Casual
РЦБ.RU

Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников

Май 2007


    Если вспомнить рынок недвижимости лет 5-7 назад, то объем статьи на эту тему не был бы большим, да и появление статьи с подобным заголовком представляется маловероятным. Рынок строящейся недвижимости, использовавший деньги дольщиков как основной источник финансирования, в то время делал первые попытки найти альтернативные варианты.
    Первое, к чему прибегали многие и что казалось самой реальной альтернативой, - банковские кредиты. Первопроходцы этого инструмента знают, скольких усилий стоило опровергнуть весьма распространенное до недавних пор мнение, что строительство - зона повышенного риска, и это во многом сдерживало предоставление банками кредитов. Этот пример наиболее ярко демонстрирует разницу между прошлой и текущей ситуациями. Сегодня в арсенале застройщиков имеется широкий спектр финансовых инструментов, а развитая практика их применения позволяет принять оптимальное решение по их сочетанию.
    Как правило, любая строительная компания следует двум стратегиям финансирования - корпоративной и проектной. И в первом, и во втором случае возможны как частные, так и публичные варианты заимствований. Главное, нужно помнить, что инструмент финансирования должен быть выбран с учетом стратегии развития компании. Кроме того, он должен соответствовать потребностям текущей рыночной ситуации, быть гибким к реалиям сегодняшнего дня.

СРЕДСТВА ДОЛЬЩИКОВ

    По мере своего становления и развития рынок недвижимости неоднократно проходил периоды спада. Один из наиболее ярких примеров последних лет - 2005 г., когда большинство строительных компаний столкнулись с проблемами финансирования строительства своих объектов. В ситуации, когда финансирование деятельности застройщиков осуществляется за счет денег дольщиков (до 70-80%), а рыночная ситуация нестабильна, многие строители не выполняют внутренние планы продаж и, соответственно, испытывают сложности с финансированием текущей деятельности, не говоря уже о возможности инвестирования в новые проекты. Это лишний раз подтверждает, что использование лишь одного инструмента финансирования (особенно столь зависящего от внешних событий и конъюнктуры рынка недвижимости), такого как средства дольщиков, неэффективно.
    Вместе с тем рынок помнит и другие ситуации, например лето 2006 г., когда первичный рынок недвижимости переживал стремительный рост цен. И в этой ситуации деньги дольщиков были одним из наиболее дорогих инструментов финансирования.

БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ

    Основная сложность, с которой сталкиваются застройщики в случае банковских кредитов, - залог под обеспечение кредита. Как правило, банки требуют имущественный залог, которым может быть земельный участок, строящийся объект и т. д. Но не всегда и не все строительные компании соответствуют предъявляемым требованиям. Вместе с тем большинство крупных компаний уже давно работают с банками, становясь для них интересным партнером. Банки конкурируют друг с другом за хороших заемщиков, варьируя сроки предоставления кредитов, процентные ставки, используя залоги и делая кредитные линии более гибкими.
    В последние годы отмечается повышение интереса банков к сектору недвижимости. Банки не только потенциально готовы, но и разрабатывают специальные продукты для строительного сектора. Примерами могут служить программы, существующие у Сбербанка и ВТБ. Подтверждением наметившейся тенденции повышения интереса банков к строительству служит, во-первых, увеличение общего объема кредитов, выдаваемых банками строителям для реализации тех или иных проектов, во-вторых, усиление интереса банков к прямым инвестициям в недвижимость. Зачастую для такой деятельности создается отдельная структура, которая занимается инвестированием в строительство, покупкой доходных объектов для перепродажи или последующей эксплуатации.
    Бесспорно, в будущем по мере развития рынка число альянсов между банками и девелоперами для совместной реализации крупных проектов (например, комплексного освоения больших территорий) будет постоянно увеличиваться, такая тенденция наметилась уже сегодня.

ПУБЛИЧНЫЕ ВАРИАНТЫ ЗАИМСТВОВАНИЙ

    Облигации, CLN и другие варианты публичных заимствований относятся скорее к инструментам дофинансирования деятельности. Корпоративные облигации получили в последнее время широкое распространение. Размещая первый выпуск облигаций в ноябре 2002 г., компания "Северный город", входящая в холдинг RBI1, была одной из первых в России и первой на Северо-Западе строительной компанией, осуществившей размещение корпоративных облигаций. Второй заем компании, размещенный в начале 2005 г., был уже не единственным предложением строительных облигаций. Такой инструмент, как облигации, использует целый ряд застройщиков (группа ЛСР, ЛенСпецСМУ и т. д.), что еще раз подтверждает привлекательность этого источника финансирования, несмотря на сложность и трудоемкость его подготовки.
    Выпускать облигации возможно, когда ваш бизнес достиг уже таких масштабов, что компания интересна инвестору, и может собрать диверсифицированный круг кредиторов, а также когда компания прозрачна и готова поддерживать большой объем отчетности в режиме on line. При этом компания, имеющая успешный опыт публичных заимствований, становится для банков более привлекательным заемщиком и уже может рассчитывать на более комфортные условия кредитования.

IPO

    IPO целесообразно проводить, когда, во-первых, возможности других инструментов финансирования исчерпаны, а во-вторых, есть потребность в значительных ресурсах. Такой способ привлечения денежных средств, как IPO, требует большой и серьезной предварительной подготовки и, что еще более важно, прозрачного и сбалансированного портфеля бизнеса. Срок между облигациями и IPO исчисляется не столько временными параметрами, сколько качественными. В строительстве это впечатляющая история успешно реализованных проектов, достаточная капитализация, эффективность корпоративного управления и наличие в бизнесе значимых стратегических соинвесторов.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЗАПАДНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

    В последнее время все большую популярность набирает такая форма, как создание совместных предприятий (далее - СП) между российским девелопером и западным инвестором для реализации инвестиционных проектов. В последний год появилось несколько подобных СП в Москве и Санкт-Петербурге. Так, в марте 2006 г. холдинг RBI создал совместное предприятие с Deutsche Bank в лице Управления по инвестициям в недвижимость RREEF2 с целью инвестирования в недвижимость Санкт-Петербурга. Для Deutsche Bank первые инвестиции в российский рынок недвижимости - это шаг, который позволяет Deutsche Bank реализовать стратегию по совместной работе с сильными локальными партнерами на развивающихся рынках. Опыт, знания и репутация RBI стали ключевыми моментами в принятии решения о создании СП.
    В созданном СП 75% акций принадлежит Deutsche Bank, 25% приходится на долю RBI. Функции RBI - поиск и управление проектами на всех стадиях цикла, включая строительство и продажу. Ожидаемая доходность инвестиций - не ниже 25% годовых. Планируется, что проекты будут представлены в сегменте жилой и коммерческой недвижимости.
    При создании совместных предприятий для западных инвесторов важны опыт и репутация компании, умение девелопера прогнозировать спрос и тенденции на рынке недвижимости, финансовая отчетность компании и прозрачность бизнеса, построение структуры и процедур в компании, ключевой аспект девелоперского бизнеса - земля. Поэтому одной из неотъемлемых компетенций успешной инвестиционно-строительной компании должна быть способность оценить и принять решение о покупке привлекательного земельного участка и умение его квалифицированно подготовить.
    Еще одна возможная форма сотрудничества - вхождение западного инвестора в капитал девелоперской компании. В марте 2007 г. инвестиционный банк Morgan Stanley выкупил дополнительную эмиссию акций холдинга RBI. Такая форма сотрудничества выгодна каждой из сторон. Западные инвестфонды получают возможность вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, который демонстрирует в последние годы высокие показатели доходности, и гарантии, поскольку в качестве партнера выбирается надежный и опытный местный девелопер, обладающий знанием рынка и тенденций его развития. Для российского девелопера подобный альянс - это прежде всего доступ к "длинным" западным деньгам, новые возможности роста и развития, а также исключительные компетенции в сегменте real estate, знание мирового опыта и тенденций.
    Для RBI партнерство с Morgan Stanley означает реализацию нашей стратегии - строительство лучших объектов в любом сегменте рынка недвижимости. В настоящий момент определяется перечень крупных российских городов, где компания планирует реализовывать инвестиционные проекты.
    Как отмечают эксперты, сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций.
    Все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) - это этапы большого пути. Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях - это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства и пр.

  • Рейтинг
  • 3
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Российская электроэнергетика
Разнонаправленные движения строительного рынка
Законодательное регулирование в области долевого строительства
Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
Аппетит на строительную отрасль России очень высок
Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
Инвестиции в Прикамье
Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
Факторы успешного IPO
Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100