Casual
РЦБ.RU

German Reit как инструмент финансирования рынка недвижимости Германии

Июль 2007

    Паевые инвестиционные фонды обладают неподдающимся измерению потенциалом для отечественной экономики. На данный момент среди всех инструментов коллективных инвестиций именно ПИФы являются самыми развитыми, за исключением такой их разновидности, как закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Однако, учитывая непродолжительную историю развития российских фондов недвижимости, делать однозначные выводы пока рано.

    ЗПИФН - один из новых инструментов на рынке. Первый ЗПИФН был создан в 2003 г., а уже к концу того года было зарегистрировано 4 ЗПИФН. Во многом ЗПИФН носит инновационный характер, так как гипотетически предполагает изменение отношения к недвижимости, достижение нового этапа на пути повышения эффективности в ее использовании.
    ЗПИФН могут служить следующим целям:

  • привлечение финансирования строящихся объектов для девелоперов;
  • диверсификация вложений российских инвесторов и получение прибыли от высокодоходного рынка недвижимости;
  • большое значение ЗПИФН имеют для ипотечного кредитования. Ипотечные ПИФы являются для банков - участников ипотечного рынка единственным способом рефинансирования ипотечных активов;
  • позволяют привлекать инвестиции для улучшения качества объектов недвижимости;
  • способствуют эффективному разделению текущей деятельности собственника и управления его недвижимым имуществом.
        Рост количества регистраций ЗПИФН произошел после принятия Федерального закона "Об инвестиционных фондах". Но, по наблюдениям экспертов, уже через год после принятия данного закона численность открывшихся фондов снизилась более чем наполовину. Причиной этого стала недостаточная ясность в вопросах законодательного регулирования.
        Разумеется, для решения этих проблем только внимательного отношения к пожеланиям участников рынка недостаточно. Таким образом, исправить текущую ситуацию вокруг ЗПИФН, настроить их на решение текущих задач возможно. Наметить же стратегические направления развития и функционирования этого института, создающего "мост" между рынком капитала и рынком недвижимости, можно только с помощью обращения к зарубежному опыту. Ведь, так или иначе, все эти проблемы уже были когда-то решены в международной практике. В конце концов, не следует забывать, что создаваемый инвестиционный инструмент создается для решения задач не только финансового рынка, но и экономики в целом, в том числе с целью создания цивилизованного рынка недвижимости.

    ИСТОРИЯ G-REIT

        German REIT, как инструмент коллективных инвестиций в недвижимость, особенно примечателен тем, что создавался значительно позднее прочих европейских и азиатских аналогов американского GEIT. При этом с самого начала (работа над правовой основой этого института началась в Бундестаге в 2003 г.) максимально учитывался уже имеющийся опыт, поэтому можно с полной уверенностью говорить о том, что G-REIT вобрал в себя все предыдущие достижения и был лишен тех недостатков, которые наблюдались при создании фондов недвижимости других стран. Исключением можно считать британские PIF (Property Investment Funds), подготовка законодательной базы для которых в настоящее время идет полным ходом. Можно не сомневаться, что в этой работе будет учтен немецкий опыт.
        Описание немецкого REIT целесообразно начать с достаточно значительного факта: правовое регулирование этого института строится не на общем для всех инвестиционных фондов Германии Законе "Об инвестиционных фондах" (Anlagefonds Gesetz), а на индивидуальном нормативном акте G-REIT Act1 (REITs-Gesetz). И это в полной мере соответствует той огромной роли, которую играет самый большой в Европе рынок недвижимости в экономике Германии, и тому потенциалу, который пока совсем не раскрыт. Таким образом, учитываются и коренные отличия в создании и управлении фондом недвижимых активов и инвестиционными фондами прочих финансовых активов, между которыми прошел значительный раздел.

    ФОРМИРОВАНИЕ G-REIT

        Так же как и в российском законодательстве, немецкий G-REIT создается в организационно-правовой форме акционерного общества (Aktiengesellschaft). Подобно российскому ЗПИФН, на деятельность которого распространяется положение Федерального закона "Об акционерных обществах", German REIT учреждается в соответствии с German Stock Corporation Law (Aktiengesetz). Правда, на этом первоначальное сходство заканчивается, и становится понятно, что требования германских законов много строже.
        Первым жестким и, как думается, вполне оправданным требованием является минимальный размер капитала, равный 15 млн евро, что вполне соответствует общеевропейским рыночным правилам, где интересы инвесторов ценятся наравне с экономическими интересами государства. Обязательным является также полная уплата всей суммы уставного капитала.
        Стоит ли говорить, что на этом фоне требования, предъявляемые российским законодательством, к объему собственных средств управляющих компаний фондов в размере 20 млн руб.2 носят весьма условный характер. С позиции современного финансового рынка наиболее соответствующим ему выглядит требование к банкам, определяющее размер рублевого эквивалента в 5 млн евро и внесенное последними поправками в ФЗ "О банках и банковской деятельности". По нашему мнению, с целью защиты интересов инвесторов и повышения статуса самих инвестиционных фондов было бы целесообразно определить такое требование и к размеру уставного капитала создаваемых ЗПИФН.
        Другой формой контроля за стабильностью финансового рынка и рынка недвижимости, а также, несомненно, еще одним проявлением защиты интересов инвесторов является процедура получения инвестиционными фондами недвижимости статуса G-REIT.
        G-REIT может быть образован двумя способами:
        1) первый путь - преобразование уже существующей организации (юридического лица), прошедшей процедуру листинга на фондовых рынках Германии и стран Европейского союза и работающей на этом рынке не менее 3 лет. Обязательным является соблюдение организацией всех тех требований, которые предъявляются к создаваемым G-REIT, особенно в отношении состава и структуры активов и размера уставного капитала;
        2) второй путь получения статуса G-REIT представляется гораздо более сложным, но именно в нем проявляется суть тех строгих требований, которые предъявляются к учредителям института коллективного инвестирования в недвижимые активы. Прежде чем получить статус G-REIT, учреждаемый фонд должен:

  • пройти стадию pre-REIT;
  • быть зарегистрированным в качестве pre-REIT в налоговом ведомстве Bundeszentralamt fur Steuern;
  • соответствовать требованиям, предъявляемым к German REIT.
        По нашему мнению, причинами разделения инвестиционных фондов недвижимости в законодательстве Германии на G-REIT и pre-REIT являются:
  • желание создать своеобразную "полосу препятствий", способствующую естественному отбору инвестиционных фондов;
  • повышение статуса института G-REIT;
  • оказание помощи инвестору в формировании его предпочтений в сторону менее рисковых фондов;
  • определение приоритетности для учредителей фондов, которые выбирают между дальнейшим сохранением статуса pre-REIT или ростом до полноценного G-REIT, в зависимости от тех целей, для которых создавался фонд. Ведь не секрет, что при управлении малыми фондами издержки, связанные с соблюдением жестких требований, предъявляемых к G-REIT, отсутствуют.

    АКТИВЫ G-REIT

        В соответствии с актом о German Real-Estate Investment Trust (REITs-Gesetz) и вышеупомянутыми целями создания и функционирования фонда, в состав активов фонда может входить недвижимость, расположенная в Германии (кроме жилой) и за ее пределами. Иначе говоря, состав этих активов не ограничивается подзаконными нормативными актами контролирующего ведомства, как это происходит в случае с российскими паевыми инвестиционными фондами.
        Недвижимое имущество (immovable assets) должно составлять как минимум 75% имущества G-REIT. Вторым условием формирования имущества фонда является необходимость обеспечения минимальных 75% его доходов от общих доходов фонда.
        Для того чтобы отделить институционально G-REIT от риэлтерских агентств, не нанося вреда интересам девелоперов, законодательно установлено, что G-REIT не могут продавать более 50% недвижимости из состава своего имущества в течение 5 лет. Подобные ограничения отсутствуют в российской практике ЗПИФН, но этот факт с лихвой компенсируется повышенным вниманием надзорного органа в лице Федеральной службы по финансовым рынкам к любым изменениям в составе активов портфеля.
        Отдельным и весьма непростым вопросом является тип недвижимого имущества, которое можно было бы включать в состав G-REIT и pre-REIT. Под давлением Германской социал-демократической партии, имеющей большое влияние на правительство, из числа разрешенного недвижимого имущества были исключены портфели жилой недвижимости. Исключив их, законотворцы сделали REIT фондами преимущественно коммерческой недвижимости. Представители социал-демократической партии опасались негативных последствий вывода крупных портфелей жилой недвижимости на международные рынки. На наш взгляд, наибольшие их опасения касаются возможного роста стоимости жилой недвижимости на внутреннем рынке.
        Косвенным результатом этого решения стала полная невозможность сформировать ипотечный REIT, состоящий из закладных по ипотечным кредитным договорам физических лиц, но, ввиду достаточной развитости системы ипотечных кредитных учреждений в Германии наряду с эффективной системой рефинансирования, это упущение выглядит ничтожным.
        Можно сказать, что на данный момент именно это ограничение на включение жилой недвижимости в состав имущества G-REIT является первым и последним недостатком юридической составляющей указанного института.
        Комментируя эту, пусть и не имеющую оснований, законодательную инициативу, нельзя не отметить желания законотворцев соблюсти экономические интересы государства и его граждан, что можно отнести к одному из достижений развитого парламентаризма.

    ПОЛОЖЕНИЕ ПАЙЩИКОВ G-REIT

        В полном соответствии с G-REIT Act, в интересах защиты интересов розничных инвесторов установлен минимальный свободный резерв в имуществе фонда, величина которого равна:

  • 15% - для REIT, обращение сертификатов паев которых происходит на организованном фондовом рынке;
  • 25% - для REIT, отсутствующих в листингах бирж Германии и стран Евросоюза.
        Свободный резерв предусмотрен для тех инвесторов, которые владеют малыми долями имущества фонда, не превышающими 3%. В случае если в течение 3 лет сумма всех малых паев будет ниже установленного законом минимального свободного резерва, то к менеджменту G-REIT могут быть применены жесткие санкции со стороны BAFin (Bundesanstalt fuer Finanzdienstleistungsaufsicht) - главного регулятора финансового рынка страны. Преимущественно это будет выражаться в лишении фонда столь привилегированного льготного режима налогообложения.
        Как уже упоминалось, подобные меры направлены на защиту прав розничного инвестора (частного лица), интерес которого к участию в G-REIT очевиден. И нужно отметить, что во многом это стало возможным благодаря предусмотрительности авторов закона.
        По нашему мнению, введение подобного механизма свободного резерва имущества в правовую базу российских закрытых паевых инвестиционных фондов будет способствовать превращению этого специфического инвестиционного инструмента для ограниченной категории институциональных инвесторов в инструмент коллективных инвестиций, в том числе за счет денежных средств физических лиц. Ведь привлечение указанной категории "неквалифицированных" инвесторов в этот закрытый сегмент финансового рынка является одной из приоритетных задач развития фондового рынка страны в целом.
        Также следует упомянуть о другом ограничении, касающемся пайщиков и затрагивающем интересы менеджмента G-REIT: максимальная доля, обладать которой может один участник, не должна превышать 10% стоимости всего имущества фонда, иначе он лишается своего права голоса и дивидендных выплат.

    НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ G-REIT И ЕГО УЧАСТНИКОВ

        Введение особого мягкого режима налогообложения для G-REIT является случаем беспрецедентным для одной из самых жестких фискальных налоговых систем современной Европы - германской. Некоторые специалисты даже сравнивают ее с российской системой. Поэтому именно вокруг этого вопроса при обсуждении законопроекта в Бундестаге разгорелись самые оживленные дискуссии. Самое активное участие в них принимали:

  • Министерство финансов ФРГ (Bundesfinanzministerium, BMF), для которого отказ от солидных налоговых поступлений в бюджет страны был не самым простым решением;
  • различные политические партии Бундестага, по традиции защищающие интересы прочих налогоплательщиков;
  • инициативная группа IFD (Initiative Finanzstandort Deutschland), обращения которой послужили толчком к появлению законопроекта о German REIT в стенах Бундестага в 2003 г.
        Самым интересным и отчасти обескураживающим фактом в сложившейся ситуации является даже не свободное участие инициативных групп в работе Бундестага, а позиция Министерства финансов. Именно оно являлось основным сторонником введения особого налогового режима для G-REIT. Его позиция основывалась на следующих доводах3:
  • повышение инвестиционной привлекательности, конкурентного преимущества German REIT на международном финансовом рынке;
  • сохранение рабочих мест в стране для высококвалифицированных финансовых специалистов;
  • реформирование рынка недвижимости страны - самого большого в объединенной Европе, который, несмотря на преобладание в нем коммерческой недвижимости4 (в том числе производственной, офисной, складской), по большей части сконцентрирован в частных руках. Приоритетными направлениями развития для него являются привлечение коллективных инвестиций, как наиболее предпочтительных для национальных интересов, и повышение эффективности использования этого колоссального объема недвижимости.
        Нужно отдать должное последовательности авторов закона, предусмотревших множество поводов для лишения льготного налогообложения, к которым относятся следующие:
  • исключение G-REIT из листинга фондовых бирж Единой европейской экономической зоны (EEA);
  • использование G-REIT для продажи недвижимости;
  • нахождение в течение 3 лет свободного резерва паев фонда на уровне ниже 15% или превышение в течение 3 лет доли одного или нескольких пайщиков, составляющей 10%;
  • превышение в течение 3 лет раздутых (raised) кредитов в составе активов G-REIT, составляющих 60%;
  • наложение на менеджмент G-REIT в течение 3 лет санкций в виде денежных штрафов за несоблюдение требований, предъявляемых законом к данному институту.
        Если инвестиционный фонд недвижимости числится в листинге европейских бирж и соответствует всем тем требованиям, которые предъявляются к G-REIT, то он получает все права на использование специального налогового режима, а именно освобождается от следующих налогов:
  • corporate income tax (Koerperschaft- steuer) - аналог российского налога на прибыль организаций;
  • trade tax (Gewerbesteuer) - специфический налог, обладающий одновременно чертами и налога на добавленную стоимость, и налога с продаж.
        Corporate income tax - стандартный налог на доходы юридических лиц (компаний), которым облагаются все доходы без исключения. На данный момент ставка этого налога в Германии равна 25% и является самой низкой по сравнению с имеющимися в других странах "Большой семерки". Однако если доходы компании распределяются среди акционеров и прочих участников, которые в свою очередь уплачивают подоходный налог со своих доходов, то применяется half-income system (система учета половины дохода) как способ избежания двойного налогообложения. При использовании этого механизма акционер (пайщик) уплачивает подоходный налог только за половину полученных дивидендов и прочих выплат, вторая половина доходов от налогообложения освобождается.
        Trade tax облагаются все операции юридических лиц, направленные на получение прибыли. Некоторые послабления по этом налогу предусмотрены законодательством для индивидуальных предпринимателей и партнерств - ставка налога для них может колебаться в пределах от 1 до 5%. Остальные юридические лица платят его по фиксированной ставке 5%. Но уже в 2008 г., при условии успешной реализации задуманной Правительством Германии налоговой реформы, его ставка может возрасти до 8%.
        Таким образом, закон избавил G-REIT от самых обременительных для немецкого бизнеса налогов. Тем не менее сохранились следующие необременительные, но имеющие важное значение налоги:
  • Exit tax (выходной налог) - этим налогом облагается передача (продажа) недвижимости в G-REIT и pre-REIT; он призван стимулировать перевод недвижимости, сконцентрированной в частных руках. Стимулирующее действие заключается в более низкой налоговой ставке на доходы, получаемые при передаче недвижимости. Если бы доходы по подобным операциям продажи облагались обычным подоходным налогом, ставка была бы выше;
  • Real Estate Transfer tax (налог на оборот недвижимости) - уплачивается покупателем недвижимости при продаже недвижимости или смене ее собственника. Ставка этого налога составляет 3,5% от цены приобретения.
        В равной степени продумано авторами Закона о G-REIT не только налогообложение деятельности самого фонда, но и его участников (пайщиков). В полном соответствии с концепцией, лежащей в основе Закона о German REIT, во взаимодействии G-REIT и пайщиков большая налоговая нагрузка ложится на плечи последних, но ее нельзя назвать избыточной. Только на первый взгляд это обстоятельство кажется противоречащим логике повышения привлекательности участия инвесторов в инвестиционных фондах недвижимости, ведь в свою очередь G-REIT обязан распределять между своими дольщиками более 90% доходов по всем своим активам. Таким образом, почти все доходы фонда являются доходами его пайщиков пропорционально их участию в нем.
        Пайщики G-REIT, как юридические лица, платят со своих доходов corporate income tax. Частные лица ежегодно уплачивают простой подоходный налог. Следует отметить, что для обеих категорий налогоплательщиков доходы от участия в фонде недвижимости классифицируются как доходы от недвижимого имущества (income from immovable property).
        Особый порядок обложения подоходным налогом действует при продаже пайщиками своих долей. Доходы от продажи паев, как и другие виды доходов, согласно германскому налоговому законодательству почти во всех случаях подлежат налогообложению, за исключением:
  • доходов от продажи паев иностранных граждан, во избежание двойного налогообложения;
  • доходов от продажи долей G-REIT менее 1% лиц, владевших этими паями более 1 года.
        В остальных случаях эти доходы облагаются подоходным налогом в 25%.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

        Потенциал, которым обладают коллективные инвестиции на рынке недвижимости Германии, вполне соизмерим с аналогичным потенциалом российского рынка недвижимости, но ключом к открытию этого потенциала может стать только правильная правовая настойка подобных G-REIT и ЗПИФН институтов коллективного инвестирования в недвижимость. Идеальным примером такой правильной настройки, сообразно потребностям экономики и текущим потребностям финансового рынка, является German REIT.

    • Рейтинг
    • 1
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Лидеры на рынке субфедеральных и муниципальных займов
    Восхождение на Олимп
    "Мы растем вместе с рынком"
    Газпром - оправданный риск
    "Эффективно только деньги делают деньги"
    German Reit как инструмент финансирования рынка недвижимости Германии
    Долларовые ипотечные кредиты с плавающей ставкой
    Синтетическая секьюритизация
    Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США: история возникновения, организация деятельности
    Первое IPO управляющей компании
    Фундаментальные факторы, воздействующие на развитие фондового рынка Кыргызской Республики
    Итоги конкурса регистраторов и депозитариев России подведены в Украине
    Прошлое и будущее регистраторов: между карантином и лепрозорием
    Все задумано правильно
    Рынок субфедеральных и муниципальных облигаций РФ: время перемен
    Кредитоспособность российских регионов: итоги 2006 г. и перспективы
    Рынок кредитования региональных и местных органов власти: 2004-2007 гг.

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100