Casual
РЦБ.RU

ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов

Май 2007


    Интервью с аналитиком "ЦентрИнвест Секьюритиз" Андреем Рожковым

    РЦБ: Андрей Григорьевич, расскажите об основных тенденциях рынка ЗПИФов: каковы количество фондов, УК, объемы рынка, количество котируемых на бирже паев.

    А. Р. По данным интернет-портала www. investfunds.ru, по состоянию на 23 апреля 2007 г. в России было зарегистрировано 188 ЗПИФов недвижимости, из которых 129 фондов были сформированы, 8 находились в стадии формирования, а в 51 формирование еще не начиналось. Общая сумма чистых активов (СЧА) всех ЗПИФов составляет 2,97 млрд долл. Для сравнения: СЧА 326 открытых ПИФов (фонды акций, облигаций, смешанные и др.) составляет 5,01 млрд долл. Таким образом, можно констатировать, что доля чистых активов ЗПИФов в суммарном объеме активов ПИФов составляет 37%.
    Из всех сформированных ЗПИФов паи 22 фондов были выведены на ММВБ, 3 фондов - в РТС. При этом, как показывает практика, активность торговли паями ЗПИФов с каждым месяцем возрастает. Этому способствует как постепенное увеличение количества паев фондами, так и стремление управляющих компаний сделать паи рыночным инструментом.

    РЦБ: Неформально все ЗПИФы недвижимости делят на рентные (девелоперские) фонды, т. е. когда компания создает структуру под девелопмент готового объекта, и на инвестиционные фонды, когда компания создает фонд под финансирование строительства объекта. Какова доля инвестиционных фондов на рынке?

    А. Р. На основании сведений интернет-портала www.investfunds.ru, из 129 сформированных ЗПИФов недвижимости 70 фондов следует отнести к инвестиционным. Суммарная СЧА этих фондов составляет 1,52 млрд долл., т. е. 51% от СЧА всех фондов недвижимости.

    РЦБ: Высока ли привлекательность российского строительного сектора для отечественных и иностранных инвесторов? Насколько активно используются инструменты финансового рынка в российской стройиндустрии?

    А. Р. Привлекательность российского строительного рынка весьма высока. Хорошим примером являются результаты недавнего IPO AFI Development, когда размещение акций состоялось практически с 100%-ной премией к стоимости чистых активов девелоперской компании. Причем если рассматривать привлекательность отдельных сегментов, то в настоящее время инвесторам больше интересны девелоперские компании, разрабатывающие проекты коммерческой и торговой недвижимости. Несколько менее популярны проекты жилой недвижимости, что объясняется начавшейся в 2007 г. стагнацией цен на недвижимость на этом рынке.
    Российские девелоперские компании чаще всего используют долговое финансирование. Привлекательность этого типа финансирования вызвана тем, что владельцы компаний не теряют над ними контроль, а благодаря заемным средствам увеличивают доходность на акционерный капитал. В то же время девелоперские компании без особого труда обслуживают долговые обязательства при благоприятной конъюнктуре рынка недвижимости.
    Привлечение акционерного капитала девелоперскими компаниями менее распространено. Как правило, IPO и вторичные размещения акций девелоперскими компаниями обусловлены желанием акционеров либо сделать компанию публичной, либо привлечь инвестирование под крупные проекты. Примером тому может служить RGI International.

    РЦБ: Если рассматривать отдельный проект по строительству объекта недвижимости, то каковы альтернативные варианты его финансирования? Может ли создание ЗПИФа являться альтернативой? В каких ситуациях наиболее целесообразно использование ЗПИФН? Каковы недостатки такой формы инвестирования?

    А. Р. Для финансирования строительства объекта недвижимости может быть использован акционерный или заемный капитал, а также паевой фонд недвижимости. Если говорить об альтернативных вариантах финансирования и о целесообразности каждого из них, то принципиальной разницы здесь нет: в российской практике существуют ЗПИФы, которые занимаются жилой недвижимостью, массовым строительством, а также коммерческой и торговой недвижимостью. Условием является лишь размер этих проектов. По нашим наблюдениям, в настоящее время объем привлеченных средств для каждого проекта фонда не должен превышать 75-100 млн долл. При этом использование ЗПИФов наиболее целесообразно в проектах недвижимости с максимальным сроком 3-5 лет. Эти сроки определены горизонтом инвестирования институциональных инвесторов в российские активы. Основной недостаток такой формы инвестирования - слабый контроль над деятельностью фонда. Например, пайщики могут поменять управляющую компанию, лишь располагая 75% голосов.

    РЦБ: Какие из действующих ЗПИФН являются, на Ваш взгляд, самыми эффективными?

    А. Р. Как представляется, наиболее эффективный ЗПИФ на сегодняшний день - "Эй Джи Капитал Интерра". Наше суждение подкрепляют как динамика стоимости СЧА фонда, так и стремление управляющей компании к диверсификации проектов недвижимости и постоянный поиск новых перспективных проектов с высокой нормой внутренней доходности.

    РЦБ: Каков механизм использования ЗПИФов при финансировании проектов по строительству недвижимости?

    А. Р. Финансирование проектов по строительству недвижимости в российской практике осуществляется в зависимости от объекта инвестирования средств ЗПИФа. Если речь идет о строительстве крупного загородного коттеджного поселка, то средства для строительства, как правило, привлекаются постепенно. Так, на первом этапе управляющая компания привлекает средства на приобретение земельного участка для строительства. Затем после перевода земли в категорию ИЖС (если это требуется) и создания необходимой инфраструктуры (дорожная сеть, коммуникации и пр.) фонд осуществляет для инвесторов очередной выпуск паев, средства от которого идут на строительство коттеджей. Следует отметить, что при такой схеме привлечения инвестирования фонд выпускает суммарно меньшее количество паев по сравнению с одношаговым привлечением средств. Это происходит благодаря росту СЧА фонда после осуществления первоначальных инвестиций (благодаря переводу земли в категорию ИЖС и созданию инфраструктуры и прокладке коммуникаций): новые выпуски паев фонда будут осуществляться по более высокой цене. Такой же механизм инвестирования можно использовать при финансировании крупных проектов недвижимости - строительстве торговых, офисных и логистических центров.
    Одношаговый механизм привлечения средств можно использовать при небольших проектах, например при инвестировании ЗПИФа в строительство квартир в крупных городах. В этом случае денежные средства привлекаются для приобретения квартир на ранних этапах строительства. Как правило, объем привлечения средств в таких проектах ниже.
    По российскому законодательству ЗПИФы не могут привлекать долговое финансирование, что на первый взгляд накладывает ограничения на использование заемных средств для финансирования проектов. Однако выходом из ситуации может служить привлечение средств фондами через дочерние организации (в форме ООО или ОАО), собственником которых является ЗПИФ.

    РЦБ: Помогает ли создание ЗПИФа привлекать средства под конкретные проекты в различных секторах строительства: коммерческой, загородной, торговой недвижимости, элитного жилья и т. д.?

    А. Р. Создание ЗПИФа способствует привлечению средств под конкретный инвестиционный проект. Однако следует отметить, что в российской практике для гарантированного вложения нужного объема средств российских или международных инвестиционных фондов необходимо, чтобы реализуемый проект недвижимости был привлекательным. Привлекательность проекта недвижимости определяется прогнозируемой внутренней ставкой доходности. Помимо этого, инвесторы часто интересуются тем, насколько гарантированным является запуск проекта, есть ли у управляющей компании договоренности с контрагентом по продаже недвижимости либо со строительной организацией-подрядчиком.
    Вместе с тем успех привлечения зависит и от того, насколько эффективно работает управляющая компания по качественному привлечению инвесторов. Ведь не секрет, что инвестиционные фонды и другие институциональные инвесторы часто ориентируются на специфические сегменты недвижимости: офисную или торговую, жилую или загородную недвижимость.

    РЦБ: Какие факторы влияют на эффективность функционирования ЗПИФов в строительстве?

    А. Р. Эффективность функционирования ЗПИФов прежде всего зависит от профессионализма сотрудников управляющей компании. Учитывая довольно маленький период функционирования российских ЗПИФов, можно говорить о небольшом накопленном опыте. Тем не менее потенциал эффективного управления в тех компаниях, которые были созданы в рамках структур крупных инвестиционных компаний и банков, есть. В этом случае можно рассчитывать на грамотный и профессиональный кадровый состав работников.

    РЦБ: Насколько эффективна существующая система налогообложения ЗПИФов, если говорить о строительстве и девелоперских проектах?

    А. Р. На наш взгляд, настоящая система налогообложения ЗПИФов стимулирует фонды. Как известно, по российскому законодательству ЗПИФы освобождены от уплаты налога на прибыль, что позволяет им направлять на развитие новых проектов получаемый от продажи или сдачи в аренду недвижимости доход. Такая система налогообложения ЗПИФов предоставляет существенные преимущества по сравнению с другими формами привлечения инвестиций в недвижимость в России.

    РЦБ: ЗПИФ - это способ привлечения капитала для строительной или девелоперской компании. Какова роль управляющей компании в повышении инвестиционной привлекательности и эффективности работы ЗПИФа?

    А. Р. Управляющая компания играет центральную роль в повышении инвестиционной привлекательности ЗПИФа, которая во многом обусловлена проектами недвижимости, реализуемыми фондом. Выбор проектов реально зависит от управляющей компании. Важная роль управляющей компании заключается также в выводе паев ЗПИФа на биржевой рынок: компания решает выводить паи на биржу, нанимать инвестиционного консультанта или маркетмейкера для этого.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Российская электроэнергетика
Разнонаправленные движения строительного рынка
Законодательное регулирование в области долевого строительства
Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
Аппетит на строительную отрасль России очень высок
Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
Инвестиции в Прикамье
Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
Факторы успешного IPO
Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100