РЦБ.RU

Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости

Май 2007


    Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый в 2004 г., стал основным законодательным актом, регулирующим действия по освоению и упорядочению территорий, созданию земельных участков и иных объектов недвижимости. Он заложил прочную основу для дальнейших законодательных изменений, задал вектор развитию законодательства и установил сроки, в которые такие изменения должны быть произведены.
    Принятие Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изначально было предопределено Градостроительным кодексом РФ, который установил требование о введении с 1 января 2007 г. единой государственной экспертизы проектной документации и о запрете проведения иных видов государственных экспертиз проектной документации. Для полноценного обеспечения этого пришлось переработать свыше 20 федеральных законов.
    Но этим документом законотворческая работа не ограничивается. Существует еще много нерешенных вопросов. Кроме того, дополнительным стимулом к работе является ответственность за реализацию национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", административные решения которого требуют законодательной поддержки.
    Таким образом, в I кв. 2007 г. сразу несколько проектов федеральных законов в сфере недвижимости находились на стадии разработки.
    Срочного законодательного регламентирования требует вопрос о введении институтов саморегулирования в строительной отрасли. Проект Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и иные федеральные законы" направлен на переход от лицензирования деятельности в области инженерных изысканий, проектирования, строительства к саморегулированию, что является продолжением административной реформы по сокращению избыточных функций государства. Законопроект определяет следующие цели саморегулирования:

  • предупреждение причинения вреда жизни, здоровью или имуществу граждан, имуществу юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, культурному наследию вследствие недостатков в работах, влияющих на безопасность в строительстве, которые выполняют члены саморегулируемых организаций;
  • повышение качества работ, влияющих на безопасность в строительстве.
        Реализация указанных целей саморегулируемыми организациями (СРО) обеспечивается через механизм допуска на рынок строительных, проектных и изыскательских работ его участников при обязательном членстве в саморегулируемых организациях. При этом СРО наделяются необходимыми нормотворческими и контрольными полномочиями в сфере обеспечения безопасности строительства.
        С целью экономической мотивации СРО к эффективной нормотворческой и контрольной деятельности вводится институт ответственности СРО в случае, если его членам причинен вред вследствие недостатков в соответствующей работе. В этом случае СРО несет субсидиарную ответственность по обязательствам своего члена в пределах средств специально создаваемого компенсационного фонда.
        Другой актуальной темой является создание полноценного кадастра единого объекта недвижимого имущества. Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Уже 3 года прошло с момента создания федерального ведомства единого кадастра объектов недвижимого имущества. Однако системы учета по-прежнему разные. Проект Федерального закона "О кадастре недвижимого имущества" направлен на объединение систем учета земельных участков и построенных на них объектов недвижимости. Формируются также правовые механизмы создания единой информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости с единым государственным реестром права на недвижимое имущество и сделок с ним. Законопроект в большей степени носит процедурный характер, детально определяя механизмы взаимодействия заинтересованных лиц с органами кадастрового учета с целью внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и получения информации из него. Кроме того, законопроект вводит новый институт кадастровых инженеров и регламентирует их деятельность.
        Разбираясь в вопросах предоставления земельных участков, заинтересованный читатель обратит внимание на споры, связанные с применением процедур представительного согласования места размещения объекта и процедур без такого согласования. Возникает путаница между процедурами создания (подготовки, выделения, формирования) земельных участков как объектов земельных отношений и предоставления уже сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков. В Земельном кодексе эти понятия не согласованы. Вполне логично, что экспертное сообщество отреагировало на эту проблему и предложило ее законодательное решение. В тесном взаимодействии с Минэкономразвития России подготовлен проект закона, которым устанавливается, что единственным способом выделения земельных участков из состава не имеющих конкретных границ земель и территорий является документация по планировке территории, подготавливаемая либо органами местного самоуправления, либо застройщиками в ходе комплексного освоения территории.
        Предоставление земельных участков для строительства осуществляется на торгах, за исключением 14 случаев предоставления без торгов. К таким случаям относятся ситуации, когда не предполагается конкуренция за право обладания земельным участком. Например, предоставление земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Также это касается "бесплатных" титулов на землю: постоянного (бессрочного) пользования, сервитута, безвозмездного срочного пользования и др.
        Одной из системных целей национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является формирование правовых условий для развития в Российской Федерации малоэтажного жилищного строительства. Для этих целей подготовлен проект Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий", принятый Государственной думой в первом чтении 4 апреля 2007 г.
        Действующее законодательство в принципе не устанавливает никаких особых требований к малоэтажному жилищному строительству. То есть жилищное объединение граждан не может приобрести права на земельный участок для его комплексного освоения. А если коттеджный поселок строит профессиональный застройщик, то такое жилье вряд ли будет доступным для людей, реально в нем нуждающихся.
        В основу концепции законопроекта положены следующие принципы:
  • создание условий для осуществления малоэтажного жилищного строительства различными формами жилищных некоммерческих объединений граждан;
  • оказание содействия гражданам по созданию таких жилищных объединений, в том числе обеспечение возможности их создания при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления;
  • установление преимущественного права на вступление в жилищные некоммерческие объединения граждан лицам, состоящим на учете как нуждающиеся в предоставляемых по договорам социального найма жилых помещениях;
  • подготовка органами государственной власти и органами местного самоуправления земельных участков под малоэтажную жилищную застройку в целях их комплексного освоения жилищными некоммерческими объединениями граждан;
  • введение упрощенного порядка предоставления земельных участков жилищным некоммерческим объединениям граждан под малоэтажную жилищную застройку, в том числе предоставление таких земельных участков на бесплатной основе либо с частичной компенсацией расходов по их приобретению;
  • введение упрощенного порядка градостроительной деятельности при осуществлении малоэтажной жилищной застройки территорий жилищными некоммерческими объединениями граждан.
        Текущая законопроектная деятельность периодически пополняется проектами, необходимость принятия которых обусловлена несогласованностью ранее принятых законов.
        Так, например, после принятия Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ возникла ситуация, когда застройщику, помимо заключения государственной экспертизы проектной документации, дополнительно потребовалось получить положительное заключение об эффективности, достоверности и оценке обоснованности использования средств соответствующих бюджетов, направляемых на капитальные вложения по результатам проверки сметной стоимости инвестиционных проектов. При этом одним из разделов проектной документации является смета на строительство объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.
        В целях устранения данного несоответствия подготовлен и 18 апреля 2007 г. принят в первом чтении Государственной думой законопроект, включающий в предмет государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, оценку соответствия сметы на строительство объекта недвижимости государственным сметным нормативам, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти (Росстроем).
        В целях сохранения сложившейся системы проведения государственной экспертизы проектной документации такой структурой, как Главгосэкспертизы России, законопроектом предлагается предусмотреть возможность осуществления государственной экспертизы проектной документации не государственными, а автономными учреждениями, обладающими большей свободой в распоряжении доходами от своей деятельности.
        Остается надеяться, что предлагаемые законодательные инициативы будут реализованы и апробированы на практике.

    • Рейтинг
    • 0
    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Российская электроэнергетика
    Разнонаправленные движения строительного рынка
    Законодательное регулирование в области долевого строительства
    Основные планируемые законодательные изменения в сфере недвижимости
    Финансирование строительных компаний: поиск альтернативных источников
    Долговой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы "Доступное жилье"
    Аппетит на строительную отрасль России очень высок
    Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно
    Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников
    ЗПИФы недвижимости в строительстве: перпективы для инвесторов
    ПИФЫ как инструмент привлечения средств в строительство коммерческой недвижимости
    Закрытые ПИФы недвижимости в строительстве
    Инвестиции в Прикамье
    Дебютное размещение облигационного займа ОАО "Югорская лизинговая компания"
    По кирпичику разобрали инвесторы отрасль стройматериалов
    Факторы успешного IPO
    Влияние фактора регистратора в процедуре IPO
    Российские IPO на западных биржах: обзор зарубежной прессы
    Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы
    Оценка и перспективы акций РАО "ЕЭС России" в свете реформы электроэнергетики

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
    Яков Миркин
    Инвестиции: макроэкономические вызовы
    Какую модель экономики мы создали за четверть века? Это экономика сверхконцентраций собственности и огосударствления. Экономика вертикалей, олигополий, ресурсы сверхконцентрированы в Москве, малый и средний бизнес — подавлен.
    Константин Угрюмов
    Софинансирование ИПК — улучшение качества жизни россиян не только в будущем, но и сейчас
    Банк России и Минфин РФ согласовали концепцию индивидуального пенсионного капитала (ИПК). Гражданам предложат копить себе на пенсию самостоятельно. Вопрос в том, какое количество россиян согласится участвовать в новой пенсионной системе.
    АО «ЕФГ Управление Активами»
    Solvency II для НПФа
    Согласно Информационному письму Банка России - в первой половине 2017 года будет разработана дорожная карта внедрения Solvency II на российском страховом рынке. В статье описан опыт использования стандартов Solvency II для частных пенсионных фондов в ЕС, обсуждается возможность применения Solvency II для российских НПФов.
    Светлана Бик
    Долгосрочные институциональные инвестиции в инфраструктуру россии на основе концессии: итоги 2016 года
    В 2005 г. в РФ появилась возможность финансирования инфраструктуры за счет концессионной модели, которая является основной формой ГЧП для реализации крупных проектов. За прошедшее время к финансированию подключились и НПФы. Отличительной особенностью является присутствие в схеме финансирования концессионных облигаций.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100