Casual
РЦБ.RU

Практический опыт секьюритизации кредитов в РФ: нужны ли нам кредитные ПИФы?

Сентябрь 2006


    Схема работы ипотечного ПИФа
    Рассмотрим проблемы секьюритизации кредитов на примере секьюритизации ипотечных кредитов через ипотечный паевой фонд. Все конкретные цифры и подробности будут относиться к паевому фонду "Ипотечный фонд № 1" под управлением Управляющей компании "Коллективные инвестиции" (далее - УК). Первичным кредитором и сервисным агентом в этом проекте является Европейский трастовый банк.
    На рис. 2 схематически изображена деятельность ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда (ИЗПИФов). Первичные кредиторы, в качестве которых могут выступать банки, региональные операторы АИЖК, выдают населению кредиты, обеспеченные залогом недвижимости (ипотека). В рамках ипотечного кредитования кредиторы выпускают закладные, неэмиссионные ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему.
    Инвесторы покупают паи инвестиционного фонда. На полученные средства фонд в лице УК как доверительного управляющего фонда покупает закладные у первичного кредитора.
    При покупке закладных между УК и первичным кредитором (в данном фонде он же является сервисным агентом) подписывается соглашение, в котором оговаривается ряд обязательств кредитора. Из них наиболее важны следующие:

  • первичный кредитор продолжает обслуживать закладную: получает ежемесячные платежи по кредиту и передает полученные средства в фонд, периодически проверяет сохранность залога, отслеживает страхование имущества и т. д.;
  • первичный кредитор берет на себя риск дефолта по закладной. Под дефолтом здесь понимается повреждение предмета ипотеки, разовая просрочка платежа более чем на 1 мес. вне зависимости от причин, предъявление исков по закладной и т. д. Словом, все события, повышающие риск владения закладной. В случае дефолта кредитор обязуется заменить закладную, т. е. выкупить дефолтную закладную у фонда и предоставить аналогичную качественную закладную;
  • в случае досрочного погашения ипотечного кредита первичный кредитор также обязан предоставить в фонд новую закладную с аналогичными параметрами;
  • после завершения существования фонда первичный кредитор обязуется выкупить проданные им закладные обратно.
        За обслуживание закладных, принятие на себя ряда обязательств и всех существенных рисков первичный кредитор (сервисный агент) получает вознаграждение в размере 2% годовых от суммы остатка ссудной задолженности.
        В процессе функционирования фонда сервисный агент перечисляет в фонд все текущие платежи по закладной. Фонд аккумулирует поступающие денежные суммы. В составе аннуитетных платежей по кредитам фонд получает как проценты по кредитам, так и частичный возврат "тела" кредита. На сумму погашенных кредитов УК докупает новые закладные. Процентная часть платежей аккумулируется. Из нее ежемесячно компенсируются расходы, связанные с доверительным управлением фондом, в том числе платежи сервисному агенту, УК, специализированному депозитарию, оценщику и аудитору. "Процентную" часть платежей за вычетом упомянутых необходимых расходов УК ежеквартально перечисляет пайщикам фонда пропорционально количеству паев.
        Фактические параметры фонда оказались следующими: доходность ипотечных кредитов, составляющих имущество ПИФа, - 14-15% годовых, срок погашения кредитов - 7-10 лет, срок действия фонда - 5 лет, дата формирования - 24 марта 2006 г., СЧА - 62,5 млн руб., расходы, возмещаемые за счет имущества фонда (вознаграждение ипотечного агента - 2%, УК - 1,1%, специализированный депозитарий, оценщик и аудитор - 0,55% от стоимости чистых активов фонда) - 3,65% годовых.
        При анализе специфических рисков паевых фондов следует учесть, что инвестор не несет кредитный риск управляющей компании, поскольку УК не хранит и не может распоряжаться закладными иначе как в соответствии с Правилами доверительного управления с прямого согласия специализированного депозитария. Инвестор не несет кредитный риск банка или другого первичного кредитора, выпустившего закладную, так как права требования по закладным принадлежат фонду. Инфраструктурные риски индустрии паевых фондов также крайне низки. За весь период существования паевых фондов начиная с 1996 г. не было зафиксировано ни одного случая мошенничества или нецелевого использования средств паевых фондов.
        Таким образом, пай ИЗПИФ сочетает в себе высокую доходность и низкие риски, сравнимые с рисками инвесторов при инвестировании в государственные бумаги.

        Проблемы секьюритизации ипотеки
        При реализации фонда УК "Коллективные инвестиции" и Европейский трастовый банк обнаружили ряд проблем, связанных с действующим законодательством.
        Проблема первая. Налогообложение операций по отчуждению закладных первичным кредитором.
        При попытке банка, выдавшего ипотечный кредит и оформившего закладную, продать ценную бумагу (закладную) вступает в действие п. 12 ст. 270 НК РФ, которая запрещает учитывать расходы на выпуск закладной, сделанные "в виде средств или иного имущества, которые переданы по договорам кредита или займа". Получается, что доходом банка, первичного кредитора, оказывается вся сумма, получаемая от приобретателя закладной, которая облагается налогом на прибыль по ставке 24%. Неуплата такого налога чревата для банка негативными налоговыми последствиями. Уплата делает бессмысленной и абсурдной с финансовой точки зрения операцию по оформлению закладной на выданный ипотечный кредит.
        Интересно, что при продаже первичным кредитором самого кредита (уступки прав по кредитному договору), в случае если при заключении договора ипотеки закладная не оформлялась, у кредитора таких проблем с налогообложением не возникает, что вполне соответствует здравому смыслу.
        Проблема вторая. Ограничения на потенциальных инвесторов ИЗПИФов.
        Паи ипотечных ПИФов являются сегодня единственной ипотечной ценной бумагой. С высоких трибун декларируется, что ипотечные ценные бумаги нужны прежде всего консервативным инвесторам - пенсионным фондам и страховым компаниям. Тем не менее и НПФ, и страховым компаниям по-прежнему запрещено инвестировать в паи ипотечных паевых фондов.
        Мы предлагаем:
        1. Разрешить страховщикам самостоятельно инвестировать страховые резервы в паи ипотечных паевых фондов. Внести изменения в Приказ Минфина РФ от 8 августа 2005 г. № 100н "Об утверждении правил размещения страховщиками средств страховых резервов". Изложить подп. 3 п. 7 Приказа в следующей редакции: "Для покрытия страховых резервов могут быть приняты только: инвестиционные паи открытых, интервальных и закрытых паевых инвестиционных фондов, правила доверительного управления которых, зарегистрированы в установленном порядке федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг".
        2. Разрешить негосударственным пенсионным фондам самостоятельно инвестировать пенсионные резервы в ипотечные ценные бумаги. Разрешить также инвестиции не только в недвижимость, но и в ценные бумаги на основе недвижимости. Для этого внести изменения в "Правила размещения пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением", утвержденные Постановлением Правительства РФ № 1432 от 23 декабря 1999 г. Изложить п. 5 указанного постановления в следующей редакции:
        "Фонды могут самостоятельно размещать пенсионные резервы:

  • в федеральные государственные ценные бумаги;
  • в государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации;
  • в муниципальные ценные бумаги;
  • в банковские вклады (депозиты);
  • в недвижимое имущество, а также в паи закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости;
  • в ипотечные ценные бумаги и паи закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных фондов".
        3. Внести изменения в Налоговый кодекс, позволяющие банкам продавать закладные по договорам купли-продажи ценных бумаг. Для этого позволить относить расходы по выдаче ипотечного кредита на доходы от продажи закладных и внести изменения в п. 12 ст. 270 Ч. 2 Налогового кодекса. Внести оговорку в п. 12 ст. 270 НК РФ: "за исключением случаев реализации ценных бумаг, удостоверяющих права требования по соответствующим кредитным договорам". Внести также дополнительный пункт в ст. 280 НК РФ следующего содержания: "При реализации первичным кредитором закладной налоговая база определяется как разница между стоимостью закладной, удостоверяющей права требования по долговому обязательству, и стоимостью долгового обязательства на дату реализации закладной".
        4. Разрешить инвестирование пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, в том числе в паи ипотечных паевых фондов. Для этого внести изменения в 111-ФЗ "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации"; изменения в Инвестиционную декларацию Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений, утвержденную Постановлением Правительства РФ от 1 сентября 2003 г. № 540; изменения в Постановление Правительства РФ от 30 июня 2003 г. № 379 "Об установлении дополнительных ограничений на инвестирование средств пенсионных накоплений в отдельные классы активов и портфеле в соответствии со ст. 26, 28 111-ФЗ".
        Проблема третья. Амортизация имущества ипотечного фонда.
        Особенностью ипотечного ПИФа является амортизация закладных в связи с частичным погашением основного долга, "тела кредита", по кредитным договорам, выплачиваемого в составе аннуитетных платежей. У управляющего есть две возможности: либо выплачивать "тело кредита" в виде промежуточного дохода, что чревато налогообложением уже не дохода, а суммы инвестиций, либо инвестировать погашенные кредиты в инструменты фондового рынка или новые закладные. Первый вариант не рассматриваем ввиду его экономической бессмысленности. Второй вариант также не очень хорош. Он имеет несколько последствий. Во-первых, инвестор перестает понимать, какова будет доходность фонда в будущем, потому что новые кредиты будут покупаться уже под другую доходность, точно так же не известна будущая доходность альтернативных фондовых инструментов. Во-вторых, усилия управляющего по поддержанию уровня активов должного качества в фонде отражаются на себестоимости процесса и в конечном счете уменьшают доход инвестора. В-третьих, противоречивым становится сам процесс продажи кредитов. В Ипотечном фонде №1 обязательства по обратному выкупу кредитов взял на себя первичный кредитор - Европейский трастовый банк. Однако вместо полноценной продажи закладных банк в конце действия фонда получит назад существенный объем уже проданных кредитов. Рефинансирование получается неполноценное.
        Между тем проблема довольно просто решается - частичным погашением паев фонда в процессе его деятельности. Надо отметить, что именно так устроены MBS (mortgage backed securities), ипотечные ценные бумаги в западных странах.
        В настоящее время Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", Типовыми правилами ЗПИФов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25 июля 2002 г. № 564, правилами доверительного управления ипотечными фондами не предусмотрена процедура планового частичного погашения пая.
        По нашему мнению, целесообразно внести дополнения в ст. 14, 25 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", устанавливающие возможность частичного погашения инвестиционного пая ЗПИФ по инициативе управляющей компании. В Типовых правилах доверительного управления ЗПИФов также следует предусмотреть проведение процедуры частичного погашения инвестиционного пая для ипотечного фонда.

        Кредитные ПИФы
        Успешная секьюритизация ипотечных кредитов через паевые фонды демонстрирует работоспособность этого механизма секьюритизации и подталкивает нас к следующему шагу - созданию кредитных ПИФов.
        Мы предлагаем ввести новую категорию паевых фондов - кредитные закрытые паевые инвестиционные фонды, кредитные ПИФы, в состав активов которых разрешить приобретать права из кредитных договоров и договоров займа. Расширение списка активов таких ПИФов можно было бы провести в несколько этапов.
        На первом этапе целесообразно разрешить приобретение в состав активов кредитных ПИФов кредитов, обеспеченных залогом. Примером очевидного "хорошего" залога является автомобиль, застрахованный в пользу кредитора.
        На втором этапе следует разрешить ПИФам приобретать обязательства из кредитных договоров и договоров займа, не обеспеченные залогом при кредитовании физических лиц. В качестве меры снижения рисков инвесторов можно воспользоваться складывающейся практикой на рынке ипотечных ПИФов. Все существующие ипотечные ПИФы не берут на себя риск дефолтов по договорам. Этот риск принимает на себя либо так называемый сервисный агент, либо первичный кредитор, выдавший и обслуживающий ипотечный кредит. В случае кредитных ПИФов можно было бы включить обязательное требование к составу активов фондов о наличии сервисного агента, принятии сервисным агентом на себя рисков неисполнения обязательств заемщика.
        Дальнейшее снятие ограничений на активы, на наш взгляд, следует проводить после формирования соответствующей практики деятельности кредитных фондов.
        В заключение отметим, что успешное экономическое развитие страны привело к существенному сокращению качественных инвестиционных инструментов на фондовом рынке РФ. Особенно остро эта проблема коснулась бумаг с фиксированным доходом, доходность по которым сейчас находится на уровне 6-8% годовых для эмитентов "инвестиционного" качества. В то же время на рынке сформировалась значительная группа консервативных инвесторов из представителей негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний, крупных частных инвесторов, предъявляющих спрос на ценные бумаги, сочетающие в себе относительно высокую доходность и высокую надежность, сопоставимую с надежностью вложений в государственные ценные бумаги. Одним из таких инструментов и будут являться паи кредитных закрытых паевых инвестиционных фондов.




    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Время покажет
    К вопросу о хеджировании в России и в мире
    Исследование российского рынка IPO в первом полугодии 2006 г.
    ОАО "НК "Роснефть"": "Народное IPO" с биржевым обращением
    Роснефть: переоценка или реальность?
    IR сегодня
    Технический взгляд на акции Газпрома
    "Аномалия" динамики курса акций ОАО "Газпром"
    Качество обслуживания в транзакциях секьюритизации
    Ипотечные ПИФы как инструмент рефинансирования: тенденции и прогнозы
    Практический опыт секьюритизации кредитов в РФ: нужны ли нам кредитные ПИФы?
    Первоначальный взнос: безысходность или будущее ипотеки?
    Закладная в контексте жилищного кредитования
    Использование информации об инсайдерских сделках в процессе принятия инвестиционных решений на фондовом рынке
    Практическое применение ЗПИФН
    Некоторые вопросы выпуска акций в судебных решениях
    Хищение акций в реестре. Распределение ответственности
    Страхование рисков ЭДО
    Судьба эмитента
    Страхование рисков учетных институтов: тенденции развития

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100