Casual
РЦБ.RU

Инвестиционный фундамент "М-ИНДУСТРИИ"

Август 2006


    Интервью с генеральным директором Денисом Тихоновым и финансовым директором Еленой Кузнецовой ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ"

    РЦБ: Денис Валерьевич, Вы работаете на рынке недвижимости Санкт-Петербурга с 1993 г. Расскажите об истории становления строительного объединения "М-ИНДУСТРИЯ" и особенностях бизнеса компании в настоящее время.

    Д. Т. История компании "М-ИНДУСТРИЯ" началась в 1993 г., когда была создана организация, выполняющая отдельные виды строительных работ. Уже через 2 года был получен первый генеральный подряд на строительство жилых домов в пригороде Санкт-Петербурга, г. Пушкине. Успешное выполнение этого проекта укрепило позиции компании на строительном рынке. К 1996 г. было построено 4 жилых дома в Санкт-Петербурге и его пригородах. С 2002 г. начался новый этап развития компании "М-ИНДУСТРИЯ", основным направлением которого становится расширение бизнеса и открытие новых направлений. В 2002 г. в структуру компании входит крупнейший в Ленинградской области завод по производству железобетонных изделий "Стройдеталь". К началу 2005 г. в составе компании уже 6 предприятий. Объем строительства составляет более 300 тыс. кв. м.
    Сегодня "М-ИНДУСТРИЯ" - многопрофильная и динамично развивающаяся структура. Стратегией предприятия является постоянное развитие, повышение конкурентоспособности и эффективности бизнеса. В ближайшие 2 года компания планирует увеличить свое присутствие в Северо-Западном регионе и Южном федеральном округе. В стадии разработки находится несколько проектов в разных сегментах жилищного строительства. Также проводятся комплексные маркетинговые исследования других инвестиционно привлекательных регионов.

    РЦБ: Какова структура собственности и активов компании?

    Д. Т. На сегодняшний день "М-ИНДУСТРИЯ" является группой компаний (см. рисунок), где собственность принадлежит закрытому кругу акционеров - физических лиц, а активы распределены по функционально-производственному признаку.

    РЦБ: Какие направления Вы считаете приоритетными для развития компании в краткосрочной и долгосрочной перспективе?

    Д. Т. В ближайшее время планируется активно развивать несколько основных направлений. Первое из них - загородное домостроение. Стратегическими ориентирами компании являются проекты по застройке близлежащих к Санкт-Петербургу территорий (в пределах 70 км) северных областей, наиболее популярных сегодня, и южных, которые рассматриваются как альтернатива престижным северным районам. Второе направление - коммерческая недвижимость. "М-ИНДУСТРИЯ" ставит перед собой задачи не только выйти на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, но и освоить сегмент профессионального управления недвижимостью, для чего была создана собственная эксплуатирующая компания. Наконец, третье приоритетное направление - активная работа в регионах, в частности в Краснодарском крае, где наша компания уже обладает солидным портфелем инвестиционных контрактов.

    РЦБ: Как Вы оцениваете тенденции развития строительной отрасли на рынке Санкт-Петербурга? Какие проекты компания реализует сейчас и планирует осуществить в ближайшее время?

    Д. Т. Выход строительных компаний на фондовый рынок - это естественный процесс в существующих условиях. Рынок жилья в Петербурге развивается. Средства дольщиков под новые проекты привлекать стало труднее в связи с началом действия нового законодательства. Банки не готовы инвестировать средства в строительную отрасль, считая этот бизнес достаточно рискованным. Поэтому компании вынуждены искать другие источники финансирования своей деятельности.
    Год 2006-й - это год выравнивания соотношения спроса и предложения и завершения длительной стагнации строительного рынка. Способствовать росту будет, в том числе, небольшое количество объектов, заявленных к сдаче в 2007 г., объем которых примерно в 2 раза ниже сегодняшнего уровня платежеспособного спроса. Средняя цена 1 кв. м в Санкт-Петербурге сегодня составляет 1750 долл., в нашей компании - 1900 долл. В целом по итогам года мы прогнозируем рост цены на первичном рынке жилья более чем в 2 раза. Это в большей степени коснется массового жилья, хотя элитное тоже будет дорожать, но медленнее.
    Если говорить о тенденциях рынка, то налицо увеличение спроса на квартиры большой площади. По сравнению с 2004 г. значительно (на 8%) вырос спрос на квартиры площадью 100-150 кв. м. Интерес к комнатам и квартирам до 35 кв. м, наоборот, снизился. Доля потребителей, купивших квартиры стоимостью 75-120 тыс. долл., по сравнению с 2004 г. увеличилась на 9%. Исходя из этих тенденций, наша компания сокращает строительство малоразмерных квартир, в первую очередь отказываясь от их сочетания с просторными квартирами в одном жилом комплексе.
    В 2007 г. "М-ИНДУСТРИЯ" приступает к строительству 27-этажного бизнес-центра класса "В" в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Площадь земельного участка - 5920 кв. м, площадь застройки - 2420 кв. м. Ориентировочная сумма инвестиций в проект составит примерно 15 млн долл. Общая площадь объекта - около 20 тыс. кв. м. Полезная площадь бизнес-центра - 11 тыс. кв. м. Особенностью проекта станет размещение вертолетной площадки на крыше здания, выход на которую будет осуществляться с 26-го этажа. Также в здании бизнес-центра предусмотрены подземный двухуровневый паркинг и две гостевые парковки. Сильной стороной проекта является хорошая пешеходная доступность и транспортная проходимость.
    В планах "М-ИНДУСТРИИ" - строительство жилых кварталов с собственной инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивными комплексами, магазинами и парками для прогулок. Компания планирует возводить как элитные поселки, так и коттеджи бизнес-класса. Один из приоритетных загородных проектов, к строительству которого планируется приступить осенью 2006 г., - коттеджный поселок в Токсово. Концепция строительства сейчас находится на стадии разработки, но уже ясно, что это будет поселок элитного типа, расположенный на берегу озера. Для работы над проектом привлечены профессионалы в области проектирования загородных объектов, специалисты по ландшафтному дизайну. Поселок будет отличаться развитой внешней и внутренней инфраструктурой. Сроки строительства - около 2 лет.


    РЦБ: Какова политика компании на региональных рынках?

    Д. Т. Компания занимает устойчивое положение в Северо-Западном регионе, и в 2004 г. принимает решение о выходе на региональный рынок и открытии филиала в г. Сочи (Краснодарский край). Привлекательный инвестиционный климат и большой потенциал роста южного региона позволяют "М-ИНДУСТРИИ" выйти на этот рынок в качестве квалифицированного генподрядчика, способного решить задачу любого уровня сложности, привнести более прогрессивные способы производства, новые технологии строительства и управления.
    В конце 2005 г. компания приступила к реализации первого проекта в южном регионе - строительству 20-этажного жилого комплекса недалеко от главной достопримечательности г. Сочи, парка "Дендрарий", в 700 м от моря. Для обеспечения высокого качества и максимального комфорта жизни владельцев квартир комплекс будет обслуживать специализированная управляющая компания. Стоимость квадратного метра и общая площадь квартир будут максимально доступными для покупателей и станут лучшим предложением в городе по совокупности характеристик с учетом уникального расположения объекта.
    Для организации современного уровня производства и высокого качества строительства компания направила из Петербурга в Сочи собственный персонал, состоящий из квалифицированных специалистов инженерно-технического профиля и профессионально подготовленных рабочих, а также необходимое строительное оборудование.
    В ближайшие 2 года "М-ИНДУСТРИЯ" планирует увеличить свое присутствие в южном регионе. В стадии разработки находится несколько проектов в разных сегментах жилищного строительства г. Сочи и курорта "Красная Поляна".

    РЦБ: Елена Михайловна, как Вы оцениваете финансовое положение вашей компании? Какова динамика ее развития за последние 5 лет и какой рост ожидается в среднесрочной перспективе?

    Е. К. Финансовое положение компании "М-ИНДУСТРИЯ" оценивается как стабильное, о чем свидетельствуют показатели отчетности. Рост активов за 2005 г. составил 18%. Такой прирост связан с увеличением оборотных активов по всем статьям (см. таблицу).
    В структуре источников произошел рост доли собственного капитала по отношению к заемным источникам, что, наряду с сокращением краткосрочных обязательств за счет увеличения долгосрочных источников, положительно отражается на финансовой устойчивости компании.
    В ближайшие годы рост выручки ожидается в среднем на 20-25% в год благодаря увеличению объемов строительства. Среднее значение рентабельности составит примерно 18% в год.

    РЦБ: Строительство подразумевает неравномерность поступления денежных потоков. Какие схемы финансирования проектов вы используете?

    Е. К. На данный момент идет реорганизация системы финансирования, направленная на уменьшение доли средств физических лиц и увеличение доли заемного капитала. Кроме того, данный процесс ставит своей целью перенос продаж жилья на поздние стадии строительства, вплоть до продажи по готовности. В отношении объектов, находящихся сейчас в стадии строительства, данная схема, естественно, не может быть реализована, но предстоящие объекты компания планирует осуществлять с учетом этой стратегии.

    РЦБ: Вы размещаете дебютный облигационный заем. Каковы цели выхода на рынок публичного долга? Как вы планируете использовать привлеченные средства?

    Е. К. Цели "М-ИНДУСТРИИ" - финансирование расширяющихся и новых направлений нашего бизнеса, а именно коммерческой недвижимости и регионального строительства; реализация в рамках этих направлений стратегии по снижению доли средств физических лиц в структуре заемного капитала компании.
    Кроме того, выход на рынок публичного долга - это первый шаг, направленный на максимальную прозрачность бизнеса и открытость инвесторам. Средства, полученные от размещения займа, планируется направить на финансирование крупных инвестиционных проектов по строительству жилых комплексов в Северо-Западном федеральном округе, а также в Краснодарском крае.

    РЦБ: Расскажите, пожалуйста, о параметрах облигационного выпуска.

    Е. К. Объем займа - 1 млрд руб. Срок - 5 лет, с полугодовым купоном. Ставка первого купона будет определена на конкурсе при размещении. Все последующие купоны равны первому. Предусмотрена годовая оферта.

    РЦБ: Какова политика компании по улучшению инвестиционной привлекательности? Какие шаги вы предпринимаете?

    Д. Т. Группа "М-ИНДУСТРИЯ" взяла курс на максимальную прозрачность бизнеса. В процессе подготовки, размещения и обращения облигационного займа мы будем максимально подробно раскрывать всю информацию о финансовом положении компании, ее структуре и составе сотрудников и владельцев.
    В ходе подготовки к займу компания прошла процедуру аудита международной отчетности по стандартам IFRS, получила рейтинговую оценку кредитоспособности от российского рейтингового агентства "Эксперт РА" на уровне В+, а также раскрыла максимум информации о себе в эмиссионных документах и в инвестиционном меморандуме.
    Кроме того, все существенные факты деятельности "М-ИНДУСТРИИ" доступны на интернет-портале компании для инвесторов www.invest.m-industry.ru, включая отчетность, как российскую, так и в формате МСФО. Необходимые сведения можно найти и в печатных средствах массовой информации и в лентах новостей. Во взаимоотношениях с финансовым рынком мы соблюдаем тот высокий уровень качества, который является основным достоинством компании "М-ИНДУСТРИЯ".
    Консолидированная отчетность группы компаний "М-ИНДУСТРИЯ" формируется в соответствии со стандартами МСФО.
    МСФО дает возможность получить максимально достоверную и полную информацию о компании, позволяющую инвесторам провести ее корректную оценку и дать справедливый прогноз ее будущей кредитоспособности. Для строительных компаний важно, что по МСФО средства дольщиков отражаются в текущей выручке, а не в доходах будущих периодов, как по РСБУ.

    РЦБ: Каковы дальнейшие планы компании на финансовых рынках, в том числе на рынке публичного долга?

    Д. Т. Мы планируем расширять свое присутствие на рынке публичного капитала, однако происходить это будет постепенно и только после детальной проработки конкретного набора инвестиционных проектов.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА


    Павел Биленко директор департамента ценных бумаг ЗАО "Планета Капитал"

    Облигации строительных компаний до последнего времени были незаслуженно обделены вниманием инвесторов. Основным препятствием для них служила недостаточная прозрачность строительных компаний. К тому же проблемой для восприятия инвесторами финансовой отчетности компаний сектора жилищного строительства является финансовая отчетность, составленная по российским стандартам бухгалтерского учета, где не всегда адекватно отражается реальное финансовое состояние заемщика.
    К счастью, в последнее время ситуация начала меняться к лучшему. Многие строительные компании понимают важность тщательной подготовки к выходу на долговой рынок, применяя к себе принятые в мире стандарты ведения бизнеса. Это позволяет инвесторам адекватно оценивать риски таких компаний, используя стандартную методику оценки надежности эмитентов долговых бумаг, делая поправку на общее состояние отрасли, к которой принадлежит эмитент.
    Компания "М-ИНДУСТРИЯ" на фоне остальных эмитентов строительной отрасли выделяется как раз максимальной прозрачностью бизнеса и повышенным вниманием к построению взаимоотношений с инвесторами. Реальное финансовое состояние компании любой желающий может проанализировать на основании консолидированной отчетности по международным стандартам (IAS). Компания также прошла процедуру оценки кредитоспособности в рейтинговогом агентстве "Эксперт РА", которое присвоило компании и выпускаемым ею облигациям рейтинг В+. Объем займа в 1 млрд руб. соответствует амбициозным планам компании по реализации крупных проектов в различных регионах России, а инвесторам позволяет рассчитывать на достаточный уровень ликвидности после выхода займа на вторичный рынок.
    Структура займа рассчитана как на институциональных инвесторов, так и на спекулятивно настроенных участников рынка. Пятилетний заем с годовой офертой имеет 10 равных полугодовых купонов, размер которых устанавливается на весь срок обращения при размещении займа. Для управляющих активами это дает инструмент с гарантированной доходностью на долгий срок, что на сегодняшнем рынке встречается редко, а для спекулятивно настроенных инвесторов такая структура позволяет извлекать максимальную прибыль как при изменениях общего уровня ставок, так и при сокращении спрэдов отрасли, пока еще недооцененной рынком, к другим отраслям, пользующимся спросом сегодня. Стремительный рост цен на рынке недвижимости, а также реализация национального проекта "Доступное жилье" позволяют владельцам данных бумаг с оптимизмом смотреть в будущее.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Конфликт за рубежом неизбежен
Международный рынок капитала: современные тенденции и перспективы
Социально значимые проекты
"Политэкономика" на рынке корпоративных облигаций
Рынок долговых обязательств нуждается в информационной поддержке!
Инвестиционный фундамент "М-ИНДУСТРИИ"
Банки России: текущие цены и перспективы роста стоимости
Когда средств не хватает, а бюджет "не резиновый" - поможет финансовый рынок
Яблоко раздора
Проблемы в области страхования ответственности регистраторов
Улучшения в корпоративном праве
Раскрытие = disclosure?
Мошенничество в финансовой отчетности на развивающихся рынках
Российский автопром: на пороге перемен
Налоги и инвестиционная активность в автомобилестроении
Выпуск облигационных займов эмитентами Северо-Западного региона
Особенности российских недружественных поглощений
Шаги к созданию финансового мегарегулятора в России
Эффективность инвестиций на российском фондовом рынке в 2005 г.
Методические вопросы оценки системного риска акций отдельных компаний

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100