Casual
РЦБ.RU

Развитие ипотечного кредитования в регионах. Возможности секьюритизации

Март 2007


    Рынок ипотечного кредитования в России набирает обороты. Если в 2004 г. доля ипотечного кредитования составляла всего 0,1% ВВП, то к концу 2006 г. она возросла до 5% [1]. Для сравнения: на Западе объемы ипотечного кредитования достигают 60% ВВП [8]. К настоящему времени сложились определенные диспропорции в уровне развития данного вида кредитования по регионам. В табл. 1 представлено распределение объемов рынков на основании данных ЦБ РФ и АИЖК [2].
    Лидером по данным показателям является Центральный федеральный округ, это объективно объясняется тем, что в Москве и Московской области находятся крупнейшие игроки ипотечного рынка и имеется больший потенциал для его развития. Для сравнения: доля Москвы и Московской области в общем объеме рынка составляет 29,3%.
    На развитие регионального рынка ипотечного кредитования одновременно воздействуют множество факторов. На наш взгляд, их можно ранжировать следующим образом:
    1) уровень доходов потенциальных заемщиков (особенно "белых" доходов);
    2) стоимость жилья;
    3) наличие конкуренции среди первичных кредиторов;
    4) наличие достойного жилья;
    5) уровень заинтересованности региональных органов власти в развитии данного рынка и, соответственно, размер и порядок оказываемой поддержки участникам рынка.
    Проанализируем по стоимостным оценкам факторы в разрезе федеральных округов (табл. 2).
    Самые высокие доходы - у населения Центрального федерального округа, к тому же именно в Москву переезжает жить и работать молодое поколение со всей России, соответственно, здесь еще долго будет устойчивый спрос на жилье и ипотечные продукты. Данный округ лидирует как по количеству кредитных организаций и их филиалов, так и по численности строительных организаций. Высокие доходы населения Уральского федерального округа обусловили самый низкий по сравнению с другими КДЖ на первичном рынке (тенденция КДЖ на вторичном рынке такая же). Кроме этого, ОАО "Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" является лидером по объему выданных кредитов (186 млн долл.; 12 936 шт. по состоянию на июль 2006 г.) [1]. Если рассматривать региональных операторов, то по объему кредитования в 2005 г. лидируют региональные компании Уфы, Московской области, Барнаула, Самары, Екатеринбурга.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ И СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

    По данным АИЖК, в настоящее время региональные ипотечные операторы присутствуют во всех субъектах РФ [2]. Их деятельность заключается в выкупе закладных у первичных банков-кредиторов и дальнейшей продаже их федеральному агентству.
    К настоящему времени часть регионов попробовала самостоятельно организовать эмиссию облигаций для рефинансирования ипотечной задолженности (табл. 3).
    ООО "Межрегиональная ипотечная компания" выступила эмитентом облигаций, обеспечение предоставил Фонд социального развития г. Сарова, который оформлял ипотечные займы. Данный выпуск был экспериментальным, он основывался на разделении эмитента и лица, предоставляющего обеспечение.
    Следует отметить, что обеспечение под выпуск облигаций было предоставлено фондом социального развития по договору об обеспечении исполнения обязательств, в котором определялось имущество, за счет которого фонд обязуется исполнить обязательства эмитента перед владельцами облигаций. Таким указанным в договоре имуществом являются:

  • во-первых, денежные обязательства из договоров долевого участия в строительстве и купле-продаже недвижимости в рассрочку, причем эти денежные обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой), находящегося в г. Сарове Нижегородской области. Права залогодержателя и кредитора по этим обязательствам удостоверены закладными;
  • во-вторых, денежные средства на специальном расчетном счете, на который направляются платежи, получаемые фондом по обеспеченным ипотекой обязательствам из договоров долевого участия в строительстве и договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку.
        Из совокупности имеющихся закладных был создан пул из 18 закладных на общую сумму более 1 млн руб. Под данное обеспечение была произведена эмиссия 100 облигаций номиналом 10 тыс. руб. Доходность по данным облигациям составила 5% годовых, срок погашения - 10 лет. Обеспечением эмиссии (прав требования будущих владельцев облигаций) выступили права требования кредитора к заемщикам, а также поручительство фонда всем своим имуществом по обязательствам эмитента. Низкий процент обусловлен, во-первых, высокой надежностью (низкими рисками), в отличие от обычных облигаций; во-вторых, тем, что при заключении договоров, лежащих в основе обеспечения облигаций, был заложен доход в размере 7% годовых. Для обеспечения надежности облигаций разработчики модели исходили из предпосылки, что доход по облигациям не может превышать дохода по обязательствам, лежащим в основе их обеспечения. Маржа в 2% обусловлена покрытием расходов, связанных с эмиссией и обращением облигаций, а также получением минимального дохода.
        Облигации выпущены сроком на 10 лет, что обусловлено сроком исполнения обязательств по договорам, лежащим в основе обеспечения. Облигации размещены путем открытой подписки среди неограниченного круга лиц по номинальной стоимости.
        Ипотечные облигации, обеспеченные залогом закладных (ООЗЗ), выпущенные ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство", представляют собой ценные бумаги, индексируемые в долларах США. Данный финансовый инструмент был предназначен для распространения среди широкого круга населения области. Основные параметры данного выпуска представлены в табл. 4.
        Характерными особенностями ООЗЗ являются:
  • высокая степень надежности (два уровня обеспечения);
  • индексация номинала и купонов облигации в долларах США;
  • долгосрочность;
  • доступность для населения.
        ООЗЗ имеет двойную степень обеспечения:
  • первый уровень обеспечения - закладные, переданные в залог для целей выпуска облигаций, по которым агентство получает регулярные платежи;
  • второй уровень обеспечения - недвижимое имущество, указанное в закладных.
        Объем обеспечения на дату выпуска (25 октября 2001 г.) облигаций на сумму 5 000 000 руб. составил 5 050 097 руб.
        Источником выплат процентов по облигации являются регулярные платежи лиц, получивших ипотечные займы для покупки жилья под 10% годовых, установленных на данный момент, в привязке к курсу доллара США, и оформивших закладную на это жилье.
        Купонный доход по облигациям составляет 5% годовых. От заемщиков агентство получает 5,52% от суммы займа в год, а не 10%, как зафиксировано в кредитных договорах. Это объясняется особенностями платежей по ипотечным займам. Заемщики погашают их равномерными месячными платежами, постепенно уменьшая основную часть займа. Соответственно, объем выплаты процентов в абсолютном выражении с течением времени уменьшается.
        Например, заем на сумму 10 тыс. долл. сроком 7 лет погашается ежемесячными платежами по 166,01 долл. За 7 лет агентство получит от заемщика 13 945 долл. (166,01 J 12 J 7 = = 13 945 долл.). За тот же период агентство выплатит держателю облигаций ту же сумму: 10 000 + 14 J 2,5% J 10 000 = = 13 500 долл. Налог на эмиссию ценных бумаг составит 0,8% номинала, или 80 долл. В итоге прибыль агентства будет равна: 13 945 - 13 500 - 80 = 365 долл. за 7 лет, или около 0,52% в год, или 365 : 7 : 12 = 4,3 долл. в месяц.
        Несмотря на тщательно разработанную концепцию облигаций, ипотечное кредитование в Иркутской области не приобрело массовый характер. За почти 7-летний срок существования регионального оператора им выдано 167 кредитов на сумму 1,4 млн долл.
        Все ООЗЗ были размещены по закрытой подписке в Иркутске. По мнению профессиональных участников рынка, низкая ставка по облигациям сделала проект бесперспективным.
        Эти две эмиссии облигаций были осуществлены до начала активной деятельности АИЖК на региональных рынках и до утверждения первого варианта Стандартов выдачи ипотечных кредитов.
        На наш взгляд, незначительная доля использования данного инструмента рефинансирования ипотечных кредитов другими региональными операторами обусловлена их созданием непосредственно для поставки закладных АИЖК (некоторые операторы указали эту функцию как основную уставную деятельность). При создании оператора АИЖК выдвигает в качестве основного требования то, что не менее 51% величины уставного капитала должны составлять средства местных администраций. Таким образом, над региональными операторами существует контроль органов местного самоуправления, и они могут выпускать свои ценные бумаги только с участием администраций. Выпущенные в 2004 г. ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области" облигации обеспечивались государственной гарантией Кемеровской области, как и облигации второй серии. И на сегодняшний день совокупный объем облигаций данного регионального оператора является самым крупным (за исключением Москвы и Московской области).
        В настоящее время готовится выпуск корпоративных облигаций региональным оператором ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (Республика Алтай). Объем эмиссии составит 300 млн руб., гарантом выступит Администрация республики. Республика Алтай является дотационным регионом, средства в бюджете ограничены, поэтому региональный оператор совместно с администрацией приняли решение об эмиссии.
        Еще один ближайший облигационный заем готовится компанией ООО "Жилсоципотека-Финанс" (Московская область). Объем займа составит 1200 млн руб.
        Региональные операторы являются своеобразными посредниками-монополистами в субъектах Федерации, контролируемыми местными органами власти. Механизм работы с федеральным агентством уже отработан, средства от продажи закладных поступают регулярно, поэтому региональным операторам нет необходимости усложнять свою работу. АИЖК пока тоже привлекает средства путем выпуска корпоративных облигаций, а не эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Несмотря на то что разработчики данного законопроекта предполагали, что секьюритизацией ипотечных активов будет заниматься АИЖК, к настоящему времени подобные сделки были проведены коммерческими банками [4].
        Альтернативными инструментами рефинансирования региональных ипотечных кредитов могут стать ипотечные паевые инвестиционные фонды, которые направили бы средства пайщиков на выкуп закладных как у региональных операторов, так и у банков. Стоимость имущества уже действующих ПИФов составляет не менее 150 млн руб. (НВК-Городская Ипотека; ЮГРА Ипотечный Фонд - 340 млн руб.). Потенциальным учредителям фонда предстоит за сравнительно короткий период мобилизовать выдачу кредитов и, соответственно, оформление закладных с сопоставимым уровнем риска. К тому же необходимо активно привлекать средства инвесторов. На наш взгляд, на уровне регионов создание ПИФа будет возможно либо при активном участии государства, либо если в регион придет крупный игрок.
        Мы убеждены, что сделки по секьюритизации ипотечных активов региональными операторами не могут быть проведены по следующим обстоятельствам:
  • незначительный объем ипотечной задолженности на балансе оператора (например, дефолтные закладные, от которых отказалось АИЖК);
  • большие затраты при проведении данных сделок (существует критический объем пула секьюритизированных активов, ниже которого секьюритизация становится убыточной) [10];
  • юридические нюансы;
  • создание региональных операторов с целью решения жилищных проблем населения, а не для развития фондового рынка.
        Структура региональных операторов напоминает филиальную сеть Сбербанка России, который является лидером по объему выданных ипотечных кредитов (4115 млн руб. по состоянию на июль 2006 г.). Объемы портфелей других банков на порядок меньше данного (rusipoteka.ru). Точное распределение ипотечных кредитов, выданных крупнейшими банками, по субъектам Федерации невозможно из-за отсутствия информации, но, вероятно, большая часть приходится на Центральный федеральный округ.
        Развитие ипотечного жилищного кредитования, с одной стороны, увеличивает доступность жилья (именно поэтому данный инструмент является доминирующим при реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и ФЦП "Жилище"), так как дает возможность его приобретения; с другой стороны, оказывает прямо противоположное воздействие, потому что увеличение спроса вызывает рост стоимости жилья и сокращает число потенциальных покупателей. Успешное разрешение указанного противоречия невозможно без значительного повышения предложения, т. е. без увеличения (строительства) жилого фонда. Причем темпы роста должны опережать рост доходов населения, чего не наблюдается в настоящее время (табл. 5). Поэтому государственная поддержка, а также контроль над ценами строительства в настоящее время необходимы.
        Если в скором времени рынок не обеспечит необходимое предложение жилья, то, возможно, события начнут развиваться следующим образом. Граждане будут вынуждены любыми способами "добывать" деньги для приобретения недвижимости, так как жилье - первейшая потребность для человека. Но постепенно рынок насытится, так как население РФ постоянно снижается и спрос падает. Строительным компаниям и риелторам, соответственно, придется снижать цены на жилье. Часть компаний станут банкротами, что повлечет за собой снижение доходов населения, занятого в строительстве и смежных областях. В то же время с целью стимулирования спроса снизятся процентные ставки на кредиты, заработки инвесторов ипотечных ценных бумаг сократятся. Часть населения станет менее платежеспособной, наступят ситуации неплатежей по кредитам, банки пулами выставят недвижимость на аукционы и даже понесут убытки, поскольку суммы, полученной от продажи, не хватит для компенсации основного долга. Возможно, в это время появится инвестор (скорее всего, иностранный), который станет собственником большого объема недвижимости и после стабилизации рынка, продав жилье по высокой стоимости, заработает большую прибыль.
        Будем надеяться, что данный пессимистический сценарий развития останется теоретическим предположением и рынки ипотечного кредитования субъектов Федерации станут "локомотивом" развития экономики.

        Список источников
        1. www.rusipoteka.ru.
        2. www.ahml.ru.
        3. www.rusbonds.ru.
        4. Анисимов А., Ипполитов А. История российской секьюритизации активов // РЦБ. 2006. № 11 (314). С. 46.
        5. Вестник Банка России. 2006. 20 сентября. № 52 (922).
        6. Данные Госкомстата РФ за 2004-2006 гг.
        7. Жилье: комплексный взгляд / Под ред. В. М. Агапкина. М.: А.В.Ч., 2001.
        8. Лузин И. Международный опыт развития ипотечного кредитования // РЦБ. 2004. № 17 (272). С. 28-30.
        9. Cуворов Г. Об ипотечном агенте замолвите слово? // РЦБ. 2004. № 19 (274). С. 44-47.






    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Один день с Джошуа Ларсоном
    Валютный рынок: тенденции, прогнозы
    Сложные взаимоотношения курса и инфляции
    Опрос: срочный рынок в фокусе
    Стратегия срочной прибыли
    Золотые фьючерсы в России и в мире
    Сравнительный анализ рынков АДР на акции эмитентов России, Китая и стран Восточной Европы
    Обзор европейского опыта организации трансграничного взаимодействия торговых, клиринговых и расчетных структур
    Классификация и анализ государственных облигаций внутреннего долга с фиксированной ставкой по сроку обращения
    Who is мегарегулятор?
    Нефтетрейдер на рынке капитала
    Новая волна трансграничных слияний и приобретений: рисковые инвестиции
    Выход на AIM
    Построение модели досрочного погашения
    Развитие ипотечного кредитования в регионах. Возможности секьюритизации
    Оценка структурных подразделений компании

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100