Casual
РЦБ.RU

Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников

Май 2007


    Рост объемов строительства требует от российских строителей и девелоперов все больших инвестиций и вынуждает их искать новые источники финансирования.
    Компании, работающие в сфере жилой недвижимости, всерьез задумались о поисках новых источников финансирования строительных проектов после вступления в силу 1 апреля 2005 г. Федерального закона № 214. Строительство жилых домов традиционно велось на средства дольщиков, однако теперь, по закону, строители не могут заключать договоры долевого строительства и брать у граждан деньги до получения всех разрешений на строительство. Кроме того, они обязаны регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах. Чтобы не остаться без финансирования жилых домов, строители были вынуждены маскировать средства дольщиков под выданные векселя. Формально закон не был нарушен, однако конечной цели - защиты граждан от произвола застройщиков - достигнуто не было.
    В июле 2006 г. были приняты поправки к Федеральному закону № 214, в соответствии с которыми альтернативой привлечения средств по договорам участия в долевом строительстве стал выпуск эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений. Однако данная схема привлечения средств оказалась слабо регламентирована законодательством, и для ее запуска "в рабочем режиме" понадобится время.
    В секторе торговой и офисной недвижимости рентабельность строительных проектов в среднем составляет 30%, что значительно выше банковских кредитов, поэтому компании стараются использовать больше заемных средств. Однако банки отказываются давать кредиты, если компания вкладывает в проект менее 30-40% собственных средств, а также требуют залог.
    Такая ситуация заставляет строителей и девелоперов искать альтернативные источники финансирования, помимо банковских кредитов и средств дольщиков.
    Российские строители достаточно хорошо освоили рублевый рынок облигаций: за 2006 г. строителями и девелоперами были размещены облигации почти на 20 млрд руб., всего объем "строительных" облигаций в обращении на данный момент составляет примерно 40 млрд руб. Выпуск облигационных займов позволяет компаниям привлекать большие объемы средств, что очень важно при финансировании строительных проектов. При этом стоимость средств, как правило, оказывается ниже банковских кредитов, так как бумаги размещаются среди широкого круга инвесторов. Также отсутствие залога и публичность, которую приобретают эмитенты, выходя на рынок, делают выпуск облигаций все более популярным среди строителей источником привлечения средств.
    Наиболее крупные, высоконадежные и опытные заемщики могут позволить себе выпуск еврооблигаций. Однако среди российских строителей и девелоперов таких компаний немного, а те компании, которые решились выйти на зарубежные рынки, выпускают еврооблигации пока только в виде CLN и LPN.
    В 2006 г. еврооблигации выпустил ДОН-Строй (LPN 150 млн долл.), ЛенСпецСМУ (CLN 150 млн долл.), "Миракс Групп" (CLN 100 млн долл.) и УК "Теорема" (CLN 75 млн долл.). А 13 марта 2007 г. состоялся второй выпуск CLN "Миракс Групп" объемом 180 млн долл.
    Мы ожидаем дальнейшего роста "строительного" сегмента рублевого рынка облигаций и рынка еврооблигаций. С учетом сложившейся законодательной базы и текущей конъюнктуры финансового рынка выпуск облигационных займов является наиболее эффективным способом привлечения денежных средств.
    Для тех строителей и девелоперов, менеджмент которых не боится потери 100%-ного контроля над компанией, "бесплатным" источником финансирования становится размещение пакета акций. Среди компаний строительного сектора таких примеров пока немного, потому что собственники не готовы делиться долей в компании.
    Дебютантом IPO стала девелоперская компания холдинга "Интеррос" - "Открытые инвестиции", разместившая в конце 2004 г. 38,5% своих акций среди международных и российских инвесторов на сумму 68,8 млн долл. В апреле 2006 г. компания осуществила дополнительный выпуск акций общим объемом 1 285 488 шт. Объем дополнительной эмиссии составил 90 млн долл. В октябре 2006 г. компания завершила третью дополнительную эмиссию (SPO) 4 875 488 акций на общую сумму 881 млн долл. Акции "Открытых инвестиций" торгуются в РТС и на европейских внебиржевых рынках в виде ГДР.
    В ноябре 2006 г. девелоперская компания "Система-Галс", крупнейшим акционером которой является АФК "Система" (69,4%), разместила свои акции на Лондонской фондовой бирже и ММВБ. В ходе IPO было привлечено 432 млн долл.
    На данный момент "Открытые инвестиции" и "Система-Галс" - единственные строительно-инвестиционные компании, акции которых торгуются на фондовом рынке.
    Безусловно, для проведения успешного IPO компания должна иметь продолжительную публичную кредитную историю и значительный портфель строительных проектов, поэтому компаниям среднего размера данный способ привлечения средств не подходит. Пока не получившие широкого распространения на российском фондовом рынке конвертируемые облигации могут стать альтернативой IPO для развивающихся строительных и девелоперских компаний.
    Конвертируемые облигации представляют собой нечто среднее между классическими облигациями и акциями: инвестору, купившему такие облигации, предоставляется право (опцион) на конвертацию их в акции по заранее установленной цене. Безусловную выгоду от такого финансового инструмента получают и эмитент, и инвестор. Так как существует опцион на приобретение акций компании (доли в бизнесе), эмитент получает денежные средства под более низкий процент, а при реализации данного опциона может вообще не возвращать заемные средства. Как правило, цена конвертации акций устанавливается выше текущей стоимости доли в акционерном капитале компании, поэтому эмитенту выгодно выпустить под них облигации, нежели продать акции на рынке. В свою очередь данный инструмент значительно снижает риски для инвесторов - пока рыночная цена акций (или расчетная цена акции, исходя из стоимости бизнеса компании, в случае если акции не обращаются на бирже) ниже конверсионной, держатели облигаций могут получать стабильный регулярный доход.
    Основой западной бизнес-модели девелоперов являются активные операции с инвестиционными правами на реализуемые проекты, что делает строительный объект, в понимании девелопера, финансовым инструментом. Поэтому на Западе в качестве рефинансирования средств, вложенных в строительные проекты, выступает такой механизм, как секьюритизация будущих поступлений средств от объектов недвижимости - вывод на рынок ценных бумаг, базовым активом по которым являются недвижимое имущество, принадлежащее компании, и потоки доходов от строящихся объектов коммерческой недвижимости.
    Секьюритизация позволяет девелоперам получить будущие поступления по своим проектам с небольшим дисконтом, что дает возможность структурировать финансовые потоки инвестиций, обеспечивающих своевременное финансирование реализуемого проекта. Для российского рынка недвижимости секьюритизация пока является экзотическим способом получения денежных средств, однако в соответствии с мировыми тенденциями этот механизм будет пользоваться все большей популярностью.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Российская электроэнергетика
Разнонаправленные движения строительного рынка
Законодательное регулирование в области долевого строительства
Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
Аппетит на строительную отрасль России очень высок
Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
Инвестиции в Прикамье
Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
Факторы успешного IPO
Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100