Casual
РЦБ.RU

Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно

Май 2007


    Компании отрасли недвижимости, так же как и другие быстро развивающиеся российские структуры, постоянно нуждаются в привлечении внешнего финансирования для поддержания своего роста. Банковскими кредитами отечественные девелоперы пользуются уже давно. Несколько лет назад они вышли на рынок долгового финансирования, разместив вексельные и облигационные займы. Сейчас российские эмитенты из среды инвесторов-девелоперов активно осваивают международные рынки капитала, некоторые из них конечной своей целью видят выход на IPO. В любом случае самое главное - подбирать те инструменты финансирования, которые наиболее актуальны для определенной компании в конкретной ситуации.

ОСНОВНОЙ ВОПРОС - КАПИТАЛОЕМКОСТЬ

    В мировой практике недвижимость относится к секторам с относительно невысокими рисками инвестирования в долгосрочной перспективе и при этом с привлекательным уровнем прибыли. Однако для реализации серьезных проектов в этой сфере необходимы крупные вложения. Кроме того, некоторые проекты предполагают значительную отсрочку возврата инвестиций, что означает невозможность их финансирования исключительно за счет собственных средств девелопера.
    Например, особенно актуален вопрос привлечения финансирования для компаний, реализующих проекты в сфере коммерческой недвижимости. Дело в том, что эти проекты требуют значительных расходов, при этом доходы от аренды возможны только после завершения строительства, введения объекта в эксплуатацию и выхода на необходимый уровень его заполняемости арендаторами.
    Следует отметить, что в развитых странах строительные и девелоперские структуры являются одними из наиболее активных игроков на рынке капитала. Долгосрочное внешнее финансирование позволяет реализовывать более масштабные и амбициозные проекты, поддерживать высокие темпы роста бизнеса и повышать рентабельность собственного капитала за счет использования эффекта "финансового рычага".
    В настоящее время российский рынок строительства и девелопмента находится на подъеме. За последние месяцы было объявлено о нескольких амбициозных проектах, капиталоемкость каждого из которых оценивается в несколько миллиардов долларов. Соответственно, все большую актуальность для компаний, работающих в отрасли, приобретает вопрос привлечения масштабного финансирования под текущие и перспективные проекты.
    При этом со стороны рынка капитала существует значительный объем неудовлетворенного предложения на финансирование компаний, работающих в отрасли недвижимости. Даже несмотря на то, что за последнее время, например, облигационные займы разместило несколько девелоперов (наиболее крупные эмитенты представлены в таблице), число игроков на рынке пока крайне незначительно. И рынок капитала ждет выхода новых компаний, профессионально занимающихся недвижимостью.

КЛЮЧЕВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ВНУТРИ РОССИИ

    В отличие от других секторов экономики, в инвестиционно-девелоперской сфере крайне важен накопленный положительный опыт реализации крупномасштабных проектов. Банк, партнеры или фондовый рынок должны знать, что компания в состоянии осуществить те проекты, о которых она заявляет. Поэтому для кредиторов значимо наличие у компании необходимой профессиональной и деловой репутации.
    Целесообразно подбирать ту схему финансирования, которая наиболее актуальна для того этапа развития, на котором находится компания. В данном случае вряд ли можно предложить какие-то универсальные схемы. Должен существовать разумный баланс между различными инструментами финансирования. Каждая конкретная компания должна выбирать те инструменты, которые больше всего подходят именно ей.
    Одним из наиболее распространенных источников внешнего финансирования проектов в сфере недвижимости по-прежнему остается банковский кредит. Удобство этого инструмента заключается в том, что он позволяет учитывать потребности конкретного заемщика и обеспечивает дополнительную профессиональную экспертизу проектов со стороны банков.
    Таким образом, сотрудничество с банком выгодно инвестиционно-девелоперским компаниям еще и потому, что банк - дополнительный "рубеж" проверки тех проектов, под которые привлекается финансирование. Это свежий взгляд на перспективы проекта, позволяющий оценить его привлекательность.
    В последние несколько лет происходит активное размещение облигационных займов компаний отрасли недвижимости. Преимущество этого вида финансирования для эмитента состоит в возможности получить дополнительный финансовый ресурс, который может быть направлен на наиболее перспективные проекты. Кроме того, облигационные деньги, как правило, более "длинные" по сравнению с банковскими - это позволяет своевременно и в нужном объеме финансировать даже долгосрочные проекты.
    В отличие от банков, которые в большей мере оценивают конкретный проект и качество залога, при размещении облигаций ключевую роль приобретает репутация компании-эмитента. Поэтому для успешного размещения на открытом долговом рынке компания должна выстроить прозрачную и понятную корпоративную структуру, а также раскрыть важную для инвесторов информацию о себе. К сожалению, к этому готовы еще не все компании отрасли. Кроме того, размещение облигационных займов предполагает дополнительные расходы на услуги профессиональных консультантов: организаторов, маркетмейкеров, PR и др.
    Впрочем, при определенных сложностях на первоначальном этапе выход на публичный рынок заимствований стратегически важен для крупных девелоперских компаний, которые планируют реализовывать масштабные проекты. В конечном счете размещение облигационных займов способствует развитию рынка и позволяет удешевить стоимость заимствований для компании. Безусловно, не всегда этот положительный эффект может быть достигнут: для инвесторов важна публичная кредитная история, которая не формируется в одночасье.
    Кроме того, учитывая степень масштабности задач, стоящих перед девелоперами, компании отрасли все чаще создают пулы инвесторов и застройщиков, совместно реализующих те или иные проекты. Что касается внешнего проектного финансирования, нужно отметить некоторые его особенности. Вполне логично, что сторонние инвесторы ожидают от девелопера проявлений собственной заинтересованности в успешной реализации проекта, под который привлекаются инвестиции. Для этого, как правило, 20-30% от общего объема затрат производится за счет собственных средств компании. В основном эти затраты возникают на начальном этапе проекта: поиск и получение прав на земельный участок, разработка плана застройки и архитектурной концепции, получение первичной разрешительной документации и необходимых согласований. Успешное прохождение первоначального этапа существенно снижает риски для дальнейших инвестиций.
    Кроме того, в качестве популярной и удобной "оболочки" для организации финансирования девелоперских проектов используются и ЗПИФы недвижимости. При существующей системе жесткого регулирования деятельности паевых фондов их пайщики получают дополнительные гарантии целевого расходования своих средств. ЗПИФ - это среда, в которой удобно аккумулировать капитал и контролировать использование активов.

МИРОВЫЕ РЫНКИ КАПИТАЛА

    Важно отметить, что крупнейшим российским компаниям уже недостаточно российского рынка капитала - он не в состоянии удовлетворить их потребности полностью. Тем более что по мере глобализации мировых финансовых рынков национальные границы в этой сфере постепенно стираются. При этом, помимо традиционных регионов, таких как Европейский союз и США, в последние годы появились новые серьезные финансовые центры, аккумулирующие существенные денежные ресурсы и готовые инвестировать в компании отечественной отрасли недвижимости.
    Например, в апреле 2007 г. "МИЭЛЬ" первой из российских компаний провела в Дубаи презентацию отечественного рынка недвижимости для арабских инвесторов. Дубаи - своего рода деловой центр арабского мира, роль которого сравнима с ролью Швейцарии в Европе. Из-за бурного роста цен на энергоносители инвесторы в этом регионе сумели накопить огромные средства, которые они готовы вложить в перспективные зарубежные проекты. По оценкам экспертов, объем свободных денежных средств на арабском рынке капитала составляет не менее 400 млрд долл.
    В ноябре 2006 г. было проведено первое успешное IPO российской девелоперской компании на Лондонской фондовой бирже (LSE). Первопроходцем стала компания "Система Галс", которая смогла привлечь 432 млн долл. Что важно для всей отрасли, количество заявок превысило объем размещения в 5 раз. Это свидетельствует о повышенном интересе инвесторов, в том числе и международных, к российским компаниям строительного сектора. При сохранении высоких темпов развития отрасли можно утверждать, что у ведущих игроков не возникнет проблем при выходе на западные рынки финансирования. Спрос на бумаги отечественных девелоперских компаний велик и далек от насыщения.
    Впрочем, недавно появилась информация о том, что британское Управление по финансовому регулированию и надзору (FSA) собирается ужесточить требования к иностранным компаниям, планирующим размещения на LSE. Как предположили эксперты, в значительной степени ограничения могут коснуться российских компаний. Именно эмитенты, основной бизнес которых находится в России, в последние несколько лет обеспечивали львиную долю размещений на LSE.
    В конечном счете новые правила игры могут привести к некоторому снижению темпов привлечения средств из-за необходимости предоставлять более объемную отчетность. Однако для крупнейших игроков отрасли вряд ли это станет серьезным препятствием при подготовке к покорению иностранных рынков капитала. Альтернативы всегда существуют, и конкретный пример тому - британский AIM.
    К тому же не всегда именно IPO должно являться конечной целью компании: как показывает практика, в основном первичное публичное размещение своих акций интересно и крайне важно в первую очередь для компаний с серьезными производственными мощностями, с большим периодом окупаемости.
    Таким образом, в выборе инструментов внешнего финансирования инвестиционно-девелоперского бизнеса необходимо учитывать главный принцип: финансирование должно быть гибким и отвечать реальным потребностям компании.


  • Рейтинг
  • 4
Добавить комментарий
Комментарии (1):
Иван
23.11.2016 13:59:38
Для внимательных и думающих это будет интересно и выгодно - https://olymptrade.com/?rown=714r1o
Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Российская электроэнергетика
Разнонаправленные движения строительного рынка
Законодательное регулирование в области долевого строительства
Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
Аппетит на строительную отрасль России очень высок
Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
Инвестиции в Прикамье
Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
Факторы успешного IPO
Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100