Casual
РЦБ.RU

ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости

Май 2007


    Отрасль строительства и стройматериалов растет не по дням, а по часам. Уже сейчас зарегистрировано 189 фондов с общей капитализацией более 83 млрд руб. (по состоянию на 3 мая 2007 г.).

    Несмотря на то что рынок фондов недвижимости сравнительно молод, он уже зарекомендовал себя в качестве перспективного инструмента как для инвесторов, финансистов, так и для участников строительного рынка.
    Современный рынок предоставил такие условия функционирования застройщиков, девелоперов, различных групп инвесторов, которые позволили фондам недвижимости уже сегодня стать инструментом привлечения инвестиций в строительство, создать удобную инфраструктуру для решения большого спектра задач застройщика, девелопера и инвестора.
    Следует заметить, что значительную долю среди инвесторов в секторе коммерческой недвижимости стран Европы и США составляют инвестиционные фонды. В последнее время некоторые из них проявили существенный интерес к российской, особенно московской, недвижимости, в том числе столь серьезные фонды, как Fleming Family & Partners Real Estate Russia и Brunswick Capital. При этом они участвуют как в приобретении готовых зданий (покупка Fleming Family здания на Гоголевском бульваре у Credit Swiss First Boston, СSFB), так и в финансировании строительных проектов (совместные инвестиции Brunswick Capital и компании "Открытые Инвестиции" в строительство офисного центра на проспекте Сахарова).
    Появление отечественных фондов, ориентированных исключительно на инвестиции в коммерческую недвижимость, пока носит единичный характер, особенно это касается рентных фондов.
    Вообще ЗПИФН можно определить как инструмент, позволяющий комплексно решить задачи, стоящие перед застройщиком, и прежде всего это эффективная система управления активами. Кроме того, передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту и от недружественного поглощения. В отношении паевых фондов не действуют стандартные схемы недружественных поглощений, такие как скупка ценных бумаг, поскольку преобладающее участие не дает возможности распоряжаться активами.
    На имущество фонда не могут быть обращены арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего.
    Сегодня, на наш взгляд, на российском рынке недвижимости есть 2 основных перспективных направления использования фондов недвижимости для застройщика и/или собственника коммерческой недвижимости:
    1. Инвестиции в девелоперские и строительные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. Так называемые девелоперские фонды, которые и составляют основную массу на российском рынке. Данный тип фондов ориентирован прежде всего на реализацию строительных проектов, получение инвестиционного дохода для инвестора. До 100% активов этих фондов могут быть сформированы за счет имущественных прав, вытекающих из инвестиционных контрактов. Доход такого фонда составляет примерно 25-30% годовых.
    Для застройщиков могут быть интересны 2 возможности развития девелоперских фондов:

  • проектный фонд (фонд для внутренних целей) - паи сосредоточены у определенной группы пайщиков, аффилированных к девелоперу. Девелопер контролирует реализацию объектов недвижимости через фонд либо полностью выкупает квартиры у фонда;
  • рыночный фонд - паи инвестора реализуются на открытом рынке, например через биржу, широкому кругу пайщиков. Инвестор получает прибыль от продажи паев и, как пайщик, получает доход по паю.
        2. Инвестиции в недвижимость с целью получения рентного дохода. Рентные фонды, обеспечивают наиболее предсказуемый доход с минимальными рисками. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами недвижимости (обычно коммерческими), приносящими доход. Деятельность УК данных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет возможной его модернизации или реконструкции. В данном случае происходит исключение рисков, возникающих при строительстве. Доход пайщика выражается в прибыли в виде арендных платежей за вычетом коммунальных расходов и строго фиксированного вознаграждения, получаемого УК, специализированным депозитарием и иными лицами в соответствии с Правилами доверительного управления ЗПИФом недвижимости. Доход рентных фондов составляет 10-15% годовых.
        Из-за не очень высокой доходности рентные фонды могут быть интересны скорее для собственников коммерческой недвижимости, которые задумываются о том, чтобы сделать свое управление более эффективным.
        Перечислим, какие могут быть типы фондов по объектам недвижимости:
  • фонды жилой недвижимости;
  • фонды коммерческой недвижимости;
  • фонды, работающие с правами на недвижимость;
  • фонды, держащие акции (доли) компаний, так или иначе связанных с недвижимостью, - строительных, проектных, инжиниринговых, реставрационных, риэлторских;
  • смешанные фонды.
        Остановимся на основных целях, которые могут быть интересны девелоперу при создании фонда недвижимости:
  • использование ЗПИФа как инфраструктуры при финансировании долевого участия в строительных проектах;
  • реструктуризация крупных или средних компаний посредством выведения в ЗПИФН объектов недвижимости или ценных бумаг, дающих право на них, т. е. вывод за баланс непрофильных активов недвижимости;
  • привлечение средств различных категорий инвесторов в инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью;
  • осуществление стратегических инвестиций в ценные бумаги компаний, связанных с рынком недвижимости;
  • снижение себестоимости строительства и эксплуатации объектов недвижимости;
  • переход от кредитного финансирования к инвестиционному на основе партнерских отношений;
  • получение доходов от операции купли-продажи объектов недвижимости на вторичном рынке и оптимизация налогообложения от сделок с недвижимостью;
  • создание цивилизованного института управления проектами, связанными с недвижимостью.
        Посмотрим, какие преимущества может дать фонд недвижимости застройщику:
  • ограничение появления сторонних пайщиков (только с согласия пайщиков-учредителей);
  • пайщики способны контролировать действия УК и влиять на основные параметры фонда - вознаграждение и расходы;
  • в имущество фонда недвижимости могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество;
  • прирост стоимости имущества фонда недвижимости не облагается налогом на прибыль, так как ПИФ не является юридическим лицом;
  • возможность использования инвестиционных паев в качестве залога (это услуга практикуется все большим и большим количеством банков);
  • получение промежуточных доходов владельцами паев;
  • совершение операций купли-продажи паев.
        Для того чтобы четко понимать, как работает закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, детально рассмотрим его жизненный цикл в рамках предлагаемой схемы финансирования строительства, который условно можно разбить на этапы.

        Этап первоначальных инвестиций
        Ни у кого не вызывает сомнения, что ЗПИФ - это инструмент проектного финансирования. В отличие от открытых и интервальных ПИФов, где сначала создается фонд, а затем "приглашаются" инвесторы, для создания ЗПИФа нужна идея, программа действий. Подготовка и создание ЗПИФа занимает достаточно большой срок. Основное время уходит на поиск инвесторов, согласование общих позиций.
        Работа по созданию закрытого ПИФа носит специфический характер и может быть разделена на две составные части. Первая часть - составление концепции фонда и, исходя из этого, подбор объектов инвестиций, вторая - поиск непосредственных инвесторов. На наш взгляд, это адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда.
        И только после этого УК разрабатывает и регистрирует правила доверительного управления фондом в ФСФР. Перед этим заключаются договоры с оценщиком, регистратором, аудитором, депозитарием. Как только правила зарегистрированы в ФСФР, начинается непосредственное формирование фонда активами, соответствующими требованиям действующего законодательства.
        В соответствии с действующим законодательством в состав активов фонда могут входить:

  • денежные средства, недвижимое имущество; имущественные права на недвижимое имущество; права аренды на ценные бумаги;
  • доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью, ОАО, ЗАО, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, а также по реставрации объектов культурного наследия;
  • облигации российских хозяйственных обществ;
  • проектно-сметная документация.     Необходимо отметить, что в ЗПИФ требуется почти ювелирная точность при формировании фонда, особенно если в имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. И дело не только в ограниченном количестве паев и, как следствие, возможном отказе в выдаче паев или частичном удовлетворении заявки. Определенные сложности связаны с необходимостью предварительной оценки неликвидных активов, изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т. д. Поэтому при формировании ЗПИФа необходимо иметь четкий перечень учредителей фонда и имущества, передаваемого в фонд. Кроме того, требуется четкая координация действий потенциальных инвесторов (учредителей фонда).
        Хотелось бы остановиться подробнее на возможности, которое предоставляет действующее законодательство.
        Одним из вариантов формирования фонда может стать следующий: 90% - права на недвижимое имущество, 10% - проектно-сметная документация.
        Соответственно, если застройщик имеет договор долгосрочной аренды на участок земли и разработанную проектно-сметную документацию, он может сформировать фонд недвижимости. А уже на этапе реализации паев на вторичном рынке либо путем дополнительного выпуска паев - привлечь финансирование на свое строительство. Причем этот вариант позволяет привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство.

        Этап функционирования
        При операциях с недвижимостью и реализации проектов функции управляющей компании значительно расширяются, и это видно из действий, которые она осуществляет при формировании и управлении фондом:
        1. Выбор проекта. Поиск и отбор компаний (бизнеса), объектов строительства.
        2. Оценка доходности в перспективе 1-3 лет, построение финансовых потоков.
        3. Профессиональная оценка инвестируемой компании, объекта строительства.
        4. Сбор документов.
        5. Сделка по покупке.
        6. Контроль выполнения работ, ценообразования, продаж.
        Как видно из приведенного алгоритма, управляющая компания начинает выполнять не только функции портфельного инвестора, но и частично действия, присущие инвестиционному банку, юридической и консалтинговой компании, стратегическому инвестору.

        Прекращение участия в ЗПИФ
        Выход инвестора из фонда возможен в двух случаях: при продаже своей доли другому инвестору и при закрытии фонда.
        При прекращении деятельности ЗПИФа недвижимое имущество, внесенное инвестором в рамках договора доверительного управления, не может быть возвращено ему, так как управляющая компания обязана реализовать все имущество фонда третьим лицам и погасить паи денежными средствами. Тем не менее существуют способы структурирования сделок по продаже имущества, позволяющие вернуть инвестору права собственности на внесенное ранее имущество при ликвидации фонда.
        Фонд недвижимости может предложить для застройщика несколько вариантов привлечения средств под строительство:
        1. Привлечение средств до начала формирования фонда недвижимости. УК еще на стадии подготовки Правил доверительного управления начинает поиск инвесторов под проект строительства, в который собирается инвестировать средства. Здесь чаще всего идет речь о портфельных инвесторах.
        2. Привлечение средств в период формирования фонда недвижимости. Помимо ранее достигнутых договоренностей с портфельными инвесторами, УК может собрать определенную часть средств с рынка. Это особенно актуально, если речь идет о каком-либо крупном и значимом проекте или крупном застройщике, имя которого будет привлекать инвесторов с рынка.
        3. Реализация паев фонда на вторичном рынке. В ходе данного этапа паи реализуются заинтересованным лицам, которых условно можно разделить на 2 категории:

  • лица, заинтересованные в инвестировании денежных средств с целью получения дохода (в отношении указанных лиц, владеющих паями фонда, девелопер может предоставить гарантию выкупа инвестиционных паев, например, начиная со 2-го года по определенной стоимости с начислением оговоренного процента дохода);
  • лица, заинтересованные в приобретении в собственность объектов недвижимости. Для реализации этого положения заинтересованным лицам (купившим паи) оформляется обязательство передать им в собственность объект недвижимости в обмен на паи фонда.
        Реализация паев на вторичном рынке позволяет привлечь денежные ресурсы, необходимые для финансирования строительства. При этом имущество (имущественные права), включенное в состав имущества фонда, находится в долевой общей собственности его пайщиков.
        Таким образом, размещение паев фонда на вторичном рынке позволяет застройщику получить денежные средства, не нарушая положений Закона о долевом строительстве жилья.
        Рассмотрим привлекательность ЗПИФН как механизма управления недвижимостью. Она заключается в определенных налоговых льготах, предоставляемых в отношении него Законом "Об инвестиционных фондах", Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов.
        Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды, а также ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов.
        Принимая решение сформировать собственный ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в условиях увеличения налогового гнета перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества и взамен получить льготы в виде минимизации налогообложения.
        По желанию владельцев недвижимости доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости.
        Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях.
        Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей за минусом коммунальных расходов и затрат на содержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.
        При внесении недвижимости в фонд владелец недвижимости получает статус единоличного пайщика этого фонда, т. е. все 100% имущества, которое было передано в ЗПИФН, будут принадлежать также владельцу. При этом владелец сохранит полный контроль над принадлежащим ему имуществом.
        Документом, подтверждающим право собственности на паи фонда, является выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев. Процедура внесения недвижимого имущества в ЗПИФН достаточно проста.
        С точки зрения законодателя внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционная деятельность, т. е. передача имущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, не будет облагаться налогами.
        Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности реализации паев на вторичном биржевом (ММВБ, РТС и т. д.) рынке или с помощью внебиржевого обращения паев. Это в свою очередь создает эффект общедоступности для широкого круга инвесторов, что опять же открывает возможность привлечения дополнительного капитала. В этом случае портфельному инвестору может быть интересен рентный фонд недвижимости.
        Рентный фонд недвижимости, включающий в себя несколько разных объектов коммерческой недвижимости, может стать неким прототипом IPD Index (Investment Property Databank основан на создании единой базы недвижимости в стране, вследствие чего возможны постоянное формирование индекса доходности недвижимости и оценка и сравнение объектов и портфелей недвижимости), который применяется в 12 странах.
        Изменение стоимости активов фонда будет объективно отражать динамику рынка недвижимости, а именно это прежде всего и интересует портфельного инвестора.
        Если владелец паев ЗПИФН (владелец недвижимости) захочет получить кредит (даже небольшой), то он получает возможность закладывать недвижимость по частям, тогда как раньше было необходимо закладывать все здание целиком, другими словами, появляется возможность рефинансирования паев собственника - кредитование под залог пая, РЕПО и т. д.
        Согласно Налоговому кодексу РФ, плательщиками налогов в России признаются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд нельзя отнести ни к тем, ни к другим. ПИФ в законодательных актах именуется имущественным комплексом без образования юридического лица. В связи с этим закрытые ПИФы, имеющие в составе приносящую доход недвижимость, освобождены от уплаты следующих налогов:
  • налог на прибыль. Таким образом, с денежных средств, поступающих от аренды, ежегодно не взыскивается 24%. Кроме того, до момента погашения паев или до момента выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить сколько угодно сделок, прибыль с которых не будет облагаться налогами;
  • налог на имущество. Организация - учредитель закрытого ПИФа (владелец недвижимости) в процессе внесения недвижимости в ЗПИФН получает ценные бумаги - паи фонда. Владение ценными бумагами не облагается имущественными налогами.
        Кроме того, отложенное налогообложение дает возможность более динамичной капитализации активов собственника: сэкономленные средства могут быть реинвестированы и направлены на дальнейшую модернизацию торгового центра и повышение его рыночной стоимости. При этом важна не локальная экономия в рамках отдельно взятого периода, а возможность их капитализации.
        Приведем пример. Юридическое лицо владеет торговым центром площадью 7 500 кв. м, балансовая стоимость здания составляет 75 млн долл. Сдача здания в аренду приносит собственнику валовой доход в размере 18,750 млн долл. ежегодно. Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания составляют 937,5 тыс. долл.
        Итак, прибыль, которая до налогообложения была равна 15 095 338,98 долл., благодаря воздействию НДС, налога на прибыль и налога на имущество стала составлять всего лишь 9 822 457,63 долл.
        А теперь посмотрим, что изменится, если тот же торговый центр будет находиться в составе фонда недвижимости.
        Прибыль до налогообложения составляла 14 569 385 долл. (содержание инфраструктуры фонда обошлось в 600 тыс. долл.).
        Согласно действующему законодательству фонд не является плательщиком налога на прибыль и на имущество, чистый доход фонда составил все те же 14 569 385 долл. Фонд заработал дополнительные 4 746 927,97 долл., или 6,33%, только благодаря налоговым льготам.
        Приведенный пример иллюстрирует первый год существования фонда, в долгосрочной перспективе выгода от управления активами посредством создания ЗПИФН только увеличивается (благодаря возможности реинвестирования сэкономленных средств).
        Торговые центры с большей площадью для сдачи в аренду и другими ставками арендной платы еще более подтверждают данный пример. Другими словами, чем больше размер фонда, тем больше его эффективность.
        Как мы видим, фонды недвижимости можно назвать универсальным инструментом, интересным как для инвестора, так и для девелопера. Следует отметить, что рынок фондов недвижимости стабильно развивается, несмотря на различные колебания самого рынка недвижимости, что говорит об устойчивости и надежности инструмента.

    • Рейтинг
    • 1
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Российская электроэнергетика
    Разнонаправленные движения строительного рынка
    Законодательное регулирование в области долевого строительства
    Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
    Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
    Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
    Аппетит на строительную отрасль России очень высок
    Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
    Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
    ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
    ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
    Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
    Инвестиции в Прикамье
    Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
    По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
    Факторы успешного IPO
    Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
    Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
    Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
    Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100