Casual
РЦБ.RU

Потенциал ипотечного рынка России колоссален

Август 2007


    Интервью с президентом Городского ипотечного банка Николаем Шитовым

    РЦБ: Николай Вячеславович, как бы Вы могли охарактеризовать развитие рынка ипотечного кредитования в России?

    Н. Ш. В настоящее время рынок ипотечного кредитования находится в стадии активного роста. Если сегодня его объем составляет всего около 2% ВВП, то в ближайшие годы он может увеличится до 10-15%. Только за прошлый год объем рынка ипотечного кредитования возрос в 2 раза, и такая динамика, на мой взгляд, сохранится в ближайшей перспективе, о чем свидетельствует и макроэкономическая статистика (табл. 1).

    РЦБ: Какое место на рынке в настоящее время занимает Городской ипотечный банк?

    Н. Ш. За первое полугодие 2007 г. портфель ипотечных кредитов Городского вырос в 3 раза по сравнению в аналогичным периодом 2006 г. Данные показатели свидетельствуют о том, что сегодня мы обгоняем рынок. И надеемся такую динамику сохранить. На данный момент Городской занимает примерно 3% рынка, и его доля постоянно растет.

    РЦБ: Какие изменения произошли в работе банка?

    Н. Ш. Недавно мы отменили обязательность личного страхования заемщика. Клиент, оформляющий кредит, сам решает, принимать ли на себя риски по жизни или потере трудоспособности. Такая система, действующая на Западе, существенно снижает страховые расходы по ипотеке и экономит время.

    РЦБ: Какие маркетинговые мероприятия планирует проводить банк, чтобы увеличить свою долю на рынке?

    Н. Ш. Наш банк планирует выводить на рынок как можно больше новых продуктов. Городской является специализированным банком, таким образом предлагаемая им продуктовая кредитная линейка ограничена именно ипотечным направлением, однако вариации внутри этой продуктовой линейки могут быть довольно разнообразными. Мы стараемся предложить клиенту максимально широкий набор ипотечных продуктов. В частности, недавно Городской стал выдавать кредиты по так называемому ломбардному принципу с очень конкурентными на рынке ставками и условиями оформления сделки. То есть заявитель может получить кредит как на покупку квартиры или жилого дома, так и под залог своей квартиры или дома на различные цели, при этом Банк не требует предоставления целого ряда справок.

    РЦБ: Как Вы считаете, будут ли снижаться ставки по ипотечным кредитам в ближайшие годы?

    Н. Ш. В настоящее время нет объективных предпосылок для того, чтобы долларовая ставка LIBOR значительно снизилась. Если говорить о рублевых инструментах, то сегодня в российских банках практически никто не дает кредиты в рублях на 25-30 лет за счет собственных ресурсов. В такой ситуации также не приходится говорить о предстоящем снижении ставок рублевого финансирования, потому что для этого надо в первую очередь иметь длинные источники финансирования. Одним из таких источников могли бы служить пенсионные деньги. Тогда банки имели бы возможность выпускать структурированные ценные бумаги не за рубежом, как делают сейчас, а внутри страны. На эти бумаги, без сомнения, был бы спрос со стороны потенциальных инвесторов, которые могли бы покупать транши, имеющие рейтинг, аналогичный рейтингу России, и инвестировать в эти бумаги пенсионные накопления. В стране появились бы "длинные" деньги, и тогда вполне можно было бы ожидать снижения ставок. Сейчас для этого просто нет источников.

    РЦБ: В каких городах ипотечное кредитование развивается наиболее активно?

    Н. Ш. Среди городов с наиболее развитым ипотечным рынком, помимо Москвы, я бы выделил Уфу, Екатеринбург, Самару, Челябинск и Новосибирск. Все эти города обладают большим потенциалом, и рынок там развивается гораздо быстрее, чем в Москве (табл. 2).
    При этом в регионах еще нет столь плотного масштаба конкуренции по широкому спектру кредитных программ, увеличивается объем строительства, и это одна из причин, по которой регионы более динамично развиваются.
    В городах, где живет более миллиона человек и сосредоточена промышленность, доходы населения выше, что также способствует развитию рынка ипотеки. Даже в тех городах, которые не являются миллионниками, но где сосредоточены центры промышленности, как, например, Тольятти, ипотечный рынок тоже развивается очень динамично (табл. 3).

    РЦБ: Сейчас ЦБ РФ обязал банки обнародовать свою эффективную ставку по потребительским кредитам. Действительно ли это необходимо?

    Н. Ш. Я считаю такую практику абсолютно нормальной. Например, в США среди кредитных организаций широко распространена реальная процентная ставка (APR), показывающая стоимость кредита с учетом всех дополнительных выплат, включая страховку для сложных видов кредитов, таких как ипотека или автокредит. Единственным сомнительным моментом является то, что в нашей стране в эту ставку приходится включать услуги других компаний, стоимость которых порой довольно сложно точно рассчитать, например страхование. Для одного вида страхования эта сумма составит 1,5%, для другого - 1% либо 0,5%. А ведь это услуги третьих лиц, это не наши доходы. Поэтому здесь, на мой взгляд, порядок расчета требует корректив. В реальную эффективную ставку стоило бы включать лишь те комиссии, которые берет непосредственно банк.

    РЦБ: Городской ипотечный банк одним из первых провел сделку по секьюритизации своих активов. Как вы оцениваете итоги этой сделки?

    Н. Ш. Прошедшую сделку я оцениваю очень положительно. С помощью сделки банк достиг сразу двух целей. Во-первых, получил очень хорошую ставку фондирования, во-вторых - правильное управление рисками. То есть Городской снял с баланса риск предоплаты и кредитный риск. Поэтому сделка прошла, на мой взгляд, блестяще. Очень важно, что фактически все ценные бумаги были выкуплены инвесторами. И на сегодняшний день, спустя почти год, никаких претензий со стороны клиентов нет.

    РЦБ: Какие группы инвесторов проявляли наибольший интерес к Вашим облигациям?

    Н. Ш. Прежде всего европейские и американские институциональные инвесторы - управляющие компании, компании, размещающие страховые резервы, и др.

    РЦБ: В текущем году прошло уже несколько сделок по секьюритизации ипотечных активов, и значительное количество сделок планируется провести в ближайшем будущем. Готовы ли сегодня российские инвесторы к массовому появлению на рынке таких финансовых инструментов?

    Н. Ш. Де-юре срок обращения ипотечных бумаг составляет 30 лет, и традиционными инвесторами для них являются те вкладчики, которые имеют в своем распоряжении "длинные" деньги. К таким инвесторам относятся пенсионные фонды, страховые компании, управляющие и инвестиционные компании. Пока в России нет достаточного объема "длинных" средств, и российские инвесторы вряд ли готовы масштабно инвестировать в ипотечные ценные бумаги.
    Перспективы развития этого рынка заключаются в увеличении присутствия на нем пенсионных фондов и страховых компаний. Но пока Пенсионный фонд в соответствии со своей инвестиционной декларацией не имеет возможности вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Страховые компании еще не накопили значительных средств. В связи с этим круг инвесторов, которые могли бы покупать рублевые активы "длиной" в 25-30 лет, значительно ограничен.

    РЦБ: Как Вы считаете, в ближайшее время будет преобладать трансграничная секьюритизация или внутренняя?

    Н. Ш. На мой взгляд, когда появятся "длинные" рублевые ресурсы, участники сразу переключатся на внутренний рынок. До этого будет сохраняться трансграничный вариант.

    РЦБ: Каковы дальнейшие планы Городского по рефинансированию ипотечных кредитов?

    Н. Ш. Основным механизмом нашего банка будет продажа пулов путем секьюритизации. Хотим попробовать как оффшорную, так и оншорную сделки. Сейчас Городской совместно с Morgan Stanley очень активно над этим работает. Для нас очень важно участие в этом процессе западного игрока, имеющего серьезный международный опыт в этой области. Нам важно привнести на российский рынок все то лучшее, что наработано в мировой практике.

    РЦБ: Сейчас многие крупные банки - участники рынка ипотеки заявляют о том, что будут предлагать на рынке услуги рефинансирующей организации, т. е. организации, которая собирает выпуски у оригинаторов в пул и проводит секьюритизацию уже от своего имени. Вы не планируете оказывать такие услуги?

    Н. Ш. Мы не исключаем для себя такого бизнеса. Городской в таком случае будет выкупать у банков пулы, затем собирать их в единый пул и секьюритизировать его. Сегодня мы рассматриваем возможность такого варианта как отдельную составляющую нашего бизнеса, которая может приносить стабильную прибыль.

    РЦБ: Что можно сказать о цене привлечения средств через ипотечные облигации? Насколько эффективны процентные ставки привлечения средств по сравнению с другими финансовыми инструментами?

    Н. Ш. Если сравнивать с другими финансовыми инструментами, например с рублевыми облигациями, то ставки значительно ниже. Более того, мы грамотно управляем рисками. Через ипотечные ценные бумаги наш банк снимает с себя кредитные риски, поскольку актив отделяется от баланса. Мы фактически "зашиваем" риски в ценные бумаги, и их берет на себя инвестор. А мы продолжаем просто обслуживать этот пул. К нам по-прежнему приходят клиенты, берут кредиты и т. д. То есть это становится обычной "рутинной" работой по обслуживанию, а сами по себе риски мы с баланса убираем, и это очень важно. Одно дело, когда банк держит у себя на балансе какие-то кредиты, и, соответственно, риски аккумулируются на балансе (чем больше пул, тем больше риск). Что касается нашего банка, то мало того, что ставка у нас ниже, мы еще и правильно управляем рисками с точки зрения банковской организации.

    РЦБ: Сегодня банки, стремясь выиграть в условиях конкуренции, начинают снижать требования к заемщикам. В частности, предлагаются кредиты с нулевым первоначальным взносом. Как это повлияет на динамику всего ипотечного рынка и качество портфелей, которые собирают банки?

    Н. Ш. Если банк идет на более рисковую территорию, у него должна быть какая-то политика, которая эти риски балансирует. Есть специальные страховки ипотечных рисков. Если банк грамотно применяет методики управления рисками, ничего страшного не происходит, система тем самым балансируется. Если же банк поднимает планку риска очень высоко, то он может просто оказаться финансово несостоятельным.

    РЦБ: А может ли в России возникнуть такая ситуация, как на рынке ипотечных кредитов США, связанная именно с неблагонадежностью заемщика?

    Н. Ш. Пока, на мой взгляд, таких предпосылок нет по той простой причине, что в США этот кризис возник на рынке "второсортной" ипотеки (sub-prime). В нашей стране нет такого сегмента. Весь российский рынок сегодня - а это примерно 13 млрд долл. - это сегмент prime. Именно поэтому дефолты в России составляют значительно меньше 1%, тогда как средним "нормальным" показателем на рынке считается 2%.

    РЦБ: Ожидается ли в ближайшее время рост досрочных погашений ипотечных кредитов?

    Н. Ш. Как правило, досрочное погашение кредитов - это последствие изменения процентных ставок. Если процентные ставки постоянно растут, то люди не торопятся погашать кредиты. Если же процентные ставки начинают резко падать, то у заемщиков появляется дополнительная мотивация погасить кредит предоплатой.

    РЦБ: Каков Ваш прогноз развития ипотечного рынка в России?

    Н. Ш. В целом, как я уже говорил, будет взрывной рост в ближайшие 3-4 года. По нашим оценкам, объем рынка превысит 100 млрд долл. в течение ближайших 5 лет. У меня есть все основания полагать, что он составит примерно 15% ВВП.

    РЦБ: Насколько сейчас изменился состав рисков, которые несут участники рынка?

    Н. Ш. Что касается рисков, то, мне кажется, система стала более прочной благодаря их распределению между несколькими участниками, выходу на рынок капитала, списанию рисков с балансов. Все эти факторы, без сомнения, в значительной степени снижают риски и оказывают положительное воздействие на рынок в целом.

    РЦБ: Будет ли меняться состав участников ипотечного рынка? Произойдут ли сделки слияния и поглощения? Возможно ли появление новых лидеров?

    Н. Ш. Наверняка рынок будет меняться. Я вообще считаю, что финансовый рынок - это один из самых динамично развивающихся на сегодняшний день рынков в России. Поэтому, я полагаю, что в будущем мы увидим много сделок и слияний, и поглощений, а также других интересных явлений.


  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Пути взаимодействия ФСФР и СРО
РЦБ-CASUAL: премьера прошла успешно. Журнал "Рынок ценных бумаг" провел в Карелии первый неформальный выезд с друзьями и партнерами
Российский рынок акций: итоги первого полугодия и прогноз на вторую половину 2007 г.
Газпром: финансовые итоги 2006 г.
Инфраструктурная отрасль: на пороге бума
Оценка эффективности управления ОПИФ категории фондов акций
Структурированные продукты: что внутри?
Расчеты через трансъевропейскую автоматизированную экспресс-систему валовых расчетов в режиме реального времени TARGET1 / TARGET2
Карфаген должен быть разрушен
Потенциал ипотечного рынка России колоссален
Стандартизация ипотеки - основной залог качества ипотечных ценных бумаг
Законодательные аспекты секьюритизации
Секьюритизация доходов от коммерческой недвижимости
Закладная: понятие, практика применения и проблемы
Некоторые статистические закономерности динамики курса валютной пары "евро-швейцарский франк"
Автоматический графический анализ
Динамические ряды индексов - отражение тенденций мышления инвесторов

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100