рефинансирования кредитов объявляют о банкротстве, держатели облигаций несут значительные потери и также частично вынуждены прекращать свою деятельность, а мировую финансовую систему накрыл кризис ликвидности.

СИТУАЦИЯ НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ В РОССИИ

    По нашему мнению, ситуация на ипотечном рынке в России в настоящее время в корне отличается от той, что сложилась в США.
    Во-первых, в России сейчас как класс отсутствует сектор Subprime - требования к качеству заемщиков по большинству предоставленных ссуд установлены на достаточно жестком уровне (доля кредитов, выданных без удостоверения соответствия доходов заемщика либо с показателем LTV более 90%, минимальна).
    Во-вторых, на российском рынке практически отсутствуют кредиты, оформленные по схеме ARM (переменной ставки): по нашим оценкам, примерно 99% средств выдано под фиксированный процент.
    В-третьих, ставки на денежном рынке в последние годы достаточно стабильны.
    В-четвертых, рынок ипотечного кредитования в России только начал развиваться, поэтому кредитная культура еще находится на достаточно высоком уровне: заемщики, приобретающие квартиры в кредит, более ответственно относятся к своим обязательствам и стараются брать в долг только при наличии уверенности, что кредит удастся погасить.
    По различным оценкам, в среднем уровень просрочки по ипотечным кредитам в настоящее время не превышает 0,5-1% (в США - 5,0% по сегменту Prime, более 15% - по сегменту Subprime).
    В-пятых, текущие ограничения по качеству ипотечных закладных, принимаемых для секьюритизации (например, по показателям LTV), являются относительно жесткими и ограничивают потенциальные риски инвесторов.
    В-шестых, Россия сейчас находится в фазе экономического роста, что обеспечивает стабильное повышение доходов населения, а значит, и его платежеспособности.
    Кроме того, стоит отметить, что в отличие от США объемы привлеченных кредитов (не только ипотечных) на душу населения в России значительно ниже, что в целом повышает кредитное качество российских заемщиков.
    Таким образом, считаем, что причины, вызвавшие ипотечный кризис в США, при текущем развитии ипотечного кредитования в России не смогут привести к повторению аналогичной ситуации.
    Теоретически увеличение неплатежей по ипотечным кредитам в будущем возможно, но только в следующих случаях:

  • следования по пути смягчения требований к заемщикам при выдаче ипотечных кредитов;
  • снижения темпов экономического роста в России, падения доходов населения, девальвации рубля и т. п.
        Оцениваем качество ипотечного портфеля по российским заемщикам в настоящее время как достаточно высокое, не ожидаем увеличения дефолтов по ипотечным кредитам в ближайшей перспективе.

    СПРАВКА

        В США для определения качества заемщиков используется скорринговая система FICO. В ее основе лежит анализ кредитоспособности по нескольким основным группам факторов: истории платежей - просрочки, невыплаты, суды и т. д. (вес - 35%); размер текущей задолженности и объем выбранных лимитов (30%), длина кредитной истории (15%). Система НЕ учитывает пол, возраст заемщика, размер его зарплаты, место работы, историю смены работ, место проживания. По итогам проверки потенциальному заемщику присваивается от 350 до 850 баллов. К классу subprime относят заемщиков, набравших до 620-650 баллов.

    ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ

        В данном разделе мы сосредоточим наше внимание на проблемах частных финансовых институтов, активно кредитующих покупателей недвижимости и занимающих, наряду с государственными компаниями, значительную долю на российском ипотечном рынке. Отметим, что в большинстве случае именно негосударственные структуры предлагают наиболее комфортные условия для заемщиков, делая ипотеку в России доступнее широким слоям населения.
        Основные трудности развития российского рынка частного ипотечного кредитования сосредоточены, на наш взгляд, в отсутствии "длинных" ресурсов, которые могли бы быть направлены на предоставление новых кредитов. Образующийся дисбаланс, когда выдаваемые на 15-30 лет кредиты финансируются гораздо более "короткими" деньгами, ограничивает банки в расширении объемов кредитования и улучшении его условий.
        Логичным решением данной проблемы является рыночное рефинансирование выданных кредитов, которое позволяет увеличить маржу банков по сравнению с рефинансированием через АИЖК.
        До последних событий развитие рынка как раз и шло по данному пути: за последний год было организовано несколько сделок по выпуску обеспеченных пулом закладных облигаций как на внешнем, так и на внутреннем рынках. При этом в обоих случаях, по нашим оценкам, основными покупателями бумаг выступали нерезиденты.
        Как уже отмечалось выше, ипотечный кризис свел практически к нулю спрос иностранных инвесторов на ипотечные облигации, что в итоге процентов на 90 сократило список потенциальных приобретателей российских бумаг.
        Считаем, что в сложившейся ситуации стоит обратиться к внутренним резервам.

  • Практически неохваченной в России остается группа традиционных приобретателей ипотечных бумаг - таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды (в том числе ПФР), страховые компании и т. д. Считаем необходимым открыть доступ данной категории покупателей к рынку этих достаточно надежных ценных бумаг. Основной метод - устранение либо смягчение ограничений на вложение средств институциональных инвесторов в ипотечные облигации (по наличию обязательных государственных гарантий ипотечных облигаций, уровню листинга на биржевых площадках, рейтингу агентств).
        С одной стороны, это расширит возможности для инвестиции в низкорисковые активы для указанной категории инвесторов, с другой - позволит российским ипотечным компаниям с большим успехом рефинансировать выданные ипотечные кредиты, поддерживая оптимальные условия для получения кредитов заемщиками.
  • Кроме того, считаем ипотечные облигации достаточно надежным активом для инвестирования в него средств Стабилизационного фонда.
  • Для поддержания ликвидности ипотечных банков предлагаем рассмотреть возможность включения ипотечных облигаций в список бумаг, принимаемых в обеспечение по кредитам Банка России.
  • С учетом того, что для секьюритизации необходим определенный объем закладных, интересным может стать межбанковское кредитование или кредитование в ЦБ под обеспечение не только ипотечных облигаций, но и стандартизированных пулов закладных.
        Вместе с тем отмечаем, что совершение данных операций возможно только с ипотечными облигациями, по которым будут установлены достаточно жесткие стандарты кредитного качества заемщиков (как минимум не хуже текущих). В случае смягчения требований предлагаем разбивать ипотечные облигации на классы, вложения в каждый из которых будут ограничены для разного круга инвесторов.



    • Рейтинг
    • -2
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Качество сервиса - залог успешной модели рефинансирования
    Основные тенденции рынка российских корпоративных еврооблигаций в 2007 г.
    Долг Москвы: в начале второго десятилетия
    Оценка конкурентного статуса городского округа Самара
    Рейтинг относительной кредитоспособности регионов РФ
    Финансирование инвестиционных программ регионов: взгляд рейтингового агентства
    Эшелонирование рынка субфедеральных займов
    Бренд: инструмент снижения стоимости заимствований?
    Рейтинг социально-экономического положения регионов России
    Работа Администрации Краснодарского края по развитию финансового и фондового рынков
    Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России
    Анализ мировых государственных облигаций, индексируемых на темпы роста инфляции
    Коллизии роста рынка корпоративных, субфедеральных и муниципальных облигаций в 2007 г.
    Для газовых проектов долгосрочный финансовый ресурс - объективная необходимость
    Российские банки на рынке корпоративных облигаций: рейтинг долговых обязательств
    У российского рынка секьюритизации большое будущее
    Корпоративные облигации компаний второго и третьего эшелонов
    Ипотечный рынок: повторение в России американского кризиса в настоящий момент невозможно
    Конструирование облигационного займа с индивидуальным поручительством
    Вексельный рынок: тенденции 2007 г.
    Стихийное развитие или контролируемые реформы?
    Вексельный рынок сегодня - взгляд изнутри
    Внимание! АУВЕР предостерегает!
    Новости банковской статистики: итоги первого полугодия 2007 г. и перспективы
    Статистика вексельного рынка
    Крупнейшие депозитные банки с наибольшим количеством филиалов
    КАЗАНЬ
    КАРЕЛИЯ
    КОМИ
    МОСКВА
    ЯРОСЛАВСКАЯ ОБЛАСТЬ
    АВТОВАЗБАНК
    АВТОМИР
    АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
    Банк ЗЕНИТ
    БАХЕТЛЕ
    ВАГОНОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ МОРДОВИИ
    ВОСТОЧНЫЙ
    ГРАЖДАНСКИЕ САМОЛЕТЫ СУХОГО
    ДЕЛО-ЦЕНТР
    ДOMO
    ДОМОЦЕНТР
    ДЫМОВСКОЕ КОЛБАСНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
    ИНКОМ-АВТО
    ИНПРОМ
    ИНТЕГРА
    КД АВИА
    КАМСКАЯ ДОЛИНА
    КОМПЛЕКС-ОЙЛ

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100