Casual
РЦБ.RU

Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве

Май 2007


    Интервью с заместителем генерального директора Управляющей компании "Атлас Капитал" Андреем Ворфоломеевым

    К-Э Андрей Викторович, охарактеризуйте в целом состояние рынка закрытых паевых инвестиционных фондов. Какие тенденции, на Ваш взгляд, являются преобладающими?

    А. В. Рынок закрытых ПИФов недвижимости можно охарактеризовать одной фразой - "бурный рост". Достаточно заметить, что только за 2006 г. количество ЗПИФ возросло более чем в 2 раза по сравнению с тремя предыдущими годами (с 78 до 160 по состоянию на начало 2007 г.). Что касается суммарных чистых активов, то за 2006 г. они увеличились почти втрое (около 70 000 млн руб. в начале 2007 г. против 30 000 млн руб. в начале 2006 г.). Это связано в первую очередь с тем, что соотношение доходности и надежности таких инструментов, как инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости, становится более привлекательным для инвесторов по сравнению с другими инструментами. С другой стороны, драйвером роста рынка ЗПИФн является особый правовой режим ПИФа как имущественного комплекса без образования юридического лица. Благодаря чему ЗПИФн имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Благодаря этому застройщик может не заботиться о наличии положительного денежного потока, необходимого для оплаты процентов, до завершения строительства и может продавать построенный объект уже после сдачи госкомиссии по максимальной цене. Таким образом, особенности ЗПИФн как "формы упаковки" инвестиционных проектов создают дополнительные преимущества для застройщиков, зачастую перевешивающие более высокую стоимость денег фонда по сравнению с банковским кредитом.

    К-Э Помогает ли создание ПИФов привлекать средства под конкретные проекты в различных секторах?

    А. В. Непосредственной зависимости между ЗПИФн как формой финансирования и сектором рынка недвижимости, в котором реализуется проект, не существует, поэтому нельзя говорить, что фонд больше подходит для финансирования коммерческой недвижимости или, например, загородной. Скорее следует говорить о том, что ЗПИФн позволяет привлекать средства в подобные строительные проекты со стороны таких инвесторов, которые не могут напрямую вкладывать средства в недвижимость или не имеют достаточных для этого средств. Речь идет об институциональных инвесторах, таких как негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, которые имеют возможность часть своих активов или резервов размещать в паи фондов. Например, пенсионные фонды до 20% своих активов могут разместить в паи, страховые компании - до 5%, если это не страхование жизни, и до 10%, если это страхование жизни. И такая форма, как ПИФ, позволяет эти деньги использовать и направлять в строительные проекты. Ну и, кроме того, это все-таки форма коллективных инвестиций, поэтому за счет создания ПИФа появляется возможность привлечь деньги мелких инвесторов.

    К-Э Какие факторы влияют на эффективность функционирования ПИФов в строительстве?

    А. В. Главный источник эффективности заложен в особенностях правового режима ПИФа как имущественного комплекса без образования юридического лица, со всеми вытекающими возможностями реинвестирования прибыли, экономии, более комфортных условий для застройщиков. Однако это создает только потенциальную возможность эффективной работы фонда. Реализовать же эту возможность должна управляющая компания. С этой стороны эффективность зависит от качества строительного проекта, его соответствия рынку. При этом задачей управляющей компании является проведение тщательного анализа проекта, подтверждение его рыночных показателей и надежности контрагентов. Другая составляющая эффективности - это качество управления проектом, т. е. способности управляющей компании отследить график проекта и обеспечить то, что называется project-менеджментом. Профессиональная структуризация проекта и последующее грамотное им управление не только гарантирует его успешное завершение с получением запланированной прибыли, но и способно повысить инвестиционную привлекательность проекта, например за счет увеличения оборачиваемости средств фонда путем деления проекта на очереди.
    Для решения перечисленных задач в управляющей компании должны иметься не только специалисты по финансовым рынкам, но и специалисты по управлению проектами, в том числе строительными. Фактически управляющая компания должна иметь собственную службу заказчика, особенно если речь идет о строительных ЗПИФн, являющихся, по сути, заказчиками строительства.

    К-Э Насколько эффективна существующая система налогообложения?

    А. В. Главной особенностью налогообложения ПИФа является то, что он не является юридическим лицом и, соответственно, не может рассматриваться как налогоплательщик. В практическом плане это означает отложенное налогообложение по налогу на прибыль для пайщиков и возможность получения дополнительного экономического эффекта за счет реинвестирования прибыли. Что касается налога на добавленную стоимость, то в период формирования фонда он не возникает, а в период деятельности фонда управляющая компания уплачивает НДС, которым облагаются операции с имуществом фонда, за счет средств фонда. Наибольшее количество вопросов вызывает налог на имущество. С одной стороны, ЗПИФн не может являться плательщиком данного налога, так как не является юридическим лицом. С другой стороны, пайщики фонда также не имеют базы для уплаты налога на имущество, так как на балансе у них числятся не объекты недвижимости, а ценные бумаги - инвестиционные паи. Тем не менее налоговые органы считают, что налог на имущество должны платить пайщики на основании данных о стоимости их доли в приобретенном фондом имуществе. Однако даже если управляющая компания сообщает пайщикам эти данные, нормативных требований о начислении налога на имущество по этим данным нет. В результате подавляющее большинство пайщиков налог на имущество не уплачивают и у налоговых органов, как правило, претензий к ним не возникает, так как при проверках проверяющие, как и сами пайщики, не видят в балансе базу для налогообложения.

    К-Э Иными словами, больше никаких проблем законодательного характера нет?

    А. В. Это не так. Существует еще ряд пробелов в законодательстве, создающих определенные трудности в деятельности ЗПИФн. Трудности могут возникнуть у строительных фондов при участии в конкурсах по продаже земельных участков, передаче земельного участка, выделенного под строительство в фонд, и оформлении исходно-разрешительной и проектно-сметной документации на строительство в рамках ЗПИФн. Например, обычное для конкурсов требование о внесении предварительной оплаты части заявленной цены до рассмотрения заявок может стать камнем преткновения, поскольку существующее законодательство не предусматривает таких возможностей. Решение же вопроса путем применения "замещающих активов" связано с дополнительными издержками и рисками. Кроме того, управляющая компания ЗПИФн часто сталкивается с невозможностью оформить на них исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию. Наконец, серьезным недостатком является невозможность проведения первичного размещения паев закрытых фондов через биржу именно на этапе их формирования. Это только часть наиболее животрепещущих, по крайней мере для нашей компании, вопросов. В то же время нельзя не отметить работу, которая ведется различными участниками рынка по преодолению этих и других проблем и которая наверняка в ближайшем будущем позволит устранить существующие проблемы с законодательством.

    К-Э Можно ли, на Ваш взгляд, использовать ПИФы для строительства типовой жилой недвижимости, связанной с приоритетными национальными проектами?

    А. В. Конечно, можно и нужно. Более того, благодаря использованию отсрочки по налогообложению по налогу на прибыль, эффективность использования направляемых на строительство такого жилья средств существенно повышается. Дело в том, что типовая застройка чаще всего предполагает строительство не отдельного дома, а целого микрорайона. Это значит, что такой проект можно разбить на несколько очередей, и каждую последующую очередь строить после реализации предыдущей уже с учетом тех денег, которые получены от продажи квартир первой очереди. Это позволяет существенно уменьшить объем денежных средств, привлекаемых для строительства. А поскольку привлекаемые средства инвесторов уменьшаются, то у них за счет оборачиваемости улучшаются и финансовые результаты.

    К-Э Каким образом принятие Закона № 214-ФЗ повлияло на функционирование ПИФов?

    А. В. Принятие Закона № 214-ФЗ, несомненно, подогрело интерес к ЗПИФн со стороны застройщиков. В условиях возникшей в первый момент после принятия закона неразберихи, вызванной его несовершенством, ЗПИФн оставался, наверное, единственной не затронутой формой финансирования. Получение кредитов на строительство в тот момент значительно усложнилось, а условия кредитования ужесточились. Некоторые банки вообще отказывались кредитовать жилищное строительство. Благодаря этому строители обратили внимание на ПИФы и начали интересоваться новыми для себя источниками финансирования. После того как были приняты поправки к закону, ситуация с финансированием строительных проектов нормализовалась, но благодаря тому, что о возможностях ЗПИФн узнал более широкий круг клиентов, рынок ЗПИФн сохранил положительный импульс.
    Вместе с тем, поскольку такой источник финансирования, как банковский кредит, вновь стал для застройщиков доступен, то это отразилось на снижении разницы в инвестиционной стоимости квадратного метра, на уровне котлована и после сдачи объекта. Если раньше разница была достаточно велика, то теперь она составляет лишь 10-15%. И есть основание полагать, что в будущем она снизится еще. Это приводит к тому, что форма ЗПИФн-инвестора, покупающего метры и продающего объекты недвижимости после их сдачи, постепенно теряет свою привлекательность, а фокус внимания начинает перемещаться в направлении строительных ЗПИФн, выступающих непосредственно в качестве застройщика.
    Таким образом, принятие закона не только простимулировало интерес к ЗПИФн как инструменту финансирования строительных проектов, но и привело к изменению структуры рынка.

    К-Э Существует мнение, что принятие закона было рассчитано на то, чтобы решить проблемы с долевым строительством, например проблему обманутых дольщиков. Соответственно, подразумевалось, что роль ПИФов при этом будет возрастать.

    А. В. Закон был, безусловно, направлен на защиту дольщиков. Но рассматривать ПИФы как замену долевому участию в строительстве неправильно. Да это и невозможно в принципе, потому что есть принципиальное отличие дольщика от пайщика. Дольщик в итоге получает квартиру, а пайщик может получить только деньги, после того как построенные квартиры будут проданы фондом. Поэтому говорить о том, что Закон № 214 принимался с прицелом на то, что ПИФы заменят собой такую форму, как долевое участие в строительстве, неправильно. Хотя, конечно, можно представить некий синтетический искусственный инструмент, превращающий пайщиков во владельцев квартир, но в конечном счете все сводится к тому, что сначала пайщик в той или иной форме получает деньги, а потом покупает на эти деньги квартиру в доме, в строительство которого его деньги первоначально и были вложены.

    К-Э Расскажите подробнее о схеме финансирования строительных ПИФов?

    А. В. Строительный ЗПИФн обязательно в своих активах должен иметь не только денежные средства, но и права собственности или аренды на земельный участок, выделенный для целей строительства. Работа такого фонда строится на возможности заключения от имени ЗПИФн прямого договора с подрядчиком на строительство объектов, оплачиваемых за счет средств фонда. Фактически фонд выступает в качестве застройщика. Последовательно процесс деятельности строительного ЗПИФн включает следующие этапы: 1) формирование фонда путем внесения денег и земельных участков или прав аренды, оформление управляющей компанией необходимой исходно-разрешительной и проектно-сметной документации; 2) заключение управляющей компанией от имени фонда договора на строительство объекта недвижимости на земельном участке, включенном в ЗПИФн; 3) финансирование строительных работ за счет средств фонда - авансирование строительства и оплата выполненных работ в соответствии с заключенным с подрядчиком договором; 4) завершенные объекты недвижимости передаются в фонд и могут быть реализованы или эксплуатироваться в соответствии с принятой стратегией.

    К-Э Исходя из имеющегося опыта, могли бы Вы сделать прогноз относительно деятельности рынка ПИФов? Как вы видите свою нишу, свою роль?

    А. В. Если в настоящее время мы видим быстрый экстенсивный рост рынка за счет резкого увеличения количества фондов и их суммарных чистых активов, то в дальнейшем, можно предположить, рост будет осуществляться по интенсивной модели, предполагающей применение возможностей и особенностей ЗПИФн к различным отраслям и нестроительным проектам. Например, использование ЗПИФн для организации проектного финансирования бизнеса, или создание фондов предпроектного финансирования, предоставляющих средства на начальной стадии реализации проекта, или реализация комплексных моделей финансирования бизнеса с использованием как фондов недвижимости, фондов прямых инвестиций, так и такого инструмента, как индивидуальное доверительное управление, и т. д. Собственно, именно эту нишу мы и выбрали для нашей компании, позиционируя себя как разработчиков подобных комплексных продуктов, и оцениваем потенциал этого рынка как очень высокий.

  • Рейтинг
  • 0
Добавить комментарий
Комментарии (2):
Ирина
03.12.2008 18:11:21
Скажите, пожалуйста, Андрей,
как мне вернуть свои деньги, которые я вложила в Вашу компанию?
Вы бегаете от меня, а исполнить свои обязательства, как???????
фтщтшь
19.06.2013 17:01:53
Догнали?
Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Российская электроэнергетика
Разнонаправленные движения строительного рынка
Законодательное регулирование в области долевого строительства
Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
Аппетит на строительную отрасль России очень высок
Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
Инвестиции в Прикамье
Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
Факторы успешного IPO
Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100