Casual
РЦБ.RU

Закладная: понятие, практика применения и проблемы

Август 2007


    В России для решения проблемы обеспечения граждан жильем за счет собственных и привлеченных средств был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-фз "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
    Этот закон ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу - закладную, которая призвана была удостоверить право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
    Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.
    Закладная может быть составлена только в единственном экземпляре и только по одному обязательству, обеспеченному ипотекой. В остальных случаях возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой того же имущества, составление и выдача закладной не допускаются.
    Несмотря на то что закон устанавливает возможность выдачи закладной по любому денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, законодатель определил два случая, когда составление и выдача закладной не допускаются:

  • если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо его право аренды;
  • если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
        При составлении закладной большое внимание законодатель уделил ее форме. Согласно ст. 14 Закона об ипотеке сведения и условия, вносимые в закладную, могут быть обязательными, которые предусмотрены законом, и необязательными, которые включаются по соглашению сторон.
        В закладной на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должно быть указано следующее:
        1. Слово "закладная", включенное в название документа.
        2. Имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо.
        АИЖК предложило расширить перечень сведений, которые вносятся в данный раздел. В частности, в форме закладной, которую АИЖК рефинансирует, указываются сведения о дате рождения залогодателя, а также данные документа, удостоверяющего личность.
        Если залогодателем выступает юридическое лицо, то наиболее полно отвечающими интересам залогодержателя будут сведения о дате и номере документа, подтверждающего регистрацию юридического лица, а также данные его ИНН, КПП и банковские реквизиты.
        3. Имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо.
        При оформлении закладной в данном разделе рекомендуется для кредитных организаций указывать номер лицензии и дату ее выдачи, для остальных - сведения о государственной регистрации.
        В том случае, если кредит выдавали филиал банка или иная организация, предоставившая заем, рекомендуется указывать наименование филиала и адрес места его нахождения. Подобные сведения позволят упростить систему учета закладных по месту нахождения предмета залога и избавить владельца закладной от необходимости уточнять в головном офисе, в каком месте был выдан кредит (заем).
        В случае если закладная была аннулирована, то в новой закладной данные о первоначальном залогодержателе указываются независимо от того, сколько раз аннулировалась закладная и выдавалась новая.
        4. Название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
        При этом рекомендуется помимо названия договора указывать также его номер и дату заключения, что позволит не только идентифицировать договор, но и облегчит возможность его восстановления в случае утраты или порчи.
        При наличии дополнительных соглашений к кредитному или иному договору необходимо также указать наименование этих соглашений, номер, место и дату их заключения.
        5. Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, а также указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо.
        6. Указание обеспеченной ипотекой суммы обязательства, размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.
        При установлении суммы обязательства рекомендуется указывать сумму предоставленного кредита или иного обязательства не только в числовом выражении, но и прописью, что позволяет исключить возможность внесения незаметных исправлений в закладную.
        В случае если закладная была аннулирована, то в новой закладной рекомендуется ввести дополнительную графу "Остаток ссудной задолженности на момент составления настоящей закладной", в которой следует указывать остаток суммы займа (кредита) на дату составления новой закладной.
        Возникают вопросы, как указывать проценты и указывать ли их вообще, если они меняются в процессе жизни денежного обязательства.
        В данном случае АИЖК, например, рекомендует в обязательном порядке указывать не только первую и последующие процентные ставки, если их изменение определено кредитным договором, но и период, в течение которого действует каждая из ставок. Это позволит автоматически осуществлять переход должника на новую процентную ставку без заключения каких-либо соглашений об изменении денежного обязательства. В противном случае необходимо внести поправки не только в кредитный договор или иное денежное обязательство, но и в закладную, что влечет за собой обращение в орган государственной регистрации для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
        7. Указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если данная сумма подлежит уплате по частям, необходимо указать сроки (периодичность) соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).
        В то же время, учитывая, что срок ипотечного кредита (займа) или иного денежного обязательства, как правило, длительный - до 20-30 лет, законодатель предусмотрел возможность указания в закладной условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга). Такими условиями могут быть как график платежей, рассчитываемый на момент выдачи кредита, так и иное описание возможности определить размер, срок и периодичность платежей.
        Практика применения закладной в России показала, что составление и приобщение к закладной графика расчета платежей нецелесообразно и неэффективно. Дело в том, что по мере исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов должник может вносить суммы в размере большем, чем это предусмотрено графиком. Тогда в случае продажи закладной новому владельцу остаток неисполненных обязательств не будет соответствовать указанному в графике платежей, что потребует внесения изменений в закладную и, соответственно, регистрации изменений в ЕГРП. Это отрицательно скажется на оборачиваемости закладной как ценной бумаги.
        Для того чтобы исключить подобные ситуации, в кредитном договоре или договоре займа и типовой форме закладной, утвержденной АИЖК для рефинансирования, в качестве такого условия указывается формула расчета ежемесячного платежа, которая позволяет в каждый момент времени определить ежемесячный платеж по закладной и его размер.
        8. Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.
        В форме закладной принято указывать площадь предмета ипотеки, количество комнат, если их несколько, этажность дома, кадастровый или условный номер данного объекта. Применительно к земельному участку дополнительно указываются вид разрешенного использования и категория земель. Если в ипотеку передается право аренды земли, то дополнительно указываются арендодатель и арендатор, дата и номер государственной регистрации договора аренды земли.
        9. Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, и денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика (в случае если установление ипотеки является обязательным в силу закона).
        Рекомендуется указывать в закладной наименование оценщика, дату проведения оценки и номер отчета об оценке. Указание подобных сведений полностью оправдало себя при использовании закладной.
        Однако требования законодателя о привлечении независимого оценщика только при ипотеке в силу закона создают определенные трудности для тех эмитентов ипотечных ценных бумаг, которые обладают закладными, ипотека по которым возникла в силу договора, не требующего привлечения независимого оценщика.
        Дело в том, что согласно ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечное покрытие могут составлять только те закладные, по которым имеется оценка предмета ипотеки, проведенная независимым оценщиком. Таким образом, закладные, по которым не привлекался независимый оценщик, не могут составлять ипотечное покрытие, что обязательно должны учитывать кредиторы, планирующие участвовать в выпуске ипотечных ценных бумаг.
        (В связи с этим рекомендуется в любом случае, независимо от основания возникновения ипотеки в закладной, указывать сведения об оценке предмета ипотеки, подтвержденной независимым оценщиком.)
        10. Наименование права, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, следует указать точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права.
        Внесение в закладную сведений о наименовании права осуществляется только в случае, когда ипотека возникает в силу договора и составитель закладной уже обладает правом собственности на предмет ипотеки.
        В том случае, если ипотека возникает на основании закона, данные сведения вносятся органом государственной регистрации.
        11. Указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.
        В данном случае должна указываться только та информация о правах, которые подлежат государственной регистрации с внесением сведений в ЕГРП.
        12. Подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
        Нередки случаи в практике, когда закладная составляется и подписывается лицом, действующим по доверенности. В этом случае в качестве залогодателя и должника указываются лица, которые таковыми являются, а при подписании закладной - сведения о поверенном с уточнением имени, от кого он действует, а также номер и дата выдачи доверенности и имя нотариуса, ее удостоверившего.
        13. Сведения о государственной регистрации ипотеки.
        14. Указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
        После оформления закладной и внесения необходимых сведений о регистрации на закладной проставляются дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю, подпись должностного лица и печать органа государственной регистрации.
        Все изложенные выше 14 пунктов являются обязательными к внесению в закладную. К сожалению, на практике встречаются случаи, когда закладные, составленные с нарушением предъявляемых к документу требований, выдаются первоначальному залогодержателю, что влечет за собой неблагоприятные последствия. Права по такому документу нельзя передать другому лицу, данный документ под названием "закладная" не может быть положен в ипотечное покрытие при выпуске ипотечных ценных бумаг.
        В этот документ нельзя внести никакие изменения, приведя его в соответствие с требованиями закона. Дело в том, что изменить можно только условия закладной. Поскольку данный документ не является закладной, то изменить его условия, как для закладной, нельзя. В такой ситуации документ под названием "закладная" подлежит только аннулированию с выдачей новой закладной. В этом случае возникают вопросы: является ли процесс аннулирования закладной одним из способов внесения изменений в закладную; а если данный документ не является закладной, то каким образом в нее можно внести изменения с помощью аннулирования? Представляется, что данные вопросы необходимо урегулировать на законодательном уровне, внеся необходимые поправки в Закон об ипотеке.
        Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки и условия, необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
        Несмотря на то что закладная является производным инструментов из кредитного договора или иного денежного обязательства и договора об ипотеке, после выдачи ее первоначальному залогодержателю закладная приобретает статус приоритета по отношению к договорам.
        Этой же позиции придерживаются и судебные органы. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 25 декабря 2003 г. № КГ-А40/10251-03 по разбирательству о признании недействительной передаточной надписи на закладной в связи с недействительностью кредитного обязательства, а также обеспечивающей его исполнение ипотеки указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей имущественные права ее законного владельца. Согласно п. 2 ст. 147 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. Таким образом, суд сделал вывод, что осуществление прав, удостоверенных ценной бумагой, реализуется независимо от обязательства, лежащего в основании выдачи ценной бумаги.
        При изложенных выше обстоятельствах составление закладной с указанием в ней существенных условий кредитного договора и договора об ипотеке позволяет в полной мере кредитору защищать свои права, не прибегая к договорам.
        Немаловажное значение для оборота закладных имеет положение закона, предусматривающее возможность прикрепления к закладной добавочных листов. Согласно ст. 14 Закона об ипотеке при недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.
        Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
        Данное положение закона не однозначно трактуется всеми участниками рынка. Существует мнение, что добавочные листы могут прикрепляться к закладной только в случае, если они содержат в себе заполненные сведения, позволяющие судить о характере совершаемых действий. В связи с этим добавочные листы могут скрепляться с закладной, например, тогда, когда права по закладной передаются новому владельцу и на этом листе производится соответствующая запись. Регистратор обязан прикрепить такой лист к закладной и удостоверить новое количество листов закладной своей подписью и печатью органа государственной регистрации.
        По другому мнению, наиболее верным следует считать то, что добавочные листы могут прикрепляться в любое время, в том числе и в момент составления закладной. Указание в законе на то, что добавочные листы предназначены "для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений" свидетельствует о предназначении листов для внесения каких-либо сведений в будущем, а не в момент их скрепления с закладной. В противном случае законодатель указал бы, что добавочные листы прикрепляются с соответствующими записями.
        Порядок оформления закладной в органе государственной регистрации и ее выдачи первоначальному залогодержателю определен в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. № 213.
        Согласно этой Инструкции регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней следующих сведений:
  • наименование регистрирующего органа;
  • дату и номер государственной регистрации ипотеки;
  • место государственной регистрации ипотеки;
  • наименование права, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
  • дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю, которая должна соответствовать дате внесения данных в закладную и быть заверена государственным регистратором.
        Определяя порядок скрепления всех листов закладной, Минюст России указал, что в этих целях регистратор осуществляет следующие действия:
  • нумеруются листы закладной на лицевой стороне листа в верхнем правом углу;
  • пронумерованные листы закладной скрепляются (прошиваются);
  • на оборотную сторону последнего листа закладной или, если на ней содержатся записи и отсутствует свободное место, на оборотную сторону дополнительно прилагаемого регистрирующим органом чистого листа, не являющегося листом закладной и, соответственно, не пронумерованного, вносится надпись о количестве пронумерованных и скрепленных (прошитых) листов закладной, фамилии и инициалах государственного регистратора, дате внесения данной надписи;
  • совершенная на оборотной стороне указанного листа надпись заверяется подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.
        В целях осуществления контроля действительности закладной и недопущения возможности ее незаконного исправления орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию закладной с приложениями, которые указаны в закладной.
        Несмотря на то что к содержанию закладной предъявляются высокие требования, должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
        Согласно п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке внесение изменений в закладную осуществляется посредством заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем, а также должником, если он не является залогодателем. При этом соглашение о внесении изменений в закладную предусматривает 2 способа изменения содержания закладной: приложение к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указание в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой ее частью; аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой, составленной с учетом соответствующих изменений.
        Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной (как приложением к ней оригинала соглашения, так и аннулированием закладной) должна быть осуществлена в течение 1 дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная пошлина за регистрацию изменений закладной не уплачивается.
        Подлинник соглашения об изменении содержания закладной, являющегося ее неотъемлемой частью, прилагается к закладной и скрепляется с ней с указанием на обороте нового количества листов закладной, проставлением подписи регистратора и печати регистрирующего органа. При этом необходимо учитывать, что в случае аннулирования закладной и выдачи новой подлинник соглашения скрепляется только с аннулированной закладной и не прикрепляется к новой закладной, поскольку она составляется уже с учетом предусмотренных соглашением изменений.
        В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРП залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.
        На лицевой стороне первого листа аннулированной закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи, в котором указываются только дата, соответствующая дате погашения аннулированной закладной, фамилия, инициалы, подпись государственного регистратора.
        Аннулированная закладная хранится в регистрирующем органе (помещается в дело правоустанавливающих документов) до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, после чего она может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению).
        В случае утраты закладной восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При этом законом определено, что восстановление прав по закладной осуществляется на основании:
  • заявления в адрес залогодателя, а если он является третьим лицом, то и должника по обеспеченному ипотекой обязательству, лица (он же владелец закладной), означенного в ЕГРП в качестве залогодержателя, если по внесенным в указанный реестр данным можно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
  • решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ.
        На основании полученного от залогодержателя заявления залогодатель, а если он является третьим лицом, то и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
        Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, вносит на дубликат закладной необходимые сведения, скрепляет листы закладной с простановкой необходимых сведений о скрепленных листах и выдает дубликат закладной лицу, утратившему ее.
        Необходимо обратить внимание на то, что дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной, в противном случае у регистратора нет оснований для выдачи дубликата закладной лицу, ее утратившему.
        Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием этого дубликата утраченной закладной. При этом законодатель установил, что обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.
        Особенность закладной можно отметить также в том, что владелец закладной, в отличие от владельца прав по кредитному договору, не обязан регистрироваться в ЕГРП при передаче прав новому владельцу.
        Согласно ст. 16 Закона об ипотеке любой законный владелец закладной вправе, а не обязан потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
        Такое право законного владельца оправданно, поскольку иной порядок просто не позволит достичь тех целей, ради которых вводился институт закладной - высокая оборачиваемость ценной бумаги.
        Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение 1 дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании:
  • совершенной в соответствии с Федеральным законом о передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
  • документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
  • решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
        Учитывая особый статус закладной как ценной бумаги, законодатель предусмотрел и порядок действий залогодержателя в случае исполнения должником всех обязательств.
        Законом об ипотеке предусмотрено, что залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
        В законе предусмотрены следующие случаи, когда должник вправе отказать в удовлетворении предъявляемых требований:
        1) если судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
        2) если предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
        3) если должник признается частично исполнившим обязательство по основаниям, установленным законом.
        Институт залога закладной, введенный ст. 49 Закона об ипотеке, позволяет использовать закладную в качестве меры обеспечения обязательств по другим договорам. Закладная может быть заложена другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства, возникшего между этим лицом и владельцем закладной. При этом законодатель определил 2 случая залога закладной: с передачей и без передачи ее другому лицу.
        При залоге закладной без передачи ее залогодержателю порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации. При залоге закладной с передачей ее залогодержателю порядок обращения взыскания на заложенную закладную определяется сторонами в договоре и может предусматривать:
        1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
        2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными ст. 48 Закона об ипотеке;
        3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
        Наличие закладной и нахождение ее в собственности конкретного лица не означает, что владелец закладной до конца существования долга обязан держать закладную у себя и ожидать, когда должник исполнит свои обязательства.
        В Законе об ипотеке закреплено главное назначение закладной - она может переходить от одного лица к другому неограниченное количество раз. При этом законодатель вновь отдал предпочтение приоритету закладной и указал, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается и такая сделка признается ничтожной.
        Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме, в качестве которой могут выступать купля-продажа закладной, договоры мены, дарения и т. д. Чаще всего сегодня встречается сделка купли-продажи закладной.
        В целях защиты прав предыдущего владельца от недобросовестных действий должника законодатель предусмотрел, что передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Это означает, что передача прав по закладной не является уступкой требований по договору или ценной бумаге, но в то же время влечет за собой последствия, которые предусмотрены цессией: предыдущий владелец закладной не отвечает за неисполнение должником своих обязательств перед новым владельцем закладной, а отвечает только за действительность передаваемых прав.
        Учитывая особый статус закладной как ценной бумаги, которая удостоверяет права требования, возникшие из двух договоров, закон предусматривает, что передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
        Однако простая передача закладной другому лицу не будет считаться законной. Законодатель предусмотрел специальный порядок передачи прав, когда лицо, получившее закладную, будет являться законным владельцем, а сделка по передаче прав не будет признана незаконной:
  • при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце;
  • в отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи;
  • отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
        Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в настоящей статье, - это как законодатель определил, кого считать законным владельцем закладной.
        Согласно Закону об ипотеке владелец закладной считается законным, если выдержаны 2 существенных условия при передаче прав по закладной:
  • права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной;
  • на закладной имеется отметка о передаче прав, произведенной предыдущим владельцем.
        Если отсутствует хотя бы одно из указанных условий либо доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших отметки о передаче прав, в результате хищения или иным образом, помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать, то такое лицо не может считаться законным владельцем.
        В настоящей статье были отмечены только основные моменты, с которыми чаще всего сталкиваются на практике участники ипотечного рынка. По мере развития рынка закладных, накопления опыта ее применения, а также практического применения Закона об ипотеке появятся новые предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке и обороте закладных.

    • Рейтинг
    • 6
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Пути взаимодействия ФСФР и СРО
    РЦБ-CASUAL: премьера прошла успешно. Журнал "Рынок ценных бумаг" провел в Карелии первый неформальный выезд с друзьями и партнерами
    Российский рынок акций: итоги первого полугодия и прогноз на вторую половину 2007 г.
    Газпром: финансовые итоги 2006 г.
    Инфраструктурная отрасль: на пороге бума
    Оценка эффективности управления ОПИФ категории фондов акций
    Структурированные продукты: что внутри?
    Расчеты через трансъевропейскую автоматизированную экспресс-систему валовых расчетов в режиме реального времени TARGET1 / TARGET2
    Карфаген должен быть разрушен
    Потенциал ипотечного рынка России колоссален
    Стандартизация ипотеки - основной залог качества ипотечных ценных бумаг
    Законодательные аспекты секьюритизации
    Секьюритизация доходов от коммерческой недвижимости
    Закладная: понятие, практика применения и проблемы
    Некоторые статистические закономерности динамики курса валютной пары "евро-швейцарский франк"
    Автоматический графический анализ
    Динамические ряды индексов - отражение тенденций мышления инвесторов

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100