Casual
РЦБ.RU

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости - инструмент для инвесторов и девелоперов

Апрель 2007


ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ?

    Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) - имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.
    Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с инвестиционной декларацией фонда.
    Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.
    В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов.
    Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов является наличие в активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т. д.). Основными операциями на рынке недвижимости существующих ЗПИФ является финансирование строительства объектов недвижимости (условно назовем их "инвестиционными" фондами) и приобретение существующих объектов недвижимости с целью сдачи в аренду ("рентные" фонды). Спектр возможных операций ЗПИФ недвижимости гораздо шире, чем у других фондов, и в одном фонде допустимо смешение инвестиционной и рентной деятельности, а также другие операции на рынке недвижимости (купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т. д.).

ФИНАНСЫ СТРОИТЕЛЬНОГО МИРА

    До недавнего времени до 80% строительства нового жилья финансировалось конечным потребителем, т. е. лицами, которые планируют жить во вновь построенных квартирах.
    Практическое отсутствие законодательного регулирования данной области привело к тому, что многие застройщики начинали стройку, имея лишь 10% необходимых средств, которых хватало только на забор и земельные работы. Далее они надеялись на продажи квартир физическим лицам или получение кредитов. Получался некий принцип жилищных кооперативов: продали права на несколько квартир - построили этаж - ждем дальнейших продаж. Таким образом, первые покупатели сильно рисковали и могли достаточно долго ждать, пока будет продано достаточно прав на квартиры для достройки всего дома.
    Другой бедой являлось отсутствие контроля целевого финансирования. В результате деньги, собранные от продажи прав на квартиры в доме А, застройщики направляли на покупку новой площадки под дома Б и В, планируя потом с дальнейших продаж достроить все дома. Естественно, что такая ситуация на строительном рынке не могла не закончиться чередой громких скандалов с обманутыми дольщиками.
    С принятием Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государство начало политику вытеснения потребительского капитала на более поздние этапы. Идеальной ситуацией стало бы приобретение физическими лицами квартир уже на вторичном рынке, когда деньги меняются на готовый товар, а не на обещание построить квартиру.
    С другой стороны, понятно, что необходимо чем-то заменить "уходящий" потребительский капитал, иначе это приведет к сокращению объемов строительства и к росту цен на жилье.
    Заменой потребительскому капиталу должны стать кредитные (в основном банки) и инвестиционные (в основном ЗПИФ недвижимости) средства.
    Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ввел норму солидарной ответственности банка с застройщиком. Государство позаботилось о защите прав граждан, но оттолкнуло банки от этого сегмента рынка. В июле текущего года внесенные поправки в ФЗ № 214-ФЗ изменили ситуацию.
    В настоящее время позиция правительства такова: именно институциональные инвесторы должны стать некой гарантией окончания строительства дома. Банки и УК заинтересованы, чтобы дом был достроен в любом случае, потому что при неблагоприятной конъюнктуре рынка можно не получить прибыль, а при остановке строительства потерять все средства. Институциональные инвесторы способны профессионально проанализировать имеющиеся документы по стройке, финансовое состояние застройщика, следить за целевым использованием выделяемых средств, вовремя заметить возникающие проблемы и в крайнем случае профинансировать окончание строительства дома.

КАК РАБОТАЕТ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ

    Участвовать в процессе возведения нового жилья (или других объектов, в данном случае мы приводим пример с жилой недвижимостью) ЗПИФ недвижимости может, приобретая у застройщиков имущественные права на строящиеся объекты по инвестиционному договору или договору долевого участия.
    Управляющая компания передает денежные средства ЗПИФ недвижимости застройщику и имеет право по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию получить в активы ЗПИФ недвижимости конкретные квартиры с зарегистрированным титулом собственности.
    Финансировать застройщика за счет средств ЗПИФ недвижимости УК может только после оформления всех прав на землю и получения в установленном порядке разрешения на строительство. Таким образом, законодательно ограничено участие средств ЗПИФ недвижимости в самом рискованном этапе девелопмента - оформлении земельных отношений, получении исходно-разрешительной документации, разработке и утверждении проекта. Данный этап составляет 7-15% стоимости возведения объекта и должен финансироваться застройщиком на собственные средства или кредиты.
    ЗПИФ недвижимости подключается к строительству в тот момент, когда требуются постоянные и масштабные, а главное, регулярные финансовые вложения, связанные с финансированием строительно-монтажных работ (СМР), и создание инженерных коммуникаций, при котором необходимо строгое соблюдение графика финансирования, чтобы ни в коем случае "не заморозить" стройку.
    Таким образом, средства ЗПИФ недвижимости для застройщика - это гарантия стабильного финансирования, чего не наблюдается при непредсказуемом графике продаж. При этом, в отличие от банковских кредитов, не требуется ежемесячная выплата процентов, которые изымают средства из оборота. Получение средств от институционального инвестора позволяет осуществить авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, на которые ложатся основные статьи расходов, что позволяет не только получить скидки у поставщиков материалов, но и зафиксировать себестоимость СМР.
    Выделение части имущества из ЗПИФа в натуре, т. е. в виде отдельной квартиры, не допускается (чтобы погасить паи фонда управляющая компания должна продать все имущество фонда). ЗПИФ недвижимости - инструмент для инвестора, а не для потребителей квартир, поэтому управляющая компания не заинтересована в оформлении свидетельства на квартиры на ЗПИФ недвижимости по окончании строительства. Теоретически возможно потом продать квартиры и на вторичном рынке, но, как правило, процедура сдачи дома Госкомиссии, подписание акта о выполнении инвестиционного контракта застройщиком и оформление права собственности - процедура достаточно долгая, что снижает эффективность инвестиции. УК старается реализовать имущественные права конечным покупателям - физическим лицам, которые будут проживать в новых квартирах до момента подписания акта о выполнении инвестиционного контракта.
     Но, в отличие от застройщика, который отягощен необходимостью финансировать стройку, УК может продавать права на квартиры более планомерно, в том числе предоставляя различные льготы вроде рассрочек.
    Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости - это удобный и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости. Использование ЗПИФ недвижимости в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

ВАРИАНТЫ УЧАСТИЯ ЗПИФА НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССАХ

    Финансирование проектов на рынке строительства и недвижимости
    Инвесторы и учредители передают в имущество фонда денежные средства (ценные бумаги, имущественные права) при его формировании или приобретают паи фонда на вторичном рынке. После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов. Разница в цене образуется как за счет роста стоимости объектов в процессе строительства, так и за счет роста рыночных цен на недвижимость. В данном случае управляющая компания выступает в роли классического доверительного управляющего средствами клиентов, только не на фондовом рынке, а на рынке недвижимости. Доход таких фондов зависит от сегмента инвестирования и заложенных УК требований к потенциальным проектам. При этом следует помнить, что за счет реализации фондом не одного, а многих инвестиционных проектов пайщики получают больший доход, чем при самостоятельном инвестировании. Важно также, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, и пайщики пользуются эффектом отложенного налога на прибыль.

    Привлечение инвестиционных ресурсов
    Застройщики могут использовать ЗПИФ как инструмент привлечения средств для строительства своих объектов. В этом случае управляющая компания создает ЗПИФ под определенные объекты заказчика. Имущественные права на данные объекты вносятся их владельцами в качестве оплаты паев при формировании фонда. Управляющая компания и учредители фонда совместно привлекают инвесторов для финансирования строительства конкретного объекта. Учредитель продает свои паи или их часть инвестору на вторичном рынке (в том числе через биржу), тем самым получая денежные средства для финансирования строительства. Инвестор же, становясь пайщиком фонда, приобретает право на часть дохода (пропорционально доле своих паев в фонде ), полученного фондом от реализации объекта. Такая форма привлечения инвестиций может оказаться привлекательной для застройщиков, что объясняется:

  • простотой создания ЗПИФа, оформления инвестиций, системы учета и отчетности по сравнению с юридическим лицом;
  • прозрачностью данного инструмента для сторонних инвесторов;
  • возможностью использования паев в качестве залога.

        Управление объектами коммерческой недвижимости
        Рентный ЗПИФ, т. е. тот, который размещает активы в коммерческую недвижимость и получает доходы от сдачи ее в аренду, может использоваться для достижения разных целей:
        1) инвесторами - в качестве инструмента получения стабильного дохода;
        2) собственниками коммерческой недвижимости:

  • для превращения непрофильных активов в источник инвестиционных ресурсов для профильного бизнеса. "Непрофильный" объект передается в фонд, а полученные от размещения паев фонда средства идут бывшему владельцу недвижимости;
  • для получения преференций по налогу на прибыль и имущество;
  • для привлечения финансовых ресурсов за счет продажи части паев сторонним инвесторам при сохранении преимущественных прав на переданные объекты коммерческой недвижимости.
        В данном случае фонд приобретает на внесенные средства объекты коммерческой недвижимости или сразу формируется ими. Управляющая компания заключает договор с эксплуатирующей компанией на управление объектами недвижимости. Эксплуатирующая компания берет на себя всю работу по управлению и содержанию объектов и передает чистый поток арендных платежей в фонд. Основной доход пайщиков - арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта. Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:
  • периодически выплачивать пайщикам;
  • инвестировать в модернизацию и реконструкцию объектов для увеличения их стоимости и арендных ставок по ним;
  • инвестировать в покупку/строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой);
  • инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковских депозитах.

        ЗПИФ для использования в системе управления строительными проектами
        Крупные игроки строительного рынка могут "встроить" ЗПИФ в свои бизнес-процессы для повышения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств для финансирования строительства различных объектов. Место и роль ЗПИФа в финансовых цепочках могут быть разными, их можно определить на стадии переговоров с управляющей компанией в зависимости от организации бизнеса, потребностей и поставленных целей.
        В качестве примера можно привести следующую организацию бизнеса с использованием фонда. Основная (материнская) компания учреждает ЗПИФ недвижимости и становится 100%-ным пайщиком фонда. Направления и объемы использования средств фонда, как на фондовом рынке, так и при финансировании строительства, определяются инвестиционной декларацией. Объем фонда формируется учредителем в зависимости от размера инвестиций, необходимых для финансирования проектов. В дальнейшем объем фонда может быть увеличен за счет дополнительного размещения паев. Основная компания создает/приобретает отдельные компании (ЗАО, ООО) под конкретный проект (проекты). Данные компании готовят проектную документацию, получают разрешение на строительство и права на землю. После завершения всех необходимых предпроектных и проектных работ ЗПИФ заключает инвестиционный договор или договор долевого участия с данной компанией и финансирует строительство. При временном отсутствии потребности в финансировании проектов свободная часть средств фонда может инвестироваться в активы, разрешенные инвестиционной декларацией фонда. После окончания строительства управляющая компания реализует объекты из фонда. Прибыль от продажи объектов из ЗПИФа налогом не облагается. По согласованию с пайщиком часть прибыли фонда может быть выплачена в виде инвестиционного дохода, например, для покрытия расходов на создание и финансирование проектных компаний. Оставшиеся средства реинвестируются в другие проекты.
        Такая система позволяет избежать построения холдинговой структуры с сохранением контроля и управления, так как основные финансовые потоки, обслуживающие строительство, проходят через ЗПИФ, а "основная" компания является 100%-ным пайщиком фонда. При этом отсутствует аффилированность бенефициаров с проектами, финансируемыми фондом. ЗПИФ позволяет регулировать периодичность и объем прибыли от реализации проектов, направляемой в основную компанию, в зависимости от ее целей и потребностей. При долгосрочном функционировании ЗПИФа прибыль увеличивается за счет реинвестирования сэкономленной прибыли от реализации проектов и инвестирования на фондовом рынке.

        Жилищные программы
        Еще одним вариантом использования фондов является формирования и реализация с их участием корпоративных или муниципальных жилищных программ.
        В этом случае фонд недвижимости выступает как инструмент аккумулирования средств и инвестирования строительства жилья под конкретную аудиторию, определенную учредителем жилищной программы. Организацию строительства и контроль осуществляет управляющая компания ЗПИФа, а выбор объекта инвестирования и определение параметров объектов недвижимости - управляющая компания совместно с представителями учредителя программы. При приобретении участником программы квартиры у ЗПИФа ему предоставляется скидка от рыночной цены в зависимости от кадровой политики учредителя программы. При этом может использоваться ипотечное кредитование, причем выданные в рамках программы кредиты могут рефинансироваться через другой ЗПИФ (относящийся к категории ипотечных). Учредитель программы предоставляет сотруднику льготы в случае получения ипотечного кредита (оплата части первоначального взноса, части процентов и т. д.).
        Перечень, размер и условия предоставления учредителем социальной поддержки работников разрабатываются и утверждаются учредителем программы. Квартиры, не выкупленные участниками, могут реализовываться сторонним покупателям по рыночной цене, что снижает финансовую нагрузку на учредителя программы.

    • Рейтинг
    • 13
    Добавить комментарий
    Комментарии (8):
    Антон
    16.02.2015 17:16:00
    Отличный пост, очень конкретный и понятный. Роман, спасибо огромное!
    Елена
    12.05.2015 15:32:45
    Индивидуальное доверительное управление очень выгодная услуга особенно если есть хорошие управляющие которые придерживаются своего плана и рисков. У вас нашел просто отличных управляющих которые показывают прекрасные результаты.
    http://www.pif-energ.ru/management/comparison_of_control/
    17.07.2016 01:09:34
    Управляющая компания QBF Asset Management предлагает актуальный продукт для владельцев рублевых активов — вклад в закрытый фонд недвижимости «КьюБиЭф Недвижимость» проекта ЖК «168 Квартал» в городе Северодвинск.

    На нашем новом ЖК «168 Квартал» начались подготовительные работы по возведению объекта и монтажу дорожных плит от существующей дороги до стройплощадки. Сегодня мы открываем новую страницу в жизни города, создавая новое качественное и доступное жилье. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на август 2017 года.

    ЖК «168 Квартал» состоит из четырех 9-ти этажных корпусов, которые будут располагаться на огороженной охраняемой территории в экологически чистом районе города по адресу г. Северодвинск, проспект Победы 16.

    Общая площадь комплекса составляет 44 972 кв.м., включая коммерческие и социальные объекты, площади бытового обслуживания, спортивные и детские площадки.
    Площадь первого дома ЖК «168 Квартал» составляет 9 465,5 кв.м.
    В доме будут расположены 148 квартир.
    Студии: 72 кв.
    Однокомнатные квартиры: 27 кв.
    Двухкомнатные квартиры: 24 кв.
    Трехкомнатные: 25 кв.

    В состав квартир входит: жилые комнаты, кухня, раздельный или совмещенный санузел, гардеробная, прихожая.

    Высота жилых этажей принята- 3.0 м. от отметки чистого пола до отметки чистого пола следующего этажа в соответствии с техническим заданием. Высота жилого этажа в чистоте- 2.7 м.
    Подробнее +7 (495) 988 98 21 ~ INVEST@QBFIN.RU
    Илья Коновалов
    24.07.2016 01:43:53
    А где можно найти более подробную информацию по этому ЗПИФ?
    info.QBF
    05.09.2016 21:37:16
    Добрый день, Илья!

    Спасибо за интерес, проявленный к услугам нашей компании.

    Информация по ЗПИФ проекта в Северодвинске - https://qbfin.ru/service/real-estate-severodvinsk.php

    Подробную информацию о других услугах компании вы найдете по ссылке - https://qbfin.ru/service/

    Контакты: +7 (495) 988 98 21 ~ INVEST@QBFIN.RU
    Сергей
    13.09.2016 16:53:33
    Здравствуйте! Как могут прокоментировать представители QBF то, что на сайте QBFR стоимость пая 57тр. а реально пай стоит меньше 50тр. смотри ссылку http://pif.investfunds.ru/funds/3767/detail/1/
    Сергей
    13.09.2016 16:51:58
    Здравствуйте! Как могут прокоментировать представители QBF то, что на сайте QBFR стоимость пая 57тр. а реально пай стоит меньше 50тр. смотри ссылку http://pif.investfunds.ru/funds/3767/detail/1/
    info.QBF
    14.09.2016 21:34:53
    Добрый день!

    Уважаемый Сергей, отвечаю на Ваш вопрос.

    На сайте QBFRealty.ru цена 57000 руб. указана исходя из текущих рыночных сделок и стоимости паёв по договорам купли-продажи, так как фонд уже сформирован и запущен. Текущие пайщики (инвесторы) закладывают в стоимость пая ожидания по доходности от ближайших переоценок.

    Стоимость 50000 руб. формируется исходя из стоимости чистых активов (СЧА). Эта информация, цена и другие параметры данного ЗПИФ, имеется на сайте управляющей компании QBF III asset management http://qbfam.ru/zpifn/terms.
    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Классификация и анализ государственных облигаций внутреннего долга с фиксированной ставкой по сроку обращения
    Обзор рынка рублевых облигаций
    Основные тенденции рынка российских корпоративных еврооблигаций
    Дорогу осилит идущий!
    Индексы процентных ставок: международный опыт и Россия
    Private banking: швейцарские традиции в российских условиях
    Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости - инструмент для инвесторов и девелоперов
    Влияние хеджевых фондов на финансовую стабильность
    Русская весна в Амстердаме
    Новый инструмент фондового рынка
    Перспективы развития законодательства о секьюритизации в России
    Обзор европейского опыта организации трансграничного взаимодействия торговых, клиринговых и расчетных структур
    Управляющая компания ЗПИФ и cпециализированный депозитарий: стратегическое партнерство - залог успешного бизнеса
    Распределительные сетевые компании: существенная недооценка
    Развитие финансового рынка в Калининградской области
    Деятельность РО ФСФР в Северо-Западном федеральном округе

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100