Casual
РЦБ.RU

Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США: история возникновения, организация деятельности

Июль 2007

    Современный рынок жилищных ипотечных кредитов для населения в США - один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. Здесь совершаются разнообразные сделки, необходимые для кредитования населения на покупку, строительство жилья. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты и оформляющие закладные на них, имеют возможность рефинансировать их на вторичном рынке.

    Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах. Первая форма - это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием "продажа целиком". Вторая форма продажи доли и долей кредита называется "продажей участия". В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые "пулы", которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.
    Важную роль при рефинансировании ипотечных кредитов играют специализированные институты вторичного рынка, которые составляют основу ипотечного рынка в США. При возрождении ипотечного кредитования в Российской Федерации сегодня используется прежде всего именно американский опыт. Об этом говорит и создание в сентябре 1997 г. Федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК) по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Mae). Однако приблизиться к результатам его деятельности не удалось даже спустя десятилетие. В чем же причины? Для ответа на этот вопрос обратимся к истории.
    История развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США начинается с момента создания Федеральной жилищной администрации (ФЖА) в 1934 г. Необходимость ее создания была вызвана последствиями Великой депрессии, когда рынки ипотечных кредитов США характеризовались наличием большого количества дефолтов заемщиков, обращением взыскания на предмет залога. Кредиторы испытывали острый кризис ликвидности1.
    ФЖА разработала и предложила банкам стандартный инструмент для долгосрочных, самоамортизируемых ипотечных кредитов (кредитов с аннуитетным платежом) и стала осуществлять страхование кредитных рисков коммерческих банков при ипотечном кредитовании, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение2. В настоящее время ФЖА устанавливает: предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, максимальный ссудный процент; определяет условия оценки и проверки недвижимости. Помимо страхования закладных, начиная с 1980-х гг. ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.
    Основной задачей ФЖА является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов.
    ФЖА осуществляет около 40 различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье.
    Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам.
    ФЖА в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т. е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи.
    Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым ФЖА, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.
    Кредиты ФЖА не могут превышать установленный уровень, например в 1993 г. он составлял 67 тыс. долл. для отдельного дома на одну семью.
    Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.
    Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность ФЖА:

  • ипотечные кредиты ФЖА ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165-275 тыс. семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тыс. ипотечных кредитов, которые в среднем ФЖА страхует каждый год, 550 тыс. идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;
  • около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов ФЖА; с другой стороны, 2/3 заемщиков ФЖА покупают жилье впервые;
  • более 20% заемщиков ФЖА - представители национальных меньшинств;
  • ФЖА обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования;
  • ФЖА обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Примерно 2/3 ипотечных кредитов, получивших страховку от ФЖА, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.
        При этом ФЖА никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования она с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в ФЖА, преуспевает, а за всю 70-летнюю историю этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.
        В 1944 г. Конгрессом США была создана Администрация по делам ветеранов3 (АДВ). Она уполномочена гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие ее требованиям.
        Первоначально АДВ выдавала гарантии на 50% выданного кредита или на 2 тыс. долл., в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Позже эта сумма была увеличена до 46 тыс. долл.
        Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий АДВ взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса. В случае неуплаты АДВ может частично или полностью погасить полученный кредит.
        В 1989 г. доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% от общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов, - 10%, застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, не застрахованных от риска невозврата, составила 46%.
        Для того чтобы повысить ликвидность кредитов Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов в 1935 г., конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции (РФК). Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции была программа, включающая покупку застрахованных ФЖА, а позднее (с 1944 г.) и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов.
        Чтобы стимулировать спрос на жилье и активизировать кредиторов, в 1938 г. в соответствии с Национальным жилищным законом (National Housing Act) правительство США создало государственную организацию вторичного рынка ипотечных кредитов - Федеральную национальную ипотечную ассоциацию4 ("Фэнни Мэй")5.
        Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотеки определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.
        "Фэнни Мэй" была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а "Фэнни Мэй" выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет.
        "Фэнни Мэй" смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Первоначально "Фэнни Мэй" была уполномочена покупать только кредиты, гарантированные ФЖА. В конце 1938 г. "Фэнни Мэй" имела в своем портфеле застрахованных ФЖА ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долл. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой.
        Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялись налоговые льготы. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.
        В 1954 г. "Фэнни Мэй" стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании, для того чтобы ее часть смогла получать свой собственный доход непосредственно от продажи акций. Акции продавались кредиторам, рефинансировавшим у "Фэнни Мэй" ипотечные кредиты. Она стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.
        Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала выгодной не только для размещения инвестиций, но и для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы.
        В 1968 г. "Фэнни Мэй" была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих "Фэнни Мэй" функций. Одна из них сохранила свое название "Фэнни Мэй" и была приватизирована. Вторая представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Департамента жилищного и городского развития. Это Правительственная национальная ипотечная ассоциация6 ("Джинни Мэй").
        "Фэнни Мэй" сегодня является частной корпорацией, хотя все еще и сохраняет некоторую связь с федеральным правительством (находится под надзором государственных органов). Это крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями "Фэнни Мэй" торгуют Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции - в числе наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Ее акции котируются NYSE. Коммерческие банки пользуются услугами ипотечной ассоциации как при покупке, так и при продаже ипотечных облигаций.
        Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надежности ее облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня "Фэнни Мэй" выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками.
        На "Джинни Мэй" была возложена государственная поддержка жилищных программ. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, "Джинни Мэй" предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются:
  • за счет займов из Государственного казначейства;
  • за счет процентов, приносимых собственным портфелем;
  • а также за счет комиссионных за обязательства.
        Программа гарантирования ценных бумаг финансируется с помощью гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.
        Благодаря усилиям "Фэнни Мэй" и "Джинни Мэй" был создан рынок кредитов Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов. В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Следовало вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты.
        Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже "разгосударствления" "Фэнни Мэй", специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная корпорация ипотечного кредитования7 ("Фрэдди Мак").
        Основной целью "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени "Фэнни Мэй" было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.
        Расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Во-первых, в процессе тесного сотрудничества "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" были выработаны твердые стандартные формы для использования на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Во-вторых, были пересмотрены и одобрены "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" частные компании ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список" частных страховщиков (частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога).
        Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной, третий, этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.
        Значение "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность в конечном счете оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.
        В 1981 г. "Фэнни Мэй" получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время "Фэнни Мэй" является шестой по величине корпорацией в США.
        "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляют банкам механизм, который позволяет им:
  • продавать кредиты;
  • трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.
        "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, их акциями торгует Нью-Йоркская биржа. Обеими руководят советы директоров, в которые 13 членов выбирают акционеры, а 5 - назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции (безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг). Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека). Они относятся к так называемым "поддерживаемым государством структурам"8 (ПГС) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задач. Эти привилегии таковы:
  • кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд долл.;
  • право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном через банки и сберегательные ассоциации);
  • ценные ипотечные бумаги, которые они выпускают или гарантируют, причисляются к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;
  • разрешение каждой из организаций осуществлять выпуск и перевод ценных бумаг через электронную систему бездокументарных ценных бумаг Федеральной резервной системы, которая используется для выпуска и переводов государственных ценных бумаг;
  • возможность допуска в целом долговых ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг каждой из организаций для совершения операций на открытом рынке, в частности покупки данных ценных бумаг банками, входящими в Федеральную резервную систему;
  • освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);
  • освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и биржевых комиссионных;
  • полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.
        Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" не являются обязательствами правительства и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что правительство поддерживает их, показывает, что оно не допустит их провала.
        Эти компании, будучи достаточно сильными частными корпорациями, без поддержки государства могли бы рассчитывать на рейтинг выпускаемых ими ценных бумаг, не превышающий АА, в то время как, являясь ПГС, они привлекают ресурсы на рынке капитала на условиях рейтинга ААА. Это позволяет экономить от 0,20 до 0,50% в стоимости привлекаемых ресурсов. В результате процентные ставки по кредитам для заемщиков, которые соответствуют стандартам и требованиям "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" и могут быть выкуплены или гарантированы ими, ниже, чем по другим жилищным ипотечным кредитам.
        Деятельность корпораций "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мак" регулируется Департаментом жилищного и городского развития (HUD) и Офисом по надзору за федеральными жилищными предприятиями (OFHEO). Основной целью деятельности Департамента жилищного строительства и городского развития является:
  • достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;
  • оказание помощи президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.
        Департамент жилищного строительства и городского развития является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная жилищная администрация, Офис по надзору за федеральными жилищными предприятиями и "Джинни Мэй".
        Офис по надзору за федеральными жилищными предприятиями - независимое агентство, работающее с HUD, но не находящееся у него в подчинении, регулирует безопасность и стабильность деятельности и осуществляет мониторинг этих компаний.
        В настоящее время в США отмечается рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Они, как правило, действуют на сегменте рынка, где не может действовать "Фэнни Мэй". Так, "Фэнни Мэй" имеет право выкупать кредиты, предоставляемые на приобретение индивидуального односемейного дома стоимостью не более 275 тыс. долл. Частные операторы вторичного рынка вправе рефинансировать кредиты большей величины. Этот сегмент рынка составляет от 10 до 20%.
        Существует несколько способов взаимодействия участников ипотечного рынка при рефинансировании ипотечных кредитов. Рассмотрим основные из них.

    НАЛИЧНАЯ ОПЛАТА

        Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных (рис. 1). Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.
        При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

    СВОП

        Первичный кредитор, передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги (рис. 2). Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

    ПРОГРАММА "ГАРАНТИЙ"

        Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика (рис. 3). Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.
        Американский опыт демонстрирует, как система ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 1930-е гг. в том виде, в котором она существует сейчас. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

        Примечение
        1 Следует отметить, что в США уже в те годы существовал достаточно развитый рынок ипотечных кредитов и рынок недвижимости, чего не было в 1990-е гг. в России.
        2 Рид Э. Коммерческие банки. М.: Прогресс, 1983. С. 358.
        3 Veterans Administrations.
        4 Federal National Mortgage Association - Fannie Mae.
        5 Таким образом, к моменту создания Федеральной жилищной администрации в США не только был создан рынок недвижимости и ипотечных кредитов, но и работала система ипотечного страхования, были разработаны и опробованы на практике ипотечные стандарты, накоплен определенный опыт по рефинансированию ипотечных кредитов.
        6 Government National Mortgage Association - Ginnie Mae GNMA.
        7 Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mak) - FHLMC.
        8 Government sponsored enterprises.



    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Лидеры на рынке субфедеральных и муниципальных займов
    Восхождение на Олимп
    "Мы растем вместе с рынком"
    Газпром - оправданный риск
    "Эффективно только деньги делают деньги"
    German Reit как инструмент финансирования рынка недвижимости Германии
    Долларовые ипотечные кредиты с плавающей ставкой
    Синтетическая секьюритизация
    Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США: история возникновения, организация деятельности
    Первое IPO управляющей компании
    Фундаментальные факторы, воздействующие на развитие фондового рынка Кыргызской Республики
    Итоги конкурса регистраторов и депозитариев России подведены в Украине
    Прошлое и будущее регистраторов: между карантином и лепрозорием
    Все задумано правильно
    Рынок субфедеральных и муниципальных облигаций РФ: время перемен
    Кредитоспособность российских регионов: итоги 2006 г. и перспективы
    Рынок кредитования региональных и местных органов власти: 2004-2007 гг.

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100