Casual
РЦБ.RU

Управление портфелем закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Октябрь 2007


    Процесс управления активами закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФ), как и фондов открытого и интервального типов, базируется на выборе отдельных инструментов, обеспечивающих целевое соотношение "риск-доходность" по фонду в целом. Такое целевое соотношение задается управляющим, и он формирует его, основываясь на ожиданиях и предпочтениях того сегмента инвесторов, для которого и создается данный конкретный фонд.

    Отличием ЗПИФов недвижимости от других ПИФов является наличие возможности приобретения в состав их активов объектов недвижимости (жилых и коммерческих зданий, земельных участков и т. д.) и прав на них, имущественных прав по обязательствам из инвестиционных договоров и договоров долевого участия, долей в ООО, имеющих строительную лицензию, а также проектно-сметной документации. Таким фондам разрешено инвестировать в ценные бумаги и депозиты, однако мы рассмотрим особенности управления портфелем именно в рамках операций, связанных с недвижимостью и строительством, как основными направлениями в специализации фонда.
    Прежде всего определим основные типы операций инвестирования активов для фондов недвижимости.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ

    Вариант первый и, пожалуй, самый понятный с точки зрения реализации - приобретение объекта недвижимости и последующая его продажа по цене, превышающей цену покупки. Такие операции можно проводить постоянно. Фонд, реализующий такую политику, можно условно назвать "спекулятивным". В качестве объектов купли-продажи теоретически могут выступать самые разнообразные объекты недвижимости: квартиры и другая жилая недвижимость, офисы, торговые и многофункциональные центры, склады, земельные участки.
    В целом охарактеризовать такой инструмент можно как достаточно рискованный и сомнительный из-за его зависимости от рыночной конъюнктуры, которая должна покрывать издержки, связанные с проведением каждой операции купли-продажи. В отдельные, как правило, недолговременные всплески цен на рынке (как это было, например, в 2006 г. в сегменте жилой недвижимости) такая инвестиционная политика может оправдывать себя. Однако в долгосрочном плане ее успешность будет сильно зависеть от технологического процесса розничных продаж управляющей компании и способности эффективно отыграть небольшие изменения и разницу в ценах. Такого рода компетентность присуща скорее ведущим риэлторским агентствам, поэтому в чистом виде спекулятивных ЗПИФов на российском рынке сегодня не существует.
    Следующим шагом развития операций купли-продажи объектов недвижимости является изменение купленного актива и последующая его продажа. Изменения (например, реконструкция, модернизация объектов недвижимости, приводящие к повышению категории офисных помещений) создают добавочную стоимость объекту, поэтому доходность данных операций в меньшей степени зависит от рыночного изменения цены. Применительно к земельным участкам эти изменения касаются перевода участков, например, из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений, разделения одного участка на несколько частей и реализации его по частям.
    Следующим типом возможных операций является инвестирование в строительство, т. е. заключение инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве и приобретение, таким образом, имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. "Выход" из таких инвестиций возможен как до окончания строительства (продажа имущественных прав), так и после оформления права собственности на фонд (продажа готового объекта недвижимости). Момент выхода определяется экономической целесообразностью в конкретной ситуации на рынке - наличие оформленного права собственности на объект повышает цену продажи, но при этом удлиняет сроки вывода денег из данного проекта.
    Доходность операции складывается из инвестиционного роста стоимости объекта в процессе его строительства и общего роста цен на рынке недвижимости. В настоящее время такая инвестиционная деятельность характерна для большинства российских ЗПИФов недвижимости. Сегмент недвижимости определяет порог входа: для осуществления инвестирования в строительство жилья и некоторых офисных проектов требуются несколько миллионов долларов, а для реализации проектов бизнес-центров, гостиничной, торговой, складской недвижимости - десятки, а возможно, и сотни миллионов долларов. На величину порога влияет и региональная привязка проекта - в Москве, Санкт-Петербурге и других крупнейших городах она может быть выше, чем в других регионах.
    В принципе ЗПИФ недвижимости может выступать как девелопер. Такая возможность сейчас предусмотрена законодательством. Для этого необходимо, чтобы фонд обладал правами на земельный участок, на котором предполагается построить объект. В этом случае фонд берет на себя функции застройщика и может получить 100% прибыли от реализации проекта. Однако возможность эффективного выполнения фондом функций застройщика пока вызывает сомнения из-за отсутствия полной ясности в нормативных документах по ряду вопросов и отсутствия сложившейся практики.
    Еще одним способом извлечения дохода является сдача объекта недвижимости в аренду. Для этого может использоваться жилая, офисная, торговая и складская недвижимость. Рентный бизнес можно вполне правомерно отнести к самым консервативным инвестициям. Доходность таких операций составляет чистый поток арендных платежей и в среднем превышает проценты по депозитам. Разумеется, она меньше, чем доходность от инвестирования в строительство. Доходность рентных инвестиций зависит от типа недвижимости (жилье, офисы, склады) и от класса самого объекта. В качественных объектах обычно взаимоотношения с арендаторами оформляются на несколько лет вперед, что позволяет прогнозировать стабильные денежные потоки. Кроме того, стоимость объекта будет увеличиваться вместе с общим ростом цен на недвижимость.
    Такие инвестиции широко распространены среди зарубежных фондов недвижимости, они хорошо подходят пенсионным фондам и другим институциональным инвесторам и, по нашему мнению, имеют хорошие перспективы развития в России. Это подтверждается постепенным появлением новых "рентных" ЗПИФов на российском рынке.
    В целях повышения доходности фонд может участвовать в инвестировании строительства объекта, а затем оформить его в собственность и сдать в аренду. Соответственно, риски при такой операции будут выше, чем при обычной стратегии "рентного" фонда.
    В статье перечислены основные ключевые операции, которые в настоящее время используются инвесторами на рынке недвижимости, в том числе ЗПИФами недвижимости. Мы не будем отдельно рассматривать инвестиции в уставный капитал компаний, имеющих строительную лицензию, так как опосредованно они представляют собой получение прибыли за счет одного из описанных типов операций. Приобретение в имущество фонда проектно-сметной документации как самостоятельной инвестиции, не связанной с реализацией какого-нибудь проекта, представляется экзотикой.
    Если сравнивать описанные операции по риску и доходности, то инвестирование в строительство является самым рискованным и самым доходным, сдача объектов в аренду характеризуется наименьшими рискованностью и доходностью, а риск и доходность купли-продажи объектов недвижимости можно оценить как средние. Теоретически управляющая компания, преследуя цели диверсификации и сбалансированности портфеля, может использовать все типы описанных операций внутри одного ЗПИФа. На практике же реализовать такую инвестиционную политику достаточно сложно. С учетом высоких порогов входа для включения в ЗПИФ и строительных инвестиций, и рентного объекта, и объектов для купли-продажи объем такого фонда должен составлять несколько десятков миллионов долларов. При меньшем объеме рентабельность инвестиций может оказаться близкой к нулю. Даже с учетом таких активов количество проектов для каждого типа операций будет составлять не более 1-2. Так, финансирование строительства объекта жилой недвижимости требует как минимум нескольких миллионов долларов, а нежилой недвижимости - в несколько раз больше. Для сдачи в аренду крупного объекта потребуется 30-50 млн долл., для операций купли-продажи недвижимости желательно иметь не менее 20 млн долл. Таким образом, полной диверсификации по типам операций в одном фонде можно достичь только при очень больших объемах активов.
    Найти достаточное количество инвесторов для достижения необходимого объема фонда непросто. Дело в том, что в качестве инвестиционного инструмента рентный, инвестиционный и спекулятивный продукты сильно различаются между собой. Поэтому возникают сложности в привлечении широкого круга инвесторов, которые будут готовы разместить вложения и в агрессивные, и в консервативные активы в рамках одного фонда. При условии такой смешанной инвестиционной политики согласование их инвестиционных предпочтений может затянуться до бесконечности. Игроков, способных в одиночку наполнить фонд в 100 млн долл. и более, на рынке немного, причем для них наиболее эффективным является создание собственной инфраструктуры размещения инвестиций.
    С учетом названных факторов право на жизнь пока получили монооперационные фонды, чья инвестиционная политика сводится к получению прибыли за счет однородных операций на рынке строительства и недвижимости. На сегодняшний день на российском рынке наиболее распространены фонды, инвестирующие в строительство и рентные ЗПИФы.

ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ "СТРОИТЕЛЬНОГО" ФОНДА

    Несмотря на монооперационность, фонд, инвестирующий в строительство, предоставляет широкие возможности по настройке параметров соотношения "риск-доходность". Важный фактор, влияющий на эти параметры, - стадия вхождения фонда в проект. Риски, связанные с окончанием строительства объекта на стадии котлована и последнего этажа, сильно различаются. Средний срок строительства типовых жилых объектов составляет 1,5-2 года, для прочих объектов он еще больше. Чем больше разрыв между моментами приобретения и продажи, тем больше рыночные риски ценовой конъюнктуры. Соответственно, цена приобретения имущественных прав на более ранних этапах позволяет получить большую доходность на выходе из проекта.
    В качестве диверсификации портфеля может выступать распределение инвестиций фонда по регионам, категориям и классам недвижимости. Для снижения рисков целесообразно устанавливать лимиты по вложению в один объект, одного застройщика, один регион и т. д.
    Варьируя эти параметры, устанавливая прочие условия вхождения в стройку и закрепляя лимиты, управляющая компания может формировать различные инвестиционные портфели в широком диапазоне соотношения "риск-доходность". Таким образом, можно создавать фонды, подстраиваясь под предпочтения целевой аудитории инвесторов.
    К сожалению, сформировав такую систему фильтров, полностью устраивающую инвестора, управляющая компания может столкнуться с отсутствием реальных проектов, которые будут ей соответствовать. Застройщики могут отказаться работать на условиях, предложенных фондам в части объемов и этапов финансирования, заложенных инвестиционной политикой фонда. Для строителей ресурсы ЗПИФов являются одним из разнообразных источников финансирования и не всегда фонд может предложить конкурентоспособные условия. В любом случае степень жесткости условий финансирования будет влиять на скорость нахождения удовлетворяющих им проектов и сроки выхода фонда на полную "проектную мощность".
    Таким образом, задачей управляющей компании становится поиск баланса между условиями предложения капитала и спроса на него на рынке строительства. Цель поиска - формирование продукта (создание фонда), который, с одной стороны, будет устраивать максимально широкий сегмент инвесторов и, соответственно, позволит привлечь в доверительное управление максимально возможный объем активов, а с другой - позволит размещать привлеченные средства в полном объеме в строительные проекты в течение всего срока функционирования фонда. Изменения на финансовом и строительном рынках в процессе существования фонда могут повлечь за собой необходимость корректировки инвестиционной политики, лимитов и условий финансирования и, соответственно, привести к изменению параметров портфеля.

ПОРТФЕЛЬ РЕНТНЫХ ФОНДОВ

    Специфика рентных инвестиций предполагает размещение вложений в объекты недвижимости на долгий срок, как правило, несколько лет. Взаимоотношения с арендаторами и эксплуатирующими организациями обычно устанавливаются на год и более. Таким образом, важность правильного выбора объекта для инвестиций возрастает. Действия управляющей компании заключаются в первоначальном поиске и отборе объекта (практически всегда это происходит до начала формирования фонда), удовлетворяющего потенциального инвестора по показателям доходности и прочим качественным характеристикам объекта. В дальнейшем управляющая компания может оценить перспективы модернизации объекта с целью улучшения показателей доходности и повышения рыночной стоимости объекта при его продаже.
    Различия отдельных видов коммерческой недвижимости: офисной, складской, торговой и пр. - достаточно существенны, для того чтобы успешно объединять их в рамках одного фонда. Обычно портфель формируется из одного или нескольких однородных объектов, что позволяет с большей точностью прогнозировать доходность фонда и планировать дальнейшую инвестиционную политику.
    Дополнительной возможностью для управляющей компании может стать совмещение строительных и рентных инвестиций. В случае если управляющая компания находит интересный проект по строительству коммерческой недвижимости, она может проинвестировать его за счет одного фонда и, таким образом, заранее подготовить объект для инвестиций своего рентного фонда.
    Необходимо отметить, что и при системе управления монооперационными фондами управляющая компания может предложить инвесторам диверсификацию на основе типов операций. При желании инвестор может приобрести паи нескольких разных фондов. Распределяя в разных пропорциях свои активы по агрессивным и консервативным ЗПИФам, инвестор самостоятельно формирует портфель на основе своих индивидуальных предпочтений. Для части инвесторов такой подход окажется более привлекательным.
    Следует отметить, что за рамками настоящей статьи остался достаточно широкий круг серьезных вопросов, которые встают на практике как перед потенциальным инвестором в паи ЗПИФа, так и перед управляющей компанией таких фондов.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Рынок коллективных инвестиций: эпоха перемен
Извлечения из Директивы 2004/39/ЕС Европейского парламента и совета от 21 апреля 2004 г. о рынках финансовых инструментов
Новости Программы переводов компании IMAC
Финансовые инструменты: новая фаза развития
Задачи регулирования внебиржевых деривативов: новое законодательство - новым инструментам
Охлаждение рынка пойдет всем на пользу
Эффективность существующих финансовых инструментов
Финансово-правовое регулирование российских депозитарных расписок
О подходах к технологическому развитию специализированного депозитария и реализованных технологиях Часть 2. Технология ведения реестров владельцев инвестиционных паев
Сопровождение управляющих компаний должно быть комплексным
Управление портфелем закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
Возможности и перспективы закрытых ПИФов как инструмента государственно-частного партнерства
ОФБУ: все только начинается
Опыт организации продаж ПИФов через банковские сети
Кадры - самая большая проблема российского рынка капитала
Инвестиционные фонды в Европейском союзе
Некоторые аспекты развития инвестиционной среды Казахстана для привлечения сбережений населения
Рынок коллективных инвестиций в лицах

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100